Eine Zeit der Unsicherheit
Diesmal ist es anders, umfassend, düster, bedrückend. Weil wir nicht nur wirtschaftlich schwer in Mitleidenschaft gezogen werden, sondern auch unsere Gesundheit gefährdet ist. Eine lebens- und existenzbedrohende Krise also. Keiner weiß, wie es wirklich weitergeht, wann es wirksame Therapien gegen Covid-19 gibt, ob und wann eine Impfung möglich ist, wie lange die Zeit der Beschränkungen dauert.
Davon hängt aber vieles, um nicht zu sagen alles ab.
Vom Weltuntergang-Herbeiredner bis zum Krisen-Negierer („Die jährliche Grippe ist doch viel schlimmer“) reicht zurzeit die Palette der Meinungen, sowohl im medizinischen Fachbereich als auch in der Wirtschaft und der Immobilienbranche.
Zusätzliche Problematik: Anders als am Aktienmarkt, wo man die Kurse im Sekundentakt verfolgen kann, ist der Immobilienmarkt träge. Ausschläge nach oben oder unten sieht man erst mit wochen- oder monatelanger Verzögerung an den realen Zahlen getätigter Transaktionen.
Momentan kann man nur einfache Statistiken zur Standortbestimmung bemühen, die zum Beispiel zeigen, dass die Immobilien-Angebote in den Online-Medien während des Lockdowns – wenig verwunderlich – drastisch zurückgegangen sind. Nicht so die Preise. Abgeber sind offensichtlich bisher eher bereit, eine längere Vermarktungsphase in Kauf zu nehmen, als einen Nachlass zu gewähren.
Meine Überlegungen stehen unter dem Vorbehalt der Annahme, dass wir mit der Situation mehr recht als schlecht umgehen lernen, nicht mehrere Wellen des Virus auf uns zukommen und wir binnen zirka zwölf Monaten in unsere alte Realität zurückkehren können. Das heißt auch, dass ich davon ausgehe, dass wir binnen dieser Frist ein Medikament und/oder eine Impfung zur Verfügung haben. Wenn dem nicht so wäre, dann müssen wir wohl unser ganzes Leben und auch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise völlig neu denken.
Der Unterschied zwischen Covid-19 und Lehman
Ich sehe einen gravierenden Unterschied zur Lehman-Krise 2008/2009. Damals wurde das ganze Fiasko von der Finanzwirtschaft ausgelöst, genauer gesagt von nicht nachhaltigen und überhöhten (Hypothekar-)Krediten. Diesmal sind Virus und Krise mitten in der Gesellschaft angekommen und betreffen fast alle (bis auf einige Krisengewinnler). Die Banken sind heute wesentlich besser aufgestellt und stressresistenter. Und werden – so hoffe ich zumindest mal – nicht von sich aus unnötigen Druck auf die Wirtschaft bzw. die Immobilienwirtschaft ausüben. Nervös wurden in den Krisen, die ich bisher kannte, zuerst immer die Banken, die ihre Kreditkunden zu Notverkäufen drängten und so eine Lawine auslösten. Klar kann es trotzdem zu „fire sales“ kommen – dort, wo sich Menschen aufgrund von finanziellen Problemen von Immobilien trennen müssen –, aber, so meine Vermutung, es wird nur punktuell geschehen und nicht kaskadenartig. Zumindest nicht in meinem Zwölf-Monate-Szenario. Auch die Regierungen, zumindest mal in Europa, haben dazugelernt, die staatlichen Interventionen kamen und kommen rasch, und es besteht die Bereitschaft, sich gegen den Strom zu stemmen. „Whatever is takes“ (Copyright Mario Draghi) scheint diesmal das Motto vieler Regierungschefs zu sein. Das hilft nicht nur den Menschen und Unternehmen, sondern wirkt auch beruhigend auf die Finanzmärkte und die Bankbranche (siehe etwa die 100-Prozent-Staatsgarantie für Corona-Kredite in Österreich).
Auch die Immobilien-Branche bleibt von den Auswirkungen der Krise nicht verschont
Völlig außer Frage steht für mich jedenfalls, dass Covid-19 auch gravierende Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben wird, in vielerlei Hinsicht. Man kann doch nicht ernsthaft glauben, dass die ärgste Krise der Menschheit seit Ende des Zweiten Weltkriegs, ein Einbrechen der Wirtschaftsleistung vieler Nationen um zig Prozentpunkte, Arbeitslosigkeit und Konkurse, Kaufkraft-Verluste der Konsumenten etc., spurlos an unserer Branche vorübergeht. Wer das behauptet, ist ein unverbesserlicher Optimist oder hat einen Grund, sich die Umstände schönzureden.
