Schlagwort: Wohnraum

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Wohnraum, ein Bedürfnis im Wandel der Zeit

Wünsche und Träume beim Wohnen sind das eine, die tatsächlichen Möglichkeiten holen den Wohnungssuchenden dann aber wieder in die Realität zurück.

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Wohnen steht in Anlehnung an die Maslow’sche Bedürfnispyramide ganz unten, sozusagen als Basis des Menschen, und spielt eine zentrale Rolle. Das Wohnbedürfnis selbst umfasst Aspekte wie Wärme, Licht, Ruhe, Erholung, Schlaf, Sicherheit, Vertrautheit und Privatsphäre. Den Menschen ist wichtig, dass in allen ihren Lebensphasen beim Wohnen diese Bedürfnisse abgedeckt sind. Die unterschiedlichen Wohnarten selbst sind durch unterschiedliche Lebenssituationen bedingt. Diese können durch die Alterung, die Veränderung des persönlichen Umfelds, berufliche Veränderungen oder andere dramatische Einflüsse von außen entstehen. „Alle diese Einflüsse gab es schon immer, jedoch werden sie in unserer heutigen Gesellschaft leichter wirksam, sind sozusagen öffentlicher“, meint Roland Pichler, Geschäftsführer Die Wohnkompanie: „Dadurch sind die Ansprüche und Anforderungen an die Wohnprodukte deutlich vielschichtiger.“ Aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklungen in Österreich „sind daher viele verschiedene Wohnprodukte in verschiedenen Größen und in unterschiedlichen Finanzierungsformen erforderlich und legitim“, so Pichler.

Wachtel und Pinguin – so ticken die Jungen

Betrachtet man die Wohnwünsche und Wohnmöglichkeiten der jungen Generation, so stellt sich die Frage: Wie ticken die jungen Menschen, die Mieter von heute und Eigentümer von morgen? Philipp Ikrath, Jugendforscher am Institut für Jugendkulturforschung: „Es sind zwei Arten von verschiedenen Vogelarten unter den jungen Menschen in Bezug auf Wohnen zu beobachten: die Wachtel, die ein Zugvogel und Nestflüchter ist, und die Pinguine, die ein Nest bauen.“ Die junge Generation wird in der Jugendforschung auch als die „Generation Ego“ bezeichnet. Wobei „Ego“ relativ zu sehen ist, denn die jungen Menschen haben andere Ideale, die – um nicht zu weit auszuholen – unter anderem auch den Aspekt des „Sharings“ umfassen. „Ego“ heißt letztlich, dass die jungen Menschen anspruchsvoll leben wollen. „Es geht dabei um ästhetischen Konsum: gut essen, schöne Hotels, aber keine langfristigen Investitionen“, so Ikrath. Damit haben sich auch die Statussymbole völlig gewandelt. Es geht nicht mehr um ein teures Auto oder eine wertvolle Uhr, sondern zum Beispiel um den Wert der eigenen Musikbibliothek – die freilich mit anderen geteilt werden kann. „Junge Menschen sind Hedonisten, sie sind genussorientiert“, so der Jugendforscher. Es findet ein Paradigmenwechsel statt, denn ein Hausbau oder der Kauf einer Immobilie führen für „Wachteln“ zu mangelnder Mobilität. „Pinguine“ hingegen wären sehr wohl an einem „Nestbau“ interessiert, doch es fehlt oftmals an den finanziellen Möglichkeiten. Auch wenn die Bankzinsen verlockend gering sind, ist es für viele nicht machbar. „Dass Eigentum Sicherheit bedeutet, gärt schon in den Köpfen der Jungen, aber es ist für die einen eine Belastung und für die anderen eine Frage der Finanzierung“, so Ikrath.

Serviced Apartments – Kleinere Wohneinheiten mit vielen Extras

Wenn, dann erst später, und bis dahin wird „gelebt“. Und zwar auf kleinem Raum, und damit sind junge Menschen sicherlich Wachstumsträger für das Segment der Serviced Apartments. Steht nur wenig Raum zur Verfügung, dann soll dieser zumindest so angenehm wie möglich gestaltet sein. „Grenzen verschwimmen, und neue Anbieter adaptieren Konzepte. So sehr sich der Serviced-Apartment-Markt auf seinem vorläufigen Peak befindet, so sehr erfindet er sich derzeit auch neu“, meint Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice. So individuell wie die jungen Menschen soll auch ihr Apartmenthaus sein. Das Segment befindet sich daher in einer Phase großer Konzeptwandlungen. Serviced Apartments können in Zukunft in besonderer Weise ein Wohnen für verschiedene Lebensphasen anbieten. „Je kleiner die Einheiten werden, umso wichtiger sind dann eine Wohlfühlausstattung und Community-Angebote“, sagt die Trendforscherin Oona Horx-Strathern. Deutschland und UK sind die stärksten Serviced-Apartment-Märkte in Europa, und auch in Österreich werden diese Konzepte immer populärer. Stellvertretend sei das Kurzzeitapartmenthaus-Konzept „R4R – room 4 rent“ des ÖSW erwähnt, sofort verfügbare möblierte Apartments, die zwei Monate bis zwei Jahre gemietet werden können. 2019 wird bereits das vierte R4R-Projekt fertiggestellt, das Vienna Biocenter im 3. Wiener Gemeindebezirk mit 146 Serviced Apartments.

Die verschiedenen Singles

„Daraus zu schließen, dass Singles aber nur mehr in Garçonnièren wohnen wollen, wäre aber völlig falsch“, meint ÖSW-Vorstand Michael Pech: „Auch Singles bevorzugen zumindest eine Zwei-Zimmer-Wohnung.“ Vor allem, wenn es sich um „zweitweise“ Singles handelt. Eine „Spezies“, die sich auch erst in den vergangenen zehn bis 15 Jahren richtig herausgebildet hat. Die steigenden Singlehaushalte in Wien umfassen nämlich nicht ausschließlich allein Lebende. „In den Patchworkbeziehungen benötigen viele grundsätzlich allein lebende Menschen noch ein weiteres Zimmer oder sogar zwei, wenn die Kinder auf Besuch kommen“, erklärt Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI: „Das heißt, du wohnst alleine, aber vorübergehend wieder mit anderen.“

Preisschere – Wie viele Quadratmeter sind machbar?

