Schlagwort: Wohnbau

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Wohnungsneubau am Limit

Immobilienvermögen repräsentiert zu rund 70 Prozent das Anlagevermögen des Landes. Marktüberhitzung im Wohnbau droht das Preisgefüge in Unordnung zu bringen.

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Der Immobilienmarktmonitor der Österreichischen Nationalbank (OeNB), gemeinsam mit der Data Science Service GmbH erstellt, verweist zum wiederholten Mal auf eine gestiegene Kaufpreisentwicklung. 3,8 Prozent für Gesamtösterreich lautet die jährliche Preissteigerung bei den Wohnimmobilien, wobei die Schere zwischen den Bundesländern und Wien zugeht. Der Wohnimmobilienpreisindex zieht dem Verbraucherpreisindex von 2,2 Prozent zwar davon, allerdings zuletzt nicht mehr wegen der Wiener Preise, sondern aufgrund von Preissteigerungen in den Bundesländern. Der sogenannte Fundamentalpreisindikator für „mögliche Überbewertung“ hat sich in Wien zuletzt bei 19,7 Prozent konsolidiert. „Restösterreich“ ist hier radikal auf Annäherungskurs nach oben, doch liest sich der entsprechende Wert von 8,5 Prozent trotzdem deutlich entspannter.

Preisexplosion

Der Erfolg der Immobilienwirtschaft scheint derzeit auch ihr größtes Problem zu sein. Im letzten Quartal von 2017 wurden 36 Prozent plus bei den Baubewilligungen gegenüber dem gleichen Quartal im Jahr davor verzeichnet. Prompt war im ersten Halbjahr 2018 der Produktionswert im Wohnungs- und Siedlungsbau um 7,3 Prozent höher als im Vergleichszeitraum. Der boomende Wohnbau muss sich angesichts dessen mit knappen Ressourcen am Bau beschäftigen. Die volle Auslastung der Bauwirtschaft hatte im ersten Halbjahr 2018 den von der Statistik Austria herausgegebenen Baupreisindex im Wohn- und Siedlungsbau um 3,8 Prozent über das Vorjahresniveau klettern lassen. Zudem wirken sich gestiegene Grundstückspreise in den Zentralräumen schmälernd auf den zu erwartenden Nettoertrag aus. Der Nachfrageüberhang bei zentralen Baugrundstücken werde laut Immobilienpreisreport der Statistik Austria einen deutlichen Preisanstieg zur Folge haben.

Investoren tummeln sich

Der Anteil an Wohnungen, die von Privaten oder gewerblichen Bauträgern mit privatem Kapital und ohne Förderung errichtet werden, hat seit der Jahrtausendwende stetig zugenommen. Der kapitalorientierte Teil des Wohnbaus umfasst damit laut Revisionsverband der Gemeinnützigen Bauträger bereits die Hälfte der Produktion von jährlich rund 55.000 Einheiten. Parallel dazu sind wegen der anhaltend niedrigen Verzinsung stetig steigende Fremdfinanzierungsanteile zu verzeichnen. Das Vertrauen auf bleibende Immobilienwerte wurde in den letzten zehn Jahren immer mehr über Kredite mitgetragen. 4,8 Prozent sind beim langfristigen Kreditvolumen in nur einem Jahr laut Immobilienmarktmonitor dazugekommen. Projektentwickler und Investoren bedienen den boomenden Wohnungsmarkt vermehrt. Der Bericht zu aktuellen Investments von EHL Immobilien hebt insbesondere die Attraktivität von Wohnen für Großveranlagungen hervor. Für die Renditen würde es dank bescheidener institutioneller Investoren aber bergab gehen. „Einen größeren Teil vom Kuchen“ wollen dafür Kleinanleger über Crowdfunding erhalten. Kurze Rückzahlungsfristen und hohe Bruttorenditen motivieren diese ad hoc zu Finanzierungen. Projektbetreiber wiederum können so Restfinanzierungen aufstellen und die Bekanntheit der Projekte steigern. Immer mehr davon schießen per „Homerocket“ durch die Decke und versprechen dem Anleger mehr „Rendity“.

Risikowarnung

Vom Boom zur Blase ist es bekanntermaßen nicht weit, da es tendenziell nicht an Wohnraum, sondern an leistbarem Wohnraum mangelt. Ein Nationalratsbeschluss für die Begrenzung von „Systemrisiken bei der Immobilienfinanzierung“ ist gefasst. Darauf verweist der Stability Report der OeNB, und Banken rät man aktuell trotz niedriger Zinsen zu „nachhaltiger Immobilienfinanzierung“. Betreffend Wohnbaudarlehen seien der Anteil an variabler Verzinsung und jener von Fremdwährung in Österreich für das allgemeine Finanzmarktrisiko nicht unerheblich. Für Kaufinteressenten könnte es daher ratsam sein, auf einen „Winterschlussverkauf“ zu spekulieren.