Allerdings sind die Auswirkungen sektoral völlig unterschiedlich, es gibt viele Verlierer, aber auch einige Gewinner.
Einige Gewinner
Die Gewinner sind schnell aufgezählt: Logistik-Immobilien werden wohl dazugehören, die Bedeutung des Online-Handels steigt zweifellos, entdecken doch viele Konsumenten das Einkaufen per Computer gerade für sich, wodurch der Bedarf an Umschlag und Zwischenlagerung steigt. Auch im Segment Gesundheit/Pflege/Betreuung könnte es interessante neue Entwicklungen und zusätzlichen Bedarf geben, in diesem Bereich wird man noch viele Lehren aus dem derzeitigen Chaos ziehen.
Viele Verlierer
Nun, man muss kein erklärter Pessimist sein, um festzustellen, dass Touristik-Immobilien und der Einzelhandel (die von den Geschäftsschließungen und dem geänderten Konsumverhalten am stärksten betroffen sind) zu den großen Verlierern zählen werden. Im Retail-Sektor verstärkt sich damit aber nur eine Tendenz, die sich bereits in den letzten Jahren abgezeichnet hatte. Die Umsatzverschiebungen hin zum Internethandel waren bereits unübersehbar, dementsprechend begannen die Mietpreise für Geschäftslokale schon vor längerer Zeit zu bröckeln, und diese Tendenz wird jetzt noch verstärkt werden, mit langen Leerständen ist in den nächsten Jahren zu rechnen. Dazu kommen noch die Konkurse betroffener Unternehmer. Eine Zeitenwende in der Gastronomie ist schon eingeleitet, altbekannte Namen und Systeme wie Vapiano oder Maredo verschwinden gerade, für regionale Pop-ups und Ethnoküchen eröffnen sich neue Chancen, ebenso für Takeaway und Lieferservice.
Der Hotelmarkt zählte schon zu den großen Verlierern der letzten Wirtschaftskrise, und es dauerte Jahre, bis er sich wieder erholte. Ich kann mich noch gut erinnern, aus eigener Erfahrung infolge der Beratung eines Klienten: Kurz nach Lehman, um 2010, waren Hotels eine Ware, die kein Investor wollte. Das hat sich dann im Laufe des kommenden Jahrzehnts völlig gedreht, Hotels zählten zuletzt zu den „Trophy Buildings“, und die Renditen lagen ungefähr schon auf dem Niveau von Büroimmobilien, trotz des Hotelimmobilien immer innewohnenden Unternehmensrisikos.
Da kam also bei den Immobilien-Preisen und der Risikoeinschätzung schon einiges durcheinander, was jetzt wieder glattgebügelt wird.
Büros sind von Schließungen zwar nicht direkt betroffen, aber aufgrund der neuen Distanzregeln im sozialen Umgang sehr wohl von der Arbeitsverlagerung ins Homeoffice. Das wird, schlimmer noch bei Geschäftslokalen, einen jahrelangen Rattenschwanz von Prozessen nach sich ziehen, um die Frage zu klären, wer eigentlich das Risiko bei einer solchen Form von höherer Gewalt trägt, der Mieter oder der Vermieter. Abgesehen davon bemerken viele Firmen gerade – und ich schließe da die MAGAN ein –, dass Homeoffice-Arbeit durchaus effizient sein kann. Nicht, dass das Homeoffice jetzt völlig das herkömmliche Büro ersetzen könnte, viele Abläufe, aber auch Kreativität bedürfen direkter sozialer Kontakte, aber höchstwahrscheinlich wird der Platzbedarf insgesamt sinken, neue Formen des Desksharings, der Arbeits- und Platzteilung, werden entstehen. Und wir haben auch alle bemerkt, dass sich die eine oder andere Dienstreise gut durch eine Videokonferenz oder einen Conference-Call ersetzen lässt. Aber das ist wieder eine andere Geschichte und betrifft den Reisemarkt.
Der Wohnimmobilienmarkt als Fels in der Brandung?
Kommen wir zu der für mich spannendsten Frage: Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt weiterentwickeln?
Da gehen die Meinungen der Experten in den vielen Analysen, die ich in der letzten Zeit gelesen habe, kräftig auseinander. Oft bestimmt wohl der Standort den Standpunkt, will heißen, Projektentwickler sehen die weitere Entwicklung tendenziell optimistischer. Daher stelle ich die beiden wichtigsten Argumentationsketten kurz dar, wobei man auch noch zwischen eigengenutzten Immobilien und Anlegerwohnungen unterscheiden muss.
