Schlagwort: Wohnwünsche

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Wohnraum, ein Bedürfnis im Wandel der Zeit

Wünsche und Träume beim Wohnen sind das eine, die tatsächlichen Möglichkeiten holen den Wohnungssuchenden dann aber wieder in die Realität zurück.

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Wohnen steht in Anlehnung an die Maslow’sche Bedürfnispyramide ganz unten, sozusagen als Basis des Menschen, und spielt eine zentrale Rolle. Das Wohnbedürfnis selbst umfasst Aspekte wie Wärme, Licht, Ruhe, Erholung, Schlaf, Sicherheit, Vertrautheit und Privatsphäre. Den Menschen ist wichtig, dass in allen ihren Lebensphasen beim Wohnen diese Bedürfnisse abgedeckt sind. Die unterschiedlichen Wohnarten selbst sind durch unterschiedliche Lebenssituationen bedingt. Diese können durch die Alterung, die Veränderung des persönlichen Umfelds, berufliche Veränderungen oder andere dramatische Einflüsse von außen entstehen. „Alle diese Einflüsse gab es schon immer, jedoch werden sie in unserer heutigen Gesellschaft leichter wirksam, sind sozusagen öffentlicher“, meint Roland Pichler, Geschäftsführer Die Wohnkompanie: „Dadurch sind die Ansprüche und Anforderungen an die Wohnprodukte deutlich vielschichtiger.“ Aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen in Österreich „sind daher viele verschiedene Wohnprodukte in verschiedenen Größen und in unterschiedlichen Finanzierungsformen erforderlich und legitim“, so Pichler.

Wachtel und Pinguin – so ticken die Jungen

Betrachtet man die Wohnwünsche und Wohnmöglichkeiten der jungen Generation, so stellt sich die Frage: Wie ticken die jungen Menschen, die Mieter von heute und Eigentümer von morgen? Philipp Ikrath, Jugendforscher am Institut für Jugendkulturforschung: „Es sind zwei Arten von verschiedenen Vogelarten unter den jungen Menschen in Bezug auf Wohnen zu beobachten: die Wachtel, die ein Zugvogel und Nestflüchter ist, und die Pinguine, die ein Nest bauen.“ Die junge Generation wird in der Jugendforschung auch als die „Generation Ego“ bezeichnet. Wobei „Ego“ relativ zu sehen ist, denn die jungen Menschen haben andere Ideale, die – um nicht zu weit auszuholen – unter anderem auch den Aspekt des „Sharings“ umfassen. „Ego“ heißt letztlich, dass die jungen Menschen anspruchsvoll leben wollen. „Es geht dabei um ästhetischen Konsum: gut essen, schöne Hotels, aber keine langfristigen Investitionen“, so Ikrath. Damit haben sich auch die Statussymbole völlig gewandelt. Es geht nicht mehr um ein teures Auto oder eine wertvolle Uhr, sondern zum Beispiel um den Wert der eigenen Musikbibliothek – die freilich mit anderen geteilt werden kann. „Junge Menschen sind Hedonisten, sie sind genussorientiert“, so der Jugendforscher. Es findet ein Paradigmenwechsel statt, denn ein Hausbau oder der Kauf einer Immobilie führen für „Wachteln“ zu mangelnder Mobilität. „Pinguine“ hingegen wären sehr wohl an einem „Nestbau“ interessiert, doch es fehlt oftmals an den finanziellen Möglichkeiten. Auch wenn die Bankzinsen verlockend gering sind, ist es für viele nicht machbar. „Dass Eigentum Sicherheit bedeutet, gärt schon in den Köpfen der Jungen, aber es ist für die einen eine Belastung und für die anderen eine Frage der Finanzierung“, so Ikrath.