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Wie innovativer Wohnbau wirklich funktionieren könnte

Wenn ich als Städtebauerin und Architektin über Wohnbau, im Besonderen über geförderten Wohnbau, nachdenke, komme ich zu folgendem Ergebnis ...

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Ich glaube, jede Generation von Architekturstudent*innen hat als eine ihrer Übungen die Aufgabe erhalten, variables Wohnen zu untersuchen und ein entsprechendes Projekt auszuarbeiten. Ich habe meines aus dem Jahr 1993 wieder hervorgeholt. Es hat an Aktualität nichts eingebüßt, im Gegenteil, man könnte es 1:1 umsetzen und hätte einen innovativen Wohnbau, der seinesgleichen in dieser Konsequenz suchen müsste.

Die Autorin

Ute Reinprecht

Ute Reinprecht ist Architektin und Städtebauerin sowie seit 2006 Projektentwicklerin für den frei finanzierten Wohnbau in Wien. Sie war 19 Jahren in Planung, Projekt- und Planungskoordination, ÖBA und Stadtraumforschung tätig und für vier Jahre für Genehmigungsverfahren im Anlagenbau verantwortlich. Seit 2003 ist sie in der Immobilienwirtschaft zuständig für Projektentwicklung, Projektmanagement und -steuerung, Baubetreuung, Baurecht und […]

Woran scheitern aber derartige Konzepte, von denen es sicher viele gute in den Schubladen gibt?

Zum einen an einem Wohnungseigentumsgesetz, das in Nutzwerten in Quadratmetern denkt und nicht in Kubaturen. Damit werden Ergänzungsflächen im Wohnungsverband oder auch außerhalb unmöglich gemacht, denn sie bedingen immer eine Änderung der Nutzwerte und meist die Zustimmung aller Eigentümer. Die sich aus dieser Konsequenz ergebende Bauweise ist eine Scheibenbauweise, die baulich einen minimalen Spielraum für Änderungen (z. B. Zusammenlegungen von Wohnungen oder Teilung von solchen) zulässt, denn sie ist bautechnisch/bauphysikalisch wohl die einfachste und damit mangelfrei herzustellen.

Zum anderen sind es Förderbestimmungen und/oder Bestimmungen dazu in Landesgesetzen (z. B. angedacht in der Novelle zur Bauordnung Wien und dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz WWFSG 1989), welche den Spielraum für kreative Ansätze einengen.

Neue Widmungskategorie

So denkt man in Wien nun daran, eine Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ festzulegen, mit der man den Grundkostenanteil auf 188 €/m2 oberirdischer Bruttogrundfläche, den Mietpreis für 2018 mit 4,87 €/m2 Wohnnutzfläche limitiert und den Verkauf einer geförderten Wohnung bzw. Mietwohnung mit Kaufoption durch eine 40-jährige Förderungsdauer und einem damit einhergehenden Vorkaufsrecht der Stadt Wien zu einem nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebildeten angemessenen Kaufpreis innerhalb dieser 40 Jahre möglich macht.

Liegenschafts- und Wohnungseigentümer solcher Wohnungen und von bisher als „Förderbarer Wohnbau“ gewidmeten Grundstücken sehen sich mit der Situation konfrontiert, in eine neue Rechtslage zu rutschen, die Widmungskategorie „Förderbarer Wohnbau“ wird ohne Übergangsfrist zur Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“. Die geplante Mietzinsbeschränkung wird nicht nur für die Rechtsform Mietwohnung, sondern auch für die Rechtsform Eigentum Gültigkeit haben.

Willkürakt

Marktwirtschaftliche Regulative kann man meines Erachtens damit nicht außer Kraft setzen, vielmehr vollzieht man damit einen Willkürakt, denn kann für ein derartig gewidmetes Grundstück keine Förderung erlangt werden, gibt es kein Rechtsmittel dagegen – das Grundstück ist unbebaubar! Der Stadt Wien ist, so meine ich, doch auch bewusst, dass sie für jeden Quadratmeter derartig gewidmeter Wohnnutzfläche eine Rückstellung von Fördermitteln vorsehen muss.

Wünschenswert ist es, diese Intentionen in Richtung einer langfristigen sozialen Treffsicherheit weiterzudenken.

Wenn ich nun als Städtebauerin und Architektin nachdenke, wie man zu kreativen Lösungen kommen könnte, würde ich bei den Wohnformen ansetzen.

Das von den frei finanzierten Bauträgern abgeschaute Modell der Kleinstwohnung, im geförderten Wohnbau „Smartwohnung“ genannt, entbehrt meiner Meinung nach jeder Nachhaltigkeit. So bieten diese Wohnungen weder die Möglichkeit, im Alter eine 24-Stunden-Hilfe unterzubringen, noch einer Mutter mit Kind(ern) dauerhaft Wohnraum, sie dienen maximal als Übergangslösung für gesunde Singles und junge Paare.

