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Covid-19 und der Blick in die Immobilienbranche

Wann immer Sie „Walters Mails“ sehen, nehme ich an, Sie tun das in Ihrem Homeoffice. Homeoffice gilt zumindest einmal bis 13. April. Das ist der aktuelle Stichtag. Mit jeder PK der Regierung kann sich das Szenario schlagartig verändern. Was heute gilt, gilt morgen vielleicht nicht mehr. Damit gehören Sie zu den 2,3 Milliarden Menschen, die in Quarantäne sind.



In den letzten Jahren hat sich die Geschwindigkeit in der Immobilienwirtschaft erhöht. Martin Sabelko hatte einmal gemeint: Vor 20 Jahren konnte man so Fünf-Jahrespläne machen, die sind dann immer kürzer geworden bis zu Halbsjahresplänen und mittlerweile haben wir einen Wochentakt erreicht.

Interessant, dass die EHL eine Presseaussendung gemacht hat und, um das Ganze zu strukturieren, fixe Parameter angenommen hat, anhand derer die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erfasst werden sollen. Sie finden die Pressemeldung auf der IR unter „Aktuelles“.

Wir haben uns ein wenig umgehört, was man in der Immobilienwirtschaft über die aktuelle Lage und die Zukunft denkt. Ich bin beeindruckt, wie rasch und kreativ Überlegungen dazu entstehen. Es gibt sehr viele positive Gedanken und es gibt sehr viel Erfreuliches.

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Überhaupt finden Sie fast alle der heute zitierten Meinungen unten im Text angehängt. Sie bieten sehr interessante Einblicke, darunter auch einige sehr private.

Und viele Denkanstöße, mit denen wir uns in der kommenden Zeit noch befassen werden.

Auf jeden Fall sind alle laufenden Transaktionen und Gerichtsverfahren in der letzten Woche zu einem abrupten Halt gekommen. Gleichzeitig ist aber extremer Beratungsbedarf im Zusammenhang mit dem Thema Miete vorhanden. Das meint Rechtsanwalt Alfred Nemetschke: „Es heißt jetzt ,in dichtem Nebel auf Sicht fahren‘, laufend die Entwicklungen prüfen und bewerten sowie die Nerven bewahren.“

Nerven bewahren ist überhaupt der Tenor, und es wird so weit wie möglich sehr realistisch und ruhig mit dem außergewöhnlichen Szenario umgegangen – das liegt vielleicht daran, dass sich die Branche grundsätzlich mit realen und unbeweglichen Werten beschäftigt.

So meint Fachverbandsobmann Georg Edlauer auch sehr pragmatisch: „Nach der Krise werden wir uns in einer Rezession wiederfinden. Immobilien werden davon ebenfalls betroffen sein.“ Das kling nicht nach Panikmache, sondern ist eine vernünftige Auseinandersetzung mit den kommenden Themen. Und es wäre super, wenn das weiterhin so bliebe.

Einen interessanten Aspekt spricht Brigitte Fiedler, Geschäftsführerin WISAG, an: „Herausfordernd ist dabei vor allem, dass die Branche mit massiv weniger Umsatz die Infrastruktur und Leistungen für das Gemeinwohl aufrechterhalten muss.“

Damit werden wir uns noch in einer weiteren Ausgabe von „Walters Mails“ befassen. Ich glaube, dass wir in diesem Zusammenhang noch sehr viele Änderungen sehen werden – im Umgang mit allgemeinen Leistungen und Leistungen für die Gemeinschaft.

Viele jetzt aufpoppende Probleme lassen sich nur gemeinschaftlich lösen. Georg Spiegelfeld sagt: „Es ist sicher gscheit, wenn man sagt, wir sind Partner und lösen das Problem partnerschaftlich und gehen nicht mit Vollgas aufeinander los.“ Und auch ÖHGB-Präsident Martin Prunbauer rät Mietern und Vermietern, „das Gespräch miteinander zu suchen, bevor beide Seiten auf stur schalten“.

