Louis FrĂŒhbauer

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Hotel- und Tourismus in/nach der COVID Krise

08.04.2021


Die Hotellerie ist jener Teil des Immobilienmarkts, der besonders unter den Corona-Restriktionen gelitten hat. Es gibt viele Herausforderungen - etwa die unsichere Planbarkeit - aber auch Lichtblicke.

Am Podium diskutierten:

Patrick Adamle (mrp Hotels)

Gregor Famira (CMS AnwÀlte)

Wolfgang Mader (BDO Austria)

Harald Ultsch (harry’s home Hotels)

Harald Ultsch von „harry’s home“ beginnt die Runde. Das Familienunternehmen aus Innsbruck betreibt Hotels und Appartements in Österreich, Deutschland und in der Schweiz und besteht mittlerweile in der fĂŒnften Generation – aber eine Ă€hnliche Situation wie jetzt habe es noch nicht gegeben. Der gesamten DACH-Region gehe es gleichermaßen schlecht; je nach Region verĂ€ndere sich die Corona-Lage und die einhergehenden Bestimmungen beinahe wöchentlich: „Tirol war abgeschottet; dann plötzlich öffnet Vorarlberg und jetzt ist die Ostregion zu“, beschreibt Ultsch die „makabere Lage“.

Aber nicht nur die Touristen blieben aus, auch GeschĂ€ftsreisende fehlen: vieles passiere nun, genauso wie der ImmoLive Talk, im virtuellen Raum. Umsatz lasse sich derzeit, meint Ultsch, aus dem „Long-Stay-Segment“ lukrieren; eine steigende Auslastung sehe er da zum Beispiel in MĂŒnchen: „Dort ist das Angebot aber so groß, dass der Preisdruck die Tagesraten nach unten drĂŒckt.“ Und auch das Thema Co-Working sei bei long-stay-Appartements „kein geschĂ€ftssicherndes Element“. In ZĂŒrich beobachte er eine gute Nachfrage nach „day use“, weil „die Leute fĂŒr einen Tag aus den vier WĂ€nden rauswollen“. Ultsch sieht einen bitter-scherzhaften Lichtblick: „Wir mĂŒssen nicht mehr so viel stornieren, weil wir haben ja kaum Buchungen.“ Diese fĂ€nden jedenfalls sehr kurzfristig statt: meistens fĂŒr denselben Tag, höchstens drei Tage im Voraus.

Zurechtfinden im Förderdschungel – und wie weit gehen die Förderungen?

Finanzrechts-Experte Wolfgang Mader (BDO Austria) meint: „Langsam finden wir uns in diesem Förderdschungel zurecht“, wenngleich er diesen „Dschungel“ insgesamt positiv bewertet: „Man sieht, dass die Politik immer recht rasch reagiert.“ Nach Kurzarbeit und Fixkostenzuschuss im ersten Lockdown seien im Lockdown Zwei – im November 2020 – neue Instrumente geschaffen worden. Mader nennt u.a. den „großzĂŒgigen“ Umsatz-Ersatz, der auch schnell ausbezahlt worden sei. Auch sei der Fixkostenzuschuss mittlerweile adaptiert worden und habe einen Ausfallsbonus „on top“ bekommen – hier ließen sich bis zu 50.000 Euro an Ausfallszahlungen lukrieren. Aber, so Mader: Diese oftmals komplexen AntrĂ€ge wĂŒrden detailliert geprĂŒft, mit zahlreichen RĂŒckfragen der Förderstellen – „da muss man mit lĂ€ngeren ZeitrĂ€umen rechnen, bis es zur Auszahlung kommt“. Als Steuerberater wisse er, Mader, dass „große Hotelketten hier besser vorbereitet sind als kleine Unternehmen, die oft nicht ĂŒber komplexe Controlling-Tools verfĂŒgen“ – und somit die BeraterunterstĂŒtzung, quasi „die Hilfe vom Profi“, benötigen.

Mader erinnert aber auch ans geltende EU-Recht: Umsatz-Ersatz, Fixkostenzuschuss und Co. sind pro Unternehmen mit 1,8 Millionen Euro gedeckelt. „Das klingt viel, aber bei einem großen Unternehmen, das seit mehr als einem Jahr gefördert wird, ist der Rahmen bald gesprengt.“ Als Alternative nennt Mader den „Verlustersatz“, der – bis Juni 2021 vorberechnet – bis zu 70 Prozent des zu erwartenden Verlusts rĂŒckerstattet: „das ist besser als nichts“. Letztlich sei es eine „Frage der Zeit, wie lange Unternehmen das durchhalten können“.

Die Corona-Regeln Àndern sich stÀndig. Wie kann ein Hotelbetreiber da planen?

Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht, wie Hoteliers in den vergangenen Monaten gelernt hĂ€tten, mit der stetigen Unsicherheit umzugehen – und „in diese Unsicherheit hineinzuplanen“. Budget-Forecasts seien „fĂŒr die MĂŒlltonne“, Hotel-Immobilien mĂŒssten als Objekte – trotz fehlender Buchungen bzw. Schließzeiten im Lockdown – in Schuss gehalten werden. Dann stelle sich die Frage der HerkunftsmĂ€rkte: Aus welchen LĂ€ndern darf ĂŒberhaupt eingereist werden, „wer darf kommen, wer kann kommen, wer will kommen?“ Adamle beschreibt den Schwenk vom Fernmarkt Asien zum DACH-Raum – „zuletzt unsere einzig ansprechbaren GĂ€ste“, die fĂŒr Auslastung gesorgt hĂ€tten.

Hoteliers seien flexibler geworden, die zwei- bis dreiwöchige Vorlaufzeit zum „Hochfahren“ des Betriebs sei nicht mehr gegeben. „Wenn ich von 100 Zimmern insgesamt 30 belegt habe, muss ich ja nicht alles sofort in Gang setzen“, beschreibt Adamle. Beim „limited service“ dauert das „Hochfahren“ drei Tage, bei „full service“-Betrieben fĂŒnf Tage bis eine Woche. KĂŒnftig werde das Thema „human resources“, also HR, strategisch wichtiger: „Wir haben gutes Personal, das in andere Branchen abgewandert ist; und Mitarbeiter, die wegen Kurzarbeit das Hotel seit einem Jahr nicht mehr von innen gesehen haben.“

Rechtlich gesehen: Welche neuen Gesetze hat Corona gebracht?

Steuerrechts-Experte Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) berichtet: „Wir sind alle Lockdown-mĂŒde, wir sind Verordnungs-mĂŒde.“ Als Beispiel nennt er die legistische Auslegung der Pachtreduktion, „die immer noch Schlupflöcher bietet. Ein Objekt ist niemals zur GĂ€nze ‚unbenutzbar‘. Somit ist das Verhandlungssache zwischen PĂ€chter und EigentĂŒmer.“ Es sei schon komplex genug, legistisch zwischen „Pachtvertrag“ und „Mietvertrag“ zu unterscheiden, weil das Gesetz auch da „einen ganzen Katalog an Ausnahmen“ vorsehe.

Ein „Lichtblick“: Mit Mitte 2021 solle, neben der Insolvenzordnung, ein neues „Tool“ kommen. Die Restrukturierungsordnung sei die österreichische Umsetzung einer EU-Richtlinie, und soll „Anreiz“ fĂŒr Firmen sein, sich „schon etwas frĂŒher darum zu bemĂŒhen, sich neu aufzustellen“. Die Restrukturierung sei „deutlich weniger unangenehm als die Insolvenz“, sie ist flexibler was die GlĂ€ubigerquoten betrifft. Famira rechnet damit, „dass einige dieses Tool nutzen werden, um sich zu entschulden – um dann wieder durchzustarten, wenn die Touristen wieder kommen“.

Fragen aus dem ImmoLive-Chat

Wie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher eingeladen, im Live-Chat ihre Fragen an die Expertenrunde zu stellen. So will das Publikum wissen, wie harsch Banken bei der FĂ€lligstellung von Krediten seien: „Österreichische Banken sind in der Hinsicht ‚menschlicher‘ als die angloamerikanischen. Diese machen oft einen harten Schnitt“, sagt Jurist Famira; „die Bank schneidet sich ins eigene wirtschaftliche Fleisch, wenn sie jetzt fĂ€llig stellt“, ergĂ€nzt Steuerberater Mader. Patrick Adamle (mrp Hotels) sagt: „Letztlich sitzen nun alle Stakeholder im selben Boot. Eine Bank weiß jetzt auch nicht, was sie mit einer Ferienimmobilie anfangen sollte, wenn die Nachfrage nicht der Verkaufspreiserwartung entspricht.“

Es gebe jetzt so wenig Pleiten wie selten, sagt Adamle. Das liege auch daran, dass die verschiedenen staatlichen Förderungen Unternehmen jetzt â€žĂŒber Wasser halten“ wĂŒrden. „Große Unternehmen haben auch die LiquiditĂ€t, das noch eine Weile auszusitzen“ – aber: irgendwann sei der Plafond erreicht, und „der Kochtopf beginnt zu brodeln“. Adamle erwartet einen Cashflow-Druck, wenn nach der Corona-Wiedereröffnung die Hotelauslastungen nicht gleich in die Höhe schnellen, gleichzeitig aber Förderschienen auslaufen. „Das werden viele wirtschaftlich nicht ĂŒberleben, da wird es vermehrt zu Pleiten und VerkĂ€ufen kommen.“

Harald Ultsch (harry’s home Hotels) hofft auf den Sommer, „wenn wir ab Juni wieder mit GeschĂ€ft in den Ferienimmobilien rechnen können“. Er erinnert an die Situation in Deutschland, wo Eigenkapital-Ă€quivalente „Covid-Darlehen“ gebildet wĂŒrden – „das sehen wir in Österreich leider noch nicht“. Gerade die stĂ€dtische Hotellerie stehe vor der Herausforderung, „dass mir eine Auslastung von 30, sogar 50 Prozent irgendwann nichts mehr nĂŒtzt, weil ich die Fixkosten nicht decken kann“, sagt Ultsch.