Was die Leistbarkeit von Wohnraum betrifft, so sind wir speziell in Wien mittlerweile an einem Punkt angekommen, wo man sich die Frage stellen muss, wie weit die Schere noch aufgehen kann. Diese klafft nämlich zwischen den gestiegenen Immobilienpreisen und den stagnierenden Einkommen immer weiter auseinander. „Die Immobilienpreise für Wohnen entkoppeln sich immer stärker vom verfügbaren Einkommen“, meint  Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienrings Österreich. Vor allem die Mittelschicht ist von den gestiegenen Belastungen immer stärker betroffen. Konnte sich diese 2006 mit zehn Jahresnettogehältern noch eine etwa 120 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt leisten, so sind es 2018 nur noch rund 75 Quadratmeter. „Die benötigten Finanzierungsmittel für Wohneigentum werden auch für die Mittelschicht immer höher und sind in den letzten zehn Jahren um rund 100.000 Euro angewachsen“, sagt Spiegelfeld.

Wenn diese Entwicklung anhält, so wird in der kommenden Zeit ein Punkt erreicht, an dem Quadratmeterpreis – trotz günstigster Finanzierung – nicht mehr leistbar werden. Die ersten Anzeichen sind ja bereits sichtbar. Die Wohneinheiten werden kleiner. Laut IMMOunited verloren sie zwischen 2013 und 2017 immerhin knapp sieben Prozent. Setzt man diese Rechnung linear fort, dann hat eine Wiener Wohnung im Jahr 2027 rund 67 Quadratmeter Fläche.

Kauf und Miete

Daher erwarten „die Experten für die kommenden Jahre weiterhin eine deutliche Steigerung der Nachfrage vor allem nach leistbaren Mietwohnungen, besonders in Ballungsräumen, und da vor allem in Wien und Umgebung“, so Michael Pech. Umso erstaunlicher, dass trotz des Szenarios laut einer Umfrage von s REAL und Wohnnet im Sommer 2018 immerhin noch 67 Prozent der Umfrageteilnehmer Eigentum an einer Immobilie erwerben möchten. 30 Prozent suchen eine Eigentumswohnung, 26 Prozent ein Haus und immerhin noch elf Prozent ein Grundstück. Aber Wunsch und Realität passen eben oft nicht zusammen. Die Bauträger sind hier schon realistischer, und tatsächlich verlagert sich die Wohnbauleistung 2019 auf den Bereich „Mietwohnungen“.

Ein Blick in die Wohnungen

In Zeiten, in denen Wohnraum immer teurer wird, sinken die Wohnungsgrößen, und die Flächen werden entsprechend optimiert. „Die Grundrisse sollten smart sein. Das bedeutet wenig ungenützte Flächen wie etwa ein übergroßes Vorzimmer oder allzu große Räume“, meint Andreas Wollein, Vorstand des ÖVI. Freiflächen – speziell bei den Neubauten – werden bereits vorausgesetzt. Es gibt faktisch kaum Wohnbauten, die ohne Balkone, Loggien, Terrassen oder auch kleine Gärten errichtet werden. Kleinere Wohnungen benötigen einen „Erweiterung“ nach außen. Dieses Bedürfnis zeigt sich auch bei einem anderen Wunsch an den Wohnraum. „Besonders gefragt sind Wohnungen, die kein Visavis haben“, so Wollein, „sondern einen freien und unverbaubaren Blick.“ Lagenachteile aufgrund von Verkehrslärm und Emissionen werden durch Schallschutzfenster in Kombination mit moderner Wohnraumlüftung ausgeschaltet. Dadurch entstehen an bis jetzt weniger beliebten, weil lauten Lagen neue Wohnqualitäten. Freie Sicht und damit auch Helligkeit haben Priorität.

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Wiener Wohnbau – so könnte man Preissteigerungen dämpfen

Wie in vielen europäischen Metropolen ist derzeit auch in Wien der Wohnraum knapp. Die Situation in der Bundeshauptstadt könnte aber weitaus entspannter sein, denn sie beruht auf Versäumnissen. Lösungsvorschläge gibt es allerdings auch.

Wohnraum ist in Wien knapp, und das ist in Europa kein Einzelfall. In vielen europäischen Metropolen wuchs die Nachfrage stärker als die Produktion. Trotz überdurchschnittlicher Bauintensität in Schweden, der Schweiz, in Norwegen, Dänemark, Finnland oder Österreich kann der Wohnbau in den meisten Metropolen nach wie vor nicht mit der demografischen Dynamik Schritt halten. In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Haushalte schneller gewachsen als die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Das ist die eine Seite. Die andere Seite: So groß, wie sich der Wohnungsmangel derzeit in Wien darstellt, müsste er nicht sein. Versäumnisse sind für diese Situation verantwortlich. Die Probleme sind selbstgemacht.

Verschiedene Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung

Die Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung liegen in der Mobilisierung von Grundstücken, wie etwa von Flächen der öffentlichen Hand, weiteren Widmungen, höheren Baudichten und vor allem in der Nachverdichtung. Laut einer Studie der Arbeiterkammer könnten allein im Bestand der Wiener Gemeindewohnungen über 100.000 Einheiten durch Nachverdichtung gebaut werden. Bei den Immobilien- und Vermögenstreuhändern der Fachgruppe Wien schätzt man das Potenzial sogar noch viel höher ein. „130.000 Wohnungen haben noch auf den Dächern oder Gründen von Wiener Wohnen Platz – vermutlich ebenso viele in den nur locker verbauten Genossenschaftsbauten der 60er- bis 80er-Jahre“, meint Michael Pisecky, Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder, und beschreibt die Situation sehr bildlich: „Es gibt einige Siedlungen, in denen nur der Wind weht und die städtische Dichte fehlt.“ Die Verdichtung hätte nicht nur den Vorteil, dass mehr Wohnraum gebaut würde, meint Winfried Kallinger, Kallinger Projekte: „Eine gewisse städtische Dichte ist für urbanes Leben einfach notwendig. Allerdings muss man das mit Maß und Ziel machen.“

