Schlagwort: Wohnpolitik

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Steuerliche und mietrechtliche Erleichterungen beim Wohnen

Wohnen ist zweifelsohne ein elementares Grundbedürfnis. Das bedeutet aber nicht, dass es ein Recht auf Wohnen als Grundrecht gibt, also ein subjektives Recht, das dem Einzelnen durch eine Vorschrift in Verfassungsrang gegenüber dem Staat eingeräumt ist und sich dadurch von sonstigen, nur durch einfaches Gesetz geregelten Rechten unterscheidet.

Dass das Recht auf Wohnen kein Grundrecht sein kann, liegt vor allem daran, dass es wie die meisten anderen sozialen Ansprüche nicht durchgesetzt werden kann. Wie sollte nämlich ein Einzelner ein „Recht auf Arbeit“ oder ein „Recht auf Wohnen“ gegenüber dem Staat durchsetzen?

Dass der Staat dem Einzelnen mangels Durchsetzbarkeit keine Garantie auf ein „Recht auf Wohnen“ abgeben kann, befreit ihn aber nicht von der Verantwortung, für das Wohlergehen der Bevölkerung Sorge zu tragen. Vereinfacht zusammengefasst trifft den Staat bei Gestaltung seiner Wohnpolitik die Aufgabe, ausreichend Wohnraum für die in diesem Land lebenden Menschen zu schaffen. Im Rahmen der Sozialpolitik ist die öffentliche Hand zur Gewährleistung eines menschenwürdigen Daseins gefordert, damit Personen, die nicht über ausreichende Mittel verfügen, eine soziale Unterstützung erhalten.

In Österreich werden bekanntlich nur zu gerne Aufgaben der öffentlichen Hand auf den privaten Vermieter gewälzt.

Sozialer Wohnbau, also staatlich geförderter Wohnbau in Form von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen umfasst mehr als 60% des gesamten österreichischen Mietwohnungsbestandes. In Wien ist der Anteil an Mietwohnungen prozentuell am höchsten und demgemäß ist auch der Anteil des öffentlichen Mietsektors groß. Groß ist mittlerweile auch dessen Fehlbelegung aufgrund mangelnder sozialer Treffsicherheit. Zahlen der Statistik Austria ergeben, dass die Einkommensverteilung im öffentlichen Mietsektor mit sozialer Bedürftigkeit schon lange nichts mehr gemein hat. Zurückzuführen ist dies auf die mangelnde Berücksichtigung der Haushaltsentwicklungen nach erfolgtem Eintritt und extensive Eintrittsrechte. Die Folge davon ist, dass rund 50% der Bevölkerung, deren Einkommen weniger als 60% des Medians ausmacht, auf den privaten Mietsektor ausweichen müssen, obwohl der Bärenanteil an Mietwohnungen im Bereich der öffentlichen Hand liegt.

Förderwürdigkeit nachweisen

Dem – besonders von Mietervertretern vorgebrachten – Argument der Gefahr von Ghettobildung im sozialen Wohnbau lässt sich meines Erachtens wirkungsvoll begegnen: Nicht nur im privaten Mietsektor, sondern auch im sozialen Wohnbau sollte ein angemessener Mietzins vorgeschrieben werden können. Im Sinne einer sozialen Gerechtigkeit ist einkommensschwachen Personen hingegen im Rahmen der Subjektförderung bei Wohnungen der öffentlichen Hand ein Nachlass auf diesen Mietzins zu gewähren. Dass die Förderwürdigkeit in regelmäßigen Abständen nachgewiesen werden muss, um auch weiterhin in den Genuss einer Unterstützung zu gelangen, sollte keinen großen Aufwand bedeuten. Ist die betreffende Person nicht mehr förderwürdig, erfolgt eine Anhebung des Mietzinses. Die daraus resultierenden Mehreinnahmen können im Rahmen der Subjektförderung und im sozialen Wohnbau für Neubauten Verwendung finden. Auf diese Weise werden daher förderwürdige Personen unterstützt, die keine Wohnung im „Gemeindebau“ erhalten, weil diese von jemand besetzt ist, der nicht förderwürdig ist. Damit fördern wir Menschen und nicht Mauern!

