Wieder einmal ein exklusiver Blick der Immobilien Redaktion in die USA. Die Vereinigten Staaten sind Europa im Immobilienbusiness immer einen Schritt voraus. Scott Muldavin, Vorsitzender der Counselors of Real Estate, spricht über die neuen Entwicklungen und auch darüber, welche Auswirkungen die Wahl von Donald Trump auf das Immobilienbusiness hat beziehungsweise haben könnte.
Gibt es irgendeinen Bereich des Immobiliensektors, der sich durch die Wahl des neuen Präsidenten deutlich verändert hat?
Muldavin: Natürlich sind alle Märkte von unsicheren politischen Verhältnissen oder Steuerreformen, wie sie diskutiert werden, betroffen. Besonders beobachten muss man aber den Handelssektor sowie die internationale Hotellerie. Noch sind die Reisebeschränkungen nicht voll umgesetzt, da sie gerichtlich angefochten wurden. Sollten sie in Kraft treten, könnte das deutliche negative Effekte auf den Fremdenverkehrssektor haben, wenn etwa bestimmte Gäste ausbleiben. Noch gravierender dürfte sich ein angedachtes „Extreme Vetting“ aller Besucher (auch aus Europa!) auswirken, das dazu führen könnte, dass man seine religiöse Haltung, den wirtschaftlichen Status, am Telefon gespeicherte Kontakte oder sogar das Facebook-Passwort offenlegen müsste, bevor man überhaupt einreisen darf. Und dann gibt es noch die Möglichkeit, dass sich andere Staaten revanchieren und die Reisemöglichkeiten ebenfalls einschränken.
Im Handelsbereich spürt man bereits jetzt die Auswirkungen des Internethandels und das über Jahre angewachsene Überangebot an Verkaufsraum. Wenn jetzt noch 20 % „Grenzsteuer“ kommen, würde das die Preise für Konsumgüter in den USA deutlich steigern und den Einzelhandel noch weiter belasten.
Was sind die wesentlichen Veränderungen im Gesundheitssektor?
Muldavin: In den USA, in Europa und in den meisten reichen Ländern ist der medizinische Sektor eine Wachstumsbranche. Der Anstieg von chronischen Erkrankungen, eine alternde Bevölkerung und die Wandlung vom Patienten zum Konsumenten mit höherem Anspruch auf Bequemlichkeit, Annehmlichkeiten und Service befördern die Entwicklung. Diese wird sich noch lange fortsetzen. Nach der Gerontologin Sarah Harper soll mehr als die Hälfte der Menschen, die nach 2007 in entwickelten Wirtschaftsräumen geboren wurden, über 100 Jahre alt werden.
Das zu erwartende rapide Wachstum, der Mangel an geeignetem Personal und die bereits jetzt enormen Ausgaben, die in den USA 17 % des Bruttoinnlandsprodukts (in Europa 10 %) darstellen, machen Alternativen zum aktuellen System attraktiv. Man möchte die Abhänigkeit vom traditionellen Spital und medizinischen Lieferungen reduzieren. Kleinere, verstreut liegende Kliniken, Notfallzentren und chirurgische Ambulanzen werden gebaut. Virtuelle Pflege per Telefonie oder Internet, verbesserte Heimhilfe und Medikamentenkioske, all das sind Teile einer künftigen „everywhere care“. Hier haben übrigens ausgerechnet die Entwicklungsländer einen kleinen Vorteil, da sie unter den größten finanzilellen Einschränkungen leiden und durch Interessenvertretungen und Regulatorien nicht so stark behindert sind.
Im Medizinsektor werden sich durchaus mehr Büro- und Handelsimmobilien vermieten lassen, aber hauptsächlich wird er maßgebliches Indiz und Motor für den wirtschaftlichen Erfolg von Städten darstellen – auch weil die Babyboomer (geboren zwischen 1946 und 1964) mittlerweile in die Jahre kommen und bestmögliche medizinische Versorgung suchen.
In Deutschland wächst der Sektor Altersheime deutlich, was Investoren anzieht. Wie sieht es diesbezüglich in den USA aus?