Einspruch von Anrainern legt Projekte lahm

Das scheint aber den Anrainern manchmal zu fehlen, und Bauvorhaben werden von ihnen oftmals „mit fadenscheinigen Gründen verhindert oder zumindest verschoben“, meint Pisecky. Laut Preisspiegel der WKO hängen daher rund 20.000 Wohnungen im Instanzenweg. Für den Fachgruppenobmann von Wien sind die Einsprüche durchaus legitim, „doch sollen nur wirklich betroffene Anrainer das Recht auf Einsprüche haben“. Dazu kommt, dass während der Behandlung von Anrainer-Einsprüchen das Bauverfahren gestoppt ist – und nicht parallel weiterläuft. So kann es dann schon einmal vorkommen, dass ein Projekt vom „Ankauf bis Fertigstellung bis zu zehn Jahre dauert“, meint Hans Jörg Ulreich, Ulreich Bauträger, „je nachdem, wie die Anrainer wollen“. In der Regel aber, so der Bauträgersprecher der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, „sind es drei bis fünf Jahre“. Trotzdem ein erheblicher Zeitraum, in dem die Wohnungen nicht auf den Markt kommen können. Das ist aber kein reines Wiener Problem.

Verdichtung ja, aber nicht bei mir

In Zürich ergab eine Befragung, dass bauliche Weiterentwicklung bis hin zu Hochhäusern begrüßt wird, aber im eigenen Quartier doch möglichst alles bleiben soll, wie es ist. Vonseiten der WK Wien wäre man bereit, die Nachverdichtung unter Einbindung der Betroffenen zu machen, „um deren Sorgen zu verstehen und zu lösen und deren Wünsche einzuarbeiten“. Außerdem wünscht sich Pisecky, dass durch einen professionellen Kommunikationsprozess schneller und konfliktfrei abgewickelt wird: „Die Kommunikationsarbeit zwischen Politik, Bauträgern und Interessensvertretungen ist ein entscheidender Faktor, und diese muss zwei Jahre vor Baubeginn starten.“

Anstieg der Baupreise hemmt die Gemeinnützigen

Der Anstieg der Baupreise war in den vergangenen Jahren exorbitant hoch. Allein in den letzten drei Jahren sollen es bis zu 30 Prozent gewesen sein. Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH: „Wenn die hohen Baupreise kein vorübergehender Ausreißer sind, sondern so bleiben, wird das für den Gesamtmarkt ein echtes Problem. Schon jetzt werden Projekte verschoben, weil sich die Kalkulationen nicht mehr ausgehen, und das kann speziell im Preissegment ,Leistbares Wohnen‘ zu einer Einschränkung des Neuflächenangebots führen.“

Die gestiegenen Baukosten haben eine sinnvolle Maßnahme mittlerweile in ihr Gegenteil verkehrt: die Fixierung der förderlich erlaubten Baukosten bei Projekten der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften, damit diese Wohneinheiten auch leistbar bleiben. Die Baukosten wurden noch nicht angehoben und dem aktuellen Stand angepasst. Laut dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen stehen daher fast 2.000 Wohnungen in der Warteschleife, da ihr Bau die gesetzlich geregelten Kosten überschreiten würde.

Baukostenobergrenze streichen?

„Zuletzt wurde zumindest angekündigt, die Baukostenobergrenze in der WBF zu streichen, es ist aber noch nichts offiziell verlautbart“, so Pisecky. Was die Baukosten betrifft, so sähe Pisecky hier auch noch ein großes Einsparungspotenzial. Würde man die überquellenden Vorschriften bereinigen, dann „wäre eine Baupreissenkung von fast 30 Prozent zu schaffen, ohne die Qualität zu verlieren.“

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Zeitgemäßes Bauen in klassischem Stil

Neue Gebäude, die sich mit Sprossenfenstern, traditionellen Proportionen und Fassaden früherer Epochen schmücken: Was manche Fachleute kritisch bewerten, wird bei Projektentwicklern und Immobilienkäufern immer beliebter.Ich habe Sympathie für beide Seiten.

Schöne alte Häuser, ob Villa oder Mehrfamilienhaus, erfreuen sich zu Recht großer Beliebtheit. Wir schätzen die stilvolle, repräsentative Ausstrahlung, die Handwerkskunst, die sich in Fassaden und Holzarbeiten ausdrückt, die hohen Decken mit Stuck und nicht zuletzt die Patina, die sie in Jahrzehnten oder gar Jahrhunderten bekommen haben. Stehen diese Gebäude inmitten gewachsener Quartiere, wohnen wir dort umso lieber– und sehen am rapiden Wertzuwachs dieser Immobilien, dass es vielen Menschen ebenso geht.

Alt und neu kombiniert

Auch die Ergebnisse unserer großen Studie über die Wohnwünsche der Deutschen, die Dahler Company gemeinsam mit TNS Infratest vorgelegt hat, zeigen, wie groß ihre Attraktivität ist– mit 14% Zustimmung ist die Altbauwohnung die beliebteste aller Wohnformen. Zugleich wünschen sich die Deutschen aber zahlreiche Dinge, die in der Regel nur ein Neubau bieten kann. So ist 92% der Befragten eine gute Wärmedämmung wichtig, ökologische Baustoffe wünschen sich 78%, und 76% legen Wert auf CO2-sparende Energietechnik wie Fotovoltaik und Wärmepumpen.

Barrierefreiheit ist ganz wichtig

Erstaunliche 82% der Deutschen, ergab unsere Wohnstudie, legen zudem großen Wert auf Barrierefreiheit. Die Möglichkeit, Haus oder Wohnung bis ins hohe Alter problemlos zu nutzen, rückt also immer stärker ins Zentrum der Aufmerksamkeit. Auch ein komfortables Badezimmer ist bei den Deutschen sehr begehrt– am liebsten mit bodengleicher Dusche.

