Wir haben eine niedere Leerstandsquote und das jährliche Vermietungsvolumen ist zwar auf rund 220.000 Quadratmeter gesunken, aber letztendlich nicht so deutlich wie in anderen Städten. Die Vorteile von Wien werden auch von den Investoren so gesehen: Die Bundeshauptstadt gilt als sicherer Hafen und war mit 1,4 Milliarden Euro Investitionsvolumen 2011 immer noch sehr solide. Vor allem haben wir gespürt, dass im zweiten Halbjahr 2011 die Investitionstätigkeit angezogen hat.
Den Investoren fehlen die Projekte
Die Nachfrage ist weiterhin da, aber es gibt kaum Produkte auf dem Markt, und es würde viel mehr Geld fließen, wenn es entsprechende Immobilien gäbe. Wobei die Herausforderung in der aktuellen Wirtschaftslage darin besteht, diese mit Mietern zu füllen. Wir haben in Wien einen kleinen Markt und die Unternehmen verändern sich derzeit kaum. Standortverschiebungen werden nur durchgeführt, wenn sie als absolut sinnvoll erachtet werden oder weil man sich verändern muss, da man auf zu großen Flächen sitzt, die Geld kosten. Auch die Zentralisierung der Unternehmensbereiche in einem Haus ist ein großes Thema. Expansionen gibt es derzeit so gut wie keine. Die Unternehmen sind auf „hold“, und ich denke, da wird sich auch in den nächsten zwölf Monaten nicht sehr viel ändern. Wien hat einen Basis-Bürobedarf von rund 180.000 Quadratmetern und unter den werden wir 2012 nicht fallen, aber über 220.000 bis 250.000 Quadratmeter, so wie etwa 2011, werden wir aus heutiger Sicht heuer nicht kommen.
Die Volumen werden größer
Was wir auch bemerken, ist die Tatsache, dass wieder größere Pakete eingekauft werden und größere Portfolios für 2012 zusammengestellt werden. Dieser Trend betrifft nicht nur Wien, sondern ist auch international spürbar. Vor allem die großen Investorenhäuser und Fonds aus Deutschland, dem angloamerikanischen Raum oder Australien suchen derzeit Investitionsmöglichkeiten im großen Stil. Der Grund liegt darin, dass die großen Investoren, die auf dem Markt verblieben sind, nach wie vor Geld einsammeln und eine enorm hohe Liquidität haben– daher müssen sie investieren. Man verabschiedet sich von den kleinen Assets und konzentriert sich wieder auf großvolumige Deals– das gilt sowohl für die Einzelimmobilien als auch für Portfolios. Die kleineren Immobilien, die verkauft werden, sind für Nischenplayer, Stiftungen oder Family-Offices interessant.
Was am Markt „gehen“ wird
Wir sehen auch, dass neue Retailfonds aufgelegt werden, und heuer wird im Einzelhandel einiges passieren. Auch in Wien und anderen Regionen Österreichs werden vermutlich einige Einkaufszentren ihre Besitzer wechseln. Im Hotelmarkt könnte es ähnlich aussehen. Es werden ein paar Pakete auf den Markt kommen und wir haben, im Gegensatz zu den vergangenen Jahren, wieder verstärkte Nachfrage. Trotz der steigenden Investitionstätigkeit und des Interesses dauert es länger, bis ein Deal abgeschlossen wird. Es wird intensiv in allen Belangen geprüft, einzelne Vertragspunkte wie Gewährleistung werden stärker ausgehandelt und auch technisch werden die Immobilien genauer kontrolliert. Daher dauert es bei gewerblichen Immobilieninvestments bis zum Abschluss durchschnittlich ein Drei-Viertel-Jahr bis ein Jahr.