„Viele Ansätze, die wir hatten, werden jetzt ad absurdum geführt oder umgedreht.“ Das meint Wolfgang Fessl, Metzger Reinberg Gruppe: „Die Menschheit erkennt, dass 26-Quadratmeter-Wohnungen nicht smart, sondern gefährlich sind.“

„In Bezug auf den Wohnbau merken wir (speziell jetzt, nach viel Zeit zu Hause), welche Flächen wirklich wichtig sind und wo Quadratmeter ,verschenkt‘ sind“, so Maximilian Pasquali von Eyemaxx: „Ich hoffe, dass künftig in Bezug auf die Detailplanungen der jeweiligen Objekte noch stärker auf die tatsächlichen Bedürfnisse der Endnutzer eingegangen werden wird. Spätestens jetzt wissen wir, weshalb dies nicht bloß zielführend, sondern absolut notwendig ist.“

Zum Thema Zinsniveau hat Christoph Stadlhuber von SIGNA vor einigen Monaten gemeint: „Wir haben auf Jahre hinaus Prognosen, dass die Zinsen nicht steigen werden. Das macht Developments und Investments klarer kalkulierbar.“

Wolfgang Fessl: „Über das Zinsniveau müssen wir uns in den nächsten 20 Jahren keine Gedanken machen, bei der Neuverschuldung, die da jetzt weltweit erfolgt, kann es sich kein Staat mehr leisten, Zinsen zu zahlen, das Nullniveau wird also für die nächste Generation eingefroren.“

Michael Buchmeier wird per 1. April 2020 als neues Mitglied in den Vorstand der ÖRAG-Gruppe bestellt und übernimmt in dieser Ausnahmesituation noch mehr Verantwortung. Stefan Brezovich erklärte dies mit den Worten: „Wir wollten uns von der aktuellen Situation nicht von dieser strategischen Entscheidung abbringen lassen. Wir haben noch viel vor.“

Das bringt mich gleich zur Anita Körbler, Wohnsalon Immobilien: „Aktives Gestalten ist das beste Gegenmittel zum passiven Ertragen. Gesegnet sind also die Gestalter, die ,Best Practice‘ aus der Zeit VOR Corona mitnehmen und mit den kreativsten Lösungswegen der Gegenwart kombinieren können. Dann sprechen wir wirklich von einer Entwicklung, die durchaus positive Ansätze für unser zukünftiges berufliches Umfeld mit sich bringen kann.“

In der aktuellen Situation werden auch rückblickend Probleme kleiner.

Ein österreichischer Marktteilnehmer, der auch in Deutschland aktiv ist, hat mir geschrieben: „Wer hätte gedacht, dass das Berliner Mietendeckel-Gesetz noch getoppt werden kann?“

Jürgen Leger von Findheim schließt: „Bleibt daheim, bleibt gesund und bleibt optimistisch.“

Meinungen:

Fachverbandsobmann Georg Edlauer:

„Natürlich tut uns die vielgepriesene ,Entschleunigung‘ grundsätzlich gut. Allerdings ist auch festzustellen, dass diese für uns alle neue Situation zu einer erhöhten Belastung jener Menschen führt, die weiterhin ihre Arbeit tun können und dürfen. Mein Appell ist jetzt umso mehr: Wichtiges wie Gesundheit und Wohlergehen haben Vorrang vor kleingeistigen Bedürfnissen.

Nach der Krise werden wir uns in einer Rezession wiederfinden. Immobilien beziehungsweise deren Eigentümer werden davon aus meiner Sicht ebenfalls betroffen sein. Das beginnt bei Mietern, die ihre Mieten nicht mehr zahlen können, bis hin zu Leerständen, bei denen die Vermieter nicht nur keine Einnahmen haben, sondern auch die Betriebskosten selbst bezahlen müssen.

Nicht zu vergessen die Vielzahl an ,Kleinvermietern‘, die eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge angeschafft und diese teilweise fremdfinanziert haben. Hier droht Ungemach, wenn sich Kreditgeber nicht rasch individuelle Lösungen einfallen lassen.

Wichtig ist in diesen Zeiten umso mehr: zusammenrücken und gemeinsam nach Lösungen suchen, mit denen beide Seiten zufrieden sind.“

Brigitte Fiedler, WISAG:

„Die Situation ist enorm schwierig und herausfordernd – auch für uns in der Geschäftsführung. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter brauchen Sicherheit und entsprechende Informationen, wie es in den nächsten Tagen und Wochen weitergeht. Das verlangt viel Kommunikation, und wir haben in den vergangenen Tagen auch zahlreiche Einzelgespräche geführt. Wir arbeiten mit viel Engagement daran, für alle die beste Lösung zu erreichen.

