Die meisten Bürogebäude ähneln sich seit Jahrzehnten weltweit auf frappierende Art und Weise: Die Lobbys sind kühl im Design – mit Glas, Stahl, Beton und Marmor ausgestattet –, um elegant zu wirken. Ein Rezeptionist versteckt sich hinter einem hohen Empfangstresen und meldet Besucher bei den jeweiligen Unternehmen an, den Blick auf die Überwachungsmonitore gerichtet. In den Eingangsbereichen hallt es unangenehm, in den Fahrstühlen ist es leise. In solchen Gebäuden kennt ein Mieter so gut wie nie die Mieter anderer Unternehmen, er arbeitet in seinem Stockwerk und geht mittags mit seinen Kollegen in die Kantine oder zum Lunch in die nahe Umgebung. Nach Feierabend möchte man schnell weg, nach Hause oder an freundlichere Orte in der Umgebung. Sind die Immobilien dazu noch in die Jahre bekommen und ist die Lage wenig attraktiv, kämpfen solche Büroimmobilien mit hohen Leerstandsquoten.
Von neuen Kundenbedürfnissen zur geordneten Markenstruktur
Um nicht aus dem Markt gedrängt zu werden, sind heute neue Angebote, eine klare Positionierung und ein schickes Interior-Design der Allgemeinflächen notwendiger denn je. Gefragt sind strahlende und international erfolgreiche Büromarken mit hohem Wiedererkennungswert, um den neuen Anforderungen an Büros gerecht zu werden – Orte, an denen Menschen gern und lang verweilen, wo sie sich wohlfühlen und alles Nötige für den täglichen Bedarf vorfinden. Ein „working home away from home“. Was man als Konsument von internationalen Hotelketten oder etwa Starbucks bereits gut kennt, muss heute auch auf Büroangebote umgelegt werden.
Wie wollen Menschen überhaupt arbeiten? Was erwarten sich Mitarbeiter von ihren Unternehmen in Bezug auf ihren Arbeitsplatz? Wie sollte dieser eingerichtet sein? Wie schafft man es, das Bürogebäude zu einem Hotspot für die Mitarbeiter zu machen? Es gibt eine Vielzahl an Anforderungen für einen attraktiven Arbeitsplatz, etwa Services, die man sich als Mitarbeiter an einem Bürostandort wünscht: einen Wäsche- und Bügelservice, einen Schuster, einen Concierge, der lästige Erledigungen abnimmt, einen Yoga-Raum oder ein Gym im eigenen Haus und eine gute Infrastruktur in der näheren Umgebung. Bunte Lampen, verspieltes Interior-Design und vieles mehr kommen dazu – ähnlich dem, was man vom Google-Campus im Silicon Valley aus den Medien kennt. Viele wünschen sich auch einen Austausch mit anderen Mietern/Unternehmen in den Allgemeinbereichen, die ähnlich einer lebendigen Hotellobby gestaltet sein sollten. Gerade junge Unternehmen und Start-ups leben vom Austausch, von der Vernetzung mit anderen. Sie teilen Geschäftsideen, holen kontinuierlich Feedback ein und entwickeln ihre Konzepte weiter. EPUs haben ebenfalls einen Bedarf nach Austausch, nach sozialen Kontakten innerhalb ihrer Arbeitswelt.
Können alteingesessene Firmeninhaber intuitiv dank jahrzehntelang gesammelter Unternehmenserfahrung sagen, was ihre Marke erfolgreich macht, und deshalb über lange Zeiträume die richtigen Entscheidungen treffen, so ist dies in schnelllebigen börsennotierten Unternehmen nicht mehr ganz so einfach. Auf begrenzte Zeit bestellte Manager verfügen meist nicht über gesichertes Wissen, welche der vielen Unternehmensleistungen und Eigenschaften genau jene sind, die für den Erfolg des Unternehmens sorgen. Welche der oben angeführten Markenleistungen werden den gewünschten Erfolg in den zukünftigen Zielgruppen bringen? Welche weniger? Welche Services werden ganz besonders auf Resonanz bei Bürosuchenden stoßen und müssen auch in der zukünftigen Vermarktung herausgestellt werden, welche werden eher als Hygienefaktor betrachtet oder können gar vernachlässigt werden? Wie hebt man sich von anderen schicken Büroanbietern ab? Und was erzeugt langfristig Markenbindung, Renommee und führt letztendlich zu Kauf/Konsum oder – in unserem Fall – zu unterschriebenen Mietverträgen?
