Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist ungebrochen hoch und übersteigt nach wie vor das Angebot. Wohnen in der Stadt liegt wieder voll im Trend. Nach einer Phase der Stadtflucht kann eine Re-Urbanisierungswelle beobachtet werden: Die Ballungsräume wachsen, immer mehr Menschen zieht es in die Stadt, und man schätzt die Vorteile, die Wohnen, Arbeiten und Leben an einem Ort bieten können. Auch die Mobilität erfährt in diesem Zusammenhang eine Neubewertung: „Das eigene Auto ist mittlerweile für immer mehr verzichtbar.“ Es sind hier vor allem die Mikrolagen, die stark an Bedeutung gewinnen. „Es ist längst nicht mehr der Bezirk ausschlaggebend, sondern das einzelne Viertel oder Grätzel, dem die Leute verhaftet sind oder das ein entsprechend neues urbanes Flair bietet und damit dem Bedürfnis der Menschen nach dem ,Dorf in der Stadt’ entgegenkommt“, ist Georg Flödl, geschäftsführender Partner der Dr. Funk Immobilien GmbH, überzeugt: „Die Leute wohnen ja nicht nur, sondern sie leben auch in ihrem Viertel.“ Hier tut sich einiges in Wien. Die Stadt ist im Wandel: Neue Stadtteile entstehen, bestehende verändern sich.

Anstieg der Preise moderat, aber …

„Der durch die große Nachfrage erzeugte Anstieg bei den Immobilienpreisen scheint nun nachzulassen, der Markt konsolidiert sich zunehmend, die Preise pendeln sich auf hohem Niveau ein“, fasst Andreas Wollein, Geschäftsführer von Realpartners, die Marktsituation zusammen. „Die Marktbewegungen haben sich etwas verlangsamt. Auch wenn die Preise am Eigentumsmarkt im letzten Jahr noch einmal angezogen haben, macht sich ein Abflachen der Preiskurve zusehends bemerkbar.“ So haben sich die Immobilientransaktionen bis zur Jahreshälfte österreichweit mit einem Rückgang von rund 15% im Vergleich zum Vorjahr eingebremst. Dies betrifft sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Anzahl der Transaktionen.

Die Anzahl der Transaktionen ist zwar auch in Wien um 10% gesunken, das Transaktionsvolumen ist aber im Vergleich zum Jahr davor annähernd gleich geblieben. Das heißt: weniger Transaktionen zu höheren Preisen.

… ein Rückgang nicht in Sicht

Wer angesichts des hohen Preisniveaus mit einem Fallen der Preise rechnet, wird enttäuscht werden, wagt Wollein eine Prognose. In den wachsenden Ballungsräumen ist eine Preisentwicklung nach unten auch in absehbarer Zukunft nicht zu erwarten, nicht zuletzt deshalb, weil die Rahmenbedingungen unverändert geblieben sind: Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, auch das anhaltend niedrige Zinsniveau sowie mangelnde Veranlagungsalternativen begünstigen diesen Trend.

Eigentumswohnungsmarkt in Wien

In Wien haben die Preise am Eigentumswohnungsmarkt insbesondere bei gebrauchten Wohnungen auch im letzten Jahr noch angezogen. In Wien liegen die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter bei den teuersten Wohnlagen ist unangefochten der 1. Wiener Bezirk. Für Luxusobjekte, ob neu oder gebraucht, werden hier auch 16.000 Euro pro Quadratmeter und mehr gezahlt. „Preiswerte Wohnungen sind außerhalb des ersten Bezirks ebenfalls zunehmend schwerer zu finden“, sagt Wollein: „Luxusobjekte mit guten Grundrissen in ausgewählt guten Lagen finden nach wie vor ihre Käufer. Das Mittelsegment am Wohnungsmarkt verzeichnet weiterhin eine große Nachfrage, jedoch sind viele Verkäufer angesichts der letztjährigen Preisentwicklung eher abwartend.“

Innerhalb des Gürtels

In den Bezirken innerhalb des Gürtels (ohne Innere Stadt) liegen Erstbezugseigentumswohnungen im Schnitt zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter– am teuersten sind sie in den Bezirken 7 bis 9. Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen ist innerhalb des Gürtels mit durchschnittlich 2.500 bis 4.000 Euro zu rechnen. Wer in Döbling oder Währing wohnen möchte, bewegt sich bei Erstbezugswohnungen schon jenseits der 5.000-Euro-Preismarke. Zu den preisgünstigsten Bezirken zählen nach wie vor Simmering, Favoriten und Rudolfsheim: Hier sind Erstbezugswohnungen im Schnitt auch noch knapp unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. In den Bezirken Ottakring, Brigittenau und Floridsdorf liegen gebrauchte Wohnungen bei durchschnittlich 2.000 Euro.

