Wegen der immensen Wertsteigerungen in den letzten Jahren und der zunehmenden Regulierungsanforderungen stellen sich Investoren die Frage, ob sich Investments in die Assetkassse Wohnen insbesondere vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus noch rentieren. Um es gleich vorweg zu nehmen: Trotz der Corona-Pandemie sind Investments in Wohnimmobilien tendenziell attraktiver geworden, weil die Menschen mehr Zeit zu Hause verbringen und auch durch das Homeoffice größeren Platzbedarf haben, heißt es in einer Studie von Aengevelt Immobilien, die auf einer Umfrage unter 220 Akteuren und Beobachtern der Immobilienmärkte basiert.
Allerdings seien nicht alle Typen von Wohnimmobilien attraktiv. Laut dem Immobilienmakler sind im Bezug auf Investments freifinanzierte und öffentlich geförderte Mietwohnungen und Seniorenimmobilien attraktiver geworden. Dagegen sei bei Luxusmietwohnungen, Studentenwohnungen und Mikroapartments mit einem Rückgang zu rechnen. Nach den Modellen des Beratungsunternehmens Colliers sollen die Wohnungspreise moderat um zwei Prozent steigen.
Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien höher als bei Gewerbeliegenschaften
Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2020 die bestimmenden Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Weder COVID-19 noch die Konjunkturdelle konnten dem Wohnungsmarkt etwas anhaben. So kann nicht verwundern, dass zum ersten Mal seit 2013 Wohninvestments in Deutschland im Jahr 2020 wieder das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien übertroffen haben. Einem Volumen von 65 Milliarden Euro beim Wohnen standen Investments in Höhe von 59,3 Milliarden Euro bei den gewerblichen Nutzungen gegenüber, sagt Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland. Nach seiner Einschätzung ist die Nachfrage nach Wohninvestments weiterhin hoch.
Für die Assetklasse Wohnen sprechen vor allem langfristige Trends, die auch im Kontext der Corona-Pandemie weiter anhalten werden. Dazu zählen unter anderem die Anzahl der Haushalte, die in Deutschland bis mindestens 2030 weiter ansteigen und damit für mehr Bedarf an Wohnraum sorgen dürfte. Während deutschlandweit mit einem Anstieg von drei Prozent zu rechnen sei, sei laut den Colliers-Modellen in den Top 7-Städten sogar mit einem Zuwachs von sechs Prozent zu rechnen. Darüber hinaus soll bis 2040 die Zahl der Single-Haushalte um insgesamt zwei Millionen zulegen, auf dann 19,3 Millionen. Bereits heute liege der Anteil der Single-Haushalte auf dem deutschen Markt bei 42 Prozent und dieser werde sich laut Felix von Saucken in den nächsten Jahren noch spürbar erhöhen.
Neubau und Projektentwicklungen ermöglichen höhere Renditen
Neben diesen Trends sprechen auch die stabilen Renditen und die hohe Nachfrage auf der Mieter- und Investorenseite für Investments in Wohnimmobilien. Denn sowohl im Bestand als auch im Neubaubereich sind die Wohnungsmieten in den zurückliegenden Jahren kontinuierlich gestiegen – und zwar deutlich stärker als Büromieten, die sich kaum bewegt haben. So haben sich im Vergleich zu 1990 die Wohnmieten im Erstbezug und der Wiedervermietung bis heute jeweils etwa verdoppelt.
Da die Wohnungsmieten keine Volatilität kennen, sei diese Assetklasse insbesondere für institutionelle Anleger geeignet. Aber sind die Renditen für professionelle Investoren eigentlich noch auskömmlich? Da die Renditen vor allem im Bestandssegment inzwischen auf ein niedriges Niveau gefallen sind, sind Unternehmen wie beispielsweise Wertgrund daher fast nur noch im Neubau und der Projektentwicklung aktiv. Das rührt auch daher, dass die Risiken im Bestand aus der Regulierung zunehmen und die Schere aus steigenden Preisen und zunehmender Regulierung Investments im Bestand erschweren. Daher steigen Wohnungsinvestoren mit Projektentwicklungen früh in die Wertschöpfungkette ein.
Immobilienpreise steigen auch abseits der Metropolen
Vor dem Hintergrund der gestiegenen Mieten und Kaufpreise sind wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Investoren auch in C- und D-Städten weiter gestiegen. Als Folge dessen geraten auch im Umland der Metropolen die Renditen unter Druck. Laut einer Untersuchung von Engel & Völkers liegen die Faktoren in der Spitze bereits beim 35-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Allerdings seien die regionalen Unterschiede immens. Im Fokus der Investoren stünden besonders Städte mit großen Universitäten, hoher Lebensqualität und erfolgreichen Unternehmen. Während Städte wie Osnabrück, Erfurt, Jena, Magdeburg oder Aachen eine große Dynamik entfalten, sicherten demgegenüber beispielsweise die Naherholungsqualitäten der Ostsee die Wertstabilität von Immobilien in Rostock, Lübeck und Kiel.
Renditeorientierte Investoren würden auch in einfachen Lagen weiterhin entwicklungsfähige Immobilien zu moderaten Kaufpreisen finden. Opportunistisch veranlagte Investoren könnten laut Engel & Völkers etwa in Leverkusen, Lübeck und Halle (Saale) noch Investments im niedrigen zweistelligen Faktorbereich für teilweise unter 1.000 Euro pro Quadratmeter finden. Dass die hohen Preise in den Metropolen auch das Umland mitziehen, zeigt sich insbesondere in vielen bayerischen Landkreisen wie zum Beispiel in Miesbach, wo Anlageimmobilien durchschnittlich 6.756 Euro pro Quadratmeter kosten. Mittlerweile soll sich fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt in den deutschen Top Ten befinden. Einerseits profitiert der Speckgürtel von der guten Anbindung auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln, andererseits bietet er ansprechende Wohnlagen mit mehr Grün und Ruhe, heißt es im „Postbank Wohnatlas 2021“.
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