Charme, Komfort und Technik

Wir erleben es täglich im Gespräch: Viele unserer Kunden wünschen sich ein Domizil mit dem Charme eines Altbaus, dem Komfort von heute und der Technik für morgen. Sie lieben Sprossenfenster, eine kunstvolle Fassadengestaltung und Türen mit schönem Profil, wollen aber zugleich niedrigste Energiekosten, optimalen Schallschutz und einen Grundriss, der heutigen Bedürfnissen entspricht.

Eine Frage des Geldes

Hier freilich kommen wir an die Grenze dessen, was in einem Altbau, ob Villa oder Wohnung, zu realisieren ist. Jedenfalls mit einem Kostenaufwand, der in gesundem Verhältnis zur Investition und zum Immobilienwert steht. Aber genau für diese Bedürfnislage wurde ein Immobilientyp entwickelt, der sich steigender Beliebtheit erfreut: der historisch inspirierte Neubau.

Der historisch inspirierte Neubau

Dieser Neubau in klassischem Baustil vereinigt die Vorteile beider Welten: die Ausstrahlung und den Charme früherer Epochen, ob Jugendstil, Art Deco oder Bauhaus, mit der Bau- und Wohnqualität des 21. Jahrhunderts– zur Freude seiner Bewohner wie der Nachbarn. Denn ein Neubau in klassischer Formensprache fügt sich geschmeidig in ein gewachsenes Quartier ein und erhält die wunderbare Homogenität, die wir in vielen beliebten Stadtvierteln so schätzen.

Aufguss längst vergangener Zeit?

Wenn wir allerdings mit Fachleuten sprechen– Architekten, Stadtplanern, Fachredakteuren oder Lehrenden– erleben wir eher ablehnende Reaktionen. Viele von ihnen haben den Anspruch, Gebäude zu realisieren, denen man ihr Baujahr kompromisslos ansieht. Der historisch inspirierte Neubau scheint ihnen nur ein Aufguss längst vergangener Zeiten zu sein. Man müsse, fordern sie, Bauherren und Immobilienkäufern das Wesen der zeitgemäßen Architektur nur intensiv genug vermitteln, um sie dafür zu begeistern. Das mag sein. Andererseits, halte ich dagegen, ist der Wunsch nach klassischer Repräsentation genauso zu achten wie eine Vorliebe für Glas, Stahl und Sichtbeton.

Bedürfnisse der Kunden

Nur wenn wir die Bedürfnisse unserer Kunden wirklich ernst nehmen, werden wir Häuser und Wohnungen schaffen, in denen sie sich wirklich zuhause fühlen. Das ist die große Errungenschaft unserer Zeit, in der technisch so unglaublich vieles möglich ist: dass wir uns die Wohnumgebung schaffen können, die uns wirklich entspricht, so unterschiedlich das von Bauherr zu Bauherr aussehen kann. Nicht selten aber mit Sprossenfenstern. Früher waren sie ein Muss, weil Glasereien keine großen Scheiben herstellen konnten, heute entsprechen sie dem Stilgefühl vieler Menschen. Was ist dagegen einzuwenden?

Um nicht missverstanden zu werden:

Dies ist kein Plädoyer gegen moderne Architektur! Es ist gerade seine radikale Modernität, die etwa einen Marco-Polo-Tower in der Hafencity zu einer Landmark im Hamburger Hafen macht. Und es wäre absurd gewesen, in diesem aufregend neuen Stadtviertel historisierende Gebäude zu errichten, etwa eine Kopie der angrenzenden Speicherstadt. Der Mut der Planer, vom Hamburger Oberbaudirektor über die Entwickler bis zu den Bauunternehmen, hat hier ein großartiges Ensemble einer zukunftweisenden Architektursprache geschaffen.

Ideal für die Nachverdichtung

Aber gerade wenn wir beliebte Stadtviertel nachverdichten, Baulücken schließen oder Hinterhöfe bebauen, wenn kleinere Villen abgerissen werden, um das Potenzial eines großen Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus auszuschöpfen, kann es der historisch inspirierte Neubau sein, der hier genau die richtige Option darstellt. Er bietet drinnen allen Komfort, den wir von einem Neubau erwarten, entspricht energetisch den Forderungen des Klimaschutzes– und nimmt die Gestaltungsprinzipien der umliegenden historischen Bebauung auf. Er passt sich mit seinen Stilelementen und Proportionen an und wird schon nach kurzer Zeit ganz selbstverständlich seinen Platz in der Nachbarschaft einnehmen. Manche mögen das für Nostalgie halten. Ich finde, es ist eine sympathische Geste. Jedenfalls immer dann, wenn das Gebäude stilistisch und bautechnisch gelungen ist.

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Robert Schweiger

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Immobilien News und Tipps, Portraits von Personen aus der Branche

Wir ziehen um!

Warum ziehen Österreicher und Österreicherinnen um? Was ist ihnen dabei wichtig, und wo wollen sie in Zukunft wohnen? Antworten auf diese Fragen sind auf dem Immobilien-Portal FindMyHome.at zu finden, das eine Online-Befragung durchgeführt hat.

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Wenn Herr und Frau Österreicher aufbrechen und sich ein neues Nest suchen, dann ist die Steigerung der Wohnqualität der häufigste Grund. Zu den ausschlaggebenden Umzugsmotiven zählen des Weiteren die Verbesserung der Lage (66%), die Größe der Immobilie (61%), eine Veränderung des Preises (60%) sowie die Objektart (45%). „Diese Ergebnisse verwundern nicht. Was jedoch auffällt ist, dass der Wunsch nach einer Grün-Oase stetig zunimmt. Das untermauern auch alle Zuwachsraten der Region Wien-Umgebung– absolute Trend-Gegenden“, erklärt Benedikt Gabriel, FindMyHome.at-Eigentümer. Wenn schon keine Grün-Oase, dann zumindest eine andere Möglichkeit der Erholung und Entspannung, wie Gabriel bemerkt: „Nicht an der Spitze, aber ein immer wichtigerer Umzugsgrund ist die Badewanne als kleine Wohlfühloase in den eigenen vier Wänden. Das war verblüffend.“

Was verändert sich durch den Umzug?