Serviced Apartments – Kleinere Wohneinheiten mit vielen Extras

Wenn, dann erst später, und bis dahin wird „gelebt“. Und zwar auf kleinem Raum, und damit sind junge Menschen sicherlich Wachstumsträger für das Segment der Serviced Apartments. Steht nur wenig Raum zur Verfügung, dann soll dieser zumindest so angenehm wie möglich gestaltet sein. „Grenzen verschwimmen, und neue Anbieter adaptieren Konzepte. So sehr sich der Serviced-Apartment-Markt auf seinem vorläufigen Peak befindet, so sehr erfindet er sich derzeit auch neu“, meint Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice. So individuell wie die jungen Menschen soll auch ihr Apartmenthaus sein. Das Segment befindet sich daher in einer Phase großer Konzeptwandlungen. Serviced Apartments können in Zukunft in besonderer Weise ein Wohnen für verschiedene Lebensphasen anbieten. „Je kleiner die Einheiten werden, umso wichtiger sind dann eine Wohlfühlausstattung und Community-Angebote“, sagt die Trendforscherin Oona Horx-Strathern. Deutschland und UK sind die stärksten Serviced-Apartment-Märkte in Europa, und auch in Österreich werden diese Konzepte immer populärer. Stellvertretend sei das Kurzzeitapartmenthaus-Konzept „R4R – room 4 rent“ des ÖSW erwähnt, sofort verfügbare möblierte Apartments, die zwei Monate bis zwei Jahre gemietet werden können. 2019 wird bereits das vierte R4R-Projekt fertiggestellt, das Vienna Biocenter im 3. Wiener Gemeindebezirk mit 146 Serviced Apartments.

Die verschiedenen Singles

„Daraus zu schließen, dass Singles aber nur mehr in Garçonnièren wohnen wollen, wäre aber völlig falsch“, meint ÖSW-Vorstand Michael Pech: „Auch Singles bevorzugen zumindest eine Zwei-Zimmer-Wohnung.“ Vor allem, wenn es sich um „zweitweise“ Singles handelt. Eine „Spezies“, die sich auch erst in den vergangenen zehn bis 15 Jahren richtig herausgebildet hat. Die steigenden Singlehaushalte in Wien umfassen nämlich nicht ausschließlich allein Lebende. „In den Patchworkbeziehungen benötigen viele grundsätzlich allein lebende Menschen noch ein weiteres Zimmer oder sogar zwei, wenn die Kinder auf Besuch kommen“, erklärt Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI: „Das heißt, du wohnst alleine, aber vorübergehend wieder mit anderen.“

Preisschere – Wie viele Quadratmeter sind machbar?

Was die Leistbarkeit von Wohnraum betrifft, so sind wir speziell in Wien mittlerweile an einem Punkt angekommen, wo man sich die Frage stellen muss, wie weit die Schere noch aufgehen kann. Diese klafft nämlich zwischen den gestiegenen Immobilienpreisen und den stagnierenden Einkommen immer weiter auseinander. „Die Immobilienpreise für Wohnen entkoppeln sich immer stärker vom verfügbaren Einkommen“, meint  Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienrings Österreich. Vor allem die Mittelschicht ist von den gestiegenen Belastungen immer stärker betroffen. Konnte sich diese 2006 mit zehn Jahresnettogehältern noch eine etwa 120 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt leisten, so sind es 2018 nur noch rund 75 Quadratmeter. „Die benötigten Finanzierungsmittel für Wohneigentum werden auch für die Mittelschicht immer höher und sind in den letzten zehn Jahren um rund 100.000 Euro angewachsen“, sagt Spiegelfeld.

Wenn diese Entwicklung anhält, so wird in der kommenden Zeit ein Punkt erreicht, an dem Quadratmeterpreis – trotz günstigster Finanzierung – nicht mehr leistbar werden. Die ersten Anzeichen sind ja bereits sichtbar. Die Wohneinheiten werden kleiner. Laut IMMOunited verloren sie zwischen 2013 und 2017 immerhin knapp sieben Prozent. Setzt man diese Rechnung linear fort, dann hat eine Wiener Wohnung im Jahr 2027 rund 67 Quadratmeter Fläche.

Kauf und Miete

Daher erwarten „die Experten für die kommenden Jahre weiterhin eine deutliche Steigerung der Nachfrage vor allem nach leistbaren Mietwohnungen, besonders in Ballungsräumen, und da vor allem in Wien und Umgebung“, so Michael Pech. Umso erstaunlicher, dass trotz des Szenarios laut einer Umfrage von s REAL und Wohnnet im Sommer 2018 immerhin noch 67 Prozent der Umfrageteilnehmer Eigentum an einer Immobilie erwerben möchten. 30 Prozent suchen eine Eigentumswohnung, 26 Prozent ein Haus und immerhin noch elf Prozent ein Grundstück. Aber Wunsch und Realität passen eben oft nicht zusammen. Die Bauträger sind hier schon realistischer, und tatsächlich verlagert sich die Wohnbauleistung 2019 auf den Bereich „Mietwohnungen“.

