Schlagwort: Wohnungsmarkt

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Sicht von außen: Deutscher Investor über Österreichs Wohnungsmarkt

Österreich wird für deutsche Investoren – auch im stark regulierten Wohnungsmarkt – immer attraktiver. Warum? Wie sieht ein deutscher Investor den Wiener Markt? Exklusiv-Interview mit Georg Reul, CEO von Hamburg Trust.

Im Interview

Georg Reul

Georg Reul, Jahrgang 1967, verfügt über 25 Jahre Erfahrung in der Führung von Unternehmen der Immobilien- und Fondsbranche. Schwerpunkte waren neben der strategischen Entwicklung von Unternehmen insbesondere Immobilien-Management und -Transaktionen sowie die langjährige Zusammenarbeit mit institutionellen Anlegern.Georg Reul war zuvor in verschiedenen verantwortungsvollen Top-Management-Positionen an der Schnittstelle von Kapitalmarkt und Asset Management tätig, so als […]

In welchen Segmenten ist Hamburg Trust tätig?

Reul: Wir investieren im Bereich Wohnen und Büro das Kapital von deutschen institutionellen Anlegern in Bestandsimmobilien wie auch in Projektentwicklungen und haben daher einen sehr langfristigen Horizont. Von unserer Seite wurde in den letzten Jahren sehr viel in Deutschland investiert, und natürlich fiel da unser Augenmerk auch auf Österreich.

Agieren Sie selbstständig auf dem österreichischen Markt?

Reul: Nein. Wir haben unsere Zentrale in Hamburg, und wir bilden uns ja nicht ein, dass wir von Hamburg aus den Wiener Markt beurteilen können. Wir haben zuverlässige Partner in Österreich, die für uns die Objekte sondieren und den Ankauf koordinieren sowie die Betreuung vor Ort. Einer unserer Partner ist Manfred Wiltschnigg, der ja auch im Vorstand der Immofinanz Group tätig war.

Welche Städte sind für Sie in Österreich interessant?

Reul: In Österreich ist es natürlich Wien, aber auch die zwei, drei nachfolgend größeren Städte erfüllen alle unsere Kriterien für ein langfristiges Investment. Dazu gehören Graz und Linz – hier haben wir auch schon einige Objekte geprüft. Auch Salzburg wäre ein attraktiver Standort, allerdings ist die Stadt relativ teuer.

Welche Vorteile sehen Sie in Wien?

Reul: Zum einen die demografische Entwicklung und die hohe Zuwanderung, zum anderen ist Österreich wirtschaftlich und insgesamt sehr solide und nach unserer Einschätzung für die Zukunft sehr gut gerüstet. Dazu kommt, dass das Mietniveau deutlich niedriger ist als in vergleichbaren deutschen Städten. Wenn Sie die Mieten mit Hamburg oder München vergleichen, dann ist hier doch ein erheblicher Unterschied. Diese Kombinationen halten wir für eine positive Ausgangslage.

Welche Objekte haben Sie in Österreich?

Reul: Wir haben in Wien bereits ein Objekt übernommen, und ein zweites steht kurz vor dem Ankauf. Wir sind allerdings auch bei zwei Neubauprojekten in Graz kurz davor zu kaufen.

Kennen Sie sich mit dem MRG in Österreich aus?

Reul: Ja – alles andere müsste man wohl als fahrlässig bezeichnen. Einige Kollegen meinten zuerst, aufgrund der Gesetzgebung im Wohnungsmarkt, dem Mietrecht und der Baurechtsordnung, dass man in Österreich ja gar nicht investieren könne. Natürlich ist das Mietrecht bei Altbauten eine komplexe Sache, aber bei Neubauten ist das anders. Wir haben uns mit dem Markt beschäftigt und festgestellt, dass die Gemeinde Wien und die Genossenschaften mit rund 70 Prozent Wohnungsbestand sehr stark sind und das Mietniveau bestimmen. Aber für einen stark wachsenden Markt, so wir ihn in Wien sehen, ist das Angebot nicht ausreichend – daher beurteilen wir dieses Segment als sehr nachhaltig.

Wie sehen Sie den Vergleich zu Deutschland?

Reul: Wir haben in Wien ein Objekt gekauft, in dem wir zirka 12,5 bis 12,9 Euro Miete pro Quadratmeter bekommen. Das ist viel weniger als die Miete in einem Neubau in den sieben großen deutschen Städten. Dafür ist der Einkaufspreis pro Quadratmeter in Wien mit rund 4.200 Euro günstig. In Düsseldorf sind es rund 6.500 Euro pro Quadratmeter. Man zahlt in Wien für den Neubau das, was die Miete an Rendite bringt. Die Rendite mag dann ähnlich sein wie in Deutschland – das Risiko eines Preisverfalls pro Quadratmeter ist jedoch geringer.

Ist das MRG ein Hemmschuh oder – überspitzt formuliert – bietet es mehr Sicherheit als die Diskussionen über Enteignung wie in Berlin?

Reul: In Wien werden keine verrückten Sachen passieren, und es wird auch zu keiner Überhitzung des Markts kommen. In Wien sind die Rahmenbedingungen nicht optimal, aber die Werkzeuge sind bekannt, und damit kann man umgehen. Für langfristige Investoren sind die Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen über die Laufzeit ein Problem. Enteignungsdiskussionen wie in Berlin sind für Investoren eher abschreckend, weil sie nicht einschätzen können, wohin das führt.

Langfristig gesehen: Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt entwickeln?

Reul: Ich glaube, Wien ist ein sehr gutes Beispiel für die Entwicklung auch in anderen Großstädten. Den Eigentümermarkt lasse ich einmal beiseite.

Die Menschen müssen sich Wohnen leisten können, und in einigen deutschen Städten zahlen sie schon 40 bis 50 Prozent des Einkommens für die Miete. Die Mieten sind deutlich stärker gestiegen als das Einkommen. Der bezahlbare Wohnraum wird uns in Deutschland in den nächsten Jahren verstärkt beschäftigen, und die öffentliche Hand wird stark unter Druck kommen.

Wenn sich die Situation noch weiter zuspitzt, glaube ich, dass viele Politiker schwach werden und eingreifen beziehungsweise eingreifen müssen. Mit Deckelungen ist das nicht zu lösen – die öffentliche Hand wird mehr bauen und mehr subventionieren müssen, als es heute der Fall ist. Das ist das „bezahlbare“ Segment. Dann gibt es abgekoppelt den Bereich des höherwertigen Mietermarkts, in dem es wieder verschiedene Sonderformen wie Mikroapartments oder studentisches Wohnen gibt. Das ist das Segment, das wir in Wien abdecken wollen.

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Leipzig, Frankfurt, Zug – Empira AG – Finanzierung & Marktkenntnis

Als einer der Marktführer bei Immobilienkreditfonds in Deutschland muss man den Markt kennen und auch zukünftig richtig einschätzen.

Im Interview

Lahcen Knapp

Lahcen Knapp ist CEO der Empira-Gruppe. Die Empira-Gruppe ist mit einem Anlagevolumen von knapp 1,7 Milliarden Euro ein führender Investmentmanager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa. Das Unternehmen hat sich auf die Entwicklung innovativer und renditestarker Investmentansätze spezialisiert und bietet institutionellen Anlegern In-house-Lösungen in Bereichen wie Projektentwicklung und Landbanking. Bei Immobilienkreditfonds ist das Unternehmen im […]

Wie stark ist die Nachfrage nach Alternativfinanzierungen?

Knapp: Sehr groß. Das ist ein Geschäft, das für die Banken zum Teil sehr viel schwieriger geworden ist. Denn im Zuge von Basel III müssen sie für Darlehen, die deutlich über den Senior Loan hinausgehen, sehr viel höhere Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Dadurch werden diese Tranchen für sie uninteressant. Für uns ist somit eine Marktnische entstanden, die das Team hinter Empira seit zehn Jahren erfolgreich füllt. Wir hatten noch nie einen Ausfall und können auf einen sehr guten Track-Record zurückblicken. Wir können innerhalb kürzester Zeit evaluieren und Finanzierungen mit besonders kurzen Vorlaufzeiten ermöglichen.

