Louis Frühbauer

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Nachbericht des ImmoLive Talks: 2020 – Lehren aus dem Krisenjahr

04.12.2020


Das Jahr 2020 stellt uns alle vor große Herausforderungen. Das, was wir alle jetzt und hier erfahren, haben wir so noch nicht gehabt. Wir erleben auf Grund der Situation eine Transformation der wirtschaftlichen und sozialen Strukturen und Prozesse und wir stehen erst am Anfang.

Fünf Expertinnen und Experten diskutieren über die Veränderungen in den Unternehmen und über die Veränderungen der Menschen selbst – und natürlich auch über den Einfluss auf die Immobilien.

Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) 

Markus Arnold (Arnold Immobilien) 

Gerald Kerbl (tpa) 

Gerald Beck (UBM Development Österreich)

Eugen Otto (Otto Immobilien)

Wie lief es in den vergangenen Monaten der Pandemie?

Katrin Gögele-Celeda eröffnet die Runde. Aus vielen Gründen ist 2020 für sie ein besonderes Jahr – nicht zuletzt, weil Gögele-Celeda im August die operative Leitung des Österreich-Geschäfts der Immofinanz übernommen hat. Der Fokus der Immofinanz liege auf der Vermietung von Gewerbeimmobilien, Büroimmobilien. Somit sei die größte Aufgabe in der Pandemie „die laufende Kommunikation mit den Mietern gewesen“, erzählt Gögele-Celeda, „zu schauen, wo haben sie Probleme, wie können wir helfen“. Bei 200 Mietern im Büro- und Retail-Bereich „war der Auftrag klar: Reden, Reden, Reden“. Bei geschlossenen Geschäften brauchte es „schnelle Lösungen“ mit den Mietern – „als starker Partner konnten wir uns positionieren und helfen“. Bei der Immofinanz selbst sei die „Sicherheit am Arbeitsplatz“ – im Sinne von zum Beispiel Desinfektion und Mund-Nasen-Schutz im Vordergrund gestanden.

Markus Arnold erinnert sich an März: „Es waren nicht die lustigsten Tage meines Lebens.“ Die Eröffnung von Büros in Mailand und Madrid seien genau in den Beginn des Lockdowns gefallen – „die Büros waren noch nicht einmal ordentlich bezogen, da haben wir die Leute ins Home Office schicken müssen“. Rückblickend könne Arnold „darüber lächeln“, aber in der akuten Situation „war unternehmerische Unsicherheit vorhanden“. Insgesamt sei die Immobilienbranche recht gut durch die Krise gekommen – „da hat es andere Branchen viel härter getroffen“, meint Arnold und erinnert an die „Immobilie als beste Investition in Krisenzeiten“.

Gerald Kerbl analysiert die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie. Er erinnert an die „eindringliche Rede“ des Finanzministers zu Lockdown-Beginn. Die „4 Milliarden Euro an Hilfsgeldern“ seien innerhalb weniger Tage zu 38 Milliarden gewachsen. Von Beginn an sei ihm, Kerbl, klar gewesen: Der Schaden werde groß, und schnell werde die Pandemie nicht vorbeigehen: „Die wirtschaftliche Last der vielen Förderprogramme wird uns noch viele Jahre begleiten.“