In der Organisation verfolgen wir zwei Ziele: die bestmögliche Erhaltung der Gesundheit unserer Mitarbeiter und die professionelle Leistungserbringung für unsere Kunden. So versuchen wir etwa in der Gebäudetechnik – soweit dies möglich ist – eine Aufteilung in zwei Teams, sodass im Bedarfsfall ein Team die Arbeit vor Ort fortführen kann. Das ist auch aufgrund des hohen psychischen Drucks, der auf unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern lastet, ein gutes Vorgehen. Wichtig ist außerdem, die gesetzlichen Vorgaben insbesondere in Hotels weiterhin zu erfüllen, damit diese wieder problemlos in Betrieb gehen können. Herausfordernd ist dabei vor allem, dass die Branche mit massiv weniger Umsatz die Infrastruktur und Leistungen für das Gemeinwohl aufrechterhalten muss.

Erfreulich ist die Solidarität und Zivilcourage in vielen Bereichen, etwa bei den zahlreichen ehemaligen Zivildienern, die sich freiwillig für Pflegeaufgaben melden.“

Jürgen Leger, Findheim:

„Einer der Vorteile in einem Proptech-Start-up ist, dass Dinge wie Homeoffice bereits vorher sehr regelmäßig eingesetzt wurden. Meine Mitarbeiter und ich haben hier bereits einiges an Erfahrung. Beim Homeoffice muss jeder individuelle Strategien anwenden. Für einige ist es wichtig, eine räumliche Trennung zwischen der ,Freizeitzone‘ und der ,Arbeitszone‘ zu schaffen, für andere ist es essenziell, sich für die Arbeitszeit auch entsprechend zu kleiden, wohingegen andere wiederum problemlos von der Couch in Jogginghosen arbeiten können. Hier gilt es zu erkennen, was für einen funktioniert und was den Workflow am Laufen hält.
Für mich persönlich ist eine gewisse Tagesstruktur wichtig. Meine Frau und ich trennen strikt zwischen ,Jetzt wird gearbeitet‘ und ,Jetzt ist Freizeit‘. Obwohl wir im selben Haus sitzen, gibt es so gut wie keine privaten Gespräche während der Arbeitszeit, wir wechseln einander bei der Kinderbetreuung und beim Kochen ab und verbringen dann den Feierabend gemeinsam.

Für uns als Unternehmen ist es essenziell, ,in touch‘ miteinander zu bleiben. Im Büro läuft man sich notgedrungen über den Weg, trinkt mal gemeinsam einen Kaffee oder Ähnliches … das fällt beim längerfristigen, kollektiven Homeoffice weg, und das – so ist zumindest unsere Erfahrung – sollte tunlichst durch regelmäßige, kurzen Videomeetings substituiert werden. ,Woran hast du gestern gearbeitet? Was hast du heute vor? Gibt‘s etwas, was dich blockiert? Brauchst du etwas von jemandem, um deine Tasks erfüllen zu können?‘ usw. – so bleiben alle Beteiligten am Ball und wissen, wohin die Reise geht. Solche Meetings sind in der Regel in 15 bis 30 Minuten erledigt, geben ein Gefühl von Zusammengehörigkeit und Transparenz. Sie verhindern, dass sich einzelne Mitarbeiter isoliert fühlen, und jeder behält das große Ganze im Blick. Außerdem bieten sie Zeit für einen zwischenmenschlichen Austausch mit den Kollegen und halten so die Motivation in schwierigen Zeiten hoch.“

Alfred Nemetschke, NHK-Rechtsanwälte

„Alle laufenden Transaktionen und Gerichtsverfahren sind letzte Woche zu einem abrupten Halt gekommen. Gleichzeitig ist aber extremer Beratungsbedarf im Zusammenhang mit den Themen Mietzinsbefreiung/Mietzinsminderung (§§ 1104, 1105 ABGB) und vorzeitige Auflösung Mietverträge (§ 1117 ABGB) ,ausgebrochen‘, gepaart mit verständlicher Nervosität von Vermietern und Mietern. Weil das durchaus komplexe und herausfordernde Rechtsfragen aufwirft und Zugang zur Bibliothek erfordert, ist Ende letzter Woche das Homeoffice an seine Grenzen gestoßen, was sich aber insofern relativiert, als unser Backoffice großteils auf Homeoffice ist (nettes Wortspiel…:=))); ob ich alleine zu Hause oder in der Kanzlei arbeite, macht da aus seuchenhygienischer Sicht jedenfalls keinen Unterschied.

Es heißt jetzt ,in dichtem Nebel auf Sicht fahren‘, laufend die Entwicklungen prüfen und bewerten, die Nerven bewahren. Fühle mich wie Walter Röhrl bei der Rallye Portugal 1980 in der ,legendären Nacht von Arganil‘ (für Nicht-Benzinbrüder nachzulesen hier: http://www.roehrl-walter.de/neu/publikationen/zeitschriftenartikel/der-husarenritt-von-arganil/index.htm).Die Aufgabe lautet also: Mache es wie Röhrl, nicht wie Alen.“

Wolfgang Fessl, Metzger Reinberg Gruppe

„Positive Ansätze gibt es bereits: Die UniCredit sagt uns einen V-förmigen Verlauf der Krise voraus. Zweckoptimismus oder echte These?

