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Wiener Büromarkt, EHL Update – H1 2020

Der Wiener Büromarkt war im ersten Halbjahr mit besonders herausfordernden Rahmenbedingungen konfrontiert. Neben den allseits bekannten Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung von Covid 19 und den damit verbundenen wirtschaftlichen Begleiterscheinungen ist dabei das niedrige Fertigstellungsniveau im Jahr 2019 und in den ersten Monaten des Jahres 2020 zu nennen.



Die Vermietungsleistung lag im ersten Halbjahr mit 58.000 m² daher deutlich unter den Werten für die Ver- gleichszeiträume in 2019 (119.000 m²) und 2018 (122.000 m²), das Fehlen großer Neuflächen schlug sich auch im Ausbleiben großvolumiger Vermietungen nieder. So wurden im Berichtszeitraum nur drei Vermietungen mit mehr als 2.000 m² verzeichnet, 14 weitere lagen zwischen 1.000 m² und 2.000 m².

Neuflächenproduktion

Nach dem mit 280.000 m² sehr hohen Fertigstellungsvolumen 2018 war das Angebot 2019 mit 45.000 m² äußerst gering. Auch im Gesamtjahr 2020 wird das Fertigstellungsvolumen mit rund 160.000 m² – fast eine Vervierfachung gegenüber 2019, aber rund 40 Prozent weniger als 2018 – unter dem langjährigen Durchschnitt liegen. Im kommenden Jahr wird die Produktion wieder geringer ausfallen und auf rund 100.000 m2 zurückgehen. Dabei ist aber der Trend zu Sanierungen bestehender Immobilien deutlich erkennbar und wird nach 2020 mit einem Anteil von 25 Prozent, im Folgejahr schon bei fast 50 Prozent liegen.

Auffällig ist die breite Streuung der Flächenproduktion: Das QBC 1+2 und das Bel & Main befinden sich am Hauptbahnhof, der Office Park 4 am Flughafen Wien, im Süden myHive am Wienerberg und The Brick, im Westen der Allianz Campus und zahlreiche mittelgroße Objekte werden heuer in zentralen Lagen fertiggestellt.

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Sehr positiv ist, dass mit rund 70 Prozent ein außergewöhnlich hoher Anteil der Neuflächenproduktion bereits vorvermietet ist. Daher wird die Leerstandrate trotz der schwierigen wirtschaftlichen Situation auf dem niedrigen Niveau von rund 4,7 Prozent bleiben.

Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Spitzenmieten befinden sich seit Jahren recht konstant auf einem hohen Niveau von rund 25,50 EUR/m². Auch die Durchschnittsmieten konnten ihren in den letzten Monaten leicht gestiegenen Wert halten und liegen aktuell bei EUR 14,85/m². Das untere Qualitäts- und Preissegment könnte bei längerer wirtschaftlicher Flaute aber unter Druck geraten.

Entwicklung der wichtigsten Wiener Bürolagen

Mit Ausname der mit deutlichem Abstand größten Vermietung des ersten Halbjahres im Objekt Kai West in der Wiener Westeinfahrt waren weiterhin die stark wachsenden Cluster am Hauptbahnhof oder in der Region Lassallestraße/Messe/Prater nachgefragt. Auch die Wiener Innenstadt schlug sich mit vier Vermietungen mit mehr als 1.000 m² sehr beachtlich. In der Region Süd | Wienerberg war die Nachfrage nach den hochwertig sanierten Projekten erfreulich hoch.

Ausgewählte Vermietungen H1 2020

MieterMietflächeAngemietetes Objekt
Swietelsky4.900 m213, Kai West
Republik Österreich3.500 m21, Hansenstraße 3
Fonds Soziales Wien2.000 m23, Guglgasse 7-9
Jumio1.900 m212, Euro Plaza
Refurbed1.800 m22, Austria Campus
Delta Holding1.800 m23, ViE
MSD1.800 m210, The Icon Vienna
Heute1.700 m21, Walfischgasse 13
Campaigning Bureau1.700 m210, The Icon Vienna
Europäische Union1.700 m210, The Icon Vienna
Dynatrace1.700 m210, The Icon Vienna

Quelle: EHL Market Research | H1 2020

Ausblick

Nach dem verhaltenen ersten Halbjahr, in dem ein Großteil der laufenden Mietgespräche entweder on-hold gesetzt oder zumindest nur zeitverzögert fortgesetzt wurde, ist im zweiten Halbjahr davon auszugehen, dass der Markt bis in den Herbst wieder an Dynamik gewinnen wird.

Die Gesamtvermietungsleistung im Jahr 2020 wird aufgrund der Nachfrageverzögerung im 1. Halbjahr insgesamt aber niedriger als im Vorjahr ausfallen. Aufgrund der aktuellen Pipeline und einiger teilweise großvolumiger Anmietungsprozesse, die dem herausfordernden Marktumfeld trotzen, könnte die Vermietungsleistung heuer doch besser ausfallen als eigentlich zu erwarten wäre.

Covid-19 wird jedenfalls auch über die konjunkturellen Nachwirkungen hinaus mittel- und langfristige Folgen für den Büromarkt haben. Es ist davon auszugehen, dass viele Unternehmen ihren Home-Office Anteil zumindest teilweise weiterhin beibehalten wollen und Covid-19 hier als Katalysator wirkt. Auch Hygiene- und Abstandsregelungen werden in den meisten Unternehmen nach wie vor beachtet. Diese Faktoren müssen jetzt auch in der Gestaltung der Büroräumlichkeiten entsprechend berücksichtigt werden und die New World of Work erhält dadurch zusätzliche Facetten.

Während einerseits Unternehmen aufgrund sehr guter Erfahrungen mit Home-Office vermehrt über Flächenreduktionen nachdenken, geht vor allem bei größeren Unternehmen ab 150-200 Mitarbeitern der Trend in eine andere Richtung: Klein- oder Gruppenbüros statt ausschließlich Großraumstrukturen, die natürlich wiederum mehr Fläche erfordern.

Beide Entwicklungen werden aber dazu führen, dass Unternehmen bei einem Standortwechsel nach Immobilien suchen werden, die ihren künftigen Organisationsformen besser gerecht werden können. Das wird ein beachtlicher Impuls für die Übersiedlungstätigkeit und damit die Flächennachfrage werden.


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