Die Österreicher scheinen zu finden, was sie suchen: Fast zwei Drittel der Befragten gaben an, dass sich ihr neues Zuhause in den Punkten Lage und Größe von der alten Immobilie unterscheidet. Weitere häufige Unterschiede sind bei Wohnqualität und Preis zu finden. Diese Angaben decken sich weitgehend mit den Beweggründen für einen Umzug. Zudem ändern sich die Wünsche mit den Lebensphasen. Mit zunehmendem Alter werden insbesondere Lage, Wohnqualität und Größe immer wichtiger. Dazu Gabriel: „Es zeigt sich, dass für Studierende und Jobanfänger der Preis das Um und Auf ist, hingegen gewinnt die richtige Lage mit Familie und beruflichem Aufstieg an Bedeutung.“

Interessant: Über 20% gaben an, dass ihr neues Zuhause im Gegensatz zum alten einen Garten hat– auch hier spiegelt sich der Wunsch nach Grünlage wider.

Wer entscheidet?

Nichts Neues bei den Entscheidungsträgern: Der Partner und die Familie spielen eine tragende Rolle und nehmen den größten Einfluss. Zudem sind Frauen in Beziehungen die Entscheider. Sie sind aber nicht nur diejenigen, die entscheiden, sondern auch diejenigen, die suchen. „Frauen nehmen sich wesentlich mehr Zeit für die Suche nach der richtigen Immobilie als Männer. Dementsprechend sind auch 68% unserer User weiblich, laut einer internen Auswertung von Google Analytics-Daten“, erklärt Gabriel.

Internet macht Anbieter transparent

Das Internet macht den Markt enorm transparent für die Suchenden– vor allem achten sie sehr darauf, mit wem sie ein Immobiliengeschäft abschließen. Fast drei Viertel der Befragten gaben an, dass positive Bewertungen des Anbieters durch andere Suchende maßgeblichen Einfluss auf ihre Entscheidung haben. „Wir können mit dem FindMyHome.at-Qualitätsprogramm Suchenden Orientierung bieten: Jeder kann Anbieter bewerten, das Feedback bilden wir transparent bei den Angeboten auf FindMyHome.at ab– das kommt sehr gut an.“, erklärt Benedikt Gabriel.

Von der Traumimmobilie zum realistischen Zuhause

Wenn es um die fiktive „Traumimmobilie“ geht, bleiben die Österreicher realistisch. „Die Vorstellung von der Traumimmobilie ist eng verbunden mit dem tatsächlichen Umzug“, meint Immobilien-Experte Gabriel. „Die Österreicher haben Wohnträume, die auch erreichbar sind.“ Im Durchschnitt wünschen sich die Befragten am häufigsten ein Haus am Rand der Stadt mit vier Zimmern in der Größe von 100 bis 130 m2. „Hat man eine Vorstellung vom neuen Zuhause, ist es essentiell, sich und seine Ressourcen einer kritischen Analyse zu unterziehen sowie eine Prioritätenliste zu erstellen– dasselbe gilt für den Partner bzw. jedes Familienmitglied, das bei der neuen Immobilie mitentscheidet“, so die Empfehlung von Gabriel. Die Zahlen zeigen aber etwas anderes: Die meisten Immobilien-Suchenden sind die ersten drei Monate „umsonst“ im Netz unterwegs, da sie sich noch nicht bewusst sind, was sie wollen. Erst im Laufe dieser Zeit wird ein klares Bild erstellt, was Mann und Frau von einem neuen Zuhause wirklich erwarten.

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Vom Schmuddel-Eck zum angesagten Wohn-Hotspot: Gentrification auf Wienerisch

Stadt ist und war immer sozial, als eine Art Chance zur Teilnahme am gesellschaftlichen Leben. Dabei erscheint es doch sehr paradox, dass gerade soziale Wohnprojekte nahezu überwiegend in benachteiligten Stadtteilen beheimatet sind.

Aufgrund des gesellschaftlichen Strukturwandels und eines Deindustrialisierungsprozesses entstehen unter anderem durch den großen Verlust von Arbeitsplätzen im produzierenden Bereich neue Bedingungen für die Stadtentwicklung Wiens. In diesem Zusammenhang liegt ein klarer Schwerpunkt auf stadtaffinen technologie- und wissensbasierten Aktivitäten. Diese Entwicklung hat das Verständnis von Stadt als Wachstumsmaschine deutlich verändert.

Zunehmende Heterogenität

Die Stadt ist durch ihre gesellschaftlichen Transformationsprozesse nämlich nicht nur von demografischem Wandel und sozioökonomischer Umstrukturierung geprägt, sondern auch durch einen Zuwachs an sozialräumlicher Ungleichheit. Gerade der Wandel der Stadtgesellschaften in Bereichen der Arbeits- und Lebensweisen lässt nämlich traditionelle Formen des Zusammenlebens durch zunehmende ethnische und kulturelle Heterogenität anzweifeln. Es fehlt quasi ein Bindeglied für verschiedenartige Lebensformen, was letztlich die residentielle Segregation, sprich sozialräumlichen Diskrepanzen, als Prozess der Verräumlichung von sozialen Ungleichheiten verstärkt.

In stetig wachsenden Städten wie Wien mit geringen Wohnungsangeboten und steigenden Mietpreisen sind insbesondere einkommensschwache Haushalte unter Druck, in günstigere Wohnbezirke auszuweichen, wodurch die Gefahr der Verdrängung in sozial schwächere Schichten entsteht. Eine Bedrohung der Integrationsfähigkeit der Stadt selbst ist die Folge.

Aufwertung von Vierteln

Prozesse der Gentrification bzw. beobachtbare Veränderungen im öffentlichen Raum werden oftmals dahingehend beschönigt, dass sie ohnehin nur in abgeschwächter Form auftreten würden. Begründet wird dies mit Interventionen der öffentlichen Hand, der umfassenden Wohnungsmarktregulierung und dem sozialen Wohnbau. Doch auch Wien bleibt vom Wandel des Schmuddel-Ecks zur Kreativzone nicht unberührt. So kam es beispielsweise in Bereichen des Wiener Brunnenviertels oder auch Karmelitermarkts zur nennenswerten Aufwertung des Stadtviertels bei gleichzeitiger Verdrängung des Mittelstands. Wirft man außerdem einen Blick in die 80er-Jahre zurück, so fanden schon damals anfängliche Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt– insbesondere im privaten Altbausektor durch Mietrechtsliberalisierung und Mieterhöhungen– kaum Einzug in Diskussionen. Gerade hier zeigt sich eine regulative Ermöglichung von Gentrification im Altbausektor.