Private übernehmen soziale Aufgaben

Es kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden: Die Versorgung von einkommensschwachen Personen liegt nicht in der Verantwortung der privaten Vermieter, sondern ist ganz klar eine Aufgabe der öffentlichen Hand im Rahmen einer sozialen Wohnpolitik!

Das ist auch der Grund, weshalb der soziale Wohnbau vom Gesetzgeber durch Steuerfreiheit und Förderungen privilegiert wird. Man muss ihm die Chance geben, seiner Aufgabe gerecht zu werden. Das funktioniert mit einer Mietrechtsliberalisierung für alle und Steuererleichterungen auch für die Privaten.

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Europawahl 2019: Johannes Voggenhuber (EUROPA jetzt- Initiative Johannes Voggenhuber) und seine Antworten zu den Immobilienfragen des ÖHGB

Österreich wählt am 26. Mai 2019 im Rahmen einer Direktwahl die Abgeordneten zum Europäischen Parlament. Der ÖHGB hat die österreichischen Spitzenkandidaten der wahlwerbenden Parteien rund um das Thema Immobilien befragt. Die Antworten der Spitzenkandidaten finden Sie in dieser Woche auf der Immobilien-Redaktion.

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Im Interview

Johannes Voggenhuber

Johannes Voggenhuber war von 1990 bis 1996 Abgeordneter der Grünen zum österreichischen Nationalrat und von 1995 bis 2009 grünes Mitglied des Europäischen Parlaments. Nach 10-jähriger Politpension kandidiert Voggenhuber mit der Initiative „EUROPA jetzt- Initiative Johannes Voggenhuber“ mit Unterstützung der NR-Fraktion „Jetzt“ für die Wahl zum Europarlament am 26. Mai.

Das Thema „Wohnen“ gewinnt in der politischen Debatte innerhalb von Europa zunehmend an Bedeutung. Dem „Wohnen“ kommt zwar keine eigenständige EU-Kompetenz zu, dennoch werden die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen der einzelnen Mitgliedstaaten durch zahlreiche Rechtsvorschriften der EU bestimmt oder zumindest stark beeinflusst. 

Zahlreiche international anerkannte Studien gelangen zu dem Schluss, dass durch Mietenregulierungen nicht mehr Wohnungen auf den Markt gelangen und solche Eingriffe in den Markt mittel- bis langfristig mehr Schaden als Nutzen bringen. Welchen Standpunkt vertreten Sie hinsichtlich einer Liberalisierung und Deregulierung?

Johannes Voggenhuber: Wohnen liegt in der Kompetenz der Mitgliedsstaaten. Mit dem Menschenrecht auf leistbares Wohnen wird heute in ganz Europa spekuliert. Wohnen ist in vielen Städten Europas für breite Bevölkerungsschichten unerschwinglich. Es wird viel zu wenig in bezahlbares Wohnen investiert. Bei den Wohnbaukategorien zu unterscheiden (Sozialwohnungen und Gemeinde, Genossenschaftswohnungen und die privaten Bauten (untergliedert in Investoren und Eigenbedarf))Großinvestoren spekulieren auf hohe Renditen und kaufen ganze Stadtteile auf. Immobilien gelten als derzeit sicherste Anlageform auch für kleinere Vermögen, die soziale Bindung und das Grundbedürfnis bedürfen daher höherer Regulierung in dem auch soziale Kriterien berücksichtigt werden müssenDiese beiden Faktoren verstärken die Wohnungsnot und lassen die Boden- und Immobilienpreise explodieren. Der ungezügelte Kapitalmarkt wird niemals breite Schichten der Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum versorgen.Hier muss einerseits die nationale Politik eingreifen und andererseits die EU bessere Voraussetzungen schaffen.Teilweise werden durch rechtliche Vorgaben der EU, wie durch die Maastricht-Kriterien und das Beihilfenrecht, die Städte und Kommunen stark beschränkt, wenn sie in sozialen und leistbaren Wohnraum investieren wollen. Es sollten daher von den EU-Gesetzgebern bessere rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen für mehr bezahlbares und soziales Wohnen geschaffen werden:

+ Erleichterung des Zugangs für alle zu leistbarem und sozialem Wohnbau

+ Keine Anwendung der Maastricht-Kriterien auf öffentliche Investitionen in leistbaren 
Wohnbau 


+ Besserer Zugang zu EU-Finanzmitteln für gemeinnützige und nachhaltige Wohnbauträger 


+ Soziale und wettbewerbsgerechte Regeln für Kurzzeitvermietungen über Online- 
Plattformen 


+ Kleinräumige, statistische Erfassung des Wohnbedarfs (und der Leerstehungen) in Europa 


Es gilt daher vorerst „national“ die Hausaufgaben zu machen und Lösungsansätze zu finden. Nach diesen können begleitende Maßnahmen wie oben angeführt seitens der EU eingeführt werden und etwaige Liberalisierungen und Deregulieren stufenweise erfolgen


Die EU-Kommission hat sich wiederholt dafür ausgesprochen, die Steuerlast vom Faktor Arbeit auf den Konsum, speziell auf das Eigentum zu verlagern, mit dem Bestreben auf diese Weise das Wirtschaftswachstum voranzutreiben. Welchen Standpunkt vertreten Sie zu derartigen Empfehlungen im Allgemeinen und speziell auf Österreich bezogen?


Johannes Voggenhuber: Auch hier ist zu differenzieren ob es sich um spekulative Objekte, um ererbtes Objekt zur Eigennutzung oder anderweitigen Haus und Grundbesitz handelt. Besteuerung ist daher je nach Nutzung und getätigten Investitionen zu staffeln

Welche prinzipielle Bedeutung messen Sie dem Privateigentum in der Gesellschaft zu?


Johannes Voggenhuber: Unter der ersten Frage beantwortet. Eigentum ist auch Verantwortung gegenüber der Gesellschaft

In der deutschen Bundeshauptstadt wurden jüngst Forderungen auf Enteignung größerer Wohnungsunternehmen artikuliert, um adäquaten und leistbaren Wohnraum zu schaffen. Wie stehen Sie zu derartigen Enteignungsforderungen?

Johannes Voggenhuber: Der Sozialbau Wien ist als Diskussionsgrundlage in aller Munde auch in Berlin. Hier gilt auch die soziale Bindung und die Verantwortung zur Deckung des Grundbedürfnisses, daher höherer Regulierungsbedarf.

Sollte auf europäischer Ebene etwas für einen verstärkten Schutz des Eigentums unternommen werden und die Europäische Union eine größere Rolle beim Schutz der Grundrechte spielen?

Johannes Voggenhuber: Nein, dies ist bereits durch EU-Verträge sowie EU-Chartas geregelt und obliegt durch Querschnittsmaterie der Kompetenz der Mitgliedsstaaten.

Welche Aufgaben sollen der öffentlichen Hand im Rahmen der sozialen Wohnpolitik in Österreich zukommen?


Johannes Voggenhuber: In sozialen und leistbaren Wohnraum investieren. Abgestufte Steuern und Förderungen. Öffentliche Planung sind Kosten die Grundpreise sind hier nicht der Faktor. Bauen ist Sozial und braucht auch Infrastruktur. Die Infrastruktur zahl die Allgemeinheit daher sind auch Steuern im Wohnbau rechtfertigbar.
301

Erscheinen Ihnen Lenkungsmaßnahmen gerechtfertigt, die einen Wechsel der Objektförderung hin zur Subjektförderung vorsehen?


Johannes Voggenhuber: Teilweise, hängt immer von der Kategorie und Nutzung des Objektes ab.


Teilen Sie die Ansicht, dass nur jene Personen eine staatliche Unterstützung erhalten sollen, die einen gerechtfertigten Bedarf haben?


Johannes Voggenhuber: JA. Der soziale Aspekt für ein Grundbedürfnis steht hier über dem Gleichheitsgrundsatz


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Wohnpolitik mit Hausverstand und Mut, jetzt!