Sie machen aber auch Joint Ventures.

Knapp: Ja, wir gehen Partnerschaften mit Projektentwicklern ein, denen wir das Eigenkapital zur Verfügung stellen und an denen wir uns mit bis zu 50 Prozent beteiligen. So generieren wir einen regelmäßigen Zinsertrag und sind am Ende auch am Projekterfolg beteiligt.

Wie suchen Sie Ihre Partner aus?

Knapp: Für uns ist der Track-Record unseres Partners wichtig. Wir finanzieren nur Unternehmen mit einer stabilen Bilanz und soliden Zahlen. Entscheidend ist natürlich auch, wie günstig das Projekt gekauft wurde. Und schließlich ist auch die Markteinschätzung zum jeweiligen Projekt ein ganz wichtiger Aspekt. Hier verlassen wir uns mit Erfolg auf unsere langjährige Expertise.

Welche Größenordnung finanzieren Sie?

Knapp: Bei Mezzanine-Finanzierungen starten wir bei einer Größenordnung ab 40 Millionen Euro, bei Joint-Venture-Beteiligungen sind es jeweils 100 Millionen Euro, bezogen auf das Projektvolumen.

Welche Assetklassen und Projekte sind für Sie
interessant?

Knapp: Wir bevorzugen prinzipiell Wohnimmobilien in den sieben deutschen A-Städten. Das sind die Märkte, in denen wir uns am besten auskennen.

Sind Bürohäuser keine Option?

Knapp: Doch, denn das Office-Thema ist sehr spannend, da die Flächen knapper geworden sind. Nehmen Sie zum Beispiel Hamburg: Die Stadt hatte immer rund eine Million Quadratmeter Leerstand. Der ist jetzt vom Markt verschwunden. Es ist jetzt wieder Zeit, sich mit Büros zu beschäftigen, und das tun wir auch. Wir haben weitere Büroinvestments getätigt, die wir derzeit entwickeln.

Wie sehen Sie in diesem Zusammenhang gemischt
genutzte Objekte?

Knapp: Als eine sehr spannende Entwicklung. Das liegt nicht zuletzt an den veränderten Anforderungen der Gemeinden und Städte, die heute eher gemischt genutzte Gebiete bevorzugen. Früher gab es die Widmung für Gewerbe, Wohnen oder Mischgebiete. Jetzt gibt es das sogenannte Urbane Gebiet, bei dem man eine Durchmischung vorgegeben bekommt. Eine Durchmischung, die Leben, Arbeiten und Freizeit umfasst, ist absolut notwendig. Reine Wohnbebauungspläne gibt es weniger. Auch einzelne Objekte, die gemischt genutzt sind, halten wir für äußerst attraktiv. Diese Entwicklung ist ja auch einer Veränderung der Gesellschaft und der Lebensweisen geschuldet.

Inwiefern?

Knapp: Die Menschen haben ihre Gewohnheiten geändert. Früher hat man 40 Jahre in einem Betrieb gearbeitet und praktisch sein Leben lang in ein und derselben Stadt verbracht. Das ist jetzt anders, es ist schnelllebiger geworden, Beruf und Stadt werden gewechselt. Die Immobilie hat darauf zu reagieren, dass sich die Gesellschaft verändert und damit der Bedarf. Es ist unsere Aufgabe, am Puls der Zeit zu sein und die entsprechenden Produkte zu schaffen.

Wenn Sie von laufenden Trends sprechen, gibt es
einen, den Sie unterschätzt haben?

Knapp: Ja, tatsächlich. Das ist der Bereich Logistik. Wir haben das Konsumentenverhalten im Internet als nicht so stark eingeschätzt. Logistik ist ein aufstrebender Markt und wird in den kommenden Jahren ein spannender Bereich bleiben. Wir sind uns sicher, dass sich die Logistik noch einmal stark verändern wird. Ein Grund dafür ist das veränderte Konsumentenverhalten. Ziel ist es, die bestellte Ware im Laufe eines Tages zu erhalten. Die Kunst dabei ist, die kurzen Lieferzeiten bei allen Waren und flächendeckend im ganzen Land zu ermöglichen. Durch die schnellere Umschlagtätigkeit steigt der Bedarf an City-Hubs.

Wo könnten diese City-Hubs entstehen?

Knapp: Wo aktuell relativ viel Fläche zur Verfügung steht, ist in Einzelhandelsimmobilien. Dort könnte man zum Beispiel Abholstationen für Waren einrichten. Nicht für den einzelnen Verbraucher, sondern für die Verteilung auf der letzten Meile. Dazu gibt es bereits die ersten Versuche. In Deutschland fällt mir ein ehemaliges Karstadt-Gebäude ein, in dem ein Amazon City Hub integriert wurde.

Zalando mietet in größeren Städten wie zum Beispiel
in Köln oder Leipzig Shoppingflächen an und verkauft dort die Retourwaren in
Outlets. Das scheint gut zu funktionieren. Innerhalb der letzten Zeit haben
rund zehn solcher Outlets aufgemacht. Die Bewältigung der zurückgesendeten
Waren ist ein Problem, und so können sie verwertet werden. Zalando ist ja zu
Beginn seiner Tätigkeit von den Retourwaren faktisch überrollt worden. Dem
wurde man anfangs gar nicht Herr, da man mit dieser Masse nicht gerechnet
hatte.

Immobilien verändern sich schnell.

Knapp: Natürlich. Man muss mit der Zeit gehen und die Antworten auf die Fragen des Marktes liefern. Man muss wach bleiben und immer nach interessanten Themen Ausschau halten.

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Wie man verhindert, dass mehr Wohnungen auf den Markt kommen

Sukzessiv voranschreitende Verknappungen auf dem Wohnungsmarkt machen sich mittlerweile in vielen europäischen Städten breit. In Berlin rüsten sich Bürgerinitiativen mit dem Ziel auf, Wohnungen zu enteignen. Die dabei geforderten Methoden erweisen sich als dreist, kontraproduktiv und bedenklich.

Inland

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Eine linksorientierte Bürgerinitiative in Berlin rüttelt an den Grundfesten des Privateigentums: Wohnungsunternehmen, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, sollen enteignet werden. Ein Volksbegehren und ein anschließender Volksentscheid sollen das rot rot grüne Berlin dazu bringen, ein Gesetz zur Überführung von Immobilien sowie von Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zweck der Vergesellschaftung zu erarbeiten. Eine Entschädigung soll es geben, diese soll jedoch nicht dem Marktwert entsprechen, sondern klar darunter liegen.

Enteignung wäre ein Verfassungswidriges Gesetz

Nach Meinung von Experten wäre ein solches Gesetz aus vielerlei Gründen verfassungswidrig. Dass derartige Enteignungsfantasien in der öffentlichen Diskussion überhaupt so viel Platz einnehmen, ist in höchstem Maße bedenklich. Es ist nämlich mehr als nur zweifelhaft, ob der gewünschte sozialpolitische Effekt überhaupt erreicht werden kann, denn ein staatlich verordneter Besitzwechsel von Privat zu Staat hätte nämlich keine Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses. Wer dort Mieter ist, soll es auch künftig bleiben und von der sodann gedeckelten Miete profitieren. Die Frage der finanziellen Bedürftigkeit ist ausgeklammert.