Ein weiterer positiver Ansatz: Die Menschheit erkennt, dass 26-Quadratmeter-Wohnungen nicht smart, sondern gefährlich sind.

Eines scheint klar: Über das Zinsniveau müssen wir uns in den nächsten 20 Jahren keine Gedanken machen, bei der Neuverschuldung, die da jetzt weltweit erfolgt, kann es sich kein Staat mehr leisten, Zinsen zu zahlen, das Nullniveau wird also für die nächste Generation eingefroren.

Ich glaube auch, dass diese Maßnahme jetzt tatsächlich so einschneidend ist wie ein Weltkrieg und dass nachher nichts mehr so wie vorher sein wird: Einerseits ist es gut möglich, dass der Onlinehandel dadurch einen großen Sprung vorwärts macht, andererseits aber ist aber auch gut möglich, dass die Leute draufkommen, dass sie vielleicht gar nicht so viele neue Waren brauchen, und bewusst ihren Konsum reduzieren.

Lieferketten werden neu überdacht werden – ist eine garantierte Versorgung durch regional gute Vernetzung vielleicht doch immer mehr Branchen einen Aufpreis wert?

Erkennt man, dass die jetzt gelebte Reduktion schon ausreicht, um das Klima deutlich zu verbessern, sodass es jedes Jahr einen ganzen Monat Shutdown geben wird, um die Klimaziele zu erreichen?

Ich rechne damit, dass sich bei einem guten Teil der Menschheit sowohl Wertigkeiten als auch ganze Weltbilder ändern werden …“

Anita Körbler, Wohnsalon Immobilien

„Als optimistische Realistin hinsichtlich beruflicher und persönlicher Krisensituationen bin ich derzeit hoffnungsvoll und zuversichtlich. Natürlich vermisse ich das persönliche Zusammentreffen unseres Teams im Büro – im Speziellen die sonnigen gemeinsamen Momente, wenn eine Kollegin strahlend von einer erfolgreichen Besichtigung retour kommt und fröhlich davon erzählt. 

Gleichzeitig freue ich mich, dass die Zusammenarbeit auch aus der Ferne top funktioniert und in diesen Tagen auch klar wird, wie sehr man an einem Strang zieht. Beispielsweise, wenn wir in einem Team-Call gemeinsam die Vor- und Nachteile rund um das Thema Kurzarbeit abwägen, wenn wir uns noch detaillierter mit den zahlreichen Prozessen rund um unsere Leistungen als Immobilienvermittler/-berater auseinandersetzen, wenn (endlich!) mal Zeit dazu da ist, länger geplante Projekte in Angriff zu nehmen oder kreative(re) Ansätze zu verfolgen. Und: wenn es gilt, sich flexibel noch ungewohnteren, jedoch derzeit besser funktionierenden Kommunikationskanälen zu widmen – einerseits um Präsenz zu zeigen, andererseits um damit den Status quo der seit Jahren angepriesenen Digitalisierung im Immobilienbereich tatsächlich mal auf den Prüfstand zu stellen.

In der erfolgreichen Bewältigung von Ausnahmesituationen ist es für Führungskräfte – persönlich wie beruflich – enorm wichtig, sich selbst fit und stabil zu halten, um motivierend und zielgerichtet agieren zu können. In jedem Management erweist es sich einmal mehr als wertvoll, aktiv hinzuschauen, potenzielle Möglichkeiten zu erkennen und entsprechend optimale Vorgehensweisen abzuleiten: Jede Krise bringt viel neues Kreativpotenzial mit sich!