Wenn ein Gut knapp ist, kann davon nicht mehr angeboten werden, wenn man es billiger macht. Trotz dieser Binsenweisheit wird immer wieder gefordert, die Mieten gesetzlich zu senken bzw. zu deckeln.

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Basis dieser Forderungen ist die Tatsache, dass bei Neuvermietungen im Privatsektor die Mieten steigen. Niemand nimmt daran Anstoß, dass diese auch bei Neuvermietungen im Gemeindebau, zwischen 2012 und 2016, um 11,6 % gestiegen sind – im Privatbereich um 14,8 %, mit dem doch erheblichen Unterschied, das private oder institutionelle Eigentümer Steuern bezahlen müssen. Die Mietsteigerung bei Neuvermietungen in Gebäuden, die nach 1945 errichtet wurden, ist auf die steigende Nachfrage – mangels genügenden Angebots, bzw. bei Neubauten auf die steigenden Grundstücks – und Baukosten zurückzuführen.

Allerdings steigen die Mietkosten nicht in laufenden Mietverträgen, denn diese basieren auf dem VPI (Verbraucherpreisindex), und können somit gar nicht jährlich über diesem steigen. Das ständige Trommeln der Arbeiterkammer, die Mieten würden steigen, verunsichert inzwischen viele Menschen, obgleich ihre Miete gar nicht erhöht wird. Diese Panikmache hat mit seriöser Politik nichts zu tun. Ob die Betriebskosten, die immerhin bereits rund 26 % der Gesamtmiete ausmachen, steigen, wird dabei gerne ausgeblendet – ist die Steigerung doch gerade dort oftmals außergewöhnlich hoch. Und diese kommt nicht dem Vermieter zugute!

Wenn mehr als 60 % der WienerInnen im Gemeindebau oder geförderten Wohnbau leben, dann ist es unverständlich, dass darunter nur rund 22 % der sozial Bedürftigen sind. Niemand hat etwas gegen soziale Durchmischung. Aber wer nicht bedürftig ist, sollte eine höhere Miete bezahlen. Auch können Kinder und nahe Verwandte ohne Einkommensnachweis in das Mietrecht eintreten, sodass sich der Anteil der sozial Schwachen im Laufe der Jahre wohl noch weiter verringern wird.

Bundesregierung ist säumig

Man durfte hoffen, dass die Bundesregierung begriffen hat, dass nur ein vernünftiges Wohnrecht, das die Notwendigkeiten des Vermieters und des Mieters im Auge hat und gesetzliche Regelungen, die den Neubau bzw. Sanierungen entsprechend ankurbeln, ein Mehr an Wohnungen bringen können, um den knappen Mietmarkt zu entlasten. Nun soll dieses Thema wieder weiter nach hinten verschoben werden, um ja kein Klientel an jene zu verlieren, die die Miet-Panikmache zum Parteiprogramm erhoben haben. Dass aber auch die groß angekündigte Gemeindebau-Initiative sich rasch als Rohrkrepierer erwiesen hat und Gemeindewohnungen nach wie vor nicht den sozial Schwachen zukommen, wird den Markt nicht entlasten. Parteiprogramme die behaupten, dass eine Zwangsreduzierung von Mieten, mehr Mietwohnungen auf den Markt bringen, werden kläglich scheitern. Denn genau das Gegenteil würde passieren, und jene die es sich leisten könnten, würden dann auch von einer geringeren Miete profitieren.

Diejenigen, die es sowieso schwer haben, sich eine adäquate Wohnung zu leisten, hätten dafür noch weniger Chancen. Denn damit würden viele abgehalten, ihre Wohnung überhaupt zu vermieten, gleichzeitig würden Hauseigentümer die Parifizierung und den Abverkauf der Wohnungen bevorzugen, was eine weitere Reduzierung des Angebotes zur Folge hätte. Aber wen interessiert schon die Realität, wenn man mit Panikmache Aufmerksamkeit erzielen kann. Dass man in Wien um einiges günstiger als in anderen europäischen Städten mietet, bestätigt auch eine aktuelle Studie des Beratungsinstituts Deloitte, fand aber medial keinen Widerhall.