Egal ob 3000 oder 3 Wohnungen – Mittelstand ist der Großteil privater Immobilienbesitzer

Wenn sich politische Entscheidungsträger ausschließlich danach richten, was ihre Wählergruppen wünschen, ohne die Rechte der anderen und das durch die Verfassung garantierte Recht auf Eigentum zu berücksichtigen, dann macht es keinen Unterschied, ob es sich um 3.000 oder nur um 3 Wohnungen handelt. Wird einmal damit angefangen, ohne Skrupel Wohnungen zu enteignen, marschieren Grenzen schnell nach unten. Sie landen beim Mittelstand, der den Großteil der privaten Immobilienbesitzer und Vermieter darstellt. Dass es sich dabei nicht um bloße Spekulationen handelt, beweisen Aussagen des Betreibers dieser Bürgerinitiative. Bei entsprechender Mehrheit spricht sich dieser dafür aus, gegebenenfalls auch kleine Vermieter daran glauben zu lassen, die dann als Ausgleichszahlung einen warmen Händedruck erhalten.

Stadt Wien – Europas größter Hausherr

A propos große
Wohnungsunternehmen: Europas größter Hausherr ist die Stadt Wien. In der
österreichischen Bundeshauptstadt sind fast 80% der Hauptwohnsitze Mietverhältnisse.
Gemeinsam mit den Genossenschaften werden von der öffentlichen Hand 60% des
Mietwohnungsmarktes beherrscht und verwaltet.

Es ist eine
Tatsache, dass im öffentlichen Mietsektor viele Menschen wohnen, die überdurchschnittlich
gut verdienen. Mit sozialer Bedürftigkeit hat die Belegung schon lange nichts
mehr zu tun. Zurückzuführen ist dieser Umstand auf die mangelnde
Berücksichtigung der Haushaltsentwicklungen nach erfolgtem Eintritt und die
extensiven Eintrittsrechte.

Der öffentliche Mietsektor wird aus Steuermitteln finanziert. Die Stadt Wien unterliegt mit ihren Einnahmen aber keiner Besteuerung, denn erwirtschaftete Einkünfte von Gebietskörperschaften sind nämlich als Maßnahmen der Vermögensverwaltung und nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusehen. Damit kann sich die Stadt Wien ihre marktbeherrschende Stellung bewahren.

Mehr Regulierung geht zu Lasten der Mieter

Österreich zählt weltweit
zu den am strengsten regulierten Ländern. Das hält die Sozialdemokraten nicht davon
ab, weitere Beschränkungen aufgrund der angeblich so eklatant gestiegenen
Wohnungspreise einzufordern. In Wien übt die SPÖ ihre dirigistische Wohnpolitik
über den Umweg der Bauordnung aus und auf Bundesebene folgen völlig
unausgereifte Vorschläge wie der Entfall der Umsatzsteuer auf Mieten oder der systemwidrige
Ruf nach saftigen Strafen infolge überhöhter Mieten und eine ebenso wenig
durchdachte Abschaffung von befristeten Mietverhältnissen. All diese Vorschläge
führen unweigerlich dazu, dass weniger Wohnungen auf den Markt kommen. Ein
Umstand, der klar zu Lasten der Mieter geht.

In Wien wird
nächstes Jahr gewählt und die Wiener SPÖ braucht ausreichend Wählerstimmen. Dafür
stehen probate Rezepte zur Verfügung, die sich schon seit hundert Jahren bewähren:
Man mache den privaten Vermieter für alle negativen Entwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt verantwortlich und hänge ihm das Image eines skrupellosen
Ausbeuters und gerissenen Spekulanten um.

Ideologiegetriebener
Stimmungsmache dieser Art mag eine gewisse Öffentlichkeitswirksamkeit beschieden
sein, letztlich aber werden auf diese Weise das gesellschaftliche Klima vergiftet
und Unsicherheiten auf Mieter- und Vermieterseite ausgelöst. Mehr noch: Radikale
Eingriffe in den Wohnungsmarkt eignen sich nicht dazu, das Angebot an Wohnungen
zu erhöhen und bergen darüber hinaus ein hohes Risiko ungewollter
Nebenwirkungen für die, die man eigentlich schützen will.

Das mag bei gutem
Haus-Verstand klar und einleuchtend sein, doch werden diese Fakten von der
rot-grünen Szene hartnäckig ignoriert. Eine Pönalisierung des Mietrechts und
Enteignungen machen jegliche Investitionsbereitschaft zunichte. Damit auf dem
Wohnungsmarkt das Angebot an Wohnungen wächst, sollte der Staat drei wesentliche
Verteilungsaufgaben verfolgen:
Er soll Anreize schaffen, um Investitionen in Neubau, Verdichtung und
Modernisierung des Hausbestandes zu bewirken und dafür Sorge tragen, dass nur
diejenigen unterstützt werden, die tatsächlich Bedarf haben. Wir wollen
Menschen fördern und nicht Mauern!
Schließlich ist sicherzustellen, dass Rahmenbedingungen herrschen, die
Vermieten wirtschaftlich vernünftig möglich macht.

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Wohnen in Spanien – zehn Jahre nach der Krise

Vor der Krise wurden in Spanien zu Spitzenzeiten pro Jahr mehr Immobilien gebaut als in jedem anderen Land in Europa. Dann kam der Crash. Jetzt ist der Markt wieder im Aufschwung, und wer gut getimt hat, ist vorne dabei. Exklusivinterview mit Sven Schoel von Aquila Capital, einem der größten Anbieter von Mietwohnungen in Spanien für institutionelle Investoren.

Sie kennen den spanischen Markt vor und nach der Krise.

Im Interview

Sven Schoel

Sven Schoel ist Country Manager Spain bei Aquila Capital. Er verantwortet im Real-Estate-Team die Immobilientransaktionen mit Schwerpunkt auf spanischen Projekten. Er lebt seit dem Jahr 2000 in Madrid und verfügt über ausgezeichnete lokale Marktkenntnisse, ein umfassendes Netzwerk im spanischen Immobilienmarkt sowie umfangreiche Kenntnisse in der Projektentwicklung. Sven Schoel besitzt 23 Jahre Erfahrung im Real-Estate-Sektor. Vor seinem […]

Schoel: Ich lebe und arbeite seit 18 Jahren in Spanien und habe daher eine sehr gute Marktkenntnis. Vor viereinhalb Jahren ist für Aquila Capital der ideale Zeitpunkt gekommen, um in den Markt einzusteigen, da wir davon ausgegangen sind, dass der Wohnungsmarkt jetzt anspringen würde.

Aber in Spanien wurde doch vor der Krise enorm viel gebaut, und nach dem Crash kamen viele Immobilien auf den Markt. Sind da nicht noch welche über?

Schoel: In Spanien wurden im Peak rund 780.000 Wohnungen pro Jahr errichtet, aber heute sind es lediglich 70.000, und während der wirklichen Krise waren es überhaupt nur rund 30.000. Sie haben recht, davon ist noch eine ganze Menge übrig geblieben. Allerdings befinden sich diese in Gegenden, in denen der Wohnraum in dieser Masse nicht gebraucht wurde, etwa in vielen kleinen Städten, in denen die Nachfrage gar nicht gegeben war.

Spanien ist ja eigentlich das klassische Land für Eigentum, wieso sollte man als Investor in den Wohnungsbau gehen?

Schoel: Das stimmt, Spanien war immer ein Land mit einer der höchsten Eigentumsquoten. Das hat sich aber in den letzten Jahren enorm verschoben. 2007 hatten wir einen Mietermarkt von unter zehn Prozent. Dieser Anteil hat sich in den letzten zehn Jahren auf geschätzte 20 bis 25 Prozent erhöht.

Worauf ist diese Entwicklung zurückzuführen?

Schoel: Das ist zum einen darin begründet, dass viele junge und auch ältere Menschen nicht mehr Zugang zu ausreichend Eigenkapital haben. Die Banken haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt, und mittlerweile haben wir bei den Banken mitteleuropäische Verhältnisse, wenn ich das so sagen kann. Die Käufe müssen – im Gegensatz zu früher – mit einer entsprechenden Eigenkapitalquote hinterlegt werden.