Eugen Otto beleuchtet die Aspekte der Unternehmensführung. „Am ersten Tag des Lockdowns waren bei uns zwei Menschen im Büro“, er sei positiv überrascht gewesen, wie technisch reibungslos der Umstieg ins Home Office funktioniert habe. Das liege am Jahr davor, als sich „Otto Immobilien“ in Sachen Struktur der technischen Ausstattung neu aufgestellt hatte – nun, in der Pandemie, habe man davon profitiert. „Das war wohl mehr Glück als Verstand“ gibt Otto zu – dass das Unternehmen zum Beispiel früh auf mobile Endgeräte gesetzt hätte (80 von 96 Mitarbeitern seien mit Laptops u.ä. ausgestattet). In den ersten Tagen des Lockdowns sei Otto „schockiert“ gewesen. Viele offene Fragen hätten sich aufgetan: Was bedeutet der Lockdown fürs Unternehmen? Wie kommunizieren mit Mitarbeitern, mit Kunden? Wie werden wir Geschäft und Umsatz machen? Das mache nun den Unterschied aus – anders als jetzt im zweiten Lockdown „haben wir damals noch nicht gewusst, wie’s geht. Das war alles neu für uns.“ Als „irrsinnig tolles Tool“ hätten sich wöchentliche Video-Konferenzen als jour fixe jeden Freitag erwiesen. Unter dem Motto „Wir nach vier“ hätte es rund eine halbe Stunde Information gegeben, um alle Mitarbeiter auf den gleichen Stand zu bringen und sich auszutauschen.

Gerald Beck ergänzt zum Punkt der Kommunikation innerhalb der Firma: Auch bei UBM seien die meisten Mitarbeiter mit mobilen Geräten ausgestattet, „und als wir von heute auf morgen in den Lockdown“ gekommen seien, habe die „Umstellung erstaunlich gut funktioniert. Das war der Beginn vom Ende der Präsenzkultur am Arbeitsplatz“, sagt Beck. „Bei UBM haben wir weitergearbeitet als wäre nichts passiert“, dabei hätten Video-Chats genauso gedient wie gemeinsame Gruppen auf Messenger-Diensten wie WhatsApp. Das „Remote-Management“ rege dazu an, sich als Führungskraft Gedanken zu machen: „Was machen meine Leute?“ Die Führungskraft beginne durch das Remote Management „viel mehr einzuschätzen, was der Mitarbeiter eigentlich leistet“. Das sei „ein großer Wert, den wir durch Corona gewonnen haben“ – nämlich zu schauen: Wie geht es dem Mitarbeiter, welche Aufgaben erfüllt er, und was braucht er individuell zur Erfüllung dieser Tasks? Beck sieht auch ein „rasches Zum-Punkt-Kommen“ bei Video-Chats wie Zoom oder Skype, weil man sich „die soziale Komponente des persönlichen Gesprächs sparen“ könne. Besprechungen seien dadurch effizienter geworden – wenngleich die soziale Komponente abgehe, und diese „Komponente darf nicht verschwinden“.

Wie verändert Distance Communication den sozialen Umgang?

Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) erzählt vom Büro-Alltag: „Ab und zu sind wir im Büro, wenn es Wichtiges zum Unterschreiben gibt. Aber grundsätzlich sind wir im Home Office.“ Die Arbeit der Immo-Branche sei schlichtweg digital geworden; „schade“ sei der Verlust der zwischenmenschlichen Begegnung – und sei es nur ein gemeinsames Mittagessen, so Gögele-Celeda, die darin Anknüpfungspunkte für Wissens- und Informationsaustausch sieht. Bei der Immofinanz gebe es ein tägliches „Morgen-Meeting“ per Video-Chat – in der halben Stunde wird aber nicht nur Berufliches besprochen, sondern auch private Erlebnisse („wie war dein Wochenende?“) ausgetauscht. „Ich finde so etwas ganz wichtig“, erzählt Gögele-Celeda. Eine Video-Konferenz habe ihr die Augen geöffnet: Als nach einer lustigen Episode „auf einmal alle gelacht haben. Das ist doch der Grund, warum wir gerne ins Büro gehen. Weil wir dort Freundschaften aufbauen, und das ist extrem wertvoll.“ Es sei wichtig für Mitarbeiter, diesen Umgang miteinander nicht zu verlieren – auch in Zeiten, wo Treffen nur digital möglich seien. „Das Büro ist das Salz in der Suppe“, sagt Gögele-Celeda.

