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RE/MAX: Eigentums-Wohnungsmarkt 2019 auf Basis aller Grundbucheintragungen und Studie „Corona und der Immobilienmarkt“

Anzahl der Verkäufe stabil auf hohem Niveau, Wert steigt auf 12 Mrd. Euro



  • weithöchste Verkaufsmenge – knapp unter dem Jahr 2018
  • Gesamtwert trotzdem leicht gestiegen
  • Wohnungspreise: Anstieg deutlich über Inflation
  • Verkaufszahlen: Rückgänge in Wien, Steiermark, Vorarlberg
  • Stärksten Steigerungen im Burgenland, Tirol, Kärnten
  • Teuerster Bezirk außerhalb Wiens: wieder Kitzbühel
  • Teuerste Bundesländer: Vorarlberg vor Tirol, Salzburg und Wien
  • teuerste Landeshauptstädte: wieder Bregenz vor Salzburg und Innsbruck
  • Wohnungspreise Fünf-Jahres-Vergleich: Österreich: +24 %, Wien+22 %,
  • Vorarlberg: +47 %, Kärnten: +9 %
  • Wohnungspreise Zehn-Jahres-Vergleich: Österreich +73 %, Wien +83 %,
  • Salzburg: +92 %, Kärnten +41 %
  • Corona-Krise wird zu spürbarer Entspannung am Immobilienmarkt beitragen

Nach fünf Rekordjahren blieb der Wohnungsmarkt in Österreich 2019 erstmals knapp hinter der Vorjahresmenge zurück. Im Amtlichen Grundbuch wurden lt. RE/MAX ImmoSpiegel 49.832 Wohnungen verbüchert. Das sind um -0,8 % weniger als im bisherigen Rekordjahr 2018. Der Verkaufswert der gehandelten Wohnungen stieg dabei um +711 Mio. Euro, das ist das Doppelte der Vorjahressteigerung und entspricht im Jahresvergleich einem Zuwachs von +6,5 %.


CORONA und die FOLGEN für den Immobilienmarkt: aktuell und in Zukunft Wie werden sich die Preise in Jahresfrist zum Corona-Start entwickeln?

RE/MAX Austria startete am 4. April eine Online-Blitzumfrage unter den 560 Immobilienexperten in ganz Österreich. Die Preisdynamik der vergangenen Jahre wird sich laut den Experten in den kommenden Monaten deutlich einbremsen, auch am Wohnungsmarkt. Die Umfrage ergibt, dass die Preise für Eigentumswohnungen geringfügig stabiler bleiben sollen als die Mieten. Die Erwartungshaltung für die Eigentumswohnungspreise in Österreich lautet: Zentrumslagen (- 2,1 %), Stadtrandlagen (-2,8 %) und Landgemeinden (-3,7 %). Die These, dass aufgrund des Ausgehverbotes zukünftig quasi alle auf‘s Land wollen, wird von den RE/MAX-Experten in keinster Weise geteilt. Auch die Preise für Einfamilienhäuser und Baugrundstücke sollen leicht zurückgehen, ein Einbruch wird aber auch hier nicht erwartet. Auch für Ferienobjekte in Seengebieten werden trotz möglicher Urlaubsausreiseverbote keine Preissteigerungen prognostiziert.

„Die Anzahl der verkauften Wohnungen hat sich im letzten Jahr auf hohem Niveaueingependelt, die Preise haben nochmals zugelegt. Die Corona-Krise hat der Immobilien- und damit auch der Wohnungsmarkt in Österreich unmittelbar zu spüren bekommen. Speziell in den ersten beiden Wochen nach Beginn der Krise war eine gewisse Schockstarre zu spüren, die Nachfrage nach Wohnungen ist in dieser Phase deutlich zurückgegangen. Mittlerweile hat sich die Situation aber wieder erheblich gebessert“, erläutert der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA. Er geht davon aus,„dass nach Ende der für uns alle schwierigen Situation das Angebot an Wohnungen steigen wird und die Nachfrage aufgrund der erschwerten Rahmenbedingungen (Verunsicherung, Ungewissheit hinsichtlich Arbeitsplätze) nicht so schnell auf das hohe Niveau der vergangenen Jahre zurückkommen wird. Dies wird dazu führen, dass die Preise aus heutiger Sicht nicht steigen werden, in vielen Regionen ist vermutlich auch mit fallenden Preisen zu rechnen. Nichtdestotrotz bleiben Eigentumswohnungen für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge weiter begehrt und vor allem empfehlenswert.”