Ein zweiter Punkt ist, dass wir eine starke Internationalisierung des spanischen Markts in den Großstädten haben. Immer mehr Expats arbeiten in den Städten und wollen natürlich keine Wohnung kaufen. Auch große Firmen, die Mitarbeiter nach Spanien holen, mieten eher und kaufen nicht. Studierende sind ebenfalls ein Riesenthema. Es kommen sehr viele Studenten und Studentinnen aus Südamerika. Das Potenzial ist gewaltig. Zusätzlich gibt es noch viele Mieter für Ferienwohnungen. Wir bauen dort, wo jeder leben will: Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga.

Wie hoch sind die Mietpreise in diesen vier Metropolen?

Schoel: Die Mietpreise bewegen sich im Schnitt zwischen neun und 13 Euro pro Monat und Quadratmeter. Wobei es durchaus Unterschiede zwischen den Städten gibt: So ist Barcelona die teuerste Stadt bei Mieten, weil sie auch eine sehr starke Durchmischung von nationalen und internationalen Mietern aufweist. Die Nachfrage vonseiten der zahlreichen ausländischen Interessenten übt natürlich Druck auf die Mieten aus. Es folgen Madrid, Málaga und Valencia.

Die Nachfrage ist überall weiterhin ungebrochen hoch – der Kernbereich ist das mittlere Segment.

Wie sind die Mietwohnungen grundsätzlich ausgestattet?

Schoel: Der Unterschied ist teilweise gravierend. In älteren Wohnungen finden sie zwar alles Wesentliche vor, aber in schlechtem Zustand. Was wir bauen und dann auch an private und institutionelle Investoren verkaufen, ist eine Vollausstattung inklusive Klimaanlage. Das ist mehr als Normalstandard.

Die Ansprüche der mittel- und nordeuropäischen Investoren sind hoch und klar definiert.

Wie viele Wohnungen gehen an institutionelle und wie viele an private Investoren?

Schoel: Wir haben ein Entwicklungsportfolio von rund 4.100 Wohnungen. Davon gehen rund 2.000 an Einzelkäufer und der Rest an institutionelle Investoren. Diese haben gerne einen strategischen Partner, der ihnen alles liefert.

Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am spanischen Wohnimmobilienmarkt besonders aufgefallen?

Die Baukosten lagen lange dramatisch unter den deutschen Baukosten, aber sie ziehen jetzt an. Die Vorteile der niedrigen Einstiegspreise und damit der höheren Renditen werden sich etwas anpassen, natürlich auch infolge der gestiegenen Baukosten. So wie überall in Europa.

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Amsterdam – das selbst gemachte Chaos

Amsterdams Wohnungsmarkt ist heillos überhitzt, und eine Besserung scheint sich nicht abzuzeichnen. Das Problem ist allerdings hausgemacht, wie ein Lokalaugenschein der Immobilien-Redaktion ergab.

„75.000 Euro hat mein Haus gekostet“, meint Wirtschaftsprüfer Ben S.: „Das war damals sehr günstig.“ Damals, das war die Zeit nach der Finanzkrise. In Amsterdam brachen die Preise ein, und das Haus, das vor 2008 noch 250.000 Euro gekostet hatte, war für einen Bruchteil zu haben. Mittlerweile hat der Wert des Hauses – rund 20 Minuten mit der Bahn vom Stadtzentrum entfernt – um 120.000 Euro zugelegt und liegt bei rund 195.000 Euro Das ist allerdings immer noch relativ günstig, wenn man derzeit die Preise in der holländischen Hauptstadt betrachtet. Die Krise hatte nämlich die Bauträger in eine Schockstarre versetzt, und Wohnbauten waren alles andere als interessant, um Geld zu verdienen. Was in den letzten Jahren gebaut wurde, reicht daher bei Weitem nicht aus, um die aktuelle enorme Nachfrage zu decken.

Amsterdams Wohnungsmarkt kocht

Daher ist es nur eine von vielen Preiskuriositäten, wenn ein Zehn-Quadratmeter-Zimmer in einer WG um 500 Euro angeboten wird. Dafür direkt im Stadtzentrum. Fast eine Okkasion, denn bei einem Lokalaugenschein konnte sich die Immobilien-Redaktion davon überzeugen, dass der Markt tatsächlich hoffnungslos überhitzt ist. Mittlerweile wird wieder gebaut, aber die letzten fünf bis zehn Jahre können nicht so schnell aufgeholt werden. Liegenschaften, welche die Stadt verkauft, werden zwar von Bauträgern erworben, aber eben, um „frei finanzierten“ Wohnbau zu errichten. Mit Preisen ab 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts.

Eine Kellerwohnung muss nichts Schlechtes sein

Auch innerstädtisch wird renoviert, was geht. Eine Parterrewohnung hat zwar den Nachteil der Einsichtigkeit, aber dafür ist sie oftmals mit einem Garten im Hinterhof verbunden. Und bodennahe oder überdimensionale Fenster, die einen tiefen Einblick in das Privatleben der Bewohner erlauben, waren in Amsterdam nie ein Problem. Die Fenster haben auch praktische Gründe: Zum einen fällt mehr Licht in die Wohnung, vor allem, wenn die Häuser sehr eng nebeneinander stehen und auch nicht sonderlich breit sind. Zum anderen lassen sich über die Fenster sperrige Möbel leichter transportieren als durch die engen und kleinen Treppenhäuser und Flure. Und eine Parterrewohnung ist sogar manchmal barrierefrei.

Von wegen barrierefrei

Damit hat man es in Amsterdam ohnehin nicht so, und Lifte sind in den Altbauten aufgrund ihrer Konstruktion kaum möglich. Alt werden sollte man in der Stadt vielleicht nicht. Dafür werden aber bei der Renovierung Fußbodenheizungen verlegt. Ohne die geht es allerdings bei kaltem Wetter und so nah dem Wasser ohnehin nicht – und vor allem sind ja die Preise auch entsprechend hoch. Da will man zumindest warme Füße haben. Eine Parterrewohnung mit 90 Quadratmetern im Stadtzentrum kostet rund 750.000 Euro.

Schwere Zeiten für Mieter

Für die Mieter sieht es nicht besser aus. In den Inseraten der Immobilienmakler werden 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Toplagen sind allerdings für 60 Quadratmeter schon 1.700 Euro zu zahlen, 162 Quadratmeter im exklusiven Grachtenhaus kosten 4.150 Euro. Die Wohnungsnot ist so eklatant, dass die Stadtverwaltung relativ rigoros gegen Privatvermietungen wie Airbnb vorgeht. Bürger sollen ihre Wohnung ab 2019 nur noch höchstens für 30 Tage im Jahr an Touristen vermieten dürfen. Bislang galt ein Maximum von 60 Tagen. Noch kümmert diese Einschränkung wenig, denn es ist ja noch Zeit, und vor allem ist in der Touristenhochburg die Vermietung von Privatzimmern oder Apartments ein lukratives Geschäft. Die Zahl der Wohnungen, die über Online-Plattformen vermietet werden, ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen. 2013 wurden nach Angaben der Stadt noch rund 4.500 Amsterdamer Wohnungen bei Airbnb angeboten, 2017 waren es bereits 22.000. Die Uhr tickt, denn der Brexit könnte den Markt noch einmal verschärfen. Zahlreiche Institutionen sondieren bereits den Büromarkt in Amsterdam für den Fall, dass sie aus London wegziehen. Mit ihnen würde auch eine Vielzahl von neuen Bewohnern in die Stadt kommen.

Sein Haus verkaufen und in die Stadt zurückziehen möchte Ben S. nicht. Für das Geld seines Hauses bekäme er in der Stadt eine kleine Wohnung mit maximal 50 Quadratmetern, ohne Lift und mit einer schlechten Infrastruktur. Denn Supermärkte sind eher rar im Zentrum der holländischen Hauptstadt.

