Vor einem Jahr hat man in der Branche gehofft, „dass 2024 alles wieder gut wird und wir spätestens 2025 wieder voll durchstarten“, sagt Anton Bondi: „Die Realität hat uns allerdings eingeholt.“ Der Geschäftsführer von Bondi Consult sieht weiterhin ein schwieriges Marktumfeld: „Die kumulierenden Krisen in der Industrie und die grundsätzlich pessimistische Einstellung der Wirtschaft werden sich noch in das Jahr 2025 hineinziehen.“ Dennoch ist Anton Bondi optimistisch, dass 2025 das Jahr sein wird, in dem sich die gesamte Wirtschaft wieder beruhigen und erholen wird: „Das kleine Pflänzchen des sich belebenden (Immobilien)markts ist bereits zu spüren, ist aber noch sehr liebevoll zu pflegen, damit es sich zu einem belastbaren Baum entwickelt.“
Ein weiter Weg
Es handelt sich nach wie vor um einen weiten Weg, denn der Markt ist noch nicht bereinigt. Die schwierigen Begleiterscheinungen würden sich auch noch im Jahr 2025 fortsetzen, erklärt Christoph Schäffer, Geschäftsführer von CARSO Invest und Consulting. Er meint damit die Finanzierungsprobleme für Projektentwickler und Investoren. Es gab zwar gelungene Umstrukturierungen, von denen Schäffer selbst einige begleitet hat, aber er befürchtet, „dass die Gleichung nicht ganz aufgeht und noch einige Bauträger zum Insolvenzrichter gehen müssen“. Birgit Kraml, Rechtsanwältin bei DLA Piper Weiss-Tessbach, gibt ihm recht: „Der Fokus auf notleidende Developer wird rechtlich auch 2025 herausfordernd.“ Gleichwohl ist Christoph Schäffer erstaunt, „dass noch genug Liquidität bei zahlreichen Unternehmen vorhanden ist, um so eine Phase durchtauchen zu können“.
Investitionsoffensive
Vor zwei Jahren wurde von der BUWOG ein Baustopp ausgerufen. „Die Zeit wurde aber genutzt, um sich mit der Weiterentwicklung der Projekte zu befassen“, blickt Geschäftsführer Kevin Töpfer zurück. Jetzt bringt das Unternehmen erstmals wieder neue Wohnbauprojekte in Bau. Die Investitionsoffensive umfasst insgesamt rund 229 Millionen Euro und sorgt bis Sommer 2025 für den Baustart von drei Projekten mit über 1.000 Wohnungen. Kevin Töpfer: „Auch wenn die Rahmenbedingungen noch nicht optimal sind, so haben sie sich doch verbessert.“ Dazu zählt, dass im Sommer 2025 die KIM-Verordnung auslaufen wird. In der zweiten Jahreshälfte ist daher mit verstärkter Nachfrage und mit vermehrten Abschlüssen bei Immobilienkäufen zu rechnen.
Cash is king
„Alle Assetklassen, für die es einen fundamentalen Bedarf gibt und die operativ gut funktionieren, sind gefragt“, sagt Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting, über den Gewerbeimmobilienmarkt: „Jedes Produkt, das Cashflow liefert, hat einen Vorteil, und dann findet man auch die Interessenten.“ Dass es weniger Interessenten als in der Vergangenheit gibt, hat freilich auch damit zu tun, dass die Finanzierungsquellen schwerer verfügbar sind. Daher gilt das Motto: Cash is king – eigenkapitalstarke Investoren und alternative Finanzierungspartner, wie Family-Offices und Real Estate Private Equity, werden auch 2025 im Vorteil sein gegenüber institutionellen, risikoaversen Investoren.
Neue Assetklasse
Einen fundamentalen Bedarf wird es in den kommenden Jahren bei Datencentern geben. „Mit dem Vormarsch der KI werden Datenzentren eine ganz wichtige Assetklasse werden“, meint Birgit Kraml, „speziell in großen Metropolen.“ Gleichzeitig stellen sie aber auch eine große Herausforderung dar, unter anderem in Bezug auf die Widmung, die rechtlichen Verträge, die Energieversorgung oder die Bewilligungen. „Um hier am Ball zu bleiben, brauchen wir die entsprechenden Rahmenbedingungen“, so Birgit Kraml, die sich mit dem Thema intensiv auseinandersetzt: „Viele Grundstücke werden angeboten, aber es scheitert oft an der Form, der Widmung oder der Energieversorgung.“
Franz Pöltl erwartet für 2025 Konstellationen am Markt, „in denen wieder vernünftige Projekte auf die Beine gestellt werden können. Es gibt Anlass zur Hoffnung, dass wir eine Situation erleben, in der die Exits wieder funktionieren.“ Die Anzeichen mehren sich, dass sich wieder Businesspläne für Projekte aufsetzen lassen, die sich am Markt zu vernünftigen Preisen positionieren lassen – sowohl bei Miete als auch bei Kauf. „Das wird aber nicht über Nacht geschehen, und von den Preisen, wie wir sie bis Februar 2022 hatten, müssen wir uns verabschieden“, so Pöltl. Das Zinsniveau hat sich langfristig stabilisiert, die erwarteten Zinssenkungen der EZB sind eingepreist und entfalten nur mehr kosmetische Wirkung. „Das Jetzt bleibt das neue Normal“, so Wolfgang Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner: „Und damit kann ein Immobilienmarkt langfristig sehr gut funktionieren.“
Es gibt aber noch andere Faktoren, die sich nicht bis sehr schwer einschätzen lassen. Wolfgang Fessl kritisiert, dass man es in 100 Tagen nicht geschafft habe, eine Regierung zusammenzubringen. „Politische Stabilität, Lösungskompetenz und Weitsicht bleiben Fremdwörter.“ Im Gegensatz zu den Deutschen Nachbarn, die politisch jetzt vor einem tiefen Abgrund stehen, "sind wir mittlerweile schon einen Schritt weiter", so Wolfgang Fessl. Unabhängig von der Innenpolitik wird die geopolitische Lage die Wirtschaft generell beeinflussen, zeigt sich Birgit Kraml skeptisch, und die Conclusio von Wolfgang Fessl für 2025 lautet: „Unter diesen Vorzeichen sind 2025 für die Immobilienbranche mehr Herausforderungen als Chancen ersichtlich.“