Was bringt der kommende Sommer fĂŒr die Hotelbranche?

Harald Ultsch (harry’s home Hotels) rechnet mit einer „Öffnung nach Pfingsten, das ist realistisch“. Der „grĂŒne Pass“ (Impfnachweis, Anm.) wird entscheidend sein, meint Ultsch, der einen positiven Ausblick auf den Ferienbetrieb und Hotels in kleinen und mittleren StĂ€dten („Bodensee, Dornbirn, Innsbruck“) wirft. „Schwierig“ bleibe der Markt in Wien und MĂŒnchen („Die Wiesn werden wir abschreiben mĂŒssen, genauso wie Kongresse“). Der Feriensektor sei jedenfalls im Vorteil gegenĂŒber der Stadthotellerie.

Patrick Adamle (mrp Hotels) unterstreicht die Ansicht von der „Zweiteilung zwischen Stadthotellerie und Ferienbetrieb“. Solange die Covid-Impfung nicht breit ausgerollt sei, werde der StĂ€dtetourismus kein Comeback feiern. „Der Trend geht zum erdgebundenen Reisen in Ferienregionen an Seen und am Wasser“, sagt Adamle. Mittelfristig werde der Kongresstourismus wieder in die StĂ€dte zurĂŒckkehren, wenngleich mit VerĂ€nderungen: „Es gibt mittlerweile hybride Meetings, die teilweise virtuell abgehalten werden“; aber grosso modo sei zu beobachten: Schon in diesem Sommer werde die Ferienhotellerie profitieren, mittelfristig werden sich auch die StĂ€dte erholen.

Was sollen kleine und mittlere Hotelbetriebe tun, um die Corona-Krise zu ĂŒberstehen?

Wolfgang Mader (BDO Austria) meint, es komme vorrangig auf die Lage an – Stadthotellerie oder Ferienbetrieb in einer entsprechenden Ferienregion? Mit dem jetzigen Fördermodell „wird man in einer Ferienregion in der Regel durchkommen“, gerade weil mit dem Sommer wieder mehr Buchungen zu erwarten seien. In der Stadthotellerie sei die Lage schwieriger; „da stellt sich die Frage, ob die Politik bereit ist, Förderungen erneut zu verlĂ€ngern“, sagt Mader. Ansonsten helfe nur das Einspritzen von Eigenkapital, oder einen externen Investor an Bord zu holen.

Ein neuer „Tourismus-Fonds“, wie im ImmoLive-Chat von der Community angesprochen, wĂ€re „ein denkbares Modell“, sagt Finanz-Experte Mader. Harald Ultsch teilt diese Meinung nicht ganz: „Wer profitiert von diesem Fonds? Jene, die es wohl am dringendsten brĂ€uchten, tun sich auch damit schwer.“ Jurist Famira wiederum appelliert an die Wirtschaftskammer, „mehr auf ihre kleinen Mitglieder zu schauen“, die nicht die Ressourcen hĂ€tten, sich professionelle UnterstĂŒtzung zu holen. Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) ergĂ€nzt: FrĂŒher hĂ€tten sich derlei Fonds auf die Stadthotellerie konzentriert, „auf Hotels die das ganze Jahr ĂŒber gleich performen“; mittlerweile werde auch der Leisure-Bereich nachgefragt, Stichwort „Ski-Hotels“.

Nachhaltigkeit am Hotelmarkt

Die„Nachhaltigkeit ist mittlerweile das Lieblingsthema der halben Investorenwelt“, sagt Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte), der sie als Nummer-eins-Trend der kommenden Jahre bezeichnet. Große Fonds wĂŒrden bereits jetzt „ausschließlich nachhaltige GebĂ€ude nachfragen“ – wessen Objekt nicht nachhaltig gebaut sei, mĂŒsse mit einer Wertminderung rechnen. Es werde neue LösungsansĂ€tze brauchen, von denen Betreiber und HotelgĂ€ste gleichermaßen profitieren.

