Die Hotellerie ist jener Teil des Immobilienmarkts, der besonders unter den Corona-Restriktionen gelitten hat. Es gibt viele Herausforderungen - etwa die unsichere Planbarkeit - aber auch Lichtblicke.
Am Podium diskutierten:
Patrick Adamle (mrp Hotels)
Gregor Famira (CMS AnwÀlte)
Wolfgang Mader (BDO Austria)
Harald Ultsch (harryâs home Hotels)
Harald Ultsch von âharryâs homeâ beginnt die Runde. Das Familienunternehmen aus Innsbruck betreibt Hotels und Appartements in Ăsterreich, Deutschland und in der Schweiz und besteht mittlerweile in der fĂŒnften Generation – aber eine Ă€hnliche Situation wie jetzt habe es noch nicht gegeben. Der gesamten DACH-Region gehe es gleichermaĂen schlecht; je nach Region verĂ€ndere sich die Corona-Lage und die einhergehenden Bestimmungen beinahe wöchentlich: âTirol war abgeschottet; dann plötzlich öffnet Vorarlberg und jetzt ist die Ostregion zuâ, beschreibt Ultsch die âmakabere Lageâ.
Aber nicht nur die Touristen blieben aus, auch GeschĂ€ftsreisende fehlen: vieles passiere nun, genauso wie der ImmoLive Talk, im virtuellen Raum. Umsatz lasse sich derzeit, meint Ultsch, aus dem âLong-Stay-Segmentâ lukrieren; eine steigende Auslastung sehe er da zum Beispiel in MĂŒnchen: âDort ist das Angebot aber so groĂ, dass der Preisdruck die Tagesraten nach unten drĂŒckt.â Und auch das Thema Co-Working sei bei long-stay-Appartements âkein geschĂ€ftssicherndes Elementâ. In ZĂŒrich beobachte er eine gute Nachfrage nach âday useâ, weil âdie Leute fĂŒr einen Tag aus den vier WĂ€nden rauswollenâ. Ultsch sieht einen bitter-scherzhaften Lichtblick: âWir mĂŒssen nicht mehr so viel stornieren, weil wir haben ja kaum Buchungen.â Diese fĂ€nden jedenfalls sehr kurzfristig statt: meistens fĂŒr denselben Tag, höchstens drei Tage im Voraus.
Zurechtfinden im Förderdschungel – und wie weit gehen die Förderungen?
Finanzrechts-Experte Wolfgang Mader (BDO Austria) meint: âLangsam finden wir uns in diesem Förderdschungel zurechtâ, wenngleich er diesen âDschungelâ insgesamt positiv bewertet: âMan sieht, dass die Politik immer recht rasch reagiert.â Nach Kurzarbeit und Fixkostenzuschuss im ersten Lockdown seien im Lockdown Zwei – im November 2020 – neue Instrumente geschaffen worden. Mader nennt u.a. den âgroĂzĂŒgigenâ Umsatz-Ersatz, der auch schnell ausbezahlt worden sei. Auch sei der Fixkostenzuschuss mittlerweile adaptiert worden und habe einen Ausfallsbonus âon topâ bekommen – hier lieĂen sich bis zu 50.000 Euro an Ausfallszahlungen lukrieren. Aber, so Mader: Diese oftmals komplexen AntrĂ€ge wĂŒrden detailliert geprĂŒft, mit zahlreichen RĂŒckfragen der Förderstellen – âda muss man mit lĂ€ngeren ZeitrĂ€umen rechnen, bis es zur Auszahlung kommtâ. Als Steuerberater wisse er, Mader, dass âgroĂe Hotelketten hier besser vorbereitet sind als kleine Unternehmen, die oft nicht ĂŒber komplexe Controlling-Tools verfĂŒgenâ – und somit die BeraterunterstĂŒtzung, quasi âdie Hilfe vom Profiâ, benötigen.
Mader erinnert aber auch ans geltende EU-Recht: Umsatz-Ersatz, Fixkostenzuschuss und Co. sind pro Unternehmen mit 1,8 Millionen Euro gedeckelt. âDas klingt viel, aber bei einem groĂen Unternehmen, das seit mehr als einem Jahr gefördert wird, ist der Rahmen bald gesprengt.â Als Alternative nennt Mader den âVerlustersatzâ, der – bis Juni 2021 vorberechnet – bis zu 70 Prozent des zu erwartenden Verlusts rĂŒckerstattet: âdas ist besser als nichtsâ. Letztlich sei es eine âFrage der Zeit, wie lange Unternehmen das durchhalten könnenâ.
Die Corona-Regeln Àndern sich stÀndig. Wie kann ein Hotelbetreiber da planen?
Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht, wie Hoteliers in den vergangenen Monaten gelernt hĂ€tten, mit der stetigen Unsicherheit umzugehen – und âin diese Unsicherheit hineinzuplanenâ. Budget-Forecasts seien âfĂŒr die MĂŒlltonneâ, Hotel-Immobilien mĂŒssten als Objekte – trotz fehlender Buchungen bzw. SchlieĂzeiten im Lockdown – in Schuss gehalten werden. Dann stelle sich die Frage der HerkunftsmĂ€rkte: Aus welchen LĂ€ndern darf ĂŒberhaupt eingereist werden, âwer darf kommen, wer kann kommen, wer will kommen?â Adamle beschreibt den Schwenk vom Fernmarkt Asien zum DACH-Raum – âzuletzt unsere einzig ansprechbaren GĂ€steâ, die fĂŒr Auslastung gesorgt hĂ€tten.
Hoteliers seien flexibler geworden, die zwei- bis dreiwöchige Vorlaufzeit zum âHochfahrenâ des Betriebs sei nicht mehr gegeben. âWenn ich von 100 Zimmern insgesamt 30 belegt habe, muss ich ja nicht alles sofort in Gang setzenâ, beschreibt Adamle. Beim âlimited serviceâ dauert das âHochfahrenâ drei Tage, bei âfull serviceâ-Betrieben fĂŒnf Tage bis eine Woche. KĂŒnftig werde das Thema âhuman resourcesâ, also HR, strategisch wichtiger: âWir haben gutes Personal, das in andere Branchen abgewandert ist; und Mitarbeiter, die wegen Kurzarbeit das Hotel seit einem Jahr nicht mehr von innen gesehen haben.â
Rechtlich gesehen: Welche neuen Gesetze hat Corona gebracht?
Steuerrechts-Experte Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) berichtet: âWir sind alle Lockdown-mĂŒde, wir sind Verordnungs-mĂŒde.â Als Beispiel nennt er die legistische Auslegung der Pachtreduktion, âdie immer noch Schlupflöcher bietet. Ein Objekt ist niemals zur GĂ€nze âunbenutzbarâ. Somit ist das Verhandlungssache zwischen PĂ€chter und EigentĂŒmer.â Es sei schon komplex genug, legistisch zwischen âPachtvertragâ und âMietvertragâ zu unterscheiden, weil das Gesetz auch da âeinen ganzen Katalog an Ausnahmenâ vorsehe.
Ein âLichtblickâ: Mit Mitte 2021 solle, neben der Insolvenzordnung, ein neues âToolâ kommen. Die Restrukturierungsordnung sei die österreichische Umsetzung einer EU-Richtlinie, und soll âAnreizâ fĂŒr Firmen sein, sich âschon etwas frĂŒher darum zu bemĂŒhen, sich neu aufzustellenâ. Die Restrukturierung sei âdeutlich weniger unangenehm als die Insolvenzâ, sie ist flexibler was die GlĂ€ubigerquoten betrifft. Famira rechnet damit, âdass einige dieses Tool nutzen werden, um sich zu entschulden – um dann wieder durchzustarten, wenn die Touristen wieder kommenâ.
Fragen aus dem ImmoLive-Chat
Wie immer sind die Zuseherinnen und Zuseher eingeladen, im Live-Chat ihre Fragen an die Expertenrunde zu stellen. So will das Publikum wissen, wie harsch Banken bei der FĂ€lligstellung von Krediten seien: âĂsterreichische Banken sind in der Hinsicht âmenschlicherâ als die angloamerikanischen. Diese machen oft einen harten Schnittâ, sagt Jurist Famira; âdie Bank schneidet sich ins eigene wirtschaftliche Fleisch, wenn sie jetzt fĂ€llig stelltâ, ergĂ€nzt Steuerberater Mader. Patrick Adamle (mrp Hotels) sagt: âLetztlich sitzen nun alle Stakeholder im selben Boot. Eine Bank weiĂ jetzt auch nicht, was sie mit einer Ferienimmobilie anfangen sollte, wenn die Nachfrage nicht der Verkaufspreiserwartung entspricht.â
Es gebe jetzt so wenig Pleiten wie selten, sagt Adamle. Das liege auch daran, dass die verschiedenen staatlichen Förderungen Unternehmen jetzt âĂŒber Wasser haltenâ wĂŒrden. âGroĂe Unternehmen haben auch die LiquiditĂ€t, das noch eine Weile auszusitzenâ – aber: irgendwann sei der Plafond erreicht, und âder Kochtopf beginnt zu brodelnâ. Adamle erwartet einen Cashflow-Druck, wenn nach der Corona-Wiedereröffnung die Hotelauslastungen nicht gleich in die Höhe schnellen, gleichzeitig aber Förderschienen auslaufen. âDas werden viele wirtschaftlich nicht ĂŒberleben, da wird es vermehrt zu Pleiten und VerkĂ€ufen kommen.â
Harald Ultsch (harryâs home Hotels) hofft auf den Sommer, âwenn wir ab Juni wieder mit GeschĂ€ft in den Ferienimmobilien rechnen könnenâ. Er erinnert an die Situation in Deutschland, wo Eigenkapital-Ă€quivalente âCovid-Darlehenâ gebildet wĂŒrden – âdas sehen wir in Ăsterreich leider noch nichtâ. Gerade die stĂ€dtische Hotellerie stehe vor der Herausforderung, âdass mir eine Auslastung von 30, sogar 50 Prozent irgendwann nichts mehr nĂŒtzt, weil ich die Fixkosten nicht decken kannâ, sagt Ultsch.
