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Immobilienmarkt Österreich 2020: Investoren setzen auf resistente Assetklassen; Büromarkt beinahe auf Vorjahresniveau

Mit EUR 3,3 Milliarden wurden im Krisenjahr 2020 in Österreich um rund 45% weniger in Immobilien investiert als im Rekordjahr 2019. Erstmals waren Wohnimmobilien mit einem Investmentvolumen von rund EUR 1,2 Milliarden bzw. 36% die stärkste Assetklasse.

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„Im Krisenjahr haben wir gesehen, dass Investoren schnell reagieren und verstärkt auf Assetklassen mit hoher Resilienz und stabilen Erträgen setzen – wie Wohn-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties beim Marktführer CBRE, der hinzufügt: „Das Investmentvolumen bei Logistikimmobilien hätte 2020 noch höher ausfallen können – allerdings übersteigt hier die Nachfrage das Angebot“. 

Der Immobilieninvestmentmarkt ist ein Spiegel der allgemeinen wirtschaftlichen Situation: Das Investmentvolumen bei Hotels lag 2020 rund 86% unter jenem des Jahres 2019, bei Investments in Retailimmobilien wurde ein Rückgang von ca. 80% verzeichnet. In beiden Assetklassen stiegen dementsprechend die Renditen und werden in etwa die im Jahr 2020 erreichten Niveaus auch im Jahr 2021 halten. Mit mehr als EUR 100 Millionen erreichten Investments in Gesundheitsimmobilien (Alten- und Pflegeheime) einen neuen Rekordwert im Jahr 2020.

Büromarkt Wien beinahe auf Niveau 2019, Nachfrage in Graz und Linz steigt

„Angesichts der Krise und des geringen Neuflächenangebotes war die Performance am Wiener Büromarkt im Jahr 2020 sehr gut“, resümiert Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Mit rund 210.000m² vermieteter Fläche lag der Wert im Jahr 2020 nur ca. 7% unter jenem des Jahres 2019. Der Wiener Büromarkt ist damit einer der stabilsten Büromärkte in Europa, im Durchschnitt ist die Nachfrage in Europa um mehr als 40% (vorläufige Zahlen) zurückgegangen. Nach wie vor werden – sowohl 2020 mit 120.000m² als auch 2021 mit 106.000m² – wenige Büroflächen in Wien errichtet und fertiggestellt – und von den neuen bzw. generalsanierten Flächen kommt nur rund ein Viertel auf den Markt, da der Großteil bereits vorverwertet ist. 

Die größten Mieter des Jahres 2020 kommen aus dem öffentlichen Bereich: Die größte Anmietung von rund 54.000m² erfolgte durch die ÖBB in der Lassallestraße 5. „Der Büromarkt ist in einem Wandel, Büros erhalten eine neue Bedeutung durch hybride Officekonzepte und neue Ansprüche der Nutzer, wodurch sich die Parameter bei der Bürosuche ändern“, analysiert Schild. Die Büromieten in Wien blieben von der Krise unbeeindruckt, nach wie vor liegt die Spitzenmiete zum Jahresende 2020 bei EUR 25,00/m²/Monat – und sollte sich auch im Jahr 2021 nicht ändern. Die Leerstandsrate für den Büromarkt Wien lag zum Jahresende bei rund 4,60% (Q4 2019: 4,80%).

In Graz und Linz steigt der Bedarf an modernen Büroflächen. „Wir gehen davon aus, dass allein in Graz, wo die bürobasierte Arbeit so schnell wächst wie in keiner anderen Landeshauptstadt Österreichs, bis 2025 rund 75.000m² mehr Büroflächen benötigt werden – die Nachfrage an modernen Büroflächen könnte Aufgrund der rapiden Veränderungen in der Arbeitswelt noch höher ausfallen“, so Schild, der in Linz im selben Zeitraum einen zusätzlichen Bedarf von ca. 50.000m² sieht, der allerdings bereits teilweise durch einige Projekte in der Pipeline abgedeckt werden dürfte.