Ein Blick in die Wohnungen

In Zeiten, in denen Wohnraum immer teurer wird, sinken die Wohnungsgrößen, und die Flächen werden entsprechend optimiert. „Die Grundrisse sollten smart sein. Das bedeutet wenig ungenützte Flächen wie etwa ein übergroßes Vorzimmer oder allzu große Räume“, meint Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI. Freiflächen – speziell bei den Neubauten – werden bereits vorausgesetzt. Es gibt faktisch kaum Wohnbauten, die ohne Balkone, Loggien, Terrassen oder auch kleine Gärten errichtet werden. Kleinere Wohnungen benötigen einen „Erweiterung“ nach außen. Dieses Bedürfnis zeigt sich auch bei einem anderen Wunsch an den Wohnraum. „Besonders gefragt sind Wohnungen, die kein Visavis haben“, so Wollein, „sondern einen freien und unverbaubaren Blick.“ Lagenachteile aufgrund von Verkehrslärm und Emissionen werden durch Schallschutzfenster in Kombination mit moderner Wohnraumlüftung ausgeschaltet. Dadurch entstehen an bis jetzt weniger beliebten, weil lauten Lagen neue Wohnqualitäten. Freie Sicht und damit auch Helligkeit haben Priorität.

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Zeitgemäßes Bauen in klassischem Stil

Neue Gebäude, die sich mit Sprossenfenstern, traditionellen Proportionen und Fassaden früherer Epochen schmücken: Was manche Fachleute kritisch bewerten, wird bei Projektentwicklern und Immobilienkäufern immer beliebter.Ich habe Sympathie für beide Seiten.

Schöne alte Häuser, ob Villa oder Mehrfamilienhaus, erfreuen sich zu Recht großer Beliebtheit. Wir schätzen die stilvolle, repräsentative Ausstrahlung, die Handwerkskunst, die sich in Fassaden und Holzarbeiten ausdrückt, die hohen Decken mit Stuck und nicht zuletzt die Patina, die sie in Jahrzehnten oder gar Jahrhunderten bekommen haben. Stehen diese Gebäude inmitten gewachsener Quartiere, wohnen wir dort umso lieber– und sehen am rapiden Wertzuwachs dieser Immobilien, dass es vielen Menschen ebenso geht.

Alt und neu kombiniert

Auch die Ergebnisse unserer großen Studie über die Wohnwünsche der Deutschen, die Dahler Company gemeinsam mit TNS Infratest vorgelegt hat, zeigen, wie groß ihre Attraktivität ist– mit 14% Zustimmung ist die Altbauwohnung die beliebteste aller Wohnformen. Zugleich wünschen sich die Deutschen aber zahlreiche Dinge, die in der Regel nur ein Neubau bieten kann. So ist 92% der Befragten eine gute Wärmedämmung wichtig, ökologische Baustoffe wünschen sich 78%, und 76% legen Wert auf CO2-sparende Energietechnik wie Fotovoltaik und Wärmepumpen.

Barrierefreiheit ist ganz wichtig

Erstaunliche 82% der Deutschen, ergab unsere Wohnstudie, legen zudem großen Wert auf Barrierefreiheit. Die Möglichkeit, Haus oder Wohnung bis ins hohe Alter problemlos zu nutzen, rückt also immer stärker ins Zentrum der Aufmerksamkeit. Auch ein komfortables Badezimmer ist bei den Deutschen sehr begehrt– am liebsten mit bodengleicher Dusche.

Charme, Komfort und Technik

Wir erleben es täglich im Gespräch: Viele unserer Kunden wünschen sich ein Domizil mit dem Charme eines Altbaus, dem Komfort von heute und der Technik für morgen. Sie lieben Sprossenfenster, eine kunstvolle Fassadengestaltung und Türen mit schönem Profil, wollen aber zugleich niedrigste Energiekosten, optimalen Schallschutz und einen Grundriss, der heutigen Bedürfnissen entspricht.

Eine Frage des Geldes

Hier freilich kommen wir an die Grenze dessen, was in einem Altbau, ob Villa oder Wohnung, zu realisieren ist. Jedenfalls mit einem Kostenaufwand, der in gesundem Verhältnis zur Investition und zum Immobilienwert steht. Aber genau für diese Bedürfnislage wurde ein Immobilientyp entwickelt, der sich steigender Beliebtheit erfreut: der historisch inspirierte Neubau.

