AllOfficeCenters.com bietet flexible Büroflächen in Businesscentern und Coworking-Spaces an.
Schulz: Wir sind weltweit tätig, aber unser Kernmarkt liegt in Europa. Von den skandinavischen Ländern über Deutschland und die Beneluxstaaten bis hin zu Italien und Spanien. Wir sind ein Consulting-Unternehmen und haben uns darauf spezialisiert, flexible Büroflächen europaweit zu vermitteln.
Meine beiden Partner und ich kommen aus der traditionellen Bürovermietung, die sich ausschließlich auf langfristige, konventionelle Mietverträge konzentriert. Vor sechs Jahren haben wir gemeinsam den Fokus auf flexible Bürolösungen gelegt.
Wieso sind Sie in dieses Nischensegment gewechselt?
Schulz: Wir haben in unserem Beruf der Büroflächenvermietung einen Wandel bei den Unternehmensanforderungen festgestellt, die auf die Veränderungen in der Arbeitswelt zurückzuführen sind. Neben den neuen Wünschen und Bedürfnissen ist die Nachfrage nach projektbezogenen Mietverträgen rasant gewachsen. Da flexible Büroangebote in Deutschland nicht wirklich vorhanden waren, haben wir ein Beratungsunternehmen geschaffen, das den neuen Anforderungen der Unternehmen gerecht wird. Ausschlaggebend waren jedoch die Veränderungen in der Arbeitswelt, denn die Unternehmen mussten flexibler werden.
Vor sechs Jahren war aber relativ früh.
Schulz: Die gesamte Flex-Office-Industrie war in Europa erst in den Kinderschuhen, und die ersten Betreiber standen am Anfang ihres Unternehmertums. Aber uns war klar, dass hier ein großer Wandel stattfindet. Dass es mittlerweile diverse Betreiber gibt, ist natürlich wunderbar und hilft allen.
Wer treibt die Entwicklung zu flexiblen Offices am stärksten voran?
Schulz: Diejenigen, die eine Entwicklung vorantreiben, sind nicht Betreiber wie WeWork, Regus oder wir als Berater, sondern die Unternehmen, die das Produkt in Anspruch nehmen. Diese entscheiden sich vermehrt für flexible Bürolösungen. Auch größere Unternehmen benötigen agile Bürokonzepte und haben mittlerweile den Mehrwert erkannt. Dadurch wurden auch die letzten Skeptiker von der innovativen Leistung überzeugt. Das sind heutzutage jene Unternehmen, deren Mietverträge in den klassischen Büros, die sie vor fünf oder zehn Jahren abgeschlossen haben, auslaufen. Jetzt bieten sich ihnen neue Büro- und Flächenmöglichkeiten, die es so vor einem Jahrzehnt auf dem Markt noch nicht gegeben hat.
Das ist ein enormes Potenzial.
Schulz: Das ist ein riesiger Wandel. Die Nachfrage ist schon lange groß und steigt weiterhin exorbitant an. Die Provider mieten trotz geringer Leerstandsraten nur Top-Locations an, um den Kunden ein starkes Produkt anzubieten. Die Qualität bleibt dadurch weiterhin hoch, obwohl exzellente Büroflächen schon jetzt Mangelware sind. Darin sehen wir eine Herausforderung für die Branche.
Das heißt jetzt nicht, dass jedes Unternehmen flexible Büros sucht, aber die Anzahl derer, die sich für eine unkonventionelle Variante entscheiden, steigt rasant.
Es werden beide „Bürolösungen“ nebeneinander existieren.
Schulz: Richtig. Agile Bürokonzepte werden nicht das alleinige Zukunftsmodell sein, aber es wird einen sehr großen Bestandteil unserer Bürowelt ausmachen. Egal, in welcher Phase sich ein Unternehmen befindet, es gibt immer Bereiche, in denen flexible Mietverträge Sinn machen. Beispielsweise wird sich ein Konzern wie Adidas in Herzogenaurach bei einer temporären Standorteröffnung in einer anderen Stadt zwangsläufig mit flexiblen Lösungen beschäftigen müssen.
Wie zeitlich flexibel sind die Mietverträge?
Schulz: Nach unseren Schätzungen haben 80 Prozent der Unternehmen eine Vertragslaufzeit von zwölf bis maximal 18 Monaten. Es gibt zwar auch Betreiber, die eine tägliche oder monatliche Fälligkeit anbieten, diese werden von den Unternehmen aber nur selten wahrgenommen.
Was ist Ihnen bei der Entwicklung der flexiblen Büroflächen in den letzten Monaten besonders aufgefallen?
Schulz: Die größte Veränderung besteht darin, dass immer größere Unternehmen agile Flächen anmieten. Vor fünf bis sechs Jahren verfügten die Businesscenter für einen bis zehn Mitarbeiter Platz – heute können es mehrere Hundert Mitarbeiter sein. Früher hatte ein klassisches Businesscenter rund 1.500 Quadratmeter Fläche mit mehreren kleinen Büros. Heute sind die Coworking-Center viel größer und mit Lounges, Teambüros und etlichen Meeting-Räumen ausgestattet.
Sind die Angebote in den einzelnen europäischen Ländern unterschiedlich?
Schulz: Die Unterschiede sind nicht groß – sie liegen eher im Detail. In den DACH-Ländern wollen die Unternehmen Büroräume mit Fenstern und Tageslicht. In Amsterdam, Paris oder London liegt der Fokus stärker auf dem Community-Bereich mit täglichen Events. Diese feinen Unterschiede sind auf Faktoren wie Arbeitskultur, Gesellschaft sowie Marktgegebenheiten zurückzuführen.
Das wird ja auch mit den Mieten zu tun haben.
Schulz: Nicht nur. Natürlich sind die Mieten in New York und London höher, sodass man mehr Menschen auf engerem Raum unterbringen muss. Daher ist die Fläche pro Arbeitsplatz in New York, Tokio, Hongkong oder Singapur kleiner. Das macht sich allmählich auch bei uns aufgrund der Büroknappheit in zentralster Lage bemerkbar.
Die Größe des Arbeitsplatzes?
Schulz: Ja, wir stellen fest, dass Nutzer der DACH-Region großen Wert auf Privatsphäre am Arbeitsplatz legen. Das sieht in London oder auch Amsterdam aufgrund der Mentalität anders aus. Bei uns wollen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auch in einem Coworking-Center einen Rückzugsort haben, mit der Möglichkeit, die Community und die allgemeinen Bereiche zu nutzen. Das ist der wesentliche Unterschied im Vergleich zu anderen Ländern.