Die Regierung ist daher aufgefordert diese Realität möglichst rasch in einem vernünftigen Wohn- und Investitionsgesetz umzusetzen, um so den Bau von Wohnungen zu unterstützen sowie Mieten, die auch eine realistische Rendite ermöglichen, zuzulassen und sich nicht von dem Getöse der meisten Oppositionsparteien und der AK beeinflussen zu lassen. Denn diese haben noch keine einzige Wohnung auf den Markt gebracht.

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Forderungen des ÖVI an die Wohnpolitik

Der ÖVI hatte Anfang dieses Jahres die unabhängige Volksökonomin Agnes Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zum Thema „Leistbares Mieten– Leistbares Leben“ beauftragt, um eine wissenschaftlich fundierte Grundlage für die dringend notwendige Versachlichung der Diskussion zu schaffen. Die Studie beurteilt das Leben in Österreich als insgesamt durchaus leistbar, zeigt aber gleichzeitig bei differenzierter Betrachtung der Daten und Fakten die Schwächen der österreichischen Wohnpolitik und problematische Tendenzen auf.

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Wohnen ist viel zu wichtig und zukunftsweisend, als dass es politischen Grabenkämpfen geopfert werden darf. Gerade für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in Österreich ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen mit über 40% deutlich über dem Durchschnitt.

Hier drängt sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60%igen Anteils des sozialen Wohnbaus in Österreich überhaupt möglich ist. In Österreich gehören 51% der Mieter auf dem privaten Markt der Gruppe mit niedrigen Einkommen an, während 47% der Mieter aus der oberen Einkommensgruppe (180% des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.

Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich sichtbar. Die Bundesländer müssen die kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung unterziehen und entsprechende Maßnahmen setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit.

Ist diese nicht mehr gegeben, soll– um die soziale Durchmischung aufrechtzuerhalten– eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die dadurch lukrierten Mehreinnahmen sind zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden.

Die konkreten Forderungen

  • Anreize für Investoren schaffen: Um Investitionen in den Wohnungsmarkt zu forcieren, bedarf es zwar klarer Regeln am Markt, jedoch keiner Überregulierungen – diese führen nur zu fehlendem Vertrauen und dadurch zu einer Reduktion des Angebots. Gesetzlich verordnete Höchstpreise lösen weder das Wohnungsproblem noch beeinflussen sie die Höhe der Wohnkosten.
  • Überprüfung der Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Regelmäßige Einkommensüberprüfungen sind ohne großen Mehraufwand durchführbar und ermöglichen das Lukrieren von Mitteln für den Neubau von Sozialwohnungen.
  • Eindämmung der Kostenspirale durch Vereinfachung von Bau- und Ausstattungsstandards sowie Qualität
  • Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems: 60% aller Mietwohnungen befinden sich ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss ein marktaffines Mietzinsbildungssystem möglich sein.

Wenn eine Wohnrechtsreform nur Änderungen des bestehenden Mietrechtsgesetzes betrifft, gilt es zumindest folgende Maßnahmen umzusetzen:

  • Anpassung des Richtwertsystems: Wenn sich die Mietzinsbildung nicht an einem marktaffinen System orientieren kann, bleiben nicht nur Investitionen in Qualität und Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt.
  • Neuregelung der Eintrittsrechte– Abschaffung des „Mietadels“: Die Eintrittsrechte von privilegierten Personen (Ehefrau, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht-privilegierte Personen sollten weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen.
  • Abschaffung des Befristungsabschlages: Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden.
  • Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln: Der Wegfall des Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand der Gebäude und der Lage in keiner Weise.

Wenn die Politik nicht das Gesetz des Handelns übernimmt, wird es am Verfassungsgerichtshof liegen, im Rahmen der neu eröffneten Möglichkeiten zur Anrufung des VfGH auch bei Mietrechtsangelegenheiten Anstöße für sachgerechte Veränderungen zu liefern.

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