Weitere Fragen kommen aus dem ImmoLive-Chat betreffen unter anderem Investitionen in die Hotel-Infrastruktur. Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sagt: „Wir nutzen jetzt die ruhigere Corona-Zeit und haben eine Handvoll Baustellen, von der Instandsetzung bis zur soft-Renovierung. Wer das Volumen hat zu investieren, der sollte das jetzt tun.“ Patrick Adamle (mrp Hotels) fĂŒgt hinzu: Es geht nicht nur um die Hardware, also das Objekt. Hotelbetriebe wĂŒrden die Corona-Zeit nutzen, um ihre SOPs („standard operating procedures“, Anm.) zu hinterfragen und weiter zu entwickeln: „Wie kann ich die Logistik, die human resources, den Buchungsprozess optimieren?“ Es sei nun der „beste Zeitpunkt, um nicht still herumzusitzen und DĂ€umchen zu drehen“, appelliert Adamle an die Hotelbranche.

„Die Baukosten steigen allgemein, und nachhaltiges Bauen ist sowieso um 15 bis 20 Prozent teurer“, wirft Harald Ultsch (harry’s home Hotels) ein: „Da stellt sich die Frage, ob die Immobilie dann noch marktfĂ€hig ist.“ Das stimmt, sagt Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte), „wir werden bei der ProfitabilitĂ€t von PachtvertrĂ€gen nicht zaubern können“, aber: Nachhaltige Objekte wĂŒrden bei Fonds in Investoren immer gefragter; zweitens werde das Thema Nachhaltigkeit „auf Dauer nicht Hobby, sondern Pflicht“ sein. Famira erinnert an den „Green Deal“ der EU, der ĂĄ la longue „zum Muss“ werde.

Es gehe bei der Nachhaltigkeit aber nicht nur um den Bau, sagt Ultsch, sondern auch um „softe“ Komponenten wie die Mitarbeiterbehandlung oder die Hotelgastronomie.

Es wird also ein schwieriger Spagat zwischen höheren Baukosten und zu erwartenden Pachteinnahmen. Aber: Es wird kĂŒnftig kaum noch HotelgĂ€ste geben, denen Nachhaltigkeit egal ist – spĂ€testens mit der jungen Generation.

Rechtlich praktisch, steuerlich möglich? NutzungsÀnderungen von Hotels

Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) berichtet von Klienten, die ihre Hotels zu Appartements umwandeln und meinen, „das rechnet sich“. Das sei „kein Rezept, das jeder verfolgen sollte. Aber es geht.“

Patrick Adamle (mrp Hotels) berichtet von „mixed use cases“, wo grĂ¶ĂŸere Hotels mit einer Vielzahl an Zimmern quasi aufgesplittet wĂŒrden in „Hotelbetrieb mit Wohnkomponente“. Dabei gebe es aber oft komplexe rechtliche Fragen hinsichtlich Widmung.

Auch Harald Ultsch (harry’s home Hotels) bezeichnet das als „Option, ĂŒber die man nachdenken sollte – immerhin laufen PachtvertrĂ€ge ja auch nicht unbegrenzt lange“.

Jurist Famira wiederum berichtet aus Tirol, wo es „politisch keinen Spielraum mehr“ gebe – der Plan, Hotels in Ferienwohnungen umzubauen und diese zu verkaufen, „funktioniert in der Form seit 20 Jahren nicht mehr“.

Die Abschlussrunde – kehrt das Reisefieber zurĂŒck?

Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht eine Lockdown-MĂŒdigkeit, „die Leute wollen wieder verreisen, sie wollen in die Gastronomie“. Die eigenen Mitarbeiter wĂŒrden zwar „aus Respekt vor Corona“ keine Fernreisen anstreben, aber Adamle sieht eine große Reiselust bei den Kolleginnen und Kollegen in seinem Unternehmen.

Wolfgang Mader (BDO Austria) pflichtet bei: „Sobald es geht, wird gebucht und geflogen. So sieht es mein gesamter Bekanntenkeis.“

Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) „wĂŒrde selber gerne wieder losdĂŒsen“ – aber es gebe gewisse „Rest-Ressentiments“, ob es an der Destionation Corona-bedingt wirklich „safe“ ist. „Daher hoffe ich, dass unser qualitĂ€tsvoller heimischer Tourismus davon profitiert.“

Harald Ultsch (harry’s home Hotels) sieht „eine unendliche Sehnsucht nach Ortswechsel“. Er zeigt sich ĂŒberzeugt, dass die GĂ€ste wieder kommen – „sobald die Grenzen offen sind“. Als „Lichtblick“ sieht Ultsch den nachhaltigen Trend zur Sportart des e-Bikings – „das wird bei uns in den Bergen die Bewegungsfreiheit erhöhen“.

Hier noch ein Link zu mrp hotels ĂŒber die aktuelle Lage in der Hotellerie

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