Deshalb ist diese Wohnform nicht dafür geeignet, auf Bedürfnisse ihrer Nutzer langfristig nachhaltig und flexibel eingehen zu können, und auch nicht dafür, Wohnmodelle zu schaffen, die von späteren Generationen unter anderen Umständen genutzt werden können.

Derartige Problemstellungen zu lösen ist nicht die Aufgabe von Bauträgern im frei finanzierten Wohnbau oder von Investoren, vielmehr von jenen, die mit Mitteln der Allgemeinheit Wohnraum realisieren.

Baugruppen

Will eine Gesellschaft, in Vertretung ihre Politik, ihre Geldmittel nachhaltig einsetzen und den Herausforderungen des Wohnbaus, die auf sie zukommen, standhalten, bestenfalls innovativ begegnen, muss sie den Mut haben, anders zu denken – Lücken zu schließen.

Eine dieser Lücken schließen Baugruppen, die aus unterschiedlichen rechtlichen Gründen in Wien überwiegend als Wohnheime errichtet werden und damit viele baurechtliche und fördertechnische Vor- und Nachteile genießen.

Clusterwohnungen

Eine weitere, viel zu wenig genützte Möglichkeit würde die Errichtung von Clusterwohnungen darstellen. Diese bieten, wie uns das benachbarte Ausland zeigt, weitaus mehr Möglichkeiten als nur den Zusammenschluss einiger Kleinstwohnungen mit einem großen Aufenthaltsraum zu einer Wohneinheit.

Zum Beispiel könnte eine Dreizimmerwohnung mit einer Einliegerwohnung, mehreren Zimmern mit gemeinsamen Sanitärräumen und einer zentralen Großküche zu einem Cluster vereint werden, der im Bedarfsfall auch geteilt oder aufgelöst werden kann. Dieser könnte einer Familie mit Großeltern ebenso Wohnraum bieten wie dem Single Familienanschluss ermöglichen; eine Wohngemeinschaft von Senioren könnte sich eine gemeinsame Pflegehilfe leisten oder sich mit jungen Menschen die Aufgaben des Alltags teilen.

Der Fantasie wären da keine Grenzen gesetzt, um unterschiedliche Synergieeffekte nutzen zu können, soziale Durchmischung zu fördern, Segregation entgegenzuwirken und für möglichst viele verschiedene Lebensmodelle offenzustehen.
Die dafür notwendige Trennung und/oder Vereinigung diverser erforderlicher Infrastrukturversorgung und ihrer Schalt- und Zählkreise wäre dann „smart“.

Variable Wohnformen und das WEG

Derartig variable Wohnformen sind aber schwer in ein Wohnungseigentumsgesetz zu pressen. Umso mehr sollten sie im gemeinnützigen Wohnbau Fuß fassen können und durch eine Bauordnung unterstützt werden, die z. B. nicht in Bauklassen in Metern, sondern in Bauklassen in Geschoßen denkt oder baurechtliche Rahmenbedingungen schafft, die eine derartige variable Änderung von Wohnungen zulässt – hier sei im Besonderen an die bauphysikalischen Anforderungen von Wohnungstrennwänden gedacht.

Des Weiteren bräuchte sich die Stadt Wien bei solcherart geförderten Konzepten auch weniger Kopfzerbrechen darüber machen, dass derartige geförderte Wohnungen gewinnbringend weiterverkauft werden können, denn ob ihrer Größe wird dies von Grund auf erschwert.

So schwingt man mit der Novelle zur Bauordnung von Wien und jener zum Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz zwar mit der Keule in Richtung marktwirtschaftliche Gepflogenheiten, hat aber wenig Ideen dazu, Wege für innovativen, in die Zukunft weisenden Wohnbau zu bereiten.

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Mehr Wohnraum durch weniger Regulierung – deutsches Gutachten bestätigt Empfehlungen der WKO

Das war aber ziemlich direkt. Der Wissenschaftliche Beirat des deutschen Wirtschaftsministeriums hat in einem beauftragten Gutachten eine Empfehlung für einen funktionierenden Wohnbau formuliert: „Mietpreisbremse ersatzlos streichen, den sozialen Wohnungsbau zurückfahren.“ Bei den Auftraggebern kam das nicht gut an.