Muldavin: Auch hier wächst der Markt (Wohnen für Senioren inklusive Altersheime) rasant. In den kommenden 18 Jahren werden täglich mehr als 10.000 Menschen den 65. Geburtstag feiern. Seit 20 Jahren wurde dieses Wachstum angekündigt, aber erst jetzt wird es demographisch wirksam und steigert die Nachfrage deutlich. Um dieser zu entsprechen, wurden in den letzten zehn Jahren 19 große öffentlich finanzierte „real estate investment trusts“ (REIT – Immobilien-Investmentfirmen) gegründet, die den Markt anführen. In den letzten zwei, drei Jahren haben sich auch private Investoren wie Blackstone und ebenso ausländische Firmen eingemischt, die sich aber hauptsächlich um den Bereich des betreuten Wohnens und spezielle seniorenfreundliche Wohnungen kümmern. Der Bereich der Altenheime (mit besserer medizinischer Versorgung) ist weiterhin Domäne der REITs und anderer Spezialisten.
Altenheime bedeuten für den nicht spezialisierten Investor eine große Herausforderung, da es gilt, eine Reihe von Regulatorien einzuhalten und das richtige Personal nicht nur einzustellen, sondern auch zu halten. Der Betrieb ist ebenfalls nicht gerade einfach. Dass in den USA jeder Staat seine eigenen Regeln aufstellt, die Bewohner aber häufig umziehen, macht es auch nicht besser. Hinzu kommt, dass man im Moment nicht weiß, wie die Finanzierung der Gesundheitsversorgung künftig aussieht, wenn sich die Regierung mit ihren Plänen durchsetzt. Diese könnten auch die Rentabilität von Altersheimen gefährden.
Wie ist derzeit die Nachfrage der Investoren nach nachhaltigen Bauten?
Muldavin: Der Bedarf an größeren nachhaltigen Bürogebäuden institutioneller Qualität bleibt weiterhin sehr hoch, da die meisten Mieter inzwischen Nachhaltigkeit fordern. In den 30 größten Märkten der USA wird eine Grüne Zertifizierung bereits bei 40,2 % der Objekte angegeben – vor zehn Jahren lag dieser Anteil laut CBRE Green Adoption Index noch bei 5 %.
Ein noch viel deutlicherer Hinweis auf das zu erwartende Wachstum der nachhaltigen Investitionen ist, dass die Zahl der Unternehmen, die sich freiwillig dem GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) unterziehen, seit 2012 von 443 auf über 750 im Jahr 2016 angewachsen ist. Das sind 2,8 Billionen Dollar (2,64 Billionen Euro) an Investitionen in 63 Ländern.
Was treibt diese Entwicklung voran?
Muldavin: Die Schlüsseltrends, die diese Entwicklung vorantreiben, sind Standards wie der WELL Building Standard zur Integration von Gesundheit und Wohlbefinden sowie Innovationen in den Bereichen Datenanalyse, nachhaltige Baumaterialien und erneuerbare Energieträger.
Sieht man diese Entwicklung auch bei Wohnimmobilien?
Muldavin: Ja. Einen dramatischen Anstieg gab es bei den nachhaltigen Mehrparteienhäusern, wo immer mehr Großinvestoren in ihrem gesamten Portfolio auf Nachhaltigkeit setzen. Im Handelssektor und bei gewerblich genutzten Immobilien geht es langsamer voran, und auch kleinere Märkte und Objekte sind Nachzügler in dieser Entwicklung.
Warum sind nachhaltige Gebäude profitabler?
Muldavin: Grüne Bauten haben viele Vorteile. Energiekosten und Kohlenstoffemissionen sinken, Wasser wird gespart, und die Bewohner sind gesünder und produktiver. Vorbildliche Nachhaltigkeit bringt in den USA steuerliche Vorteile und Subventionen und senkt das Risiko. Zusätzlich zum Energiespareffekt profitieren die Eigner und Bewohner von der erhöhten Produktivität der Mitarbeiter. Sie können diese auch leichter anwerben und an sich binden, wodurch sich selbst nach konservativsten Annahmen ein Return on Investment (ROI) von 25 bis 50 % oder sogar mehr ergibt. Das wird inzwischen durch eine ganze Reihe von Studien belegt.
Welche Vorteile bieten sich Investoren?