 

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Babyboomer, Millennials und Senioren – wie die Generationen den amerikanischen Markt beeinflussen

In den USA verabschieden sich die jüngeren Menschen vom „Traum vom Eigenheim“ und damit auch aus den weiter entfernten Suburbs. Sie ziehen nämlich in die Stadt. Allerdings nicht direkt in die Städte, sondern ins urbane Umfeld. Und mit welcher Entwicklung hätte Joseph Nahas, Chairman of the Board der Counselors of Real Estate in den letzten 35 Jahren nicht gerechnet?

Im Interview

Joseph G. Nahas Jr.

Vorstandsvorsitzender 2018 der Counselors of Real Estate (CRE),  Immobilienberater und Senior Vice President, Institutional Investor Relations, Equus Capital Partners , Philadelphia, Pennsylvania, USA. Joseph Nahas ist bei Equus Capital Partners, einer der führenden Private-Equity-Gesellschaften der USA, für institutionelle Kapitalaufnahme und Aktionärspflege verantwortlich. Bevor er 1999 zu Equus stieß, war Joseph Nahas in leitender Position bei Atlantic American Properties […]

Welche großen Veränderungen sehen Sie derzeit auf dem US-Immobilienmarkt?

Nahas: Ich möchte hier zwei Entwicklungen hervorheben: Erstens beeinflussen demografische Veränderungen die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, und das wird sich in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Späte Familiengründung, hohe Summen, die für die Rückzahlung von Studentenkrediten aufgewendet werden müssen, Babyboomer, die auf kleinere Wohnungen umsteigen – all das wird auch weiterhin die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Städten und deren Umkreis anheizen. Aus einigen Studien geht hervor, dass trotz äußerst reger Bautätigkeit zu wenige Wohnungen auf dem Markt verfügbar sind. Zweitens ist zu sagen, dass die Verschränkungen von Konsumentenverhalten und Technologie sowohl den Einzelhandel als auch die Industrie grundlegend verändert hat. Bestimmte Produkte werden auch in Zukunft online gekauft und von Logistikzentren versandt werden. Es gibt aber auch Produkte, die weiterhin in traditionellen Geschäftslokalen verkauft werden. Hier ist der Standort entscheidend – er muss sehr gut sein.

Die Millennials, aber auch die Babyboomer suchen verstärkt in der City nach Wohnraum. Was sind ihre Beweggründe?

Nahas: Das hat stark mit dem Angebot in den Stadtzentren zu tun: Unterhaltung, Einkaufsmöglichkeiten, Ausbildung, Jobs. Viele Boomer bleiben wahrscheinlich aufgrund ihres Lebensstils in der Stadt, während Millennials womöglich wegziehen werden, wenn sie eine Familie gründen und bessere Schulen für ihre Kinder suchen.

Wie verändert das den amerikanischen Markt – einerseits den Investmentmarkt, andererseits den Häusermarkt in den Suburbs?

Nahas: In den letzten Jahren hat sich der Investmentmarkt sehr stark auf die Stadtzentren selbst konzentriert. Im Moment verlagert sich das aber aufgrund der Millennials, die bessere Schulen suchen, auf den Bereich um die Zentren herum (fünf bis acht Kilometer). Anders als die Medien es uns glauben machen wollen, ist das Jobangebot nicht direkt in der City, sondern in einem Bereich von fünf bis 15 Kilometern außerhalb der Zentren am größten – hier bilden nur San Francisco, Chicago und New York eine Ausnahme. Und in diesem Umfeld wird auch Wohnraum gesucht.

Wie stellt sich der Markt für Seniorenimmobilien in den USA bzw. weltweit dar? Gibt es Unterschiede?

Nahas: Aufgrund der immer älter werdenden Bevölkerung sind die Immobilienentwickler und Investoren auf den Bereich Wohnen mit Fokus auf Gesundheitsversorgung aufmerksam geworden. Durch die höhere Lebenserwartung sind hier die Wachstumsaussichten sehr gut.

Wie stark wuchs das Investmentvolumen in alternativen Sektoren?

Nahas: Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist derzeit stärker als das Angebot am Markt, das erhöht den Wettbewerb und die Preise. Auch Gewerbeimmobilien werden stark nachgefragt, es gibt wenig Leerstände. Durch zu erwartende Einnahmen sind diese Immobilien gewinnbringend.

Welche Immobilien sind für die Investoren besonders interessant?

Nahas: Neuere Gewerbeimmobilien mit langfristigen Krediten.

Sie haben auf der MIPIM ein Panel geleitet. Was war der interessanteste Aspekt, die Sie dabei erfahren haben?

Nahas: Dass der US-amerikanische und der europäische Wohnungsmarkt in den bevölkerungsstarken Zentren recht ähnlich sind, sowohl was das Angebot als auch was die Nachfrage betrifft

Gibt es eine Entwicklung im Immobilienbusiness, mit der Sie nicht gerechnet hätten?

Nahas: Immer. In den 35 Jahren meiner Berufstätigkeit hat es allerdings noch keine Zeit gegeben, in der sich alles so schnell verändert hat wie jetzt. Das hängt stark mit der Technologie und der demografischen Entwicklung zusammen. Der eklatanteste Unterschied zu früher ist die Rasanz der Veränderung: Das Auto wurde in den 1920er-Jahren erfunden, es hat aber mehr als 40 Jahre gedauert, bis sich die Vororte entwickelt haben. Das hat mit dem Autobahnbau zu tun, damit, dass Menschen aus den Städten wegezogen sind, mit dem Aufkommen von Einkaufszentren anstelle der kleinen Läden, jedenfalls mit dem Auto. Das iPhone ist erst vor zehn Jahren erfunden worden, und schon haben sich Einzelhandel und Gewerbe drastisch verändert. Mit der Entwicklung anderer Technologien wie etwa der Künstlichen Intelligenz wird die Geschwindigkeit der Veränderungen noch einen Zahn zulegen.

Interview in English:

Prior to joining Equus in 1999, Mr. Nahas was the Chief Operating Officer for Atlantic American Properties Inc., a private REIT formed from the acquisition of the majority of Bell Atlantic Properties Inc.’s, investment holdings, where for seven years he was responsible for acquisitions, dispositions and day-to-day operations of those firms. Prior to that, Mr. Nahas held various positions at Radnor Corporation, a real estate subsidiary of Sun Company, including acquisition, development and sales roles. He began his career at Helmsley Greenfield Inc. and also worked at Strouse, Greenberg Financial Corporation and Provident Mutual Life Insurance Company.

What major changes are you currently observing on the US real estate market?

Nahas: Among many, I’ll highlight two: 1st – demographic changes are and will impact residential demand for the foreseeable future. Delayed family formation, high student loan debt and downsizing baby boomers will continue to drive rental demand in cities and in fill markets around cities. Some studies indicate that despite excessive building, there continues to be a shortage of rental stock. 2nd – the intersection of consumer behavior and technology has changed the retail / industrial landscape forever. Certain products will continue to be purchased on line and fulfilled/shipped from logistics centers. Other products will still have life in traditional brick and mortar centers but only well – located ones.

Has there been a significant increase in the investment volume in alternative sectors?

Nahas: Demand for multi-family product currently out paces the offering supply resulting in very competitive offerings and increased pricing. Demand for industrial product is also strong due to low vacancy rates and strong returns driven by the income component.

How does this influence the US market—both the investment market and the housing market in the suburbs?

Nahas: In the recent past, activity was focused around the city centers, however, more recently demand is increasing in outer rings (3 – 5 or more miles) as boomer’s search for better schools. Contrary to what the media would have you believe, San Francisco, Chicago, New York being the exception, most jobs in major markets are not in the city center, but rather in the 3 – 10 mile area outside the city center.

What is the situation of the senior citizens’ housing market in the US and globally? Are there any differences?

Nahas: Given the aging of the population, housing with a focus on healthcare has gained the attention of developers/investors and growth prospects in this sector are strong due to longer mortality.