Der Mietenmarkt in Wien

Von der Preisdynamik am Eigentumsmarkt wurde die Mietenentwicklung nicht annähernd so stark erfasst. Die Angebotsmieten liegen im Durchschnitt zwischen acht und zehn Euro pro Quadratmeter, bei Erstbezugswohnungen durchschnittlich zwischen zehn und zwölf Euro. Angesichts des durchwegs hohen Preisniveaus am Eigentumsmarkt sehen sich aber zunehmend mehr Wohnungsinteressenten veranlasst, auf den Mietwohnungsmarkt auszuweichen: „Wenn auch der Kauf einer Wohnung beispielsweise im 9. Bezirk ausscheidet, mieten kann man dort immer noch vergleichsweise moderat“, erläutert Elisabeth Rohr, Geschäftsführerin von Elisabeth Rohr Real Estate.

Nachfrage übertrifft Angebot

Weit größer als das Angebot ist die Nachfrage nach Kleinwohnungen mit Mieten bis 700 Euro. Ganz anders die Situation im höherpreisigen Mietwohnungssegment: Bei Mietwohnungen ab 1.500 Euro pro Monat gibt es ein vergleichsweise großes Angebot am Markt, das zunehmend schwieriger zu vermieten ist. Außerdem zeichnet sich Bewegung nach unten ab– „Wohnungssuchende in diesem Preissegment sind extrem anspruchsvoll, hier müssen sich Vermieter ranhalten, um in dieser Preisklasse mit den Ausstattungsansprüchen mithalten zu können“, meint Elisabeth Rohr.

Marktsituation in den Bundesländern– Normalisierung stellt sich ein

Auch in den Bundesländern ist ein langsames Stagnieren auf hohem Niveau zu bemerken. In Österreichs Landeshauptstädte gibt es am Gebrauchtwohnungsmarkt durchgängig ein geringes Angebot bei relativ hohen Preisen. „Vor allem bei marktgängigen kleinen Wohnungen ist die Nachfrage weit größer als das Angebot”, informiert Philipp Kaufmann aus Linz. Innsbruck und Graz vermelden jedoch eine rege Bautätigkeit. Vor allem in guten Lagen ist die Nachfrage hoch. „Wechselte ein Penthouse von rund 90 Quadratmetern vor vier Jahren noch um 300.000 Euro den Besitzer, werden Bauprojekte in vergleichbarer Lage heute um 400.000 Euro gehandelt“, berichtet Patricia Reisinger, ÖVI-Landesstellenleiterin aus Graz. Anders als auf dem Land ist in der Stadt Salzburg die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken zur Errichtung derselben ungebrochen hoch, das Angebot hingegen eher gering, sodass sich die Preise durchwegs auf dem Niveau von 2013 halten werden.

Sekundärmarkt in den Bundesländern

Bei Sekundärmarktwohnungen ist festzustellen, dass jene in mäßigen Lagen nicht mehr das Preisniveau des letzten Jahres erzielen, ebenso wenig wie Wohnungen im Premiumsegment– egal, ob neu errichtet oder gebraucht. Am Zinshausmarkt wäre in Salzburg Nachfrage vorhanden, kaum jemand ist aber derzeit bereit zu verkaufen. „Der Wohnungsmarkt für Mietwohnungen zeigt kaum Veränderungen. Eine Preissteigerung der Nettomieten ist anders, als oft behauptet wird, nicht generell zu erkennen“, so Christian Schnellinger, Geschäftsführender Alleingesellschafter, Schnellinger Immobilientreuhänder GmbH.