Muldavin: Für Investoren ergeben sich die meisten Vorteile durch die verringerten Energiekosten und die erhöhte Nachfrage. Letztere können sie nur nutzen, wenn sie die Mieten erhöhen und trotzdem die Treue der Mieter und rasch eine hohe Auslastung der Gebäude erreichen können. Im Bereich der Bürogebäude gab es hierzu die meiste Forschung. Die etwa zehn größeren statistischen Studien der letzten sieben Jahre zeigen für Grüne Gebäude Mietzinssteigerungen von 3–6 % und Auslastungssteigerungen von ca. 10 %. Am überzeugendsten ist wohl die 2015 durchgeführte Untersuchung der Firma Bentall Kennedy, die bei ihren 300 Bürogebäuden Zinssteigerungen von 3,7 %, eine Auslastungssteigerung von 9,5 %, 5,6 % mehr Vertragsverlängerungen und eine Erhöhung des Gesamtwertes von 8 bis 10 % bei Grünen Gebäuden feststellte.
Hat sich die Risikobereitschaft der Investoren verändert?
Muldavin: Das Risiko bei Investitionen in Nachhaltigkeit ist über die letzten zehn Jahre stetig gesunken. Gleichzeitig ist die Nachfrage gestiegen, was die Gefahr eines Verslustgeschäfts senkt. Zugleich steigt aber auch das Risiko, dass ein Objekt irgendwann funktional obsolet wird. Die Kosten und Risken der Bauausführung sind dramatisch gesunken, weil der Markt inzwischen gereift und die Qualität und Zuverlässigkeit der Produkte und Dienstleistungen bei gleichzeitig sinkenden Preisen gestiegen ist. Durch das „Internet der Dinge“, die neuen Möglichkeiten der Datenanalyse und die sich rasant entwickelnde Innovation der Dienstleistungen ergibt sich eine neue Komplexität. Aber da geht es nicht mehr ausschließlich um Nachhaltigkeit.
Hier der Originaltext in Englisch:
Is there a real estate sector that has changed the most by the election of the new president?
Muldavin: While all real estate markets are affected by increased political uncertainty and major tax changes that have been discussed, the retail and international hospitality sectors need to be most closely watched in the near term. The travel bans, which have not yet been fully implemented due to legal challenges, could have significant negative effects on the hospitality sector, as the flow of international travel declines from select countries. Potentially more negative are some of the “Extreme Vetting” ideas that are reportedly being considered including requiring all visitors, even those from European countries and other allies, to reveal mobile phone contacts, social media passwords, and financial data, as well as being questioned over ideology. Retaliatory policies from other countries would complicate travel even further. The retail markets, which are already reeling from increased internet sales and years of retail overbuilding in the US, could be significantly affected by the 20% “Border Tax” under consideration that would significantly increase the price of US consumer goods, reducing retail sales.
Could you tell me something about the changes in the medical sector?
Muldavin: The medical sector is a growth industry in the US, Europe and most developed nations that are confronting increases in chronic health conditions, aging of the population, and the rise of the “patient consumer” with greater demands for convenience, amenities, and service. These are long term trends as Sarah Harper, a gerontologist from the University of Oxford, projects that over half the people born after 2007 in advanced economies will live to be 100.
Rapid growth projections, talent shortages, and already huge expenditures that consume 17% of US GDP and 10% of Western European GDP, are stimulating innovations to reduce reliance on traditional hospitals and medical delivery systems. More geographically disperse clinics, urgent care facilities and ambulatory surgery centers are being developed. Virtualization of care bundling mobile, digital and wireless (Skype, e-mail, photos, etc.), as well as improved home care and health kiosks are part of the future of “everywhere care”. Interestingly, the less developed world will be a fertile ground of innovation as they have the biggest budget, access, and talent problems, and do not have the entrenched interests and regulatory environments that will make change more difficult in the developed world.
The medical sector will generate real estate leasing opportunities for some office and retail properties, but more broadly will be a key determinant of the economic success of cities due to its role as an economic engine for employment growth and as a competitive advantage for baby boomers (the generation born between 1946-1964) as they age and seek the best medical care.