These, pessimistisch:
Die aktuelle Situation fördert keinesfalls den Wunsch der Konsumenten, sich ganz schnell und jetzt sofort eine neue, teurere Eigentums- oder auch Mietwohnung zuzulegen. Wir sind alle auf Überlebensmodus geschaltet, da wird überwiegend Cash gehortet, und man versucht, die prekäre Lage auszusitzen. Viele Konsumenten fürchten, schon morgen ihren Arbeitsplatz zu verlieren, bzw. sind bereits in Kurzarbeit und verdienen weniger. Es zieht folglich nur um, wer unbedingt umziehen muss, neue Investitionen werden sonst aufgeschoben. Das mag Bestandshalter begünstigen (weniger Kündigungen), ist aber natürlich Gift für neu auf den Markt drängende Objekte. Wenn man dieser Interpretation folgt, dann kommen auf den Neubauwohnungsmarkt, der auf Eigennutzer ausgerichtet ist, schwere Zeiten zu, mit längerem Vermarktungszeitraum und schließlich mit Preisnachlässen. Der temporäre Wegfall der Auslandsnachfrage (Reisebeschränkungen!) und auch die zwischenzeitlich gestoppte Migration wird diese Tendenz noch anheizen. Selbst der Luxusimmobilien-Markt könnte davon betroffen sein, so mancher Milliardär lernt in der Krise plötzlich sparen und will derzeit bei seiner Hausbank nicht mit einer neu erworbenen Immobilie protzen.
Gegenthese, optimistisch:
Viele Makler berichten, dass die Nachfrage auf den Internetportalen nach einem Einbruch Mitte März im Laufe des Aprils wieder deutlich hochgefahren ist. Auch Besichtigungen – unter Einhaltung der neuen Distanz- und Schutzregeln – werden wieder durchgeführt. In Deutschland, wo die Ausgangsbeschränkungen weniger ausgeprägt waren, haben die meisten Makler übrigens auch in den letzten Wochen durchgearbeitet. Fragen nach Corona-bedingten Preisnachlässen stoßen auf völliges Unverständnis.
Es gibt sogar logische Gründe, warum die Nachfrage nach neuem, privatem Wohnraum sogar steigen könnte. Corona hat so etwas ausgelöst wie eine Renaissance der eigenen vier Wände, ein zwangsverordnetes Cocooning. In den vielen Tage zu Hause entwickelt man ein neues Gespür für die schönen Seiten, aber auch die Unzulänglichkeiten der eigenen Wohnsituation und will diese gegebenenfalls nun dringend verbessern. Ein Zimmer für jeden Bewohner, bessere technische Infrastruktur, Balkon oder Terrasse, Lagerräume, eine moderne Küche – das alles wird nun auf den Immobilien-Wunschzettel geschrieben.
Dass viele Menschen über ihre aktuelle Wohnsituation nachdenken und sich verändern möchten, ist bestimmt richtig. Fraglich ist, ob aufgrund der steigenden Arbeitslosigkeit und der Unsicherheit ringsum dieser Veränderungswille auch in die Tat umgesetzt werden kann. Zudem könnte es sich bei steigenden Online-Anfragen derzeit auch um eine Art der „Beschäftigungstherapie bzw. die Suche nach Abwechslung“ handeln.
Angebotsüberhang, aber kein Crash
Für mich wiegt die Existenzangst schwerer als der Wunsch nach wohnräumlicher Veränderung, daher bin ich für den Markt für eigengenutzte Immobilien eher pessimistisch. Ich sehe keinen Grund, warum die Preise gar steigen oder auch nur gleichbleiben sollten. Das gilt für Eigentum und Miete gleichermaßen. Noch dazu kommen in Österreich und Deutschland in den nächsten beiden Jahren viele neue Wohnimmobilien auf den Markt, die in guten Zeiten geplant wurden. In diesem schwierigen Umfeld wäre ein Angebotsüberhang nicht überraschend. Im besten Fall bewegen sich die Preise dann seitwärts, wahrscheinlicher ist ein leichtes Einknicken. Da geht’s uns dann wie mit den auf Halde stehenden neuen Autos, die die Händler über Aktionen an den Konsumenten zu bringen versuchen. Oder anders ausgedrückt: Die Preisliste vom letzten Quartal 2019 gilt auch am Wohnungsmarkt nicht mehr. Die Eigentümer werden sich, wenn sie wirklich verkaufen wollen, auf eine neue Preisliste 2020 umstellen müssen.
