Es wird eng am Wohnungsmarkt, da in den kommenden Jahren viel zu wenig Wohnraum geschaffen wird. Letztendlich gibt es nur eine Gruppe, die dem Ganzen etwas Positives abgewinnen kann, und das sind die Besitzer oder Käufer von Vorsorgewohnungen. Fakt ist: Laut WKO-Branchensprecher Gerald Gollenz sinkt die Zahl der frei finanziert errichteten Eigentumswohnungen in Wien von derzeit rund 17.380 Einheiten bis 2026 auf unter 1.800. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Mietwohnungen, so Gollenz: „Während wir heuer frei finanziert noch 7.350 neue Mietwohnungen errichtet haben, werden wir ab 2026 nur noch bei 1.350 neuen Einheiten stehen.“
Vorteil im Vergleich zu früheren Investitionen
Das Angebot ist derzeit (noch) sehr gut, und „im Moment kann man in fertiggestellte Wohnungen investieren, die sofort einen Mietertrag bieten“, so Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin Raiffeisen Vorsorge Wohnung: „Das ist ein echter Vorteil im Vergleich zu früheren Investitionen, als man schon lange vor der Fertigstellung kaufen musste, um die Wunschwohnung zu bekommen.“ Außerdem ist die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin unverändert hoch – speziell in den inneren Bezirken von Wien sowie in guten Lagen. „Das bedeutet sehr gute und rasche Vermietungsaussichten“, betont Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, die aktuellen Möglichkeiten.
Gute Rahmenbedingungen für Anleger
Die Kombination von hoher Nachfrage und gutem Angebot „schafft derzeit besonders gute Rahmenbedingungen für Anleger“, so Gerhard Klein, Geschäftsführer von 3SI Makler. Eigentlich die ideale Voraussetzung, um Eigentumswohnungen zur Anlage zu erwerben. Trotz dieser offensichtlichen Entwicklung springt aber der Markt für Vorsorgewohnungen in Neubau/Erstbezug erst langsam an. Nino Lutz, Prokurist und Leitung Region Wien & NÖ Ost bei der s REAL: „Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist aufgrund des allgemein herausfordernden Markts verhalten.“ Auch in diesem Segment machen sich nämlich die schwierigen Rahmenbedingungen eines Eigentumserwerbs bemerkbar. Bei der Eigennutzung ebenso wie beim Vorsorgewohnungskauf ist die KIM-Verordnung ein echtes Hindernis. „Auch im Bereich der Vorsorgewohnungen darf die 40-Prozent-Grenze für die Rückzahlung nicht überschritten werden, egal, wie hoch das monatliche Einkommen ist“, erklärt Marion Weinberger-Fritz: „Dennoch haben wir sehr viele Anfragen für Beratungs- und Besichtigungstermine. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis diese wieder in Verkäufe münden.“ Wer derzeit kauft, der hat das Geld auf der Bank. „Wir haben viele Cash-Käufer“, stellt Markus Bauer, Geschäftsführer von Sieben Dörfer Immobilien, fest – egal, ob in Wien, Graz oder Kärnten, wo das Unternehmen derzeit Wohnungen direkt vom Bauträger anbietet.
Veränderung im Anlageverhalten
Die Zurückhaltung dürfte nicht nur der Finanzierung geschuldet sein, sondern auch einer Veränderung im Anlageverhalten. „Kundinnen und Kunden, die derzeit Anfragen und Beratungsgespräche mit unseren Immobilienprofis führen, denken wieder an ein langfristiges Investment und nicht an die kurzfristige Wertsteigerung“, meint Nino Lutz. Man besinnt sich wieder auf die grundsätzliche Idee des Investments. Damit scheiden die Glücksritter aus, und die eigentliche Zielgruppe beginnt jetzt erst wieder mit der Suche. Wobei die Voraussetzungen für eine Wertsteigerung gegeben sind, da anzunehmen ist, dass die Preise der Wohnungen steigen werden. „Eine seriöse Einschätzung ist unter den gegebenen Bedingungen ausgesprochen schwierig“, sagt Marion Weinberger-Fritz: „Da wir aber von einer Verknappung des Wohnungsangebots ausgehen, ist mit Wertsteigerungen über der Inflationsrate zu rechnen.“ Die Preisentwicklung der Wohnungen ist individuell und hängt stark von Lage, Größe, Projekt und Ausstattung sowie Zustand und Marktentwicklung ab. „In zentralen Lagen großer Städte wie Wien sind moderate Wertsteigerungen aktuell durchaus möglich – etwa drei bis vier Prozent pro Jahr“, blickt Gerhard Klein in die Zukunft.
Schauen, wo man investiert
Allerdings sollte man unter den gegebenen Umständen trotzdem genau darauf achten, worin man investiert. Wie in der Vergangenheit oftmals bewiesen wurde: Sobald sich der Wohnungsmarkt wieder dreht, ist das Bessere immer der Feind des Guten. Gerhard Klein: „Wichtig ist bei einer Investition die Lage. Zentrale und gute Infrastruktur, die U-Bahn sollte fußläufig schnell erreichbar sein.“ Eine genaue Kalkulation von Kreditzinsen und Mieteinnahmen ist essenziell; feste Zinssätze bieten hier oft mehr Schutz vor Schwankungen. Auch die Punkte Instandhaltung und Verwaltung sollten nicht übersehen werden. „Die laufende Pflege der Immobilie ist notwendig, um den Wert zu erhalten“, meint Gerhard Klein: „Für einen langfristigen Erfolg ist auch eine professionelle Verwaltung ratsam.“
Für ein langfristiges Investment sind die Voraussetzungen ideal, und daher bietet sich den Interessenten ein „Window of Opportunity“ oder, wie Marion Weinberger-Fritz es ausdrückt: „Die Käufer von heute sind die Gewinner von morgen.“