Am Beispiel von myhive, der internationalen Office-Marke von IMMOFINANZ, wurde dieser Problematik mittels Befragungen der Mieter in allen Ländern begegnet, um ein objektiviertes Anforderungsprofil für die Büromarke zu erhalten. Alle Services und Wünsche wurden abgefragt, um einen Überblick über die gefragtesten „Market-Needs“ zu bekommen und all die potenziellen Facetten nach Wichtigkeit zu ordnen.
Die strukturellen Stärken von myhive:
Als Ergebnis erhält man eine Struktur – strukturelle Stärken – samt den dahinterliegenden „managebaren“ Erfolgsursachen:
· Büros müssen heute über ein hotelinspiriertes Design in den Allgemeinflächen verfügen.
· Büros sollten ihren Mietern einen aufmerksamen Service anbieten
· sowie eine vielfältige Infrastruktur.
· Mieter (und Unternehmen) wollen heute Teil einer lebendigen Community sein.
Hotelinspiriertes Design:
Lobbys und deren Allgemeinflächen müssen warm und freundlich im Designs sein, mit gemütlichen Sitzecken, um Meetings abhalten oder einfach einmal seine Arbeitsumgebung ändern zu können. Empfangsbereiche sollten offen gestaltet und einladend sein.
Aufmerksamer Service:
Mieter wollen heute in den Gebäuden umfangreiche Services haben. Der Welcome-Desk muss sich um die täglichen Anliegen aller Mitarbeiter der Mieter bemühen und als deren kompetenter und freundlicher Ansprechpartner agieren, ähnlich einem Concierge-Service.
Vielseitige Infrastruktur:
Mieter verlangen heute nach Annehmlichkeiten wie Gastronomie, Shops für den täglichen Einkauf sowie Dienstleistungen wie Wäscher, Schuster, Schneider, Blumenverkauf und Post, die den Tagesablauf erleichtern. Zusätzlich werden neben Garagen auch Fahrradräume, Duschmöglichkeiten, Wi-Fi, Besprechungsräume, Eventflächen und vieles mehr nachgefragt.
Lebendige Community:
Jeder Mieter will heute Teil einer lebendigen Community sein und die Vorteile eines Netzwerks privat wie geschäftlich nutzen. Egal, wie klein ein Unternehmen ist, man ist Teil einer Gemeinschaft und genießt den Austausch mit anderen. Nachgefragt werden auch regelmäßige Networking-Events nach Feierabend, Vorträge und gemeinsame Sportmöglichkeiten wie Yoga oder Running.
März 2020 – ein Virus als Gamechanger
Ab März 2020 brachte Corona die globale Immobilienbranche gehörig durcheinander. Touristenströme versiegten innerhalb weniger Tage. Geschäftsreisende wechselten zu Zoom-Calls, der stationäre Handel galt als potenzielle Ansteckungsquelle und schloss für viele Wochen. Die Büros waren leergefegt, die Menschen saßen im Home-Office und die Assetklassen Hotel, Retail und Office waren die großen Verlierer. „New Work“ wurde innerhalb weniger Wochen zum Thema in der Öffentlichkeit und in der ganzen westlichen Welt breit diskutiert. Werden Mitarbeiter zukünftig nur mehr von zu Hause arbeiten und die täglichen Wege zum Büro und zurück einsparen? Werden sie relaxt im Grünen wohnen und mit der beruflichen Welt nur mehr digital verbunden sein? Werden Unternehmen zukünftig auf repräsentative, teure Unternehmenssitze verzichten? Wird es überhaupt noch Büros brauchen?
Mit einem Schlag änderte sich die Relevanz von Büros. „Community“ wurde als Argument für Büros unbrauchbar. Es gab keine Events, keine Vorträge, keinerlei Live-Aktivitäten. Wenn alle von zu Hause arbeiten, gibt es auch keine Nachfrage nach Services oder guter Infrastruktur in Bürogebäuden mehr. Und das schicke Interior-Design wird schnell egal, wenn die gemütlichen Lobbys und Begegnungszonen in einer Pandemie Gefahrenquellen darstellen und leerstehen.