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Wissenschaftliche Berater und Gutachter der deutschen Bundesregierung plädieren dafür, die Wohnungsbaupolitik drastisch zu verändern und von den Zielen im Koalitionsvertrag abzurücken. „Der soziale Wohnungsbau sollte zurückgefahren werden“, schreibt der Wissenschaftliche Beirat des Wirtschaftsministeriums laut ZEIT ONLINE. Besonders heftig in der Kritik stehen „die staatliche Förderung“, die Mietpreisbremse und Sozialwohnungen, da in der Regel nur ein einziges Mal das Einkommen der Menschen geprüft wird, die eine Sozialwohnung beziehen wollen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen nach Bedürftigkeit

„Wir halten die staatliche Förderung von Baumaßnahmen insgesamt für falsch“, erklärt Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz. Der Vorschlag: Das Wohngeld sollte nach Bedürftigkeit subventioniert werden, und wenn diese nicht mehr besteht, sollten die Zahlungen eingeschränkt oder eingestellt werden.

Mietpreisbremse wirkungslos, ersatzlos streichen

Weiters empfiehlt der Beirat auch, dass die „weitgehend wirkungslose Mietpreisbremse ersatzlos gestrichen werden sollte“. Diese habe ihre preisdämpfende Wirkung kaum entfaltet. Tatsache ist, dass die wenigen Profiteure dieser gesetzlichen Regelung vor allem in der Gruppe „Doppelverdiener ohne Kinder“ zu finden sind. Die Mietpreisbremse in Deutschland nützt also vor allem Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund ist einfach, erklärt Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO: „Gute Wohnungen ,verschwanden‘ vom Markt und wurden nicht mehr über Makler angeboten, sondern ,privat‘ weitergegeben, und in den seltenen Fällen, in denen begehrte Wohnungen aufgrund der Mietpreisbremse günstig angeboten wurden, konnten die Vermieter unter noch mehr Interessenten auswählen.“ Das Ergebnis: Den Zuschlag erhielten dann meist die Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen. Die Knappheit an Wohnraum in Ballungsgebieten hat sich letztendlich dadurch noch weiter verstärkt, denn zu einem regulierten Mietpreis sind die Wohnungs- und Hausbesitzer weniger bereit, ihre Immobilie zu vermieten.

Sinkende Anreize neue Wohnungen zu bauen

Der Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz, führt noch ein weiteres Argument an. „Würde die Mietpreisbremse wirken, sänken damit auch die Anreize, neue Wohnungen zu bauen“, sagt Breyer in der ZEIT ONLINE. Die Regelung gelte zwar nicht für Erstvermietungen, aber sobald der Mieter wechsle, trete sie sofort in Kraft. Potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen müssen daher mit einer niedrigeren Rendite rechnen, und das hält viele davon ab, sich in einem Vorsorgemodell zu engagieren.

Das deutsche Gutachten deckt sich mit WKO-Empfehlungen

„Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben“, meint Fachverbandsobmann Edlauer: „Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.“

Gutachten von Politik nicht akzeptiert

Die deutsche Politik reagiert aber ähnlich wie in Österreich und den Argumenten der Ökonomen wird mit Argwohn begegnet. Für die Sozialdemokraten im Bundestag sind die Ergebnisse des Gutachtens nicht akzeptabel. Bernhard Daldrup, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion, sagt: „Wenn man sich dieses Gutachten durchliest, hat man den Eindruck, wir würden uns in einem politökonomischen Labor befinden.“ Die Modelle mögen für ein Grundseminar in Volkswirtschaft interessant sein, aber die Wirklichkeit werde hier nicht abgebildet.

Um die Probleme in den Griff zu bekommen, werden vonseiten der Regierung Milliardenbeträge für den sozialen Wohnungsbau und Milliardenbeträge zur Anregung des privaten Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Mit rund 1,5 Millionen neuen Wohnungen hat sich die Koalition ein ambitioniertes Ziel gesetzt.

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STOP! Der ganz falsche Weg.

Der Kommentar meines Kollegen Michael Neubauer von ImmoFokus ist so bestechend, dass ich ihn auch in der Immobilien-Redaktion bringen möchte. Zumal es ein heißes und wirklich drängendes Thema für die gesamte Branche ist!

Es verdichten sich Gerüchte, und in den Medien tauchten in den letzten Tagen erschreckende Berichte auf, die niemand in Österreich auf die leichte Schulter nehmen sollte: Die Koalitionsparteien SPÖ und ÖVP stünden bei ihren Verhandlungen für ein neues Mietrecht „knapp vor dem Abschluss“. Dies allein ist schon eine Meldung wert, da das Mietrecht viele Emotionen erzeugt und gerade für SPÖ und ÖVP eine ideologische Bastion darstellt.

Die bisher kolportierten Vorschläge lassen einen schaudern. „Dabei wird es aus meiner Sicht eine Mietzinsbegrenzung geben“, so SP-Bautensprecherin Ruth Becher, die damit ihren alten Vorschlag, der für Mietverträge nach 20 Jahren eine Deckelung von 5,50 Euro pro Quadratmeter für den Basiszins vorsah– plus Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung–, endlich realisiert sieht.