In einer Stadt mit einem Anteil von lediglich 19% an Eigentumsbesitzern hat dieser Entwicklungsprozess somit enorme Auswirkungen auf die Mehrzahl an Mieterinnen und Mieter, wenn sich das Image der Wiener Grätzel derart verändert. Gentrifizierung findet in Wien nur langsam statt, was das Konfliktpotenzial zwar vermindert, aber auch zur Verschleierung negativer Aspekte führen kann.

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Expert explaining changes in data while making report

Mut zur Veränderung!

Seit beinah 40 Jahren beschäftige ich mich mit dem Bau und mit der Sanierung von Häusern. Regelmäßig musste ich meine Firma neu erfinden, weil gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen ständigen Änderungen unterworfen sind. Das politische Geschehen ist für Menschen, die mitten in der Wirtschaft stehen, mitunter eine Provokation. Niemand haftet für verschleppte Reformen, Untätigkeiten bleiben sanktionsfrei.

Wenn man – so wie ich und mein Unternehmen – Wohnungen baut, kennt man das Leben der Bewohner, ihre Wünsche und Vorstellungen, ziemlich genau. Vieles davon ist für den sogenannten „Normalbürger“ auch umsetzbar. Mit einem guten Grundriss der Wohnung, mit großen Fenstern, die viel Licht spenden, mit einer guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, mit einer Infrastruktur, die das Wohnhaus zu einer sozialen Gemeinschaft werden lässt, das kinderfreundliche Aufenthaltsbereiche aufweist und auch umweltfreundlichen Anforderungen entspricht. Das alles lässt sich realisieren und wird auch erfüllt.

Was allerdings fehlt, sind jene zeitgemäßen Rahmenbedingungen, die die Politik setzen muss, damit das „Wohnen der Zukunft“ auch für jene leistbar bleibt, die keine Erbschaften dafür einsetzen können und die von ihrem monatlichen Haushaltseinkommen keine 40–50 % fürs Wohnen ausgeben können.

Wir erleben als Bauer von Häusern und Wohnungen fast täglich neue technologische Innovationen, neue Materialien, ökologisch sinnvolle Alternativen, aber wir sehen seit Jahren – von ein paar Ausnahmen in Wien abgesehen – keine sozialen Innovationen in der Wohnungspolitik des Bundes. Die Wohnbauförderung der Länder wird für den Bau von Kreisverkehren verwendet, die Grundstücks- und Mietpreise sind extrem nach oben geschnellt.

Wir haben letztes Jahr einen Wahlkampf erlebt, in dem das Thema „Wohnen“ von der Politik groß angekündigt wurde. Auch im aktuellen Regierungsprogramm wird vergleichsweise umfangreich auf notwendige Reformen, etwa im Wohnrecht, eingegangen. Die langjährige Erfahrung mit in Regierungsprogrammen festgeschriebenen Zielen lehrt allerdings Skepsis. Denn die Programme der Jahre 2000, 2003, 2007 und 2008 haben bereits dieselben Ziele formuliert – geschehen ist wenig bis nichts.

Warum das so ist, weiß ich auch nicht, ich halte aber verschiedene Antworten für möglich:

  • Es gibt in Österreich den gern verwendeten Abwehrsatz vom „Jammern auf hohem Niveau“ – meist begleitet von einem kalmierenden „Es geht uns doch gut“ und einem in leicht vorwurfsvollem Ton vorgebrachten „Schauen Sie sich doch bitte in den anderen europäischen Ländern um, da ist die Lage viel schlimmer“. Ob damit nun die Arbeitslosigkeit, die Wirtschaftsleistung, die Staatsverschuldung oder die Wohnversorgung gemeint ist, ist austauschbar. Wesentlich ist die Grundhaltung: Wir sind so gut, wir müssen nichts ändern, nichts öffentlich debattieren, wir bleiben sowieso besser.
    Es ist sehr schwierig, gegen diese politische Stillstandsrhetorik und paternalistische Beruhigungspolitik anzugehen oder sie aufzubrechen.
  • Ja, Österreich ist im internationalen Vergleich tatsächlich ein bestwohnversorgtes Land. Die einzige Großstadt des Landes bietet ihren Bewohnern in Form von Gemeindewohnungen und gefördertem Wohnbau so viele leistbare Wohnungen wie keine andere europäische Hauptstadt. Noch dazu ist die soziale Durchmischung Wiens bislang noch vorbildlich.
  • Dennoch: Alle näher mit der Materie Wohnen Befassten konstatieren seit Jahren enorme Ungerechtigkeiten im Wohnungsmarkt, die ihre Ursachen paradoxerweise in der Gesetzgebung haben. Eine Reform des Wohnrechts, die den Namen Reform tatsächlich verdient, müsste radikal sein. Das widerspricht dem österreichischen Geist, dem Radikalität zutiefst fremd und der vielmehr dem kunstsinnigen Verfassen von immer neuen kleinen Novellen und fein ziselierten Rechtsverästelungen zugetan ist.
  • Und dann noch das Ziel der Schaffung leistbaren Wohnraums. Warum wurde dem nicht konsequenter nachgegangen? Vielleicht, weil die Kluft zwischen Reich und Arm in Österreich seit den 90er-Jahren tatsächlich wieder größer geworden ist? Und damit gleichzeitig das Verständnis der Mächtigeren für die Lage der weniger Mächtigen abgenommen hat? Ich kann mir die Untätigkeit in diesem Bereich nur mit einer gewissen Abgehobenheit der Entscheidungsträger erklären, die über die Höhe eines österreichischen Durchschnittsgehalts nicht wirklich Bescheid wissen.