Die Zinsen bleiben niedrig, die Banken üben sich in Geduld, die staatlichen Förderprogramme greifen mehr oder weniger, das Grundbedürfnis nach Wohnraum bleibt bestehen, daher ist ein echter Crash am Wohnungsmarkt nicht zu erwarten, jedenfalls nicht unter der von mir getroffenen grundsätzlichen Annahme einer überschaubaren Dauer der aktuellen Gesundheitskrise. Wenn die angespannte Situation überwunden ist, dann kann es sogar zu Nachholeffekten kommen, so noch genügend Liquidität in breiten Kreisen der Konsumenten vorhanden ist.
Der Immobilien-Investment-Markt – Betongold geht immer
Für Immobilienanlagen (Zinshäuser und Vorsorgewohnungen) gibt es jedenfalls ein gutes Leben nach der Krise. Bei Einbrüchen am Aktienmarkt von bis zu 40 Prozent (auch wenn da schnell wieder einiges aufgeholt wurde, aber die Volatilitäten bleiben), Rohstoffen, die abstürzen (Negativpreise bei Öl!), Staatsanleihen vor dem Hintergrund neu aufgetürmter Schuldenlasten – Corona-Förderprogramme, Eurobonds, etc. –, was bleibt dem verunsicherten Anleger da als sicherer Hafen anderes übrig als Gold und Betongold?
Durchschnittlichkeit als Krisengewinner!
In normalen Zeiten gilt in der Immobilienwirtschaft immer der Grundsatz: Lage, Lage, Lage! Soll heißen, je besser die Lage, desto höher das Wertsteigerungspotenzial und desto stabiler die Anlage.
Ich teile die Ansicht, dass nur die berühmten drei Ls Sicherheit in der Krise bieten würden, nicht ganz, gehen Sie doch auch immer mit drei Ks einher: Kosten, Kosten, Kosten!
Nehmen wir nur das Beispiel teurer Mietwohnungen, Monatsmiete pro Quadratmeter 12, 15, 18 oder gar mehr Euro. Vor allem bei größeren Einheiten kann da schon einiges an Gesamtbelastung zusammenkommen. Und wenn es klamm wird im Börserl, dann überlegt man sich rasch einmal, ob man da nicht einsparen könnte.
Was folgt daraus?
„And the winner is“ … die Durchschnittswohnung für Durchschnittsbürger.
Heute bin ich sehr froh, dass wir in den letzten Jahren unablässig gepredigt haben, in Leipzig, Dresden, Magdeburg, Halle, Chemnitz und Co. zu investieren. Die Durchschnittsmiete bei den meisten Zinshäusern, die wir in Deutschland entweder auf eigene Rechnung oder für unsere Klienten erworben haben – einstweilen übrigens jenseits der 300 Stück –, liegt irgendwo zwischen fünf und sieben Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei Neuvermietungen kommt man an diesen Standorten selten über acht Euro hinaus. Die Mehrheit der Wohnungen in diesen Gebäuden hat zwei bis drei Zimmer, und ist 50 bis 80 Quadratmeter groß. Wir reden also hier über (gehobene) Durchschnittswohnungen für Otto Normalverbraucher.
Und genau dieser Otto muss auch in der Krise irgendwo wohnen. Das Einsparungspotenzial ist gering, weder geht es wesentlich kleiner noch wesentlich billiger.
Dementsprechend vernachlässigbar sind bisher Mietausfälle oder Begehren nach Mietminderung.
Noch ein Argument greift voll für die Durchschnittlichkeit, nicht für den Luxus: Vater Staat als „Schutzpatron der Wohnungswirtschaft“.
Der oft gescholtene staatliche Versorgungsgedanke ist die Garantie dafür, dass nicht übermäßiges Unheil auf Vermieter marktüblicher Wohnungen zukommt. Natürlich ist die Zunahme der Arbeitslosigkeit, der Betriebskonkurse, also ein steigendes Mietausfallrisiko, für alle Eigentümer ein aktuelles Thema. Aber da Wohnen ein echtes Grundbedürfnis der Menschen ist, wird dem Staat wohl nichts anderes übrig bleiben, als ausfallsbedrohten Mietern mit Beihilfen (das geht in Deutschland aufgrund der überwiegenden Subjektförderung leichter als in Österreich) unter die Arme zu greifen. Ein völliges Negieren der möglicherweise anwachsenden Probleme der Vermieter würde in der Folge die Bankenlandschaft wegen der Nichtbedienbarkeit von Hypothekarkrediten in Mitleidenschaft ziehen. Womit wir dann wieder bei den Anfängen der Lehman-Krise wären. Durch vergangenen Schaden klüger geworden, werden alle vernünftigen Kräfte einen derartigen Dominoeffekt zu vermeiden trachten.
