Als DLH vor rund acht Jahren in Österreich seine Tätigkeit begonnen hat, „war der Logistikmarkt von den Eigentümern geprägt“, so Christian Vogt, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria. Selbst bauen war angesagt, outgesourct wurde de facto nicht. In Deutschland war bereits in den 90er-Jahren Outsourcing ein Thema, „das gab es in Österreich nicht“. Die Unternehmen wollten die Logistikimmobilien besitzen und nicht mieten. „Selbst bei der EXPO REAL 2018 hat sich kaum jemand für den österreichischen Markt interessiert“, so Vogt. „Der Logistikmarkt war ein Stiefkind“, bestätigt auch Barbara Hrubesch, Geschäftsführerin von GARBE Industrial Real Estate Austria, aber das hat sich geändert: „Jetzt ist Logistik eine Trendkategorie geworden.“ Waren früher Flächen zwischen 2.000 und 3.000 Quadratmetern gefragt, so ist nun offensichtlich, dass sich auch die Größe verändert. „Die größte Einzelhalle, die wir derzeit bauen, hat 7.000 Quadratmeter Fläche“, so Christian Vogt.
Wenn der Platz knapp wird
Der Platz wird aber langsam knapp, und auch in Österreich werden mehrstöckige Logistikhallen nun Thema: „Anlagen, wie wir sie in Tokio angesehen haben, werden bei uns nicht kommen“, berichtet Christian Vogt über einen Besuch in Japan, aber für den Großraum Wien prognostiziert er „zumindest zweistöckige Anlagen“. Durch neue Rechtsvorschriften und Stadtentwicklungskonzepte werden gestapelte Flächen unumgänglich. „Wenn man im Ballungsraum etwas realisieren will, muss man sich als Unternehmen mit der Mehrstöckigkeit auseinandersetzen“, so Barbara Hrubesch: „Die Gegebenheiten werden die Unternehmen dazu zwingen.“ Aktuell führt die neue UVP zu einem Entwicklungsstopp, und es werden momentan keine großflächigen Projekte gewidmet. Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter der Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG: „In Niederösterreich werden nur noch spezielle Gebiete ausgewiesen, in denen eine Widmung beziehungsweise ein Bau noch möglich ist. Das wird uns zwangsläufig Richtung Doppelstöckigkeit ziehen.“
Logistikimmobilien, die zwei oder mehr Stockwerke haben, erwartet Andreas Hawlik, Geschäftsführer von HAWLIK GERGINSKI Architekten, eher in den Landeshauptstädten, in denen es platzmäßig wirklich eng wird, wie zum Beispiel in „Salzburg oder Innsbruck. Da kann es auch aufgrund der Topografie mit Zufahrten auf zwei Ebenen funktionieren.“ Damit wäre zwar Platz gespart, aber was den Logistikimmobilien dann fehlen könnte, wären die Investoren. Christian Vogt ist überzeugt: „In der Hochzinsphase ist nur die Metropolregion gefragt.“ Vor allem kosten Logistikflächen, die mehrere Stockwerke haben, im Vergleich zu einer ebenerdigen Anlage mehr Geld.
Keine ideale Aufteilung
Da die Logistikimmobilien früher nach den Wünschen der Eigentümer gebaut wurden, sind die alten heutzutage zum Großteil nicht mehr konkurrenzfähig. „Es fehlt ihnen die Relation zwischen Büro- und Lagerflächen“, beschreibt Wolfgang Scheibenpflug das Problem mit den vorgegebenen Strukturen. Heute werden Logistikimmobilien viel flexibler gebaut. Insofern kann der Flughafen als große Logistikdrehscheibe alle Bedürfnisse und Wünsche der Kunden abdecken. Von den entsprechenden Flächen bis hin zu den Dienstleistungen. „Die Dienstleistungen spielen nicht nur in der Immobilie selbst, sondern auch rundherum eine große Rolle.“
Logistik als Arbeitsplatz
Eine der größten Herausforderungen stellen allerdings die Arbeitskräfte dar. Sie sind rar am Markt und bereiten den Betreibern einiges Kopfzerbrechen. „Logistikhallen sind ja nicht wirklich attraktive Arbeitsorte“, so Evgeni Gerginski, Geschäftsführer von HAWLIK GERGINSKI Architekten: „Durch attraktive Aufenthaltsbereiche und Gastronomie vor Ort können Anreize geschaffen werden.“ Standorte für einen Logistikcampus werden daher mittlerweile nicht nur aufgrund ihrer logistischen Eigenschaften, wie der Verkehrsinfrastruktur, ausgewählt, sondern auch danach, „ob wir in der Umgebung ausreichend Arbeitskräfte bekommen“, so Barbara Hrubesch. Am Flughafen Wien sei man dahingehend bereits einen Schritt weiter, erklärt Wolfgang Scheibenpflug: „Wir haben rund 80 Firmen rund um die Logistik bei uns am Flughafen und bieten zukünftig auch eine Ausbildung für Logistiker an.“
Nicht nur Ausbildung wird offeriert, sondern auch Synergie. „Wir sind auch außerhalb des Flughafens tätig“, sagt Wolfgang Scheibenpflug. Dort werden Flächen an Firmen vergeben, die einen positiven Effekt auf die Airport City haben beziehungsweise eine enge Zusammenarbeit pflegen. Es siedeln sich zahlreiche Unternehmen an, die unterschiedliche Dienstleistungen rund um Logistik anbieten. Eine ähnliche Erfahrung macht Christian Vogt: „Wir stellen fest, dass rund um unsere Logistikparks eine Vielzahl an Arbeitsplätzen entsteht.“
Campus-Konzepte sind gefragt
Was am Flughafen schon lange Usus ist, das entwickelt sich jetzt auch bei anderen Standorten. Campus-Konzepte sind angesagt, damit sich „die Unternehmen zusammenschließen können“, so Evgeni Gerginski. Büroflächen werden geteilt, und die Zusammenarbeit betrifft nicht mehr nur die Infrastruktur, sondern geht schon viel weiter, erklärt Christian Vogt: „Mittlerweile arbeiten die Firmen auch insofern zusammen, als sie sich manchmal die Arbeitskräfte teilen.“ Diese sind dann übergreifend bei den Unternehmen im Einsatz, die sich am Standort angesiedelt haben. Andreas Hawlik blickt in die Zukunft: „Da zahlt es sich dann aus, auch für die Mitarbeiter ein eigenes Gebäude hinzustellen.“ Noch sind die Investoren nicht bereit, diese zusätzlichen Kosten mitzutragen, aber im Kampf um die besten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kann sich das sehr rasch ändern.
„Der Campus muss in sein Umfeld integriert werden“, so Hawlik, damit auch die entsprechenden Synergien entstehen können. Wolfgang Scheibenpflug ist überzeugt: „Die Zukunft gehört den Gesamtquartierentwicklern.“
Und „grün“ werden die Logistikimmobilien sowieso.