Das Argument, der Hausherr habe schon in den ersten 20 Jahren sein Haus refinanziert bekommen, „was soll er danach für einen Profit haben dürfen?“ ist bestechend– die Folgen sind unabsehbar. Wie können derartige Häuser in Schuss gehalten, renoviert werden? Auch in der DDR, einem Land des real existierenden Sozialismus, waren die Mieten gedeckelt. Wer kann sich nicht an die Bilder verfallender Häuser erinnern, die vor und knapp nach der Wende über die Bildschirme flimmerten.

Dabei wird übersehen, dass gerade in Österreich die Sanierungsquote erschreckend niedrig ist. Mit solchen Rahmenbedingungen wird es hier zu keiner Verbesserung kommen.

Doch das ist noch nicht alles. Die Möglichkeit der befristeten Mietverträge soll stark eingeschränkt werden. Bei Befristungen drohen laut SPÖ starke Abschläge: Unter 5 Jahren sind 40%, für 5 bis 10 Jahre 30% und für 10- bis 15-jährige Befristungen 20% Abschlag im Gespräch. Der 1. April ist schon lange vorbei, und der Fasching kommt erst wieder 2017. Wenn diese bereits vom ORF kolportierten Ideen– bei gut verlaufenden Verhandlungen laut Becher– Realität werden, dann „Tschüss Österreich“.

Wer soll angesichts dieser Rahmenbedingungen dann noch in den Wohnbau investieren? Wie soll das Angebot weiterhin dem Markt zur Verfügung stehen? Diese Maßnahmen würden das Aus für den Wohnbau bedeuten und dem Wirtschaftsstandort Österreich schaden. Es wäre ein Rückfall in kaum vorstellbare planwirtschaftliche Eingriffe in den Immobilienmarkt.

Um den kleinen Koalitionspartner ÖVP war es in den letzten Tagen überraschend ruhig. Ich stelle mir die Frage, ob er sich angesichts der dramatischen Bundespräsidentenwahl gezwungen sehen könnte, den SPÖ-Vorschlägen der letzten Tage zuzustimmen. Vermutlich gibt es Kräfte, die um jeden Preis den Anschein vermeiden wollen, die Regierungskoalition bringe nichts weiter. Wenn das wirklich der Grund ist, dann „Gute Nacht“.

Dann hat die ÖVP die Reste ihrer schwindenden Wirtschaftskompetenz auf dem Altar der Machterhaltung geopfert. Der erste Sündenfall war das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, das die für 2016 gesetzlich vorgesehene Indexanpassung ausgesetzt hatte. Da kann es nach zähen Verhandlungen seit der Regierungsbildung nicht zu einem solchen Ergebnis kommen. Oder vielleicht doch?

Diese Pläne müssen gestoppt werden. Sofort. Mein Appel: Die ÖVP bricht die Verhandlungen ab und beendet dieses Trauerspiel auf Kosten derer, die im Grundbuch stehen. Die Alternative kann nur sein, dass sich die Branche formiert und aktiv wird. Wenn die Verhandlungen weitergeführt werden und die SPÖ ihre Vorstellungen auch nur annähernd vorantreibt, wünsche ich mir einen Schulterschluss aller Akteure der Bau- und Immobilienbranche– wehrt den Anfängen und lasst uns für unser Österreich kämpfen.

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Wohnbau – Ärger über Ignoranz

Viele Gründe sind für diese Situation verantwortlich. Sie ist in vielen Fällen entweder hausgemacht oder entsteht durch mangelnde Handlungsbereitschaft. Im Bereich des sozialen Wohnbaus gibt es mittlerweile zahlreiche Appelle und Forderungen. Sie verhallen jedoch ungehört. Faktisch die gesamte heimische Immobilienbranche ist mit dem sinnlosen Wust an Normen und Gesetzen mehr als unzufrieden. Leistbaren Wohnraum zu […]

Viele Gründe sind für diese Situation verantwortlich. Sie ist in vielen Fällen entweder hausgemacht oder entsteht durch mangelnde Handlungsbereitschaft. Im Bereich des sozialen Wohnbaus gibt es mittlerweile zahlreiche Appelle und Forderungen. Sie verhallen jedoch ungehört. Faktisch die gesamte heimische Immobilienbranche ist mit dem sinnlosen Wust an Normen und Gesetzen mehr als unzufrieden. Leistbaren Wohnraum zu schaffen wird dadurch derzeit nicht erleichtert, sondern definitiv erschwert.

Walter Senk:

2020 wird die Bevölkerung in Österreich knapp an der Neun-Millionen-Marke kratzen, das sind fast 400.000 mehr als heute. Zusätzlich zum Bevölkerungswachstum ändern sich auch die Wohnbedürfnisse – z. B. werden wir laut Statistik Austria in fünf Jahren 100.000 Einpersonenhaushalte mehr haben.

Auch wenn die MIPIM schon Geschichte ist, aber das zentrale Thema „Housing the World“ hallt noch nach. Leider nicht in Wien.