Vergessen wir vor allem in besonderen Zeiten wie diesen nicht: ,Aktives Gestalten ist das beste Gegenmittel zum passiven Ertragen.‘ Gesegnet sind also die Gestalter, die ,Best Practice‘ aus der Zeit VOR Corona mitnehmen und mit den kreativsten Lösungswegen aus der Gegenwart kombinieren können. Dann sprechen wir wirklich von einer Entwicklung, die durchaus positive Ansätze für unser zukünftiges berufliches Umfeld mit sich bringen kann.“

Maximilian Pasquali, Eyemaxx Real Estate Group:

„Unser Slogan ,With an eye on the future‘ wird auch in der Praxis gelebt! Dementsprechend bietet Eyemaxx als zukunftsorientiertes Unternehmen den Mitarbeitern(innen) bereits seit geraumer Zeit diverse Tools, um grundsätzlich auch von zu Hause aus produktiv arbeiten zu können. Wir waren sohin auf den Ernstfall vorbereitet, und daher stellte uns die doch recht abrupt eingetretene Sondersituation vor keine unlösbare Aufgabe. Im Gegenteil, auch der letzte Homeoffice-Arbeitsplatz war zeitnah eingerichtet, und es konnte bereits letzten Montag das gesamtgruppenübergreifende Arbeiten von zu Hause aus mit vollem Elan begonnen werden. Mindestens ebenso wichtig wie das grundlegende Aufsetzen der Homeoffice-Infrastruktur ist jedoch in dieser Sondersituation die Balance von Arbeit und Familie. Speziell unsere Kleinsten sowie auch der eigene Partner dürfen keinesfalls ins Hintertreffen geraten. Ich persönlich halte mich an den Grundsatz ,Happy wife, happy life‘ … 

Wir hoffen, dass in Zukunft Projektentwicklung grundsätzlich ernster genommen wird. Die Anforderungen an Bürogebäude werden sich durch den „erzwungenen“ Siegeszug von Homeoffice noch mehr erhöhen, flexible, moderne Büros sind unerlässlich. Aber auch in Bezug auf den Wohnbau merken wir (speziell jetzt, nach viel Zeit zu Hause), welche Flächen wirklich wichtig sind und wo Quadratmeter ,verschenkt‘ sind. Ich hoffe, dass künftig in Bezug auf die Detailplanungen der jeweiligen Objekte noch stärker auf die tatsächlichen Bedürfnisse der Endnutzer eingegangen werden wird. Spätestens jetzt wissen wir, weshalb dies nicht bloß zielführend, sondern auch absolut notwendig ist.

Meine privaten Gedanken:

Wenn nicht jetzt, wann dann? Nehmt euch Zeit für Familie und Freunde! Geht in Selbstreflexion und seid solidarisch, solidarisch speziell den weniger Privilegierten gegenüber, all das frei nach Don Bosco: „Fröhlich sein, Gutes tun und die Spatzen pfeifen lassen.“

Medieninformation ÖRAG:

„Der Aufsichtsrat der ÖRAG Österreichische Realitäten-Aktiengesellschaft bestellt Mag. Michael Buchmeier MRICS (48) per 1. April 2020 als neues Mitglied in den Vorstand des Unternehmens.

Mit der Erweiterung des Vorstands trägt man dem starken Wachstum der ÖRAG Gruppe Rechnung – in den letzten Jahren haben sich sowohl Umsatz und Personalstand als auch die Anzahl der Key-Accounts verdoppelt. Zudem stützt die Stärkung der operativen Führung die strategische Weiterentwicklung bei Österreichs führendem unabhängigem Immobiliendienstleister.

Kontinuität in der Führung

Michael Buchmeier, bisher Prokurist der ÖRAG, wird seinen Fokus in der neuen Funktion auf den Bereich Immobilienvermittlung und -bewertung legen. Diesen hat er, als Geschäftsführer der ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH und Leiter der Immobilienbewertung, bereits seit 2017 unter seiner Verantwortung. Buchmeier wechselte vor drei Jahren aus der Geschäftsführung der BAR bareal Immobilientreuhand GmbH zur ÖRAG, er ist Magister der Sozial- und Wirtschaftswissenschaften, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen, konzessionierter Immobilienmakler und Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (Internationale Vereinigung für Immobilienexperten und Sachverständige).

Zukunftsstrategie & Wachstumsdynamik

Neben dem Bereichsfokus wird das neue Vorstandsmitglied auch Aufgaben der operativen Steuerung wahrnehmen. So gewinnt das Leitungsgremium der ÖRAG Kapazitäten für die strategische

Weiterentwicklung des Unternehmens. Die beiden Eigentümer der Gruppe an der Spitze des Gesamtvorstands, Dr. Stefan Brezovich und Ing. Mag. (FH) Peter Scharinger, begrüßen, dass der Aufsichtsrat mit der Bestellungsentscheidung die Zukunftsstrategie stützt. Brezovich: ,Mit Mut und Weitblick die Erfolgsfaktoren der Zukunft identifizieren, für unsere Kunden und für unser Unternehmen – das ist unser Ziel. Zusätzliche Unterstützung im Führungsteam erleichtert es uns, dieses Ziel zu erreichen.‘“


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Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.