Eugen Otto (Otto Immobilien) erzählt, was sich zwischen erstem und zweiten Lockdown verändert habe. „Es hat einen Erziehungseffekt auf mich gehabt“, sagt Otto, der sein Unternehmen seit 30 Jahren führt. Er hätte es nicht für möglich gehalten, dass Home Office so gut funktioniere – mit allen Aufgaben und Aufträgen – und bei ihm eine gewisse Läuterung ausgelöst: „Das hat sensationell funktioniert und positive Dynamik in der Unterstützung untereinander ausgelöst.“ Als Manager sei Otto „erzogen worden, mehr Vertrauen“ in die Mitarbeiter zu haben. Auch bei den Mitarbeitern sei die Motivation und Freude gewachsen, „selbstständig über Tage etwas tun zu können“. Natürlich müsse man auf die individuellen Talente und Bedürfnisse der Menschen eingehen: „Manche brauchen die Konzentration, andere die Company. Und Dritte haben Katze, Hund und drei Kinder daheim herumlaufen“, sagt Otto. Sein Unternehmen habe seit August 20 Plätze in einem Co-Working-Center angemietet, um Mitarbeitern Arbeitsplätze zu ermöglichen. Dieser „third place“ mit „gescheitem WLAN und gescheiter Kaffeemaschine“ sei wichtig, sagt Otto, „und das hatten wir im ersten Lockdown noch nicht. Man lernt also dazu.“

Gerald Kerbl (tpa) schildert seine Wahrnehmung aus dem Sommer: Viele Mitarbeiter könnten von zuhause schlicht nicht sinnvoll arbeiten, dazu komme die soziale Komponente. „Die Leute sind sehr froh, im Büro zu sein und zu kommunizieren.“ Er habe das Feedback von Kollegen erlebt, die „nicht ins Home Office wollten, wenn es nicht nötig ist“. So habe man den Sitzplan im Büro geändert, „es ist viel koordinierter geworden“, aber der Wunsch „im Büro zu sein und soziale Kontakte über Anwesenheit zu knüpfen“ sei ausdrücklich zu spüren.

Home Office oder Büro – schwarz oder weiß, oder ein dynamischer Mix? Was heißt das für den Zugang zu Immobilien?

Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird um seine Einschätzung für das kommende Jahr im Bürosegment gefragt – und schiebt ein: „Wir sind alle im Vertrieb. Wir haben den Beruf gewählt, weil wir gerne mit Menschen zu tun haben. Es ist entsetzlich, im Home Office sitzen zu müssen.“ Demnach sieht er einen Trend: „Die Leute wollen ins Büro gehen!“ Der Büromarkt werde sich also nicht wegentwickeln von dem, „was er seit Jahrhunderten war: Nämlich ein Ort, wo die Menschen gerne zusammenkommen zum Arbeiten“, sagt Arnold. Es „gibt doch einen Unterschied in der Konzentration, ob ich am Bürotisch sitze oder im Esszimmer“, und daran werde auch die Corona-Pandemie langfristig nichts ändern. Man könne schon ein, zwei Tage zuhause arbeiten – „aber am dritten Tag werde ich nachlässig“; nicht zuletzt „sind wir soziale Wesen, insbesondere der Makler. Wir brauchen den sozialen Austausch mit anderen“.

Gerald Beck (UBM Development Österreich) sieht ein großes Umdenken in allen Asset-Klassen. Als Hotel-Entwickler habe UBM seine Strategie komplett gewechselt – „die einzig richtige Entscheidung“, hin zu „green, smart and more“. Nachhaltige Themen, die UBM nun „auch im Außenauftritt weitertreiben“ wolle, und zwar egal für welche Asset-Klasse. Als Entwickler „muss man das Vis-à-vis spüren, den Menschen wahrnehmen“, wenn man in ein neues Projekt einsteige – „da reichen Zoom oder Facetime nicht“, sagt Beck. Trotz allem Distancing bemühe sich Beck stets um Präsenztermine, um das „Gespür“ für den Gegenüber zu entwickeln.