Eine Korrektur hatte sich schon abgezeichnet
Trotzdem gilt auch im Investmentbereich: Den Peak haben wir bereits überschritten, meiner Ansicht nach Ende 2018/Anfang 2019.
Schon im letzten Jahr konnten wir eine Seitwärtsbewegung der Preise und ein zunehmendes Auseinanderklaffen zwischen den Vorstellungen von Verkäufern und Käufern beobachten. Momentan sehen wir – Erinnerungen an die Lage im Spätherbst 2008 werden wach – einen weitgehenden Stillstand bei den Transaktionen. Ist auch kein Wunder, rein technisch gesehen – in Zeiten der Ausgangsbeschränkungen und sozialen Distanzierung ist es schwierig, eine Besichtigung vorzunehmen, eine Bewertung durchführen zu lassen und/oder einen Notartermin zu absolvieren. Wie lange dieser Zustand des Eingefrorenseins noch dauert, hängt aber in erster Linie vom Verhalten der Käufer und Verkäufer ab.
Beide Parteien „belauern“ sich gerade und warten auf den ersten Schritt des jeweils anderen. Eine Seite, oder noch besser beide, sollte(n) sich bewegen, und Angebot und Nachfrage werden einander wieder treffen müssen.
Das heißt für die Verkäufer, die Renditen werden leicht ansteigen, um neue Nachfrage zu generieren und den Kaufwilligen ein Incentive zu bieten. Denn eines leichten Kaufanreizes bedarf es jetzt zur Stimulierung des Marktes. Die Betonung liegt auf „leicht“, denn die Nachfrage nach Investments wird konstant hoch bleiben, siehe das Thema Betongold. Außerdem verfügen die meisten Immobilien-Investoren über mehr Erfahrung und tiefere Taschen als der durchschnittliche Eigennutzer. Und es ist ja nach wie vor wahnsinnig viel Liquidität im Umlauf, die grundsätzlich nach Anlage sucht. Vor allem die „Hartgesottenen“ (Copyright Börsenaltmeister André Kostolany) strecken ihre Fühler schon nach neuen Investments aus, gerade jetzt, „wenn die Kanonen donnern“.
Der eine oder andere Kaufinteressent mag sogar kurzfristig enttäuscht werden von der Stabilität des Marktes, große Preisabschläge – manche träumen ja von 20 oder 30 Prozent – wird es nämlich nicht geben. Jedenfalls so lange nicht, wie sich die Mieteinnahmenseite relativ stabil darstellt. Das ist bei vermieteten Wohnungen und Zinshäusern weitestgehend der Fall, und ich gehe im Zwölf-Monate-Szenario davon aus, dass es so bleiben wird.
Neuer Schwung?
Ganz offen gesagt, eine leichte Korrektur tut dem Investmentmarkt sogar gut, viele Preisvorstellungen waren ja schon in unrealistische, astronomische Höhen geschossen und Risiken aus dem Lot gekommen. So gesehen kann eine Delle auch für neuen Schwung sorgen. Wir hätten uns nur andere Begleitumstände gewünscht.
Apropos Schwung und Korrektur: Spannend wird zum Beispiel, wie es mit den Preisen am Berliner Immobilienmarkt weitergeht. Dieser ist nun besonders gebeutelt und zwischen Covid-19 und Mietendeckel in die Zange genommen. Eine explosive Mischung. Vielleicht schmeckt gerade diese Mischung mutigen Investoren besonders lecker. Das ist eine eigene Geschichte, der ich mich sicher demnächst einmal widmen werde.
Ein optimistischer Blick in die Zukunft
Zurück zum Ausgangspunkt meiner Analyse, den vielen Krisen, die ich in der Wirtschaft in den letzten 30 Jahren schon gesehen habe. Dazu drei Beobachtungen, die für einen letztlich doch optimistischen Blick in die Zukunft sorgen sollen.
Erstens: Auch in oder kurz nach einer Krise ergeben sich interessante Opportunitäten. Wer zu lange wartet, der wird vom Preisanstieg bestraft.
Zweitens: Der Mensch verdrängt und vergisst gerne. Zumindest was den wirtschaftlichen Sektor betrifft, werden wir nach Ende der Krise sehr schnell wieder zu althergebrachten Verhaltensmustern zurückkehren.
Drittens: Wer die Krise überlebt (im wirtschaftlichen Sinne gemeint), der kann auch gestärkt daraus hervorgehen.