Tatsächlich entsteht die zusätzliche Nachfrage in Wien überwiegend im unteren und mittleren Preissegment. Das Thema des „leistbaren Wohnens“ wird in der Stadt immer drängender – die Probleme aber weiterhin ignoriert oder mit Phrasen bearbeitet.

Immer mehr heimische Immobilienunternehmen machen sich daher Luft über die untragbaren Zustände. Egal, mit wem man spricht oder ob man bei Pressekonferenzen nachfragt – der Tenor ist immer der gleiche:

Wir brauchen schnellere Baubewilligungen, wir müssen den Amtsschimmel reduzieren, das Mietrechtsgesetz gehört entrümpelt.

Die Flächenwidmung ist noch immer nicht geändert und gehört endlich vom Schrumpfen der Bevölkerungszahl auf Verdichtung der Stadt angepasst.

Baukosten gehören gesenkt. Tatsächlich ist das Bauen durch die Normen und gesetzlichen Vorgaben teurer geworden. Es werden laufend neue Vorschriften kreiert, ohne die Folgekosten abzuschätzen.

Unnötige Normen bei Brandschutz, Stellplätzen und Ähnlichem gehören endlich abgeschafft und nach Kosten, Sicherheit und Praxisnähe neu geregelt.

Und bitte das politische Hickhack hintanhalten und Sachpolitik machen.

Ein Marktteilnehmer meint: Wenn hier nichts getan wird, dann bringt das in absehbarer Zeit eine Wohnungsnot, explodierende Preise im unteren Segment und Immobilieninvestoren, die ihr Geld in anderen Ländern, aber nicht in Österreich in die Hand nehmen. Und es ist unglaublich, dass die Politik sehenden Auges die Situation so ignoriert und in alten, überholten Gedankenmustern verhaftet bleibt.

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Valentin, Kafka und die Projektentwicklung

Wenn man so manche Sachen liest, dann kann man sich nicht des Eindrucks erwehren, dass es sich um einen Fake handelt. In diesem Fall dürfte es aber eine „Magistrats-Groteske“ sein, und sie spielt nicht in Wien, sondern in München. Sie wirkt wie der Einfall eines Kabarettisten.

Es geht um einen Wohnbau in einer Stadt, in der die Preise nach oben gehen und in der Wohnraum dringend gebraucht wird. Das Wohnprojekt, über das ich in einem Newsletter eines deutschen Immobilienberatungsunternehmens gelesen habe, sollte in München errichtet werden. Es soll allerdings 11 Jahre gedauert haben, bis die 680 Wohnungen auch tatsächlich fertig waren.

Allein wenn man sich drei von zahlreichen Verzögerungen, die in dem Newsletter aufgelistet sind, in Ruhe zu Gemüte führt, dann darf man sich schon einmal wundern.

Der Wohnbau sollte auf einem ehemaligen Gewerbegebiet errichtet werden, weshalb der Bauträger eine Gewerbeausgleichszahlung von letztendlich 3,087 Millionen Euro zahlen musste. Die Ermittlung der Höhe der Ausgleichszahlung dauerte vom Januar 2012 bis zum März 2015, da immer wieder neue Zahlen berechnet wurden. Ganz am Schluss bemerkte man, dass man eine Null vergessen hatte, und die Summe wurde von 3,87 auf 3,087 Millionen reduziert.

Vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens muss außerdem in München noch der Schulbedarf sicher gestellt sein. Sicherheitshalber stellte man im September 2011 die Anfrage an das Schulreferat und bekam nach ziemlich genau 3,5 Jahren die Antwort: Ja, der Schulbedarf sei sichergestellt. Auf die Frage nach dem Grund der doch auffälligen Verzögerung: Bei der Stadt München war lange Zeit nur eine Person für die Berechnung des Schulbedarfs zuständig.

Das absolute Highlight dürfte aber eine sogenannte Habitatuntersuchung gewesen sein, die sich vom März 2011 bis zum Juni 2015 erstreckte. Es gab ein offizielles Gutachten, wie viele Zauneidechsen sich auf dem Gelände befinden. Fünf Begehungen durch einen anerkannten Spezialisten ergaben, dass es zwei Zauneidechsen gäbe. Da man vermutete, es seien wahrscheinlich 30, und da jede Zauneidechse 150 Quadratmeter Lebensraum braucht, kam man zum Ergebnis, dass auf dem Grundstück 4.500 Quadratmeter nicht bebaut werden dürfen. Die Beamten zweifelten die Untersuchung an, sie vermuteten eine Population von 50 Tieren– mit einem Flächenbedarf von 7.200 Quadratmetern. Im April 2015 gab es dann einen Zauneidechsengipfel der Behörden, des Gutachters und des Projektentwicklers. An der dreistündigen Sitzung nahmen 11 Personen teil. Im Mai 2015 kam es zu Nachkartierungen mit je zwei gefundenen Zauneidechsen. Im Juni 2015 wurde das ursprüngliche Gutachten durch die Behörde dann doch akzeptiert.