What kind of real estate are investors particularly interested in?

Nahas: Industrial, newer product with long term credit leases.

Why are millennials and baby boomers increasingly interested in residential property in the city center?

Nahas: Demand is amenity driven; access to entertainment, shopping, education, jobs. Boomers may stay due to the flexible lifestyle, millennials will leave when families are formed, and children require better schools.

You headed a panel at MIPIM. What were the most interesting aspects for you?

Nahas: How similar US housing markets in the major population centers are to their European counterparts, both from a supply and demand perspective.

Are there any unexpected developments in the real estate business?

Nahas: Always. Change is occurring at the fastest pace I have seen in my 35-year career. This is driven heavily by technology and demographics. The most dramatic difference is the pace of change. For example, the automobile was invented in the 1920’s, but it took over 40 years for the suburbs, to develop. This resulted from the interstate highway system, the migration of people out of cities, advent of malls and shopping centers over neighborhood stores. All from the car. The iPhone was invented just over 10 years ago and retail, industrial have changed dramatically. As other technologies develop such as Artificial Intelligence, the pace will accelerate.

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Nachfrage und Mangel treiben die Preise bei Wiener Wohnungen

Wo und wie schnell die Preise in Wien steigen, hängt mehr denn je von der Lage – und vor allem von der Mikrolage – ab.

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Ein Drittel aller im Jahre 2017 in Österreich umgesetzten Eigentumswohnungen befindet sich in Wien beziehungsweise in der Immoregion Wien, wie sie von IMMOunited erfasst wurde. Dazu zählen nämlich auch einige Gegenden im Umland von Wien, landläufig „Speckgürtel“ genannt. „Wien ist eine Region, und da gehört das Umland einfach dazu“, so die Argumentation des ÖVI, der diese von IMMOunited zur Verfügung gestellten Daten verwendet. Während in den anderen großen Immoregionen wie Salzburg, Graz und Linz die Nachfrage gleich blieb, war Wien mit rund 17.000 verkauften Einheiten neben Innsbruck die einzige Region, in der ein weiterer Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen war. „Die Anziehungskraft der Ballungszentren bleibt also ungebrochen hoch“, stellt Gerald Gollenz, stv. Obmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, fest.

2018 mehr Dynamik

Daher haben die Preise in Wien angezogen, und für gebrauchte Wohnungen liegen sie aktuell im Schnitt bei 3.200 Euro pro Quadratmeter, Neubauten gibt es um durchschnittlich 4.100, wobei die Preise in den Bezirken stark variieren, und das auch innerhalb der Bezirke. So kostet eine Neubauwohnung „über der Donau im Durchschnitt zwischen 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, in Oberdöbling hingegen zwischen 4.600 und 6.000 Euro“, fasst ÖVI-Präsident Georg Flödl den Immobilienmarkt 2017 zusammen. Massiv mehr Dynamik erwartet Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, im laufenden Jahr. Nämlich ein Nachfrageplus von 5,1 Prozent und ein Plus beim Angebot von 1,7 Prozent. „Weniger zur Freude der Kaufinteressenten wird daher der Anstieg von 5,1 Prozent sein“, so Reikersdorfer. „Eine boomende Nachfrage und ein ohnedies knappes Angebot, das nicht entsprechend mitwächst, treiben den Preis.“[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_gallery interval=”3″ images=”20274,20275″ img_size=”large”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

Druck auf die günstigen Bezirke

Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Menschen immer stärker in die günstigen Bezirke drängen. Laut der Immobilienplattform FindMyHome war Favoriten im Bereich der kleinen bis mittelgroßen Wohneinheiten der gefragteste Bezirk. Galt Anfang des Jahres noch Ottakring als Spitzenreiter, so hat sich bereits im Sommer herauskristallisiert, dass der südliche Bezirk der neue Trendbezirk sein wird. „Die plötzliche Beliebtheit liegt vor allem – aber nicht nur – an den günstigen Objekten, die in diesem Bezirk zu haben sind: Favoriten ist Topregion in Sachen ‚viele Quadratmeter für wenig Geld‘, gleichzeitig gibt es aber auch sehr lebenswerte Grätzel mit guter Infrastruktur“, analysiert Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von FindMyHome.at. Johanna Prosenik, Immobilienbüro-Betreiberin von RE/MAX First in Wien, stellt fest, dass es prinzipiell „keinen einzigen Bezirk mehr gibt, der nicht gefragt ist“.

Mangel an kleinen Wohnungen

Der gesellschaftliche Wandel – immer weniger Personen leben in einem Haushalt – ist deutlich am Immobilienmarkt zu spüren und geht schneller voran, als der Bestand geändert werden kann. So sind Wohnimmobilien im Schnitt 60 bis 80 Jahre alt und mit durchschnittlich fast 100 Quadratmetern Wohnfläche zu groß für eine steigende Anzahl von Einpersonenhaushalten, und dadurch ergibt sich weiterhin ein Mangel an kleinen Wohnungen, denn „diese werden nachgefragt mit zwei Zimmern auf 46 Quadratmetern oder als Mikrowohnungen“, so Gerald Gollenz. Laut Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real, ist es daher für Bauträger „sinnvoll, kleine Wohnungen auch bis in die obersten Stockwerke zu errichten und so diese Nachfrage auch zu bedienen“.

Grundstückspreise und Baukosten

Die gestiegenen und weiterhin steigenden Grundstückspreise machen dem ohnehin angespannten Markt ebenfalls sehr zu schaffen und werden in den nächsten Jahren die Preise noch weiter nach oben treiben. Diesem Problem wäre durch eine Senkung der Neubaukosten entgegenzutreten. „Bis zu 25 Prozent geringere Baukosten sind ohne Qualitätsverlust und somit ohne Nachteile für Bewohner und Bewohnerinnen möglich“, weiß Pisecky. Kostentreiber sind vor allem Bauauflagen seitens der öffentlichen Hand und die Überwälzung von Infrastrukturkosten.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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Wohnungsmarkt: Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft

Bereits im Jahr 2011 hat sREAL-Geschäftsführer Michael Pisecky die Entwicklungen am Wohnungsmarkt, wie wir sie heute haben, ziemlich exakt vorausgesagt (siehe Kasten am Ende des Interviews). Wer daher wissen will, wie sich der Markt in den kommenden Jahren im Wohnbereich entwickeln wird, dem sei das aktuelle Interview empfohlen.

Inland

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Das sagte Michael Pisecky bei einem Interview im Jahr 2011, und das sagt er heute zu seinen damaligen Aussagen:

Im Interview

Michael Pisecky

Michael Pisecky ist Geschäftsführer der sREAL Immobilienvermittlung GmbH und Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO in Wien.

2011: Der Bezirk Korneuburg zum Beispiel oder auch Tulln sind auf jeden Fall Hotspots, und es wird auch St. Pölten sehr gewinnen, wenn die Hochleistungsbahn in 25 Minuten vom neuen Hauptbahnhof nach Wien fährt.

Heute: Stimmt voll inhaltlich. Die Preise sind stark gestiegen in Tulln, Korneuburg und St. Pölten. Die niederösterreichische Landeshauptstadt wird die Aufstiegsstadt der nächsten Jahre. St. Pölten hat genug Platz, eine gute Infrastruktur, und wem der Speckgürtel um Wien zu teuer ist, der findet hier ein gutes Angebot.

2011: In Wien und Umgebung wird in den nächsten Jahren die Bevölkerungszahl steigen, und wo Dynamik und Leben herrschen, dort wird auch Wohnraum gebraucht. Daher ist ein Investment in Wohnraum weiterhin sinnvoll. Wir haben bei den Preisen zwar da wie dort Ausreißer nach oben, weil das Angebot knapp ist, aber ich glaube, dass die Preise nur moderat weiter steigen, weil sie bereits ein relativ hohes Niveau erreicht haben.