Lassen Sie mich kurz umreißen, wie ich die Lage sehe:

  • Wir bauen zu viel am falschen Ort. Es ist hoch an der Zeit, der Vergeudung und Zerstörung des wertvollen Gutes Boden Einhalt zu gebieten. Und zwar auf dem Land und in der Stadt.
  • Es muss nicht bloß langfristig, sondern in Wirklichkeit ab sofort der Nachverdichtung der unbedingte Vorzug vor dem Neubau gegeben werden.
  • Wohnbau muss ökologischer werden. Und das nicht nur hinsichtlich Niedrigenergiestandards oder Passivhaustechnologien. Es geht ebenso um die infrastrukturelle Einbettung – Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgung, Bildungseinrichtungen etc.
  • Der Wohnungsmarkt muss gerechter werden. Dazu muss aber nicht nur das Mietrecht reformiert werden, das ja im Wesentlichen nur den privaten Wohnungsmarkt regelt. Eine gelungene Reform des Wohnrechts muss berücksichtigen, dass es sich bei allen Teilmärkten – privater Wohnungsmarkt, gefördertes Mietwohnungssegment, Gemeindewohnungen etc. – um kommunizierende Gefäße handelt und jede Maßnahme in einem Teilmarkt zwangsläufig Auswirkungen auf die anderen hat. Es müssen Privilegien repariert und die Schaffung von neuen verhindert werden. Wohnungsqualitäten müssen in Mietverträgen zukünftig transparent und vergleichbar dargestellt werden. Ein funktionierender, politisch gestalteter Gesamtmarkt, wo das Preissetting aller Marktsegmente aufeinander abgestimmt und klagbar dargestellt ist, wäre ein lohnendes Ziel für die aktuelle Legislaturperiode.
  • Über die Zukunft der Wohnbauförderung sollte ohne Tabus diskutiert werden dürfen. Brauchen wir sie überhaupt noch? Wenn ja, wer braucht sie? Wenn nein, wofür könnte das Geld besser verwendet werden? Die freie Entscheidung der Bundesländer über die Verwendung der Fördergelder ist jedenfalls dringend zu hinterfragen.
  • Wir müssen leistbaren Wohnraum schaffen. Ja, das stimmt. Aber nicht über den Neubau. Eine neu gebaute Wohnung kann keine günstige Wohnung sein. Dazu sind die Grundstückspreise und die Baukosten derzeit zu hoch. Letztere unter anderem auch deshalb, weil die Qualitätsansprüche an den (geförderten) Wohnbau in den letzten 20 Jahren unglaublich in die Höhe geschraubt worden sind. Neu gebaute Wohnungen könnten nur dann wieder billiger werden, wenn an den eben genannten Schrauben gedreht wird – es macht zum Beispiel durchaus Sinn, zu diskutieren, welche Qualitäten wir uns weiter leisten wollen.
  • Der leistbare Wohnraum muss und kann nur durch eine Reform des gesamten Wohnrechts gewonnen werden. Wenn das Recht wieder gerecht wird, werden auch die einkommensschwachen Schichten der Bevölkerung wieder Wohnungen finden.

So weit ein Überblick aus meiner Warte – natürlich ist auch mein Blickfeld eingeschränkt, und natürlich weiß auch ich es nicht besser. Aber woran ich glaube, ist Folgendes, und das wurde vom Europäischen Forum Alpbach sehr treffend formuliert:

„In jedem Bereich gibt es Menschen, die Verantwortung übernehmen wollen und sich bemühen, die entsprechenden Probleme zu lösen.“

Der Text dieser Rede ist außerdem zu finden unter:http://blog.immobranche.at/2014/03/12/das-war-mutig-herr-wippel

Informationen zu den beiden Veranstaltungen, die Anfang März auf Initiative von Hans Jörg Wippel stattgefunden haben und in deren Rahmen er die Rede gehalten hat:www.alpbach.org

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Mehr Wohnraum durch intelligente Grundrisse

In den vergangenen Jahren begann sich der Wohnungsmarkt zu verändern. Das hat aber nicht nur mit den Preisen zu tun, sondern auch mit den Ansprüchen der Bewohner.

In Wien gibt es derzeit in fast allen Marktsegmenten eine sehr hohe Wohnungsnachfrage. Dafür sind mehrere Entwicklungen verantwortlich: Wien wächst durch Zuzug aus dem Um- und Ausland, aber auch durch demografisch bedingte Entwicklungen– wir leben heute länger als früher. Hinzu kommt die zu geringe Wohnbauproduktion der letzten Jahre. Außerdem benötigen wir „andere“ Wohnungen, denn wir leben heute anders. Neue Verhaltensweisen in Sachen Konsum, Kommunikation, Mobilität und in der Lebensphasen-Gestaltung haben unsere Bedürfnisse generell geändert– und damit auch die Anforderungen an das Wohnen. Ein Bauträger muss auf die derzeitige Wohnraumverknappung im Sinne der neuen Entwicklungen und Anforderungen an Wohnungen in der Stadt in Zukunft reagieren.

Am stärksten betrifft der Engpass Menschen mittleren Einkommens, die eine Wohnung mieten oder kaufen möchten. Dabei stellt sich nicht nur die Frage, wie viele Wohnungen benötigt werden, sondern vor allem auch, welche Art von Wohnung sinnvoll ist. Oftmals geht das Angebot an der Nachfrage vorbei, weil die Gründe für eine Kauf- oder Mietentscheidung nicht genügend berücksichtigt werden.

Lage und Preis weiter wichtig– Raumaufteilung ist Trumpf

Sicherlich spielen Lage, Infrastruktur und Preis weiterhin eine Rolle. Immer wesentlicher wird jedoch die Frage nach der Wohnungsaufteilung: Bei einer guten und effizienten Grundrissplanung kommt man bei gleich bleibender Wohnqualität mit deutlich weniger Fläche aus– das bedeutet eine finanzielle Ersparnis bei den Betriebs-, Heiz-, Miet- oder Kaufkosten! Da der „Rohstoff“ Grundstück immer seltener und teurer wird, muss man ihn mit optimaler Planung besser verwerten als früher.