Ich selbst kenne den Fall nicht, sondern habe das auch nur gelesen, aber es dürfte sich dabei nicht um einen Einzelfall handeln. Dass Bestimmungen und Gesetze eingehalten gehören, stelle ich außer Frage. Was mich aber wundert, ist die Tatsache, dass es nicht möglich ist, einen normalen Umgang– und Zeitablauf– zu finden, um Wohnprojekte zu ermöglichen.

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Expert explaining changes in data while making report

Mut zur Veränderung!

Seit beinah 40 Jahren beschäftige ich mich mit dem Bau und mit der Sanierung von Häusern. Regelmäßig musste ich meine Firma neu erfinden, weil gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen ständigen Änderungen unterworfen sind. Das politische Geschehen ist für Menschen, die mitten in der Wirtschaft stehen, mitunter eine Provokation. Niemand haftet für verschleppte Reformen, Untätigkeiten bleiben sanktionsfrei.

Wenn man – so wie ich und mein Unternehmen – Wohnungen baut, kennt man das Leben der Bewohner, ihre Wünsche und Vorstellungen, ziemlich genau. Vieles davon ist für den sogenannten „Normalbürger“ auch umsetzbar. Mit einem guten Grundriss der Wohnung, mit großen Fenstern, die viel Licht spenden, mit einer guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, mit einer Infrastruktur, die das Wohnhaus zu einer sozialen Gemeinschaft werden lässt, das kinderfreundliche Aufenthaltsbereiche aufweist und auch umweltfreundlichen Anforderungen entspricht. Das alles lässt sich realisieren und wird auch erfüllt.

Was allerdings fehlt, sind jene zeitgemäßen Rahmenbedingungen, die die Politik setzen muss, damit das „Wohnen der Zukunft“ auch für jene leistbar bleibt, die keine Erbschaften dafür einsetzen können und die von ihrem monatlichen Haushaltseinkommen keine 40–50 % fürs Wohnen ausgeben können.

Wir erleben als Bauer von Häusern und Wohnungen fast täglich neue technologische Innovationen, neue Materialien, ökologisch sinnvolle Alternativen, aber wir sehen seit Jahren – von ein paar Ausnahmen in Wien abgesehen – keine sozialen Innovationen in der Wohnungspolitik des Bundes. Die Wohnbauförderung der Länder wird für den Bau von Kreisverkehren verwendet, die Grundstücks- und Mietpreise sind extrem nach oben geschnellt.

Wir haben letztes Jahr einen Wahlkampf erlebt, in dem das Thema „Wohnen“ von der Politik groß angekündigt wurde. Auch im aktuellen Regierungsprogramm wird vergleichsweise umfangreich auf notwendige Reformen, etwa im Wohnrecht, eingegangen. Die langjährige Erfahrung mit in Regierungsprogrammen festgeschriebenen Zielen lehrt allerdings Skepsis. Denn die Programme der Jahre 2000, 2003, 2007 und 2008 haben bereits dieselben Ziele formuliert – geschehen ist wenig bis nichts.

Warum das so ist, weiß ich auch nicht, ich halte aber verschiedene Antworten für möglich:

  • Es gibt in Österreich den gern verwendeten Abwehrsatz vom „Jammern auf hohem Niveau“ – meist begleitet von einem kalmierenden „Es geht uns doch gut“ und einem in leicht vorwurfsvollem Ton vorgebrachten „Schauen Sie sich doch bitte in den anderen europäischen Ländern um, da ist die Lage viel schlimmer“. Ob damit nun die Arbeitslosigkeit, die Wirtschaftsleistung, die Staatsverschuldung oder die Wohnversorgung gemeint ist, ist austauschbar. Wesentlich ist die Grundhaltung: Wir sind so gut, wir müssen nichts ändern, nichts öffentlich debattieren, wir bleiben sowieso besser.
    Es ist sehr schwierig, gegen diese politische Stillstandsrhetorik und paternalistische Beruhigungspolitik anzugehen oder sie aufzubrechen.
  • Ja, Österreich ist im internationalen Vergleich tatsächlich ein bestwohnversorgtes Land. Die einzige Großstadt des Landes bietet ihren Bewohnern in Form von Gemeindewohnungen und gefördertem Wohnbau so viele leistbare Wohnungen wie keine andere europäische Hauptstadt. Noch dazu ist die soziale Durchmischung Wiens bislang noch vorbildlich.
  • Dennoch: Alle näher mit der Materie Wohnen Befassten konstatieren seit Jahren enorme Ungerechtigkeiten im Wohnungsmarkt, die ihre Ursachen paradoxerweise in der Gesetzgebung haben. Eine Reform des Wohnrechts, die den Namen Reform tatsächlich verdient, müsste radikal sein. Das widerspricht dem österreichischen Geist, dem Radikalität zutiefst fremd und der vielmehr dem kunstsinnigen Verfassen von immer neuen kleinen Novellen und fein ziselierten Rechtsverästelungen zugetan ist.
  • Und dann noch das Ziel der Schaffung leistbaren Wohnraums. Warum wurde dem nicht konsequenter nachgegangen? Vielleicht, weil die Kluft zwischen Reich und Arm in Österreich seit den 90er-Jahren tatsächlich wieder größer geworden ist? Und damit gleichzeitig das Verständnis der Mächtigeren für die Lage der weniger Mächtigen abgenommen hat? Ich kann mir die Untätigkeit in diesem Bereich nur mit einer gewissen Abgehobenheit der Entscheidungsträger erklären, die über die Höhe eines österreichischen Durchschnittsgehalts nicht wirklich Bescheid wissen.