Was bringt der kommende Sommer fĂŒr die Hotelbranche?
Harald Ultsch (harryâs home Hotels) rechnet mit einer âĂffnung nach Pfingsten, das ist realistischâ. Der âgrĂŒne Passâ (Impfnachweis, Anm.) wird entscheidend sein, meint Ultsch, der einen positiven Ausblick auf den Ferienbetrieb und Hotels in kleinen und mittleren StĂ€dten (âBodensee, Dornbirn, Innsbruckâ) wirft. âSchwierigâ bleibe der Markt in Wien und MĂŒnchen (âDie Wiesn werden wir abschreiben mĂŒssen, genauso wie Kongresseâ). Der Feriensektor sei jedenfalls im Vorteil gegenĂŒber der Stadthotellerie.
Patrick Adamle (mrp Hotels) unterstreicht die Ansicht von der âZweiteilung zwischen Stadthotellerie und Ferienbetriebâ. Solange die Covid-Impfung nicht breit ausgerollt sei, werde der StĂ€dtetourismus kein Comeback feiern. âDer Trend geht zum erdgebundenen Reisen in Ferienregionen an Seen und am Wasserâ, sagt Adamle. Mittelfristig werde der Kongresstourismus wieder in die StĂ€dte zurĂŒckkehren, wenngleich mit VerĂ€nderungen: âEs gibt mittlerweile hybride Meetings, die teilweise virtuell abgehalten werdenâ; aber grosso modo sei zu beobachten: Schon in diesem Sommer werde die Ferienhotellerie profitieren, mittelfristig werden sich auch die StĂ€dte erholen.
Was sollen kleine und mittlere Hotelbetriebe tun, um die Corona-Krise zu ĂŒberstehen?
Wolfgang Mader (BDO Austria) meint, es komme vorrangig auf die Lage an – Stadthotellerie oder Ferienbetrieb in einer entsprechenden Ferienregion? Mit dem jetzigen Fördermodell âwird man in einer Ferienregion in der Regel durchkommenâ, gerade weil mit dem Sommer wieder mehr Buchungen zu erwarten seien. In der Stadthotellerie sei die Lage schwieriger; âda stellt sich die Frage, ob die Politik bereit ist, Förderungen erneut zu verlĂ€ngernâ, sagt Mader. Ansonsten helfe nur das Einspritzen von Eigenkapital, oder einen externen Investor an Bord zu holen.
Ein neuer âTourismus-Fondsâ, wie im ImmoLive-Chat von der Community angesprochen, wĂ€re âein denkbares Modellâ, sagt Finanz-Experte Mader. Harald Ultsch teilt diese Meinung nicht ganz: âWer profitiert von diesem Fonds? Jene, die es wohl am dringendsten brĂ€uchten, tun sich auch damit schwer.â Jurist Famira wiederum appelliert an die Wirtschaftskammer, âmehr auf ihre kleinen Mitglieder zu schauenâ, die nicht die Ressourcen hĂ€tten, sich professionelle UnterstĂŒtzung zu holen. Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) ergĂ€nzt: FrĂŒher hĂ€tten sich derlei Fonds auf die Stadthotellerie konzentriert, âauf Hotels die das ganze Jahr ĂŒber gleich performenâ; mittlerweile werde auch der Leisure-Bereich nachgefragt, Stichwort âSki-Hotelsâ.
Nachhaltigkeit am Hotelmarkt
DieâNachhaltigkeit ist mittlerweile das Lieblingsthema der halben Investorenweltâ, sagt Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte), der sie als Nummer-eins-Trend der kommenden Jahre bezeichnet. GroĂe Fonds wĂŒrden bereits jetzt âausschlieĂlich nachhaltige GebĂ€ude nachfragenâ – wessen Objekt nicht nachhaltig gebaut sei, mĂŒsse mit einer Wertminderung rechnen. Es werde neue LösungsansĂ€tze brauchen, von denen Betreiber und HotelgĂ€ste gleichermaĂen profitieren.