Der historisch inspirierte Neubau

Dieser Neubau in klassischem Baustil vereinigt die Vorteile beider Welten: die Ausstrahlung und den Charme früherer Epochen, ob Jugendstil, Art Deco oder Bauhaus, mit der Bau- und Wohnqualität des 21. Jahrhunderts– zur Freude seiner Bewohner wie der Nachbarn. Denn ein Neubau in klassischer Formensprache fügt sich geschmeidig in ein gewachsenes Quartier ein und erhält die wunderbare Homogenität, die wir in vielen beliebten Stadtvierteln so schätzen.

Aufguss längst vergangener Zeit?

Wenn wir allerdings mit Fachleuten sprechen– Architekten, Stadtplanern, Fachredakteuren oder Lehrenden– erleben wir eher ablehnende Reaktionen. Viele von ihnen haben den Anspruch, Gebäude zu realisieren, denen man ihr Baujahr kompromisslos ansieht. Der historisch inspirierte Neubau scheint ihnen nur ein Aufguss längst vergangener Zeiten zu sein. Man müsse, fordern sie, Bauherren und Immobilienkäufern das Wesen der zeitgemäßen Architektur nur intensiv genug vermitteln, um sie dafür zu begeistern. Das mag sein. Andererseits, halte ich dagegen, ist der Wunsch nach klassischer Repräsentation genauso zu achten wie eine Vorliebe für Glas, Stahl und Sichtbeton.

Bedürfnisse der Kunden

Nur wenn wir die Bedürfnisse unserer Kunden wirklich ernst nehmen, werden wir Häuser und Wohnungen schaffen, in denen sie sich wirklich zuhause fühlen. Das ist die große Errungenschaft unserer Zeit, in der technisch so unglaublich vieles möglich ist: dass wir uns die Wohnumgebung schaffen können, die uns wirklich entspricht, so unterschiedlich das von Bauherr zu Bauherr aussehen kann. Nicht selten aber mit Sprossenfenstern. Früher waren sie ein Muss, weil Glasereien keine großen Scheiben herstellen konnten, heute entsprechen sie dem Stilgefühl vieler Menschen. Was ist dagegen einzuwenden?

Um nicht missverstanden zu werden:

Dies ist kein Plädoyer gegen moderne Architektur! Es ist gerade seine radikale Modernität, die etwa einen Marco-Polo-Tower in der Hafencity zu einer Landmark im Hamburger Hafen macht. Und es wäre absurd gewesen, in diesem aufregend neuen Stadtviertel historisierende Gebäude zu errichten, etwa eine Kopie der angrenzenden Speicherstadt. Der Mut der Planer, vom Hamburger Oberbaudirektor über die Entwickler bis zu den Bauunternehmen, hat hier ein großartiges Ensemble einer zukunftweisenden Architektursprache geschaffen.

Ideal für die Nachverdichtung

Aber gerade wenn wir beliebte Stadtviertel nachverdichten, Baulücken schließen oder Hinterhöfe bebauen, wenn kleinere Villen abgerissen werden, um das Potenzial eines großen Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus auszuschöpfen, kann es der historisch inspirierte Neubau sein, der hier genau die richtige Option darstellt. Er bietet drinnen allen Komfort, den wir von einem Neubau erwarten, entspricht energetisch den Forderungen des Klimaschutzes– und nimmt die Gestaltungsprinzipien der umliegenden historischen Bebauung auf. Er passt sich mit seinen Stilelementen und Proportionen an und wird schon nach kurzer Zeit ganz selbstverständlich seinen Platz in der Nachbarschaft einnehmen. Manche mögen das für Nostalgie halten. Ich finde, es ist eine sympathische Geste. Jedenfalls immer dann, wenn das Gebäude stilistisch und bautechnisch gelungen ist.

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Ich hätte gerne …

Im Rahmen einer Pressekonferenz der Wiener Privatbank und des Immobilienportals findmyhome.at präsentierte der Geschäftsführer Bernd Gabel-Hlawa die Top 4-Suchanfragen bei Kauf und Miete und warf damit einen Blick auf die Wohnwünsche der Wiener.

