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Die Podiumsdiskussion „ImmoLive“ 1.6 – Hotel&Tourismus, welchen Markt wird die Krise hinterlassen?

Nichts mit dem „Rekordjahr für den Tourismus“ – die Hotellerie ist 2020 von der Corona-Krise besonders stark betroffen. Wie sehen Branchen-ExpertInnen den Ausblick? Der aktuelle ImmoLive-Talk widmet sich dem Thema.



Mit Pfingsten endet der „Lockdown“ für die Hotelbranche, der Tourismus fährt wieder hoch. Davor  verzeichnete der Tourismus-Sektor bis zu 95 Prozent an Umsatz-Rückgang. Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft und diesen Sektor?

Live am Podium:

  • Sabine Riedl, Obmann-Stellvertreterin in der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Reisebüros
  • Gregor Famira, Rechtsanwalt für Hotellerie und Freizeitindustrie bei CMS Wien
  • Wolfgang Mader, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Partner bei BDO Austria und spezialisiert auf Immobilien und Hotellerie.
  • Werner Moldaschl, Geschäftsführer der WISAG Gebäudetechnik mit dem Schwerpunkt Hotellerie und Lektor am WIFI Wien zum Thema Facility Management
  • Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, Beratungsunternehmen aus dem Bereich Hotellerie

Die erste Frage geht an Martin Schaffer von mrp hotels: Was ist der Status quo in der Hotellerie vor dem „Lockdown-Ende“ am 29. Mai? Schaffer antwortet: Solange die „Grenzen dicht“ bleiben und sich der Fremdenverkehr auf Geschäftsreisen beschränke, werde die Hotellerie nicht voll hochfahren. „Es lohnt sich nicht, jetzt Hotels zu öffnen“, sagt Schaffer, und bezieht sich auf Zahlen aus Tirol, wo üblicherweise 9 von 10 Nächtigungsgästen aus dem Ausland kommen, „zwei Drittel davon aus Deutschland“. In Wien seien es immerhin 2 von 10 Gästen aus dem Inland – aber selbst, wenn sich diese Zahl verdopple, „sei es schwierig, jetzt Hotels zu öffnen“. Der Trend zu Videokonferenzen bringe zudem weniger Dienstreisen. Überhaupt sei „die Lust zu reisen“ überschaubar. Ausnahmen seien „bekannte, gut positionierte Ferienhotels“ nahe Ballungsräumen, welche mit einem „vollen Pfingsten, vollen Fronleichnam“ starteten – wenngleich mit Lücken dazwischen. Die Stimmung sei dennoch positiv, bis „Juli, August wird sich das einpendeln“.

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Werner Moldaschl von WISAG wird auf die technischen Herausforderungen des Shutdowns angesprochen. Wie lässt sich der Betrieb aufrecht erhalten, auch hinsichtlich gesetzlicher Auflagen der Bestandswartung? „Einfach zusperren geht nicht“, sagt Moldaschl, und bezieht sich „nicht nur auf die Mitarbeiter und Gäste“, sondern ebenso auf die Immobilie an sich, „die gewartet und gepflegt“ gehört. „Sinnvollerweise“ müssten laufend hygienische Wartungen unternommen werden, nicht erst vor dem Wieder-Öffnen. Moldaschl sieht auch in der Leerstandswartung bis zu 40 Prozent der regulären Betriebskosten. Lüftungswartungen und dergleichen seien nicht von der Gästefrequenz abhängig, aber: „Wenn das jetzt ein Jahr oder länger dauert, fahre ich dann alles runter?“. Wer flexibel bleiben wolle, um eventuell kurzfristig wieder hochfahren zu wollen, und das ganze zu „moderaten Kosten“ haben wolle, stehe vor einer Herausforderung.

Keine Gäste, aber laufende Kosten – wer trägt rechtlich den Schaden?

Die Hotellerie hat bis zuletzt keine Einnahmen, aber Pacht und Mieten laufen weiter – wer trägt den rechtlichen Schaden?, wird Rechtsexperte Gregor Famira von CMS gefragt. „Es muss nicht immer das sein, was am Vertrag steht“, warnt Famira zur Vorsicht. Miete oder Pacht, „zumeist sind es Pachtverträge bei Hotels“. Mietverträge sind aus seiner Sicht derzeit ein Vorteil. Die Rechtssprechung sieht die Corona-Krise als einen „außergewöhnlichen Zufall“ im Immobilien-Recht. Ist das Objekt „gar nicht nutzbar“, so Famira, entfallen sowohl Miete als auch Pacht. Bei Teilnutzung jedoch kann die Miete reduziert werden; eine Pacht sei jedenfalls zur Gänze zu entrichten. Wer rechtlich den Schaden trägt, sei ebenso Rechtsfrage: „Manche Hotels wurden gemäß Epidemiegesetz geschlossen“ – diese Hoteliers könnten den Verdienstentgang vom Staat zurückfordern, zumindest zum Teil, und das sei allesamt rechtlich strittig, nachdem die Landesverwaltungsbehörden im Zuge des Lockdowns weitere Schließungen verhängt hatten. Grundsätzlich wollten sich jetzt alle arrangieren, und zwischen Voll- und Nullzahlungen fänden sich Kompromisse.