Werden sich Co-Working-Spaces auch nach dem Lockdown etablieren?, fragt die ImmoLive-Community; weitere Fragen aus dem Chat

Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht Co-Working-Spaces grundsätzlich als flexibles Tool – die Mieter äußerten oft veränderlichen Platzbedarf; dafür brauche es zusätzliche Konzepte, um den dynamisch steigend-sinkenden Platzbedarf auch im dezentralen Co-Working-Space-Arbeiten zu bedienen. Das beinhalte auch Meeting-Räume zum Beispiel, und das kurzfristige Anmieten von Arbeitsflächen sei im Kommen, meint Gögele-Celeda. „Aber trotzdem braucht jedes Unternehmen sein fixes Headquarter, wo jeder Mitarbeiter seinen Platz hat.“

Wird sich in der Immo-Branche allgemein etwas ändern durch Corona, fragt der Chat. Markus Arnold (Arnold Immobilien) antwortet. Im Bereich des Investment-Marketings habe „sich nicht rasend viel verändert. Die Kunden wollen die Häuser immer noch persönlich vor Ort sehen“. Auch mit digitalen Hilfsmitteln – welche „manche Dinge beschleunigen können“ – werde sich nichts daran ändern, gewisse Dinge „vor Ort am Tisch zu besprechen“. Den persönlichen Termin werde es immer geben, meint Arnold. Die „Grenzen sind näher gekommen“ – wer „zuhause am Internet-Schirm sitzt, für den ist Ungarn nicht mehr weit weg“, so seine Analyse.

Eugen Otto (Otto Immobilien) klinkt sich ein: Bei Hotels und im Retail gebe es gravierende Veränderungen; am wenigsten noch bei den Veranlagungen (Zinshäuser, Anlagewohnungen). Die Pandemie werde aber auch einen Mut zur Flexibilität und Diversität auslösen, prognostiziert Otto. „Wir werden das Selbstvertrauen entwickeln, auch als Mitarbeiter, und den Mut haben unsere Bedürfnisse anzusprechen“ – im Sinne des Orts und der Art der Arbeit. Gleichzeitig meint Otto: Es braucht das soziale Gefüge und den Kontakt, den nur ein „Unternehmens-Headquarter“ bieten könne.

Der Chat fragt: Warum nicht Stadthotels in Co-Working-Spaces umwandeln?

Gerald Beck (UBM Development Österreich) antwortet: Das „Joyn Vienna“ beim Hauptbahnhof, eines der Projekte von UBM, sei während des ersten Lockdowns tatsächlich als „remote working location“ genutzt worden. Entgegen der Erwartung habe es viele Menschen gegeben, die „jetzt sagen: Ich gehe ins Hotel und arbeite von dort“, erzählt Beck. Das Hotel-Business werde aber nicht komplett von Home-Office-Stätten abgelöst. „Erst wenn wir darauf kommen, dass Corona die Stadthotelbranche für Jahrzehnte geschädigt hat, werden wir an entsprechende Umbauten denken“, so Beck, „aber mit einer Impfung werden wir in alle Spurrinnen zurückkehren“. Grundsätzlich seien jetzt viele Stadthotels am Markt – aber die Umnutzung in Wohnprojekte sei nicht immer einfach. Die Covid-Pandemie werde hier „keine Beschleunigung bei Widmungs-Verfahren bringen“, meint Beck.

Was ist positiv mitzunehmen aus dem Corona-Jahr 2020?

Gerald Kerbl (tpa), als „Steuerberater von Berufswegen pessimistisch“, will doch „einiges Positive“ mitnehmen. Als Familienmensch hätte er persönlich – während des Lockdowns – wieder mehr Zeit für seine Kinder gehabt, erzählt Kerbl – etwas, „wovon ich noch länger zehren kann“.

Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) sieht ebenfalls „Schönheit darin, mehr Zeit mit der Familie zu verbringen“. Dinge nicht selbstverständlich zu nehmen – etwa die Möglichkeit für freundschaftliche Umarmungen oder der Sport in der Freizeit – sei ihr eine Lehre gewesen.