Die solide Datenbasis

Die Basis für die Berechnungen von RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienexperten- Netzwerk, lieferte IMMOunited, die Experten für Immobiliendaten, in Form der Kaufvertragssammlung. Diese Datensammlung umfasst alle in ganz Österreich tatsächlich verkauften und verbücherten Wohnungen und nicht wie bei anderen Veröffentlichungen nur Stichproben oder Online-Angebotspreise. „Perfekte Transaktionsdatensätze generiert IMMOunited vor allem durch die Erfassung von Immobilienkaufverträgen aus dem Grundbuch sowie durch Ergänzungen wie historisch erfassten Nutzwertgutachten, Zusatzinfos aus vorangegangenen Immobilieninseraten, Flächen- und Gebäudeinformationen aus dem österreichischen Grundstücksverzeichnis und Flächenwidmungen aus Flächenwidmungsplänen. All diese Daten ergeben wertvolle Informationen für unsere Makler-Partnerunternehmen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

Aktueller Wohnungs-Preisauftrieb über dem Zehnjahresmittel

Typischerweise kostete 2019 eine Wohnung in Österreich 211.826 Euro und damit um +7,2 % mehr als 2018. Damit ist die Preissteigerung von 2018 zu 2019 den RE/MAX-Experten zufolge um 1,6 Prozentpunkte über dem Mittel der letzten zehn Jahre. Im Fünfjahresvergleich haben die typischen Preise der gehandelten Wohnungen um +23,9 % zugelegt, im Zehnjahresvergleich um +72,8 %. Daraus ist klar erkennbar, dass der große Preissprung schon mehr als fünf Jahre vorbei ist.

Wohnungsmarkt: Jede vierte Wohnung kostet unter 130.000 Euro

Die RE/MAX-Analyse aller Kaufverträge zeigt, dass ein Viertel aller 2019 gehandelten Wohnungen in Österreich weniger als 130.000 Euro kostete. Dieser Wert ist damit in einem Jahr um +10.000 Euro oder +8,3 % nach oben gegangen. Die Preise im obersten Viertel aller verkauften Wohnungen beliefen sich auf mindestens 284.063 Euro, um +19.000 Euro mehr als zuletzt (+7,2 %). 

Entgegen den Jahren zuvor zeigen damit die Preissteigerungen im unteren und im oberen Viertel zuletzt nur geringe prozentuelle Unterschiede.

Sozialpolitisch spannend bleibt die Frage nach dem unteren Viertel: Im Fünfjahresvergleich haben damit die typischen Preise der Eigentumswohnungen bundesweit um +36,8 % angezogen, im Zehnjahresergleich haben sie sich exakt verdoppelt. Im Bereich des oberen Preisquartils sind die Preissteigerungen geringer: Plus 19,6 % in fünf und +62,3 % in zehn Jahren. Gründe für die unterschiedliche Entwicklung sind vielfältig: Im oberen Viertel sind immer schon viele Neubauten enthalten gewesen. Im unteren Viertel sind aber aufgrund der Neubauten mit kleinsten Wohnflächen auch höherpreisige Objekte dazugekommen. Dazu kommt, dass kleinere Wohnungen als Anlegerobjekte beliebter sind und darüber hinaus schneller und öfter gehandelt werden als größere.

Wohnungsgrößen

2017 war das Jahr, in dem die gekauften Wohneinheiten am kleinsten waren. Laut RE/MAX Austria Statistik sind die Flächen über die Jahre mehr oder weniger regelmäßig gesunken. Seit 2018 geht der Bundestrend wieder nach oben. Allerdings nur wirklich befeuert von Wien, Vorarlberg und Kärnten. In den anderen Bundesländern bleiben die Flächen konstant oder sinken wie in Oberösterreich. Aktuell ist eine Durchschnittswohnung 67,3 m2 groß, um 0,4 m2 größer als 2017. Die Bandbreiten gehen von 64,0 m2 in Wien bis 71,9 m2 in Oberösterreich.

Weitere Details zum Eigentumswohnungsmarkt in Österreich finden Sie unter remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise.

WIEN:

Wohnungskäufe erstmals um mehr als 4 Mrd. Euro
Obwohl sich der Wohnungsmarkt in Wien gegen den Bundestrend entwickelt hat, ist seine überragende Bedeutung für den Gesamtmarkt nahezu unverändert: 29,2 % aller österreichischen Wohnungsverkäufe erfolgten in Wien und der Wertanteil lag bei 34,8 %. In absoluten Zahlen bedeutet dies 14.546 Wohneinheiten um 4,05 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr stellt das mengenmäßig einen Rückgang um -2,5 % und wertmäßig eine Steigerung um +6,1 % dar.

Preissprung wie 2017 und 2012
In Wien bezahlten ein Viertel aller Wohnungskäufer weniger als 159.000 Euro für ihre neue Bleibe oder ihr Investment. Ein weiteres Viertel bezahlte mehr als 319.000 Euro. Damit sind die Maximalpreise vom unteren Preisviertel um +11,0 % und der Mindestpreis vom oberen Preisviertel um +6,5 % gestiegen.