Wolfgang Mader von BDO wird gefragt, welche staatlichen Förderungen ein Hotel jetzt überhaupt beantragen könne. Die Kurzarbeit, zählt Mader auf, ebenso Kreditgarantien des Staates. Kostenzuschüsse mussten zwar von der EU bewilligt werden, das sei aber nun passiert – nun würden gestaffelt – je nach Umsatzrückgang – bestimmte Fixkosten rückerstattet werden. Mader einnert daran, dass diese Erstattung bis September wirksam einreichbar sei – also auch für jene Hotels gelte, die Unterstützung für die Sommersaison brauchen. Grundsätzlich meint Mader: Die meisten Hotels hätten negatives Eigenkapital – die Liegenschaft sei seit Jahren abgeschrieben, dazu kommt laufende Instandhaltungskosten; obwohl der laufende Betrieb positiv bilanziere, stehe am Ende ein negatives Eigenkapital. Der erste Verordnungs-Entwurf hätte diese Betriebe noch von Zuschüssen ausgeschlossen – obwohl die Immobilie an sich eigentlich von hohem Wert wäre. Die Verordnungs-Novelle habe Rücksicht auf diesen Umstand genommen.

„Diese Veränderung der Verordnung war notwendig“, ergänzt Martin Schaffer von mrp hotels, „weil sonst 50, 60, 70 Prozent der österreichischen Tourismusbetriebe sterben“ würden.

Überhaupt „stehen uns in der Branche ein bis zwei Dürrejahre bevor. In dieser Zeit werden wir keine Möglichkeit haben, das zurückzuzahlen, was uns gestundet wurde“, zeichnet Martin Schaffer ein Bild der Hotelleriebranche. Jetzt müssten sich „alle an einen Tisch setzen und neue Pacht-Agreements finden“.

Wann springt die Fremdenverkehrs-Nachfrage wieder an?

Sabine Riedl ist nicht nur für die WKO in der Sparte Reisebüros tätig, sondern spricht auch für das Unternehmen „Optimal reisen“. Sie wird auf die Nachfrage im Tourismus gefragt. Riedl sagt, „Österreicherinnen und Österreicher wollen reisen, das ist unumstritten. Viele haben ans Meer gebucht – Griechenland, Italien, Spanien.“ Jetzt herrsche Unsicherheit, ob umgebucht werden müsse. Unklar seien auch Buchungen aus Deutschland, was mit Juni zwar möglich sein werde – aber niemand wisse, ob die Deutschen auch kommen wollen und sich das auch leisten können. „Kunden wollen sich vorrangig wohlfühlen“, sagt Riedl zum Urlaubsplan in Österreich, „was stören könnte ist die Maskenpflicht“ – aber die sei in der heimischen Hotellerie und Gastronomie „gut gelöst“ worden. Riedl rechnet in diesem Sommer mit vielen Österreicherinnen und Österreichern, die im Inland Urlaub machen. Es sei allerdings schwierig für Hoteliers, das zu prognostizieren.

Mehr Österreicherinnen und Österreicher im eigenen Land auf Urlaub – kann das die übliche Hotel-Auslastung kompensieren?, wird Martin Schaffer von mrp hotels gefragt. „Nein, das kann sich nicht ausgehen“, sagt Schaffer, und erinnert an Tiroler Zahlen, wo üblicherweise nur 9 Prozent der Nächtigungen aus dem Inland gebucht würden. „Die Österreicher verzichten scheinbar ungern auf das Meer“, sagt Schaffer, und verweist auf das Lockdown-Ende für Destinationen wie Kroatien oder Italien.

„Meer ist der große Wunsch der Österreicher“, pflichtet Sabine Riedl (Optimal Reisen) bei. Buchungszahlen sprechen von „Eine Woche Minimum am Meer“, das kann der Inland-Tourismus nicht kompensieren. Riedl sieht aber Potenzial für den „Wander- und Rad-Urlaub im Land“, der Corona-bedingt jetzt einen Aufschwung erleben könne.

Was passiert mit dem Wiener Kongresstourismus?