Markus Arnold (Arnold Immobilien) meint, „das Gedanken machen über Essentielles, Substantielles“ eröffne Perspektiven für „Basis-Themen“, über die „man ohne Pandemie niemals nachgedacht“ hätte. Sich demütig zu hinterfragen, die „Schnelligkeit bis zum Anschlag“ zu hinterfragen, insbesondere in der Immo-Branche – das nehme Arnold positiv aus der Pandemie mit. „Es war der größte Schreck, den ich in meinem Leben jemals hatte.“

Gerald Beck (UBM Development Österreich) will positiv mitnehmen: Das eigene Zurück-Nehmen, das Besinnen auf das eigene Tun außerhalb des „Hamsterrads“. Sich pro Woche zwei bis drei Stunden herauszunehmen und zu reflektieren – „das hat mir viel gebracht und auch meinen Teamleitern“. Das habe eine „unheimliche Kreativität und Solidarität ausgelöst“, und viele positive Effekte auf die Unternehmenskultur geschaffen, sagt Beck.

Eugen Otto (Otto Immobilien) meint: „Diese Krise bringt uns alle näher zusammen. Sowohl im Unternehmen als auch in der Familie und im Privaten.“ Ottos „Dankbarkeit und Demut“ seien gewachsen – „mit dem Bewusstsein, wie gut es uns geht und was wir eigentlich haben im Leben.“ Otto meint: „Wir werden uns noch sehr lange darüber austauschen, was Covid für uns alle bedeutet.“ Die Immo-Branche sei – angesichts der vielen Beschränkungen und Ausgangssperren – noch „gut davon gekommen“.

Wie „sustainable“, wie nachhaltig müssen Immobilien sein?

Gerald Beck (UBM Development Österreich) nennt es den „Mega-Trend“, unabhängig von Covid-19 und vor dem Hintergrund des „Green Deals“ der EU. „Daran führt kein Weg vorbei“ – Beck erzählt von „sieben Arbeitsgruppen“ in seinem Unternehmen, die sich mit den Schlagworten „green, smart and more“ beschäftigen – denn anders wären die CO2-Ziele der Politik „nie zu schaffen“. Wenngleich, so Beck, der mediale Fokus wegen Covid „weggerückt“ sei vom Klimawandel.

Zum Abschluss: Wie steht es um die Immo-Branche heute in einem Jahr?

Gerald Kerbl (tpa) sieht die „Krise in einem Jahr zum Großteil überwunden“.

Markus Arnold (Arnold Immobilien) wird rückblickend sagen: „Ich fürchte, unsere guten Vorsätze werden vergessen sein“, angesichts der überstandenen Covid-Pandemie. Gleichzeitig hofft er, dass die Pandemie „als mittelschweres, und nicht als schweres Beben“ in Erinnerung bleibe. Arnold sei „Berufsoptimist, aber vorsichtig, was das nächste Jahr bringt“.

Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz) will idealerweise „zu dem zurückkommen, was wir vorher hatten“ – nämlich wieder „im driver’s seat“ zu sein, Dinge wie Umwelt und Nachhaltigkeit lenken und verbessern zu können. „Agieren statt reagieren“, so das wünschenswerte Motto für 2021 laut Gögele-Celeda.

Gerald Beck (UBM Development Österreich) wünscht sich eine Ablöse des „Führens durch Kontrolle“ durch ein „Führen durch Vertrauen“ in der Management-Philosophie.

Eugen Otto (Otto Immobilien) sieht „viel Gelerntes, Geübtes komplett integriert in unserem Leben“. Die Entwicklung „vieler Dinge und Situationen“, wohl aufs Technische bezogen, seien „durch die Pandemie um das fünf- bis zehnfache beschleunigt“ worden. Die Einstellung „anything goes“ werde „uns alle gut vorankommen lassen“, schließt Otto das Panel.

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