Weitere Fragen kommen aus dem ImmoLive-Chat betreffen unter anderem Investitionen in die Hotel-Infrastruktur. Harald Ultsch (harryâs home Hotels) sagt: âWir nutzen jetzt die ruhigere Corona-Zeit und haben eine Handvoll Baustellen, von der Instandsetzung bis zur soft-Renovierung. Wer das Volumen hat zu investieren, der sollte das jetzt tun.â Patrick Adamle (mrp Hotels) fĂŒgt hinzu: Es geht nicht nur um die Hardware, also das Objekt. Hotelbetriebe wĂŒrden die Corona-Zeit nutzen, um ihre SOPs (âstandard operating proceduresâ, Anm.) zu hinterfragen und weiter zu entwickeln: âWie kann ich die Logistik, die human resources, den Buchungsprozess optimieren?â Es sei nun der âbeste Zeitpunkt, um nicht still herumzusitzen und DĂ€umchen zu drehenâ, appelliert Adamle an die Hotelbranche.
âDie Baukosten steigen allgemein, und nachhaltiges Bauen ist sowieso um 15 bis 20 Prozent teurerâ, wirft Harald Ultsch (harryâs home Hotels) ein: âDa stellt sich die Frage, ob die Immobilie dann noch marktfĂ€hig ist.â Das stimmt, sagt Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte), âwir werden bei der ProfitabilitĂ€t von PachtvertrĂ€gen nicht zaubern könnenâ, aber: Nachhaltige Objekte wĂŒrden bei Fonds in Investoren immer gefragter; zweitens werde das Thema Nachhaltigkeit âauf Dauer nicht Hobby, sondern Pflichtâ sein. Famira erinnert an den âGreen Dealâ der EU, der ĂĄ la longue âzum Mussâ werde.
Es gehe bei der Nachhaltigkeit aber nicht nur um den Bau, sagt Ultsch, sondern auch um âsofteâ Komponenten wie die Mitarbeiterbehandlung oder die Hotelgastronomie.
Es wird also ein schwieriger Spagat zwischen höheren Baukosten und zu erwartenden Pachteinnahmen. Aber: Es wird kĂŒnftig kaum noch HotelgĂ€ste geben, denen Nachhaltigkeit egal ist – spĂ€testens mit der jungen Generation.
Rechtlich praktisch, steuerlich möglich? NutzungsÀnderungen von Hotels
Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) berichtet von Klienten, die ihre Hotels zu Appartements umwandeln und meinen, âdas rechnet sichâ. Das sei âkein Rezept, das jeder verfolgen sollte. Aber es geht.â
Patrick Adamle (mrp Hotels) berichtet von âmixed use casesâ, wo gröĂere Hotels mit einer Vielzahl an Zimmern quasi aufgesplittet wĂŒrden in âHotelbetrieb mit Wohnkomponenteâ. Dabei gebe es aber oft komplexe rechtliche Fragen hinsichtlich Widmung.
Auch Harald Ultsch (harryâs home Hotels) bezeichnet das als âOption, ĂŒber die man nachdenken sollte – immerhin laufen PachtvertrĂ€ge ja auch nicht unbegrenzt langeâ.
Jurist Famira wiederum berichtet aus Tirol, wo es âpolitisch keinen Spielraum mehrâ gebe – der Plan, Hotels in Ferienwohnungen umzubauen und diese zu verkaufen, âfunktioniert in der Form seit 20 Jahren nicht mehrâ.
Die Abschlussrunde – kehrt das Reisefieber zurĂŒck?
Patrick Adamle (mrp Hotels) sieht eine Lockdown-MĂŒdigkeit, âdie Leute wollen wieder verreisen, sie wollen in die Gastronomieâ. Die eigenen Mitarbeiter wĂŒrden zwar âaus Respekt vor Coronaâ keine Fernreisen anstreben, aber Adamle sieht eine groĂe Reiselust bei den Kolleginnen und Kollegen in seinem Unternehmen.
Wolfgang Mader (BDO Austria) pflichtet bei: âSobald es geht, wird gebucht und geflogen. So sieht es mein gesamter Bekanntenkeis.â
Gregor Famira (CMS AnwĂ€lte) âwĂŒrde selber gerne wieder losdĂŒsenâ – aber es gebe gewisse âRest-Ressentimentsâ, ob es an der Destionation Corona-bedingt wirklich âsafeâ ist. âDaher hoffe ich, dass unser qualitĂ€tsvoller heimischer Tourismus davon profitiert.â
Harald Ultsch (harryâs home Hotels) sieht âeine unendliche Sehnsucht nach Ortswechselâ. Er zeigt sich ĂŒberzeugt, dass die GĂ€ste wieder kommen – âsobald die Grenzen offen sindâ. Als âLichtblickâ sieht Ultsch den nachhaltigen Trend zur Sportart des e-Bikings – âdas wird bei uns in den Bergen die Bewegungsfreiheit erhöhenâ.
Hier noch ein Link zu mrp hotels ĂŒber die aktuelle Lage in der Hotellerie
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