Heute: Das gilt auch so. Die Preise sind seither noch gestiegen, aber wie ich damals schon gesagt habe, schwächer als davor. Jetzt befinden wir uns in einer Erholungsphase.

2011: Ich hätte nicht damit gerechnet, dass die Förderungszusagen beim gemeinnützigen Wohnbau so stark zurückgehen. Es ist im Jahr 2011 sehr viel verschoben worden. Und es hat mich auch überrascht, wie hoch die Betriebskosten gestiegen sind und damit die Mieten beeinflussen. Die Mieten selbst steigen nämlich kaum, die hohen monatlichen Kosten resultieren aus den Abgaben und den Gebühren.

Heute: Stimmt, und es ist so weitergegangen.

2011: Vorsorgewohnung: Innerhalb des Gürtels gibt es nur wenig Angebot, und die Wohnungen haben eher stolze Preise, dafür aber auch eine enorme Wertbeständigkeit. Anleger, die auf die Rendite schauen, sollten eher außerhalb des Gürtels suchen, denn hier stimmt noch das Preis-Leistungsverhältnis. Die Infrastruktur in der Nähe muss auf jeden Fall passen, und die Wohnungen müssen auch eine entsprechende Größe haben. Für die Mieter sind besonders Lagen entlang der U-Bahn und auch in der Nähe der Märkte interessant.

Heute: Hat gestimmt und stimmt weiterhin, wenngleich auch die Renditen außerhalb des Gürtels unter Druck gekommen sind. Die Mieten steigen nicht, aber die Eigentumspreise.

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Michael Pisecky

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Realtor Showing Young Couple Around Property For Sale

Entwicklungen am österreichischen Wohnimmobilienmarkt

In den letzten Jahren hat sich der österreichische Immobilienmarkt stark verändert. Ende des Jahres 2008 wurde das Angebot an attraktiven Immobilien knapp, weil nur noch diejenigen verkauften, die das tun mussten.

Während der Markt für Gewerbe- und Büroimmobilien, aber auch für Einfamilienhäuser eine eher gedämpfte Entwicklung nahm, führte die steigende Nachfrage zu einer starken Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen und Grundstücken in Ballungsgebieten.

Getragen war diese Preisentwicklung vor allem von Anlegern, bei denen die Sicherheit der Investition im Vordergrund stand und die rasch und wenig preisbewusst einen Teil ihres Vermögens in Immobilien investieren wollten. Höhepunkt dieses Trends war das Jahr 2011 und auch noch der Beginn des Jahres 2012. Danach hat diese Dynamik stetig abgenommen, und die Nachfrage nach Anlageimmobilien hat sich wieder auf ein niedrigeres, man könnte sagen „normales“ Niveau eingependelt.

Angebot und Realität

In den Wünschen und Erwartungen der Abgeber, teilweise auch der Bauträger, hat sich diese Entwicklung aber fortgesetzt. Deshalb kam es 2013 und 2014 zu einer doch erheblichen Kluft zwischen den Angebotspreisen einerseits und jenen Preisen, die die Interessenten zu bezahlen bereit waren. So erklären sich auch die Preissteigerungen, die für diese beiden Jahre veröffentlicht wurden: Diese waren zwar bei den Angebotspreisen vorhanden, jedoch nicht in den realen Transaktionspreisen.

Für Interessenten gibt es einerseits noch immer zu wenige gebrauchte Wohnungen und Grundstücke in Ballungsgebieten am Markt, andererseits hat die Nachfrage nach hochpreisigen Miet- und Eigentumswohnungen nachgelassen, für die sich dadurch die Vermarktungsfristen verlängert haben. In diesem hochwertigen Marktsegment besteht nun ein ausreichendes Angebot, wodurch in manchen Projekten in Zukunft mit Preisanpassungen und längeren Verwertungszeiträumen zu rechnen ist.

Genug interessante Objekte

Diese Marktsituation hat es für Interessenten schwieriger gemacht, an attraktive Immobilien zu kommen. Wenn man allerdings ein wenig sucht, gibt es immer noch genügend interessante Objekte, für die man aber eventuell an den Stadtrand oder in einen der sogenannten Speckgürtel ausweichen muss. Eine Vermietung solcher Immobilien durch Anleger und Investoren ist trotzdem gut möglich, und auch die Eigenvorsorge durch Selbstnutzung ergibt Sinn. Die derzeit so niedrigen Zinsen helfen dabei wesentlich.

Zuzug bestimmt Markt

Weiterhin wird der Zuzug in die Ballungsräume den Immobilienmarkt bestimmen, und zwar sowohl in Form von Zuwanderung aus dem Ausland als auch durch Binnenwanderung innerhalb Österreichs. Daher wird speziell in den Ballungsgebieten das Angebot an Immobilien auch weiterhin knapp bleiben, was insbesondere in Wien, aber auch in den großen Städten in den Bundesländern bereits seit Längerem spürbar ist.

Normalität bei den Preisen

Trotz allem kann man im laufenden Jahr mit einem wachsenden Immobilienangebot und der Akzeptanz des jetzigen Preisniveaus durch die Abgeber rechnen, Preissteigerungen wie in den letzten Jahren wird es nicht mehr geben. Somit sollte sich– auch im Licht einer hoffentlich verbesserten wirtschaftlichen Gesamtsituation– die Anzahl der Transaktionen am österreichischen Immobilienmarkt wieder erhöhen. 2013 lag sie bei nicht ganz 82.000 und damit auf dem Niveau des Jahres 2001. Für 2014 erwartet die Branche eine Steigerung auf rund 88.000 Immobilientransaktionen (Kauf).

Nach dem Immobilien-Hype zu Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise ist nun der österreichische Wohnimmobilienmarkt im Großen und Ganzen zur Normalität zurückgekehrt, die Preissteigerungskurve der letzten Jahre hat sich deutlich abgeflacht. Dennoch gibt es große regionale Unterschiede, denn der Zuzug in die Ballungsräume, und hier besonders nach Wien und in sein Umland, ist nach wie vor ungebrochen und wird auch in den nächsten Jahren weiter anhalten.

Leistbares Wohnen

Damit aber das Preisniveau stabil und auch leistbar bleibt, braucht Österreich ein ausreichendes Angebot an Wohnimmobilien in den Ballungsräumen– und hier speziell in und um Wien. Die Bereitstellung von zusätzlichen Wohnbauförderungsmitteln für den sozialen Wohnbau und die Schaffung von Rahmenbedingungen, die die Nachverdichtung und die privaten Investitionen fördern, sind dringend notwendig.

Im Bereich des sozialen Wohnbaus gibt es mittlerweile zahlreiche Appelle und Forderungen, die allesamt zu unterstützen sind. Aufgrund begrenzter öffentlicher Mittel kann dieser Bereich die nötigen Maßnahmen allerdings nicht alleine tragen.

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Expert explaining changes in data while making report

Mut zur Veränderung!

Seit beinah 40 Jahren beschäftige ich mich mit dem Bau und mit der Sanierung von Häusern. Regelmäßig musste ich meine Firma neu erfinden, weil gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen ständigen Änderungen unterworfen sind. Das politische Geschehen ist für Menschen, die mitten in der Wirtschaft stehen, mitunter eine Provokation. Niemand haftet für verschleppte Reformen, Untätigkeiten bleiben sanktionsfrei.

Wenn man – so wie ich und mein Unternehmen – Wohnungen baut, kennt man das Leben der Bewohner, ihre Wünsche und Vorstellungen, ziemlich genau. Vieles davon ist für den sogenannten „Normalbürger“ auch umsetzbar. Mit einem guten Grundriss der Wohnung, mit großen Fenstern, die viel Licht spenden, mit einer guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, mit einer Infrastruktur, die das Wohnhaus zu einer sozialen Gemeinschaft werden lässt, das kinderfreundliche Aufenthaltsbereiche aufweist und auch umweltfreundlichen Anforderungen entspricht. Das alles lässt sich realisieren und wird auch erfüllt.