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Vier Top-Destinationen und Wünsche bei Kauf und Miete hat findmyhome.at über die Suchmaske der Immobilienplattform in den vergangenen Monaten ausfindig gemacht. Rund 25.000 Immobilien gibt es in der Datenbank, und die beiden Eigentümer, Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel, haben sie durchforstet, um die wesentlichen Suchkriterien in Wien zu kanalisieren. Die Ergebnisse waren durchaus interessant und „grün oder innerstädtisch“, lautet die Conclusio von Gabel-Hlawa. Und noch etwas zeichnet sich ab: „In Eigentum wird investiert, bei der Miete wird gespart.“

Ab in den Süden

An erster Stelle der gesuchten Kauf-Immobilien stand der „Süden“, Liesing und Wien Umgebung Süd, wobei hier zwischen 120 bis 135 Quadratmeter Wohnfläche gesucht wurden. Offensichtlich wirft die geplante Verlängerung der U1 schon ihre Schatten voraus, denn mit der Station Rothneusiedl wird der Süden von Wien direkt ans U-Bahnnetz angebunden.

Stadtmitte bitte

Auf dem zweiten Platz wird es wieder städtisch, und zwar richtig: Im Bezirk Landstraße werden 80 bis 95 Quadratmeter Wohnfläche gesucht. An dritter Stelle folgt der hippe 2. Wiener Gemeindebezirk mit Wohnungsgrößen von 115 bis 130 Quadratmeter. Hier ist aber bereits mit Durchschnittspreisen von 5.153 Euro pro Quadratmeter zu rechnen, während es in Landstraße 4.925 Euro sind.

Bitte mehr Grün

Der vierte Platz wird wieder vom Grün dominiert: Penzing, Stadtrand. Der 14. Wiener Gemeindebezirk besticht ebenfalls durch sehr viel Grün, und mit dem Auhofcenter gibt es auch eine umfassende Versorgung. „Gute Infrastruktur mit Leben am Land-Feeling“, fasst der Geschäftsführer von findmyhome.at zusammen. Bei der gesuchten Größe wird aber nicht gespart: 145 bis 160 Quadratmeter sind Käufer bereit zu finanzieren, bei Durchschnittspreisen von 4.211 Euro pro Quadratmeter.

Miete– eine Frage des Preises

Bei den Mieten stellt sich die Sachlage etwas anders dar, hier werden die Wohnungsgrößen schon weitaus kleiner. Small must be beautiful, denn es ist letztendlich eine Preisfrage. An erster Stelle der gesuchten Mietwohnungen steht Ottakring bei einer Wohnungsgröße von 45 bis 60 Quadratmeter. In Meidling– das auf dem zweiten Platz liegt– werden 50 bis 65 Quadratmeter gesucht. Platz 3 und 4 gehen an die angesagten In-Bezirke Leopoldstadt (2. Bezirk) und Neubau (7. Bezirk). Um das vielseitige Angebot und die hohe Lebensqualität in der Leopoldstadt zu nutzen, hätten die Suchenden gern 55 bis 75 Quadratmeter, ziemlich ähnlich in Neubau– mit 60 bis 75 Quadratmeter.

Interessante Verschiebung der Nachfragekriterien

Eine der ganz wesentlichen Entwicklungen, die findmyhome.at festgestellt hat: Egal bei welchen Projekten, „die Nachfrage nach Parkmöglichkeiten nimmt weiter ab. Das Auto wird bei einer guten öffentlichen Anbindung immer weniger zum Thema.“ In diesem Zusammenhang ist für viele zukünftige Bewohner die Nahversorgung ganz wesentlich.

Immer mehr verschmelzen auch Stadtrand und Wien-Umgebung, wie Gabel-Hlawa bemerkt: „Während früher bei den Suchkriterien entweder der Stadtrand von Wien oder Wien Umgebung eingegeben wurde, ist man jetzt auf diese Trennung nicht mehr so fixiert: Es wird bei der Suche ,Stadtrand plus Wien Umgebung‘ eingegeben.“

Blick in die Zukunft

Betrachtet man die Nachfragen bei der Miete, so zeigt sich, dass die teuren Wohnungen– 1.100 Euro Miete im Monat ist für viele Haushalte nicht mehr darstellbar– „immer länger am Markt sind. Das war vor zwei Jahren noch nicht der Fall.“ Das größte Suchkriterium überhaupt: „600 Euro Gesamtmiete, Größe 55 bis 70 Quadratmeter.“ Daher ist für Gabel-Hlawa eines klar:

„Das Thema leistbares Wohnen wird uns auch 2016 am meisten beschäftigen.“

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