The nursing home market (Medical sector) is growing strongly in Germany and investors are interested in an investment. What is the situation in the USA?
Muldavin: The senior housing market, including nursing homes, is expanding rapidly in the United States, with over 10,000 people turning 65 every day for the next 18 years. While projections of growth have been around for 20 years, the US has finally hit the point demographically where substantial new demand is being created. To fill this need, 19 large health care REIT’s (public stock real estate companies) have formed in the last 10 years and they have been leading the investment. During the last 2-3 years, many more private equity investors like Blackstone and non-U.S. investors have entered the market, although they have focused on assisted living facilities and housing targeted for seniors, leaving most of the nursing home investment (higher level of medical care) to the health care REITs and other specialists.
Nursing home investments have always been challenging for non-specialized institutional investors because of the difficult regulatory environment, problems in recruiting and retaining nursing talent, and generally difficult operational challenges. The “State by State” nature of regulations and high turnover of residents make for investment challenges. Further challenging nursing home economics in the US is the uncertainty of medical care support by the US government, threatening critical sources of nursing home revenues.
The U.S. is always one step ahead in real estate development vs. Europe. What is the current demand for investors for sustainable buildings?
Muldavin: Demand for larger institutional quality sustainable office buildings remains very high, as most larger tenants have adopted sustainability as a leasing requirement. In the top 30 markets in the US, adoption of a green certification reached 40.2% by the end of 2015, up from only 5% ten years earlier, according to the CBRE Green Adoption Index.
An even better indicator of the future growth of sustainability investment is that the number of companies that are voluntarily benchmarking their funds and company through GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). The number of firms has grown from 443 in 2012 to over 750 in 2016, covering $2.8 Trillion (2.64 Trillion Euro) in assets in 63 countries.
Key new trends driving sustainability investment going forward are integration of health and wellness through new standards like the WELL Building Standard, and innovation in data analytics, sustainable building products, and renewable energy.
Sustainability investment in multi-family has grown dramatically, as select larger apartment investors adopt portfolio level sustainability policies. Retail and industrial sectors lag, as do smaller properties and properties in smaller markets.
Why is it profitable to invest in sustainable buildings?
Muldavin: Green buildings generate many valuable outcomes including lower energy costs and carbon emissions, lower water costs, improved occupant health and productivity, sustainability leadership, tax and incentive benefits, and risk reduction. In addition to lower energy costs, owner-occupants can directly benefit from increased employee productivity and improved recruiting and retention, resulting in Return on Investment (ROI) on sustainability investment of 25% to 50% or more, even using conservative assumptions of increased productivity well supported by scores of studies.[1]
Financial benefits for investors result primarily from lower energy costs and increased demand by occupants (tenants). Investor’s only benefit from increased tenant demand if they can increase rents, tenant retention, occupancy and the speed at which properties lease up (are leased). For office buildings, where the most research has been conducted, there have been a series of approximately 10 major statistical studies over the last 7 years that show rent increases from green buildings of 3% to 6% and occupancy increases of around 10%. Perhaps the most compelling evidence comes from a recent (2015) study of 300 office buildings from one owner—the Bentall Kennedy company—which showed rent increases in green buildings of 3.7%, occupancy increases of 9.5%, 5.6% higher tenant renewals, and overall value increases of 8 to 10%.[2]
Has anything changed in the risk-taking situation of the investors?
Muldavin: Sustainability investment risks have been on a steady decline over the last 10 years. Tenant demand has consistently increased, both reducing risk of an investment that does not pay off, and increasing the risk that a property would become functionally obsolete in the future. Cost and execution risk have also dramatically declined as sustainability products and service providers improved their quality, reliability and cost as the market has matured. The growth of the “Internet of Things” and data analytics market, and the constant flow of new product and service innovation has added a layer of complexity to property investment, but this is not just a sustainability issue.
[1] “How to Calculate and Present Deep Retrofit Value for Owner Occupants”, Scott Muldavin, Rocky Mountain Institute, April 2014. http://www.rmi.org/retrofit_depot_deepretrofitvalue
[2] “Green Certification and Building Performance, Implications for Tangibles and Intangibles”, Avis Devine, Nils Kok, The Journal of Portfolio Management, Special Real Estate issue, 2015.