Was allerdings fehlt, sind jene zeitgemäßen Rahmenbedingungen, die die Politik setzen muss, damit das „Wohnen der Zukunft“ auch für jene leistbar bleibt, die keine Erbschaften dafür einsetzen können und die von ihrem monatlichen Haushaltseinkommen keine 40–50 % fürs Wohnen ausgeben können.

Wir erleben als Bauer von Häusern und Wohnungen fast täglich neue technologische Innovationen, neue Materialien, ökologisch sinnvolle Alternativen, aber wir sehen seit Jahren – von ein paar Ausnahmen in Wien abgesehen – keine sozialen Innovationen in der Wohnungspolitik des Bundes. Die Wohnbauförderung der Länder wird für den Bau von Kreisverkehren verwendet, die Grundstücks- und Mietpreise sind extrem nach oben geschnellt.

Wir haben letztes Jahr einen Wahlkampf erlebt, in dem das Thema „Wohnen“ von der Politik groß angekündigt wurde. Auch im aktuellen Regierungsprogramm wird vergleichsweise umfangreich auf notwendige Reformen, etwa im Wohnrecht, eingegangen. Die langjährige Erfahrung mit in Regierungsprogrammen festgeschriebenen Zielen lehrt allerdings Skepsis. Denn die Programme der Jahre 2000, 2003, 2007 und 2008 haben bereits dieselben Ziele formuliert – geschehen ist wenig bis nichts.

Warum das so ist, weiß ich auch nicht, ich halte aber verschiedene Antworten für möglich:

  • Es gibt in Österreich den gern verwendeten Abwehrsatz vom „Jammern auf hohem Niveau“ – meist begleitet von einem kalmierenden „Es geht uns doch gut“ und einem in leicht vorwurfsvollem Ton vorgebrachten „Schauen Sie sich doch bitte in den anderen europäischen Ländern um, da ist die Lage viel schlimmer“. Ob damit nun die Arbeitslosigkeit, die Wirtschaftsleistung, die Staatsverschuldung oder die Wohnversorgung gemeint ist, ist austauschbar. Wesentlich ist die Grundhaltung: Wir sind so gut, wir müssen nichts ändern, nichts öffentlich debattieren, wir bleiben sowieso besser.
    Es ist sehr schwierig, gegen diese politische Stillstandsrhetorik und paternalistische Beruhigungspolitik anzugehen oder sie aufzubrechen.
  • Ja, Österreich ist im internationalen Vergleich tatsächlich ein bestwohnversorgtes Land. Die einzige Großstadt des Landes bietet ihren Bewohnern in Form von Gemeindewohnungen und gefördertem Wohnbau so viele leistbare Wohnungen wie keine andere europäische Hauptstadt. Noch dazu ist die soziale Durchmischung Wiens bislang noch vorbildlich.
  • Dennoch: Alle näher mit der Materie Wohnen Befassten konstatieren seit Jahren enorme Ungerechtigkeiten im Wohnungsmarkt, die ihre Ursachen paradoxerweise in der Gesetzgebung haben. Eine Reform des Wohnrechts, die den Namen Reform tatsächlich verdient, müsste radikal sein. Das widerspricht dem österreichischen Geist, dem Radikalität zutiefst fremd und der vielmehr dem kunstsinnigen Verfassen von immer neuen kleinen Novellen und fein ziselierten Rechtsverästelungen zugetan ist.
  • Und dann noch das Ziel der Schaffung leistbaren Wohnraums. Warum wurde dem nicht konsequenter nachgegangen? Vielleicht, weil die Kluft zwischen Reich und Arm in Österreich seit den 90er-Jahren tatsächlich wieder größer geworden ist? Und damit gleichzeitig das Verständnis der Mächtigeren für die Lage der weniger Mächtigen abgenommen hat? Ich kann mir die Untätigkeit in diesem Bereich nur mit einer gewissen Abgehobenheit der Entscheidungsträger erklären, die über die Höhe eines österreichischen Durchschnittsgehalts nicht wirklich Bescheid wissen.

Lassen Sie mich kurz umreißen, wie ich die Lage sehe:

  • Wir bauen zu viel am falschen Ort. Es ist hoch an der Zeit, der Vergeudung und Zerstörung des wertvollen Gutes Boden Einhalt zu gebieten. Und zwar auf dem Land und in der Stadt.
  • Es muss nicht bloß langfristig, sondern in Wirklichkeit ab sofort der Nachverdichtung der unbedingte Vorzug vor dem Neubau gegeben werden.
  • Wohnbau muss ökologischer werden. Und das nicht nur hinsichtlich Niedrigenergiestandards oder Passivhaustechnologien. Es geht ebenso um die infrastrukturelle Einbettung – Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgung, Bildungseinrichtungen etc.
  • Der Wohnungsmarkt muss gerechter werden. Dazu muss aber nicht nur das Mietrecht reformiert werden, das ja im Wesentlichen nur den privaten Wohnungsmarkt regelt. Eine gelungene Reform des Wohnrechts muss berücksichtigen, dass es sich bei allen Teilmärkten – privater Wohnungsmarkt, gefördertes Mietwohnungssegment, Gemeindewohnungen etc. – um kommunizierende Gefäße handelt und jede Maßnahme in einem Teilmarkt zwangsläufig Auswirkungen auf die anderen hat. Es müssen Privilegien repariert und die Schaffung von neuen verhindert werden. Wohnungsqualitäten müssen in Mietverträgen zukünftig transparent und vergleichbar dargestellt werden. Ein funktionierender, politisch gestalteter Gesamtmarkt, wo das Preissetting aller Marktsegmente aufeinander abgestimmt und klagbar dargestellt ist, wäre ein lohnendes Ziel für die aktuelle Legislaturperiode.
  • Über die Zukunft der Wohnbauförderung sollte ohne Tabus diskutiert werden dürfen. Brauchen wir sie überhaupt noch? Wenn ja, wer braucht sie? Wenn nein, wofür könnte das Geld besser verwendet werden? Die freie Entscheidung der Bundesländer über die Verwendung der Fördergelder ist jedenfalls dringend zu hinterfragen.
  • Wir müssen leistbaren Wohnraum schaffen. Ja, das stimmt. Aber nicht über den Neubau. Eine neu gebaute Wohnung kann keine günstige Wohnung sein. Dazu sind die Grundstückspreise und die Baukosten derzeit zu hoch. Letztere unter anderem auch deshalb, weil die Qualitätsansprüche an den (geförderten) Wohnbau in den letzten 20 Jahren unglaublich in die Höhe geschraubt worden sind. Neu gebaute Wohnungen könnten nur dann wieder billiger werden, wenn an den eben genannten Schrauben gedreht wird – es macht zum Beispiel durchaus Sinn, zu diskutieren, welche Qualitäten wir uns weiter leisten wollen.
  • Der leistbare Wohnraum muss und kann nur durch eine Reform des gesamten Wohnrechts gewonnen werden. Wenn das Recht wieder gerecht wird, werden auch die einkommensschwachen Schichten der Bevölkerung wieder Wohnungen finden.

So weit ein Überblick aus meiner Warte – natürlich ist auch mein Blickfeld eingeschränkt, und natürlich weiß auch ich es nicht besser. Aber woran ich glaube, ist Folgendes, und das wurde vom Europäischen Forum Alpbach sehr treffend formuliert:

„In jedem Bereich gibt es Menschen, die Verantwortung übernehmen wollen und sich bemühen, die entsprechenden Probleme zu lösen.“

Der Text dieser Rede ist außerdem zu finden unter:http://blog.immobranche.at/2014/03/12/das-war-mutig-herr-wippel

Informationen zu den beiden Veranstaltungen, die Anfang März auf Initiative von Hans Jörg Wippel stattgefunden haben und in deren Rahmen er die Rede gehalten hat:www.alpbach.org

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