Lassen Sie mich kurz umreißen, wie ich die Lage sehe:

  • Wir bauen zu viel am falschen Ort. Es ist hoch an der Zeit, der Vergeudung und Zerstörung des wertvollen Gutes Boden Einhalt zu gebieten. Und zwar auf dem Land und in der Stadt.
  • Es muss nicht bloß langfristig, sondern in Wirklichkeit ab sofort der Nachverdichtung der unbedingte Vorzug vor dem Neubau gegeben werden.
  • Wohnbau muss ökologischer werden. Und das nicht nur hinsichtlich Niedrigenergiestandards oder Passivhaustechnologien. Es geht ebenso um die infrastrukturelle Einbettung – Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Nahversorgung, Bildungseinrichtungen etc.
  • Der Wohnungsmarkt muss gerechter werden. Dazu muss aber nicht nur das Mietrecht reformiert werden, das ja im Wesentlichen nur den privaten Wohnungsmarkt regelt. Eine gelungene Reform des Wohnrechts muss berücksichtigen, dass es sich bei allen Teilmärkten – privater Wohnungsmarkt, gefördertes Mietwohnungssegment, Gemeindewohnungen etc. – um kommunizierende Gefäße handelt und jede Maßnahme in einem Teilmarkt zwangsläufig Auswirkungen auf die anderen hat. Es müssen Privilegien repariert und die Schaffung von neuen verhindert werden. Wohnungsqualitäten müssen in Mietverträgen zukünftig transparent und vergleichbar dargestellt werden. Ein funktionierender, politisch gestalteter Gesamtmarkt, wo das Preissetting aller Marktsegmente aufeinander abgestimmt und klagbar dargestellt ist, wäre ein lohnendes Ziel für die aktuelle Legislaturperiode.
  • Über die Zukunft der Wohnbauförderung sollte ohne Tabus diskutiert werden dürfen. Brauchen wir sie überhaupt noch? Wenn ja, wer braucht sie? Wenn nein, wofür könnte das Geld besser verwendet werden? Die freie Entscheidung der Bundesländer über die Verwendung der Fördergelder ist jedenfalls dringend zu hinterfragen.
  • Wir müssen leistbaren Wohnraum schaffen. Ja, das stimmt. Aber nicht über den Neubau. Eine neu gebaute Wohnung kann keine günstige Wohnung sein. Dazu sind die Grundstückspreise und die Baukosten derzeit zu hoch. Letztere unter anderem auch deshalb, weil die Qualitätsansprüche an den (geförderten) Wohnbau in den letzten 20 Jahren unglaublich in die Höhe geschraubt worden sind. Neu gebaute Wohnungen könnten nur dann wieder billiger werden, wenn an den eben genannten Schrauben gedreht wird – es macht zum Beispiel durchaus Sinn, zu diskutieren, welche Qualitäten wir uns weiter leisten wollen.
  • Der leistbare Wohnraum muss und kann nur durch eine Reform des gesamten Wohnrechts gewonnen werden. Wenn das Recht wieder gerecht wird, werden auch die einkommensschwachen Schichten der Bevölkerung wieder Wohnungen finden.

So weit ein Überblick aus meiner Warte – natürlich ist auch mein Blickfeld eingeschränkt, und natürlich weiß auch ich es nicht besser. Aber woran ich glaube, ist Folgendes, und das wurde vom Europäischen Forum Alpbach sehr treffend formuliert:

„In jedem Bereich gibt es Menschen, die Verantwortung übernehmen wollen und sich bemühen, die entsprechenden Probleme zu lösen.“

Der Text dieser Rede ist außerdem zu finden unter:http://blog.immobranche.at/2014/03/12/das-war-mutig-herr-wippel

Informationen zu den beiden Veranstaltungen, die Anfang März auf Initiative von Hans Jörg Wippel stattgefunden haben und in deren Rahmen er die Rede gehalten hat:www.alpbach.org

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