Der gewünschte Grundriss erfordert eine Grundsatzentscheidung bei folgenden Fragestellungen:

  • Was benötige ich wirklich?
  • Was sind meine Bedürfnisse in Bezug auf das Wohnen?
  • Werden die verschiedenen Wohnzonen meinen Ansprüchen gerecht?
  • Hält die Wohnung möglichen Veränderungen in meinem Leben stand?

Vor allem bei der Finanzierung und der Überlegung zur Wertentwicklung sind diese Fragen wesentlich.

Themen wie Partner, Familiengröße und Ruhebedürfnis, aber auch Alltagsgewohnheiten müssen gut überlegt sein, genauso wie das Einbeziehen der unmittelbaren Wohnumgebung und Infrastruktur. Fahre ich meist mit der U-Bahn oder benutze ich regelmäßig ein Auto? Koche ich gern und viel zu Hause oder gehe ich üblicherweise essen? Bei diesen Überlegungen hat die Mikrolage eine große Bedeutung, also der sogenannte Charakter der näheren Wohnumgebung.

Zukünftiges Wohnen braucht mehr Flexibilität und eine moderne Grundrissplanung

Wer eine kleine Wohnung hat oder sucht, ist bei der Innengestaltung besonders gefordert. Es zahlt sich aus, vor dem Einzug genau über die Nutzung des knappen Raumes nachzudenken. Zu beachten ist zum Beispiel der ehrliche Bedarf an Stauraum. Eine durchdachte Raumaufteilung mit der richtigen Möblierung und geschickt gesetzten Akzenten kann auch auf wenigen Quadratmetern eine angenehme Wohnatmosphäre schaffen. So verschwendet man durch Self Storage nicht unnötig Platz für die Lagerung selten genutzter Gegenstände.

Flexibilität bei der Raumnutzung muss künftig an oberster Stelle stehen: Komplett wandelbare Räume liegen im Trend. Heute haben bereits viele einen kleinen Arbeitsbereich im Wohnzimmer. Die Adaptierung bestehender Wohnungen wie auch der Umbau von alten Büros in Wohnungen oder Dachgeschoßausbauten sollten forciert werden.

Diese Ansätze helfen, dem hohen Bedarf an Wohnraum und neuen Bedürfnissen entgegenzukommen. So machen wir aus weniger mehr!

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Warum Demografie nicht alles ist

Die Immobilienmärkte haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert– die Immobilienwirtschaft wird dieser Entwicklung Rechnung tragen müssen. Österreich rückt damit immer mehr in den Fokus internationaler Investoren.

Direkte Immobilieninvestments sind „unverrückbar“, weshalb einem Blick auf das Umfeld immer mehr Bedeutung zukommt. Längst sind nicht mehr die Länder für eine Immobilieninvestition ausschlaggebend, sondern die Regionen. Die Qualität des Investments ist abhängig von der Wirtschaftslage des Standorts der Liegenschaft. Investments sind „Käufe“ und „Verkäufe“– sie spielen sich auf dem „Asset-Markt“ ab– aber für den Wert ist primär der „Space-Markt“ entscheidend, derjenige, auf dem das Mietgeschehen abgebildet wird. Kurz gesagt: Keine Mieter– keine Miete– kein Cash– kein Käufer– kein Wert! Es ist gar nicht so sehr die Art der Immobilie entscheidend– hier erwarte ich in den kommenden Jahren sogar ein Umdenken in verschiedenste Richtungen–, sondern die Nachfrage der Nutzer.

Die Qualität von Immobilieninvestments hängt vom Zeitpunkt, der Sicherheit und der Höhe von zukünftigen Zahlungsströmen ab. Da diese nur bedingt vorauszusehen sind, hofft jeder Investor, dass der Barwert der zukünftigen Zahlungen höher ist als die getätigte Investitionssumme. Es liegt somit an der „Beurteilung“ und „Einschätzung“ oder „Erwartung“ der Zukunft! Somit sind Prognosen besonders wichtig. Wer kann in die Zukunft sehen beziehungsweise ist alles Zukünftige ein Fragezeichen? Nein! Zum Beispiel kann man auch 50 Jahre in die Zukunft gehen und nahezu 100-prozentig richtige und zutreffende Aussagen machen. Als Beispiel: Wie viele 70-Jährige gibt es in 50 Jahren? Antwort: höchstens so viele, wie es heute 20-Jährige gibt. Aus der Vergangenheit wird häufig in die Zukunft extrapoliert!

Vieles ist nicht „wissenschaftlich“, sondern „logisch“: Wo zum Beispiel viele Menschen wohnen, werden viele Wohnungen benötigt; wenn sich in einer Stadt wie Bangkok die Einwohnerzahl innerhalb von zehn Jahren von zehn Millionen auf 20 Millionen erhöht, dann wird sich wohl oder übel auch der Wohnungsmarkt entsprechend entwickeln. Im Jahr 2050 wird mit einer Weltbevölkerung von über neun Milliarden Menschen gerechnet. 62% der Menschen werden in Afrika und Süd- bzw. Ostasien leben. Es ist also zu erwarten, dass in diesen Regionen der Erde sowohl gewohnt als auch konsumiert wird.

Sehr interessant ist in diesem Zusammenhang, wie sich die Situation in Europa im Jahr 2050 darstellt. Die demografische Entwicklung zeigt zwar nach unten, aber auch die politische und die rechtliche Sicherheit sind von einer ganz wesentlichen Bedeutung. Was bringt ein Investment bei unsicheren innerstaatlichen Verhältnissen? Als Beispiel wären hier die jüngsten Unruhen in der Türkei zu nennen– auch wenn sie offiziell nicht zu Europa gehört. Es sind daher auch diese Faktoren in eine Entscheidungsfindung einzubeziehen, und damit stehen Europas Staaten als Investitionsziele sehr gut da. Speziell Österreich genießt einen hervorragenden Ruf. Im Zuge der allgemeinen internationalen Risikoaversion, kombiniert mit einer langfristig stabilen Erwartungshaltung, gerät Österreich bei etlichen europäischen Immobilieninvestoren immer mehr auf den Radar. Es ist daher zu erwarten, dass sich dies über kurz oder lang durch eine verstärkte Investitionstätigkeit internationaler Anleger in unserer Heimat positiv auswirken wird.

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