Im Durchschnitt lag der typische Verkaufspreis einer Eigentumswohnung in Wien laut RE/MAX ImmoSpiegel bei 246.192 Euro und damit um 17.372 Euro (+7,6 %) über dem Wert von 2018. Damit haben die Wohnungspreise nach Steigerungsraten unter +2 % in den Jahren 2018, 2016, 2015 und 2014 wieder einen Sprung hingelegt, der an das Jahr 2017 (+8,1 %) oder das Jahr 2012 (+7,9 %) erinnert, aber noch meilenweit von 2013 (+22,2 %) entfernt ist.

Fünfjahresvergleich: +21,5 %
Allem Anschein nach hat die Wohnungsgröße in den Jahren 2018 und 2017 in Wien mit 63,1 m2 nach Jahren des Rückgangs eine Talsohle erreicht. Mit 64,0 m2 zeigt sich ein leichter Gegentrend und zwar um +1,5 %, den man natürlich bei der Preisbetrachtung auch ins Kalkül ziehen muss.

Ein Quadratmeter Wohnung kostete 2019 in Wien statistisch betrachtet laut den RE/MAX- Experten typischerweise 4.088 Euro und damit um +223 Euro oder +5,8 % mehr als 2018. Im Fünfjahresvergleich ist das ein Plus von +21,5 %, im Zehnjahresvergleich allerdings ein Anstieg um +94,4 %.

Damit haben all jene, die die günstigen Kreditzinsen der letzten Jahre nutzen konnten und sich Eigentum angeschafft haben, erfolgreich investiert, egal ob – wie in der überwiegenden Anzahl – zur Eigennutzung, oder auch als Anlage.

Nicht mehr eine eigene Liga, sondern ein eigener Markt: Wien 1
Der neue Rekordwert für einen Bezirksdurchschnittspreis kommt erwartungsgemäß aus Wien 1, Innere Stadt. Spannend ist allerdings die Höhe: Er liegt bei 12.487 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der geringen Anzahl der dort gehandelten Wohneinheiten ist er entsprechend volatil und liegt um +31,5 % über dem Vorjahr und +22,9 % über dem von 2017.

Dabei hat jeder vierte Quadratmeter im teuersten Bezirk Österreichs laut den RE/MAX- Analysen mehr als 16.758 Euro gekostet, was einen Anstieg von +35,8 % bedeutet. Mindestens mit 9.141 Euro pro Quadratmeter sollte man für eine Nobel-Adresse mit Postleitzahl 1010 schon rechnen, denn das war die Obergrenze vom billigsten (!) Viertel der Quadratmeterpreise ebendort. Damit hat sich der Markt im Wiener Ersten von allen anderen Bezirken vollkommen entkoppelt.

Wieden überholt Alsergrund
Betrachtet man die Quadratmeterpreise, so haben unter den Bezirken einige Veränderungen stattgefunden: Wieden ist 2019 mit 5.496 Euro der teuerste Bezirk nach dem Ersten. Alsergrund, 2018 die Nummer zwei, liegt nur minimal vor Döbling (5.053 Euro und 5.052 Euro).

Währing und Landstraße teilen sich Rang fünf mit 4.942 Euro.
Aufsteiger im Quadratmeterpreisranking des Jahres sind Penzing, von Rang 20 auf Rang 13 (+7), Ottakring von 22 auf 16 (+6) und Neubau von 15 auf 9 (+6). Zurückgefallen sind Meidling um sieben Ränge von Platz 14 auf 21 und um jeweils vier Positionen die Bezirke Margareten, Mariahilf, und Josefstadt.

In sechs der 23 Wiener Bezirke sind die Durchschnittsquadratmeterpreise zumindest statistisch gefallen, das mag vor allem mit unterschiedlich starker Neubautätigkeit 2019 und auch zuvor zu tun haben.


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2020 – welche Lehren ziehen wir aus dem Krisenjahr?

01.12.2020 16:00 Uhr

Das Jahr gut begonnen, doch dann hat sich alles grundlegend verändert. Und damit mussten wir auch teilweise unsere Ansichten und unsere Einstellungen verändern. Welche Lehren zieht die Immobilienwirtschaft aus der Krise? Gibt es eine neue Normalität? Oder ist alles beim Alten? Vier Spitzenvertreter der Immo-Branche diskutieren mit Ihnen und miteinander am ImmoLive-Dienstag am 1.12. um 16:00:  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Beck (UBM Development) Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Gerald Kerbl (tpa)  Eugen Otto (Otto Immobilien)

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