Die geänderten Bedürfnisse von Büroarbeitern bringen eine Vielzahl von neuen Erkenntnissen für die Post-Corona-Arbeitswelt mit sich:
Home-Office ist gekommen, um zu bleiben
Arbeitende in der ganzen Welt haben gelernt, dass es große Vorteile hat, auch von zu Hause arbeiten zu können. Man kann – sofern es keine kleinen Kinder im Haushalt gibt, die gleichzeitig betreut werden müssen – sehr fokussiert, ohne die üblichen Ablenkungen eines Büroalltags seine To-do-Liste abarbeiten. Man spart viel Zeit, die man täglich im Auto oder in der U-Bahn verbracht hat, und kleine Pausen nützt man für schnelle Erledigungen im Haushalt oder für Laufrunden in der Nachbarschaft. Man hat die Möglichkeit, sein bevorzugtes Essen gesund selbst zu kochen, und privilegierte Zweitwohnsitz-Besitzer können sogar die halbe Woche im Grünen bleiben. Unternehmen haben gesehen, dass ihre Mitarbeiter auch im Home-Office ihre Leistung erbringen und vertrauen ihnen. Für die Generation Z ist Home-Office eine Grundforderung an jeden Arbeitgeber geworden.
Office ist tot, es lebe das Office
So sehr Home-Office seine Vorteile hat, alle Studien zu diesem Thema sagen heute, dass sich Mitarbeiter ebenso sehr nach einem „Social Office Life“ sehnen. Nach einem informellen Austausch am Kopiergerät, dem Tratsch in der Teeküche oder dem persönlichen Gespräch über die Arbeit in Meetings. Für viele ist Arbeit heute mehr als das bloße effiziente Abarbeiten von Aufgaben. Viele benötigen die persönliche Interaktion, den schnellen Austausch von Gedanken und Ideen abseits digitaler Kommunikation. Komplexe, arbeitsteilige Arbeit kann schneller erledigt werden, wenn Teams zusammensitzen und spontan auf Zuruf interagieren. Neue Ideen und Innovationen entstehen nicht in vorab angemeldeten Video-Calls. Der Zukunftsforscher Winston Brill hat in einer Studie belegt, dass von 350 erfolgreichen Innovationen nur zwei Prozent in Sitzungen entstanden sind. Das heißt, 98 Prozent aller Innovationen entstehen durch zwischenmenschlichen Austausch abseits von (digitalen) Meetings.
Das Büro wird zum zentralen Hub
Moderne Unternehmen überlassen es heute ihren Mitarbeitern, wie und von wo sie arbeiten wollen. Je nach Aufgabe arbeiten sie mal konzentriert von zu Hause, unkompliziert mit diversen Devices von unterwegs oder aber vom zentralen Hub ihres Unternehmens, dem Bürostandort. Dieser wandelt sich vom schicken Repräsentationsort hin zum effizienten Knotenpunkt für alle Mitarbeiter. Hier tauscht man sich aus, bespricht Informelles, trifft seine Teams und erzeugt Sichtbarkeit. Dazwischen zieht man sich anlassbezogen in Fokus-Rooms zurück, führt vertrauliche Gespräche in einer Phone-Booth oder macht an Community-Tables Brainstorming.
Entsprechend müssen moderne Unternehmen im New Work all diese Arbeitsmöglichkeiten und -anforderungen zur Verfügung stellen. Passiert dies nicht, wirkt das Unternehmen auf potenzielle Bewerber wenig attraktiv. Die Generation Z zieht weiter. High Potentials mit vielen Job-Optionen tun das sowieso.
Flexible Bürolösungen als wichtigstes Verkaufsargument
Auch hat sich in der Pandemie und darüber hinaus die Planungssicherheit vieler Unternehmen verändert. Kaum ein Unternehmen weiß heute, wie die Auftragslage in sechs Monaten aussieht. Umso schwieriger ist es, Mieter zu finden, die langfristige Mietverträge für Büroflächen unterschreiben wollen. Gewinnt man einen Etat, muss man schnell Flächen vergrößern; läuft es nicht so gut, muss man ebenfalls schnell darauf reagieren. Bei neuen Projekten vergrößert man auf Zeit, um danach wieder zu reduzieren.
Erfolgreiche Büroanbieter müssen heute Antworten auf diese neuen Anforderungen finden: vom Einzelschreibtisch in der Co-Working-Zone über das eigene Bürozimmer, wobei die Allgemeinbereiche wie Küche, Toilette oder Kopierer mit anderen geteilt werden, bis zu fix und fertig und schnell beziehbaren Büroetagen inklusive flexibler Mietlaufzeiten und Kündigungsfristen. In Vermietungsgesprächen wird heute zuallererst das Ausmaß der Flexibilität nachgefragt.
