Wiener Zinshausmarkt heuer über 1,5 Milliarden Euro Umsatz erwartet – Marktbericht von Otto Immobilien

Der Wiener Zinshausmarkt eilt von Rekord zu Rekord. Für heuer verzeichnet Otto Immobilien mit einem Umsatz von 810 Mio. Euro den bisher höchsten Wert eines Halbjahres, für das Gesamtjahr prognostiziert man eine deutliche Überschreitung der Grenze von 1,5 Milliarden Euro. Dies geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht hervor, den Dr. Eugen Otto am Dienstag gemeinsam mit seinen Experten präsentierte.

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© Christian Steinbrenner/Otto Immobilien

Besonders umsatzstark waren laut Otto Immobilien der 2. und 7.
Bezirk, wo mit 133 Mio. im 2. Bezirk und 106 Mio. im 7. Bezirk
absolute Rekordvolumina umgesetzt wurden, berichtet Martin Denner,
BSc,  Leiter Immobilien Research. „Im Jahresvergleich hat sich in der
Leopoldstadt das Transaktionsvolumen um mehr als das 4-Fache erhöht,
der Anstieg im 7. Bezirk hat sich verdoppelt, was vor allem auf den
Portfoliokauf der NOVOREAL Immobilieninvest AG  (der Karl Wlaschek
Privatstiftung zuzurechnen) zurückzuführen ist“, so Martin Denner.
Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichnet Otto Immobilien im 4. und 7.
Bezirk die stärksten Zuwächse. In mehr als der Hälfte aller Bezirke
haben – im Verhältnis zur Vergleichsperiode –Volumen und Anzahl
zugelegt, wobei etwa im 6. oder im 14. Bezirk auch verhaltene
Rückgänge registriert wurden.

Mindestpreise teils deutlich gestiegen – Renditen neuerlich
gesunken

Das weiterhin geringe Angebot an Gründerzeit-Zinshäusern und die
anhaltend starke Nachfrage kurbeln die Preise weiter an – und so
haben die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt. „Den
größten Zuwachs bei den Mindestpreisen sehen wir in den Bezirken 4
(+14 Prozent) und 5 (+9 Prozent)“, so Mag. Richard Buxbaum, Leiter
der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser. Ebenfalls starke
Zuwächse gab es im 15. (+7 %)  und 16. Bezirk (+7%).

Generell sind laut Otto Immobilien die Maximalpreise auf hohem
Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war
die Steigerung der Maximalpreise im 3. Bezirk mit 13 % und im 14.
Bezirk mit 12%. In den Bezirken 3., 4., 5., und 6. konnten leichte
Zuwächse mit jeweils 7 % und 6 % verzeichnet werden. „Die niedrigsten
Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des
Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener
Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter
1.550,- Euro/m2 verkauft“, berichtet Mag. Buxbaum.

Die Entwicklung der Renditen spiegelt ebenfalls das anhaltend
große Interesse der Investoren wider, denn die Maximalrenditen sind
in fast ganz Wien weiter gesunken. In den Innergürtelbezirken betrug
die Veränderung der Maximalrendite zwischen -0,2 und -0,4 %-Punkten.
Am stärksten fiel die Reduktion im 2. Bezirk mit -0,2% aus. Bei den
Minimalrenditen beobachtet Otto Immobilien trotz des generell
niedrigen Niveaus in einigen Bezirke nochmals ein Rückgang von 0,1
%-Punkten, im 14. Bezirk sogar ein Minus von 0,3%-Punkten, so Mag.
Richard Buxbaum.  

Unternehmen mit Abstrichen weiterhin sehr aktiv – Share Deals
legen zu

Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr hat sich bei der
Verteilung der Käufer-Verkäufer-Gruppen ein wenig Bewegung gezeigt,
doch der Vorjahrestrend setzt sich fort. So sind 59,7 % des
Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2019 von Unternehmen erzielt
worden, 36,3 % von Privatpersonen. 4 % des Transaktionsvolumens
entfallen auf die Gruppe Sonstige, zu denen diesmal insbesondere
Privatstiftungen und Kammern zählen.

Für die vorliegende Herbstausgabe hat Otto Immobilien in
Kooperation mit Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens City
Treuhand, neuerlich die Auswertung auch nach Share Deals, also der
Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft,
vorgenommen.  Demnach hat die Zahl der Share Deals, wie schon im
Vorjahr, wieder zugenommen. In der Periode September 2018 bis Juli
2019 wurden 51 Transaktionen umgesetzt – das sind um rund  6% mehr
als im Vorjahres-Vergleichszeitraum. „Großer Beliebtheit erfreut sich
der Share Deal insbesondere im Unternehmensverband sowie in der
Familie“, berichtet Mag. Florian Schmidl. Mit Stichtag 15. Juli 2019
wurden im ersten Halbjahr 2019 bei 51 Share Deals 55 Häuser
übertragen, was einer leichten Steigerung gegenüber der
Vergleichsperiode des Vorjahres entspricht. Der Anteil der mittels
Share Deals verkauften Gründerzeit-Zinshäuser war mit 25 % in der
Vergleichsperiode hoch, dieser wird sich durch den zu erwartenden
Nachlauf bei den Asset Deals aber noch leicht verändern,
prognostiziert Mag. Schmidl.                                         

Veränderungen gibt es auch neuerlich beim Gesamtbestand der Wiener
Gründerzeit-Zinshäuser, den Otto Immobilien seit mehr als 10 Jahren
kontinuierlich erhebt.  Demnach gab es in Wien mit Stichtag 14. 8.
2019 nur noch rund 13.958 – also erstmals weniger als 14.000 –
klassische Gründerzeit-Zinshäuser, was einem Rückgang des Bestandes
seit 2009 um etwas mehr als 11 % entspricht – aber vor allem auf
Parifizierungen und Nutzungsänderungen und zu einem kleinen Teil auf
Abbrüche zurückzuführen ist.

Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten
neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im
öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der
Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria
und die Daten des Firmenbuches.

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