Martin Schaffer (mrp hotels) zeigt eine Prognose auf: Der Wiener Kongresstourismus, vom Radiologenkongress bis zu kleineren Veranstaltungen, scheut derzeit das Organisationsrisiko. Die Unsicherheit betreffend Grenzschließungen zu den Vereinigten Staaten, die Unsicherheit Richtung Interkontinentalflüge mache Skepsis. „Ein kleiner Lichtblick“ sei, dass „jetzt wieder Corporate Meetings mit bis zu 100 Leute“ möglich sein würden. Aber die „Big Tickets“ am Kongressmarkt würden weder heuer noch im nächsten Jahr stattfinden – „das wird definitiv noch länger dauern“. Kongressstädte wie Wien, München mit der Exporeal oder Barcelona stünden „vor einem ganz langen Weg zurück“.

Schaffer sieht aber auch die kommende Ski-Saison gefährdet: „Das Virus überträgt sich in engen Räumen. Das betrifft nicht nur Kongresse in Wien, sondern im Winter auch die Ski-Betriebe mit Almen und Après-Ski.“

Das Virus, die Maßnahmen und die Haftung

Werner Moldaschl von WISAG wird gefragt, was im technischen Bereich zur Ansteckungs-Minimierung getan werden kann. Moldaschl erinnert – neben Abstandsregeln und Mund-Nasen-Schutz – an den technischen Bereich: Bei Umluft-Filtern seien „Hotels safe“, weil das Virus über Klimaanlagen kaum weitergegeben werde. Für Gäste und MitarbeiterInnen seien Desinfektionsmittel „flächendeckend“ gegeben. In Seminar- oder Frühstücksbereichen seien Vorkehrungen zu treffen; das unterscheide die Hotellerie aber nicht von anderen Einrichtungen wie in der Gastronomie.

Was passiert, wenn sich ein Gast im Hotel ansteckt? Gregor Famira von CMS liefert eine rechtliche Einschätzung: Nein, der Hotelbetreiber haftet nicht für die Ansteckung eines Gastes, wenn alle Bestimmungen eingehalten wurden. Aber „es wird sicher Unschärfen geben“, siehe den prominenten politischen Besuch in einem Wiener Innenstadtlokal, wo Sperrstundenregelungen verletzt wurden.

Kommen Gesetzes-Novellen?

Rechts-Experte Wolfgang Mader (BDO) wird darauf angesprochen, wie der Gesetzgeber Staat noch auf Corona reagieren kann. Mader: Der Tourismus werde länger als andere Branchen brauchen, um wieder hochzufahren – siehe etwa die kommende Wintersaison. Da gelte es, etwa eine „Schließungsprämie“ zu diskutieren, um Nachfrage-Angebot auszutarieren. Wer bewusst geschlossen halte, bekomme finanzielle Hilfe vom Staat. Wenn weniger Hotels öffneten, könne sich die Nachfrage effizienter managen. „Das ist schwierig“, sagen Mader und Martin Schaffer von mrp hotels gleichzeitig.

Die Schwierigkeit: „Wir haben drei ‚ibis‘ Hotels in Wien, und alle drei gehören verschiedenen Eigentümern.“ Dann solle man einem sagen, er müsse zusperren – so fasst Martin Schaffer die Problematik für den Wiener Markt zusammen. „Wer entscheidet dann, was geschlossen wird?“, stellt Schaffer die Frage.

 „Mit 30 Prozent Auslastung ist kein Umsatz zu erwirtschaften“, ergänzt Sabine Riedl von Optimal Reisen, und stellt die Frage der Sinnhaftigkeit von Hotel-Öffnung im Sommer bei schwacher Buchungslage.

Die größte Immo-Community stellt ihre Fragen

Der ImmoLive-Talk ist bewusst interaktiv – die vielen hundert Zuseherinnen und Zuseher aus der Community können den ExpertInnen im Live-Talk ihre Fragen stellen.

Im Video kommt zum Beispiel die Frage: Wenn Hotels aufsperren – tun sie das aus Frage des Images oder der Wirtschaftlichkeit? „Preise vom Vor-Krisen-Niveau sind nicht erreichbar“, sagt Martin Schaffer von mrp hotels. „Die Kosten bleiben ident, auch bei geringer Auslastung, und ich sehe mit großer Sorge in die Zukunft“, malt Schaffer ein düsteres Bild, „die Preise werden erst in fünf, sechs, sieben Jahren wieder dort sein, wo sie 2019 waren“.

Gregor Famira von CMS verweist auf eine mögliche „Betriebspficht“ für Pächter, weil Leerstand dem Immobilienwert schadet, und verweist auf Vorsicht: „wer bisher Gebühr gespart hat, bitte jetzt besonders aufpassen“.

