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Immobilienjahr 2021 in Europa: Auf kurzfristige Unsicherheit folgt Erholung

Trotz der durch die Covid-19-Pandemie ausgelösten schwerwiegenden Auswirkungen auf die Wirtschaft, ist der gewerbliche Immobilienmarkt in Europa für eine Erholung gut positioniert. Das Investitionsvolumen dürfte bis 2022 wieder auf ein ähnliches Niveau steigen wie vor der Pandemie. So die Analyse von CBRE, dem führenden nationalen wie internationalen Immobilienberater, im aktuellen EMEA Real Estate Market Outlook 2021.

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CBRE prognostiziert, dass sich das BIP nach einem massiven Rückgang im Euroraum im Jahr 2020 im Jahr 2021 wieder um rund 4,2% erholen sollte – vor allem im zweiten Halbjahr und unter der Voraussetzung der flächendeckenden Verfügbarkeit und Wirksamkeit der Impfung. Die kurzfristigen Zinssätze werden voraussichtlich nicht vor 2023 steigen, und CBRE erwartet, dass die Geldpolitik zumindest für die nächsten 18 Monate sehr akkommodierend bleibt, was sich positiv auf die Immobilienmärkte auswirken sollte.

CBRE prognostiziert, dass die Gesamtinvestitionen in gewerbliche Immobilien in Europa im Jahr 2021 um rund 8,5% gegenüber 2020 steigen sollten. Im zweiten Halbjahr 2022 sollte das Investmentvolumen wieder auf dem Niveau wie vor der Pandemie sein, vorausgesetzt, der Zeitplan für die Impfungen kann gehalten werden. Das Interesse an Immobilieninvestments ist nach wie vor hoch, insbesondere an den Assetklassen Logistik, Mehrfamilienwohnbau und Prime Office in Top-Märkten. Dieses Interesse sollte voraussichtlich auch im Jahr 2021 anhalten. Der Einbruch bei den Umsätzen in Hotels sowie im Handel wird sich kurzfristig negativ auf diese beiden Assetklassen auswirken.

Suche nach qualitativen Büroflächen

Die Nachfrage nach Büroflächen wurde durch die Lockdowns in ganz Europa beeinflusst und ging bereits in den ersten drei Quartalen 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 40% zurück. CBRE erwartet jedoch eine Erholung im Jahr 2021, da qualitativ hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen weiterhin gefragt sein werden.

Es wird erwartet, dass die Leerstandsraten in ganz Europa weiter steigen, was den seit Beginn des ersten Quartals 2020 bestehenden Druck auf die Mieten verstärken wird. Unternehmen werden voraussichtlich vermehrt Activity-Based-Working Konzepte mit mehr Platzbedarf umsetzen.

Einige Unternehmen versuchen, ihren Bedarf an Büroflächen zu verringern, Homeoffice zu unterstützen und sich auf hybride Office Lösungen zu konzentrieren, die eine flexible Nutzung der Büroflächen bedingt. Die Auswirkungen dieser Konzepte sind noch nicht absehbar, aber sie werden den Büromarkt in Bezug auf die Nachfrage von Büroflächen vor neue Herausforderungen stellen. Es ist davon auszugehen, dass mit dem Wiedererstarken der Wirtschaft die Nachfrage nach mehr Raum in den Büros sowie die Präferenz für mehr Qualität, Wellness und Technologie steigen wird. Auf Basis dieser Veränderungen wird auch die Aktivität am Bürovermietungsmarkt wieder zunehmen.

Online und Logistik

Der durch die Pandemie beschleunigte Online Handel wird voraussichtlich weiter wachsen und die Nachfrage nach Logistikflächen im Jahr 2021 weiter ankurbeln. Die Nachfrage nach Logistikflächen wird neben dem E-Commerce durch die Neukonfiguration und den Ausbau der Lieferketten verstärkt und im Zeitraum von 2020 bis 2024 voraussichtlich um 1,9% pro Jahr steigen. Die Konkurrenz von E-Commerce Anbietern um urbane bzw. stadtnahe Lagen wird sich dadurch nochmals deutlich verstärken.

Mehrfamilienimmobilien und Rechenzentren

Mehrfamilienimmobilien und Rechenzentren haben auch in der Covid-19-Krise ihre Widerstandsfähigkeit bewiesen. Der Bereich Wohnen hat im Vergleich zu anderen Sektoren ein hohes Niveau bei Vermietungsleistung und Mieteinnahmen verzeichnet, sodass CBRE davon ausgeht, dass die Investitionen im Jahr 2021 ein Rekordniveau erreichen werden. Der Hype von „build-and-buy“ von neuen Rechenzentren im Jahr 2020 wird sich 2021 fortsetzen, da neue Rechenzentren Hubs in ganz Europa dringend benötigt werden. Für 2021 wird ein Rekordangebot an neuen Rechenzentren prognostiziert, das 2022 noch einmal getoppt werden sollte.

Einzelhandel unsicher

Der Einzelhandel ist weiterhin gefordert: Mittelfristig wird die vollständige Erholung der großen Standorte in den Städten von der Rückkehr in die Büros sowie von Tourismus und Geschäftsreisen abhängen. Chancen bestehen im Lebensmittelsektor, der Investoren eine Kombination aus langfristigen Mietverträgen und prognostizierbaren Erträgen bietet, sowie in Fachmarktzentren. Die Nachfrage nach Top-Lagen an den besten Standorten wird bestehen bleiben, allerdings werden voraussichtlich auch dort die Preise fallen und die Einzelhandelsmieten sowie Immobilienwerte angepasst werden. Dies bietet die Möglichkeit zur Neupositionierung und Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien.

Hotel, Freizeit und Gesundheit

Hotels und der Freizeit- und Unterhaltungssektor werden weiterhin unter Druck stehen, wesentlich widerstandsfähiger sind hingegen Immobilien im Gesundheitsbereich. All jenen Assetklassen, bei denen das Immobilien- und das operative Geschäft am besten zusammenarbeiten können, wird die beste Performance zugeschrieben.

Jos Tromp, Head of Research Continental Europe bei CBRE: „2020 war eindeutig ein Jahr enormer Veränderungen für die Immobilienmärkte, da die Covid-19-Pandemie den Konjunkturzyklus abrupt beendet hat. Wie bei allen Krisen werden die Auswirkungen und die Erholung nicht in allen Sektoren und Regionen einheitlich sein, es werden sich auch neue Möglichkeiten ergeben. Aufgrund der Einführung von Impfstoffen gehen wir von einer nachhaltigen Erholung ab Mitte 2021 aus.“

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