Weniger Anmietungen, niedrigere Spitzenmieten bei Retailimmobilien, Logistik boomt

Die Krise im stationären Handel – wobei es hier signifikante Unterschiede zwischen den einzelnen Branchen gibt – bringt auch Herausforderungen für Retailimmobilien mit sich. Im Jahr 2020 wurden kaum neue Retailflächen angemietet, das Fertigstellungsniveau war allerdings mit rund 48.000m² neuer Verkaufsflächen in Einkaufszentren und Fachmarktzentren auf ähnlichem Niveau wie im Jahr 2019. „Aufgrund der Rahmenbedingungen konnten bei Erweiterungen von Einkaufs- und Fachmarktzentren teilweise nur die systemrelevanten Flächen wie z.B. Lebensmittel dauerhaft eröffnet werden“, blickt Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE, auf das Jahr 2020 zurück. Die größte Eröffnung des Jahres 2020 war jene der Pado Gallerien mit 21.000m² im burgenländischen Parndorf.

Um rund 7% gab die Spitzenmiete in der Wiener Innenstadt nach und lag per Jahresende bei EUR 325,00/m²/Monat. Eine ähnliche Entwicklung – ein Minus von ca. 8% – konnte bei den Einzelhandelsmieten in Einkaufszentren festgestellt werden, während die Mieten in Fachmarktzentren stabil blieben und der Spitzenwert hier bei EUR 14,00/m²/Monat liegt.

Während der stationäre Handel massiv unter den pandemiebedingten Schließungen leidet, sollte der Online Handel in Österreich im Jahr 2020 um ca. 17% gewachsen  sein  (Quelle: Handelsverband). Davon wiederum profitiert der Logistikmarkt, wo die Nachfrage nach Flächen weiter steigt. „Logistikflächen werden zurzeit in ganz Österreich gesucht, sind aber nicht im gewünschten Ausmaß vorhanden“, so Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics bei CBRE. Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig limitiertem Angebot ist die Spitzenmiete für moderne, großflächige Logistikimmobilien von Jahresanfang bis Jahresende auf EUR 5,60/m²/Monat gestiegen.

Ausblick auf Immobilienmarkt Österreich 2021

„Am Investmentmarkt dürfte sich der Trend von 2020 weiter fortsetzen in den kommenden Monaten und resiliente Assetklassen gefragt sein. Allerdings ist auch in den Bereichen Hotel und Retail mit interessanten Optionen zu rechnen, wenn Redevelopments und Value Add Immobilien mit höheren Leerstandsraten auf den Markt kommen“, blickt Dr. Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE, in die Zukunft. 

2021 werden voraussichtlich weniger neue Büroflächen in Wien angemietet werden als im Jahr 2020 und davor. „Die Auswirkungen der Krise werden bei den Büros im Jahr 2021 deutlich zu spüren sein und durch die üblichen Vorlaufzeiten bei Anmietungsprozessen nach der Krise wird die Vermietungsleistungen vermutlich frühestens im zweiten Halbjahr ein gewohntes Niveau erreichen“, analysiert Ridder.

Am Logistikmarkt wird die Nachfrage – sowohl in Bezug auf Vermietungen als auch Investments – hoch bleiben, während sich bei den Retailimmobilien einiges verändern wird. „Wir gehen von einem höheren Leerstand sowie sinkenden Mieten und damit auch niedrigeren Immobilienwerten bei einem großen Teil der Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2021 aus. Diese Kombination schafft allerdings auch neue Möglichkeiten und innovative Nutzungen wie Pop Up, Co-Working und Hybrid Stores. Weiters werden Retailer und Betreiber verstärkt daran arbeiten, den Konsumenten an ihren Standorten ein ausgeklügeltes Omnichannel-Erlebnis anzubieten“, so Ridder. Generell ist davon auszugehen, dass die Mietverhältnisse im Bereich Handel in Zukunft kürzer und flexibler gestaltet werden.

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