Weitere Fragen aus dem Online-Publikum betreffen u.a. die Nachfrage der „Serviced Apartments“ in Wien (Schaffer: „Genauso hart von der Krise betroffen“, „kein Wettbewerbsvorteil“); das Recht des Arbeitgebers zum Fieber-Messen bei MitarbeiterInnen (Famira: „Arbeitsrechtlich nein, aber Mitarbeiter müssen sich melden, wenn sie sich krank fühlen“) oder Storno-Kosten bei verbindlich gebuchten Tagungs-Reisen, und wie sich Hotels hier richtig verhalten könnten, um die Kundenbeziehung (bei Großkunden und Massenbuchungen) nicht zu schädigen. Martin Schaffer von mrp sieht diesbezüglich zwei Thesen: Erstens, Stornokosten „hart und kompromisslos durchsetzen“, bzw. zweitens „total kulant“ sein. Bei Firmen tendiere er, Schaffer, zu Weg eins und dem Verrechnen von Stornokosten, „allerdings diese erheblich zu rabattieren“, bzw. „die kommende Buchung zu rabattieren“. Hotels bräuchten „soweit das heute möglich ist“, schlichtweg Planungssicherheit.

Die Video-Community nutzt die Chance, die Experten direkt zu erreichen, und stellt weiters Fragen zum technischen Erhalt der Infrastruktur in den Wintertourismus-Gebieten (Stichwort Skilifte), oder fragt um Einschätzung, wie es um den Hotel-Immobilienerwerb im Gasteiner Tal aussieht („Ja, kaufen, aber eventuelle steuerliche Möglichkeiten und Investitionsförderungen prüfen“, so Martin Schaffer; „bitte die Frage nicht an der Corona-Krise festmachen, ob man ein Hotel kauft“, so CMS-Famira); auch wird die Frage nach der Zusammenarbeit zwischen Hotels und Reisebüros in Österreich gestellt („Leider erhalten wir Reisebüros nur ganz selten direkt eine Kommission – wir bräuchten einen Schulterschluss zwischen Reisebüros und Hotels“, so Sabine Riedl von Optimal Reisen).

Welchen Markt hinterlässt die Krise?

Was wird von Covid-19 und der Corona-Krise in der Immobilien-Wirtschaft, insbesondere in der Hotellerie bleiben?

Werner Moldaschl von WISAG prognostiziert: Die Facility-Management-Branche werde „lernen, sich auf Shut-Downs vorzubereiten“, um „zügiger und effizienter“ reagieren zu können und Immobilien „runter- bzw. hochzufahren“, wenn das vonnöten sei.

Sabine Riedl von Optimal Reisen und Vertreterin der WKO meint: „Wir haben schon viele Krisen bewältigt“ in den vergangenen Jahren, von Umweltkrisen bis Konkursen von Reiseveranstaltern. „Wir werden aber mit den Veranstaltern reden müssen“, denn Reisebüros wickeln ihre Buchungen Monate im Voraus ab, die Provision fließe aber erst nach Abreise des Kunden – „wir leben jetzt praktisch von Null“, sagt Riedl.

Wolfgang Mader von BDO befürchtet für 2021 „verstärkt Insolvenzen“, was sich Corona-bedingt nicht vermeiden lassen werde.

„Unerschütterlich optimistisch, was den Tourismus betrifft“ zeigt sich hingegen Martin Schaffer von mrp hotels. Die vergangenen 30 Jahre hätten ein jährliches, globales Wachstum von „5 Prozent an Ankünften im Tourismus“ gebracht. Eine ein- bis zweijährige Krise sei da, langfristig betrachtet, wirtschaftlich zu verschmerzen – wenngleich es natürlich Härtefälle geben wird.

Gregor Famira von CMS meint, der Markt werde sich konsolidieren, sowie „strukturell und vertraglich nachgeschärft“ aus der Krise kommen. Fonds und andere typische Käufer von Hotel-Immobilien zeigten sich jetzt zurückhaltend und warteten auf sinkende Preise, so Famira. Gleichzeitig kämen Betriebe in wirtschaftliche Schwierigkeiten, und müssten „steuerlich und über strukturelle Maßnahmen nachdenken“.

Eine letzte Frage in die Runde kommt aus der Video-Community: „Wie rettet man die Betriebe?“ – Sind Buy-to-let-Modelle ein Thema?

Martin Schaffer von mrp hotels meint: „Es kann keine Rettung für alle geben. 10 Prozent der Betriebe werden sterben.“ Eine Rettung für alle sei aber auch gar nicht sinnvoll. Buy-to-let sei die „gewünschte Zauberformel für Projekte, bei denen man nicht so richtig weiter weiß“, und nur in Top-Destinationen für eingeschränkte Produkte machbar, und nicht für die breite Masse.

Gregor Famira von CMS pflichtet bei: „Das hatten wir ja alles schon, mit Lease-back und Sub-Lease-back. Das ist nicht die Zauberformel, die alles rettet.“ Das Modell sei nur gewinnbringend anwendbar bei „Projekten, die funktionieren“.


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