Schlagwort: Walter’s Mails

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Wenn der Parkplatz wichtiger ist als die Klimaveränderung

Die Hitzetage werden sich in Wien bis 2050 mehr als verdoppeln. Aber das Thema gibt es nicht nur in Wien, viele europäische Metropolen kämpfen mittlerweile mit der Sommerhitze. Mit unterschiedliche Ideen und Lösungsansätze, möchte man dieses drängende Problem in den Griff bekommen.

Neben cooling-off-Maßnahmen gegen innerstädtische Hitzeinseln ist deshalb die umweltfreundliche Klimatisierung ein Gebot der Stunde. Wien Energie setzt seit 2007 auf Fernkälte. Es gibt aber auch noch andere Ideen. Pionierarbeit im Hinblick auf den Klimawandel will die Stadt im 7. Bezirk leisten. In der Zieglergasse soll eine „kühle Meile” entstehen, um an Hitzetagen die Temperatur um rund fünf Grad abzusenken. Nebelduschen, Baumpflanzungen, helle Pflasterung und Wasserstellen sollen für spürbare Abkühlung sorgen. Allerdings müssen für diese Pionierarbeit 48 Parkplätze geopfert werden in einem Bezirk, in dem der Autobesitz stark zurückgeht.

Dazu Stadtplanungsdirektor Thomas Madreiter: „Was glauben sie, was ich für Mails bekomme, dass die Parkplätze verloren gehen.” Stadtplanung braucht also nicht nur einen langem Atem, wie Andreas Trisko von der MA 18 einmal gemeint hat, sondern auch gute Nerven.

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Dynamische Preisrallye

Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten bewegen sich die Immobilienpreise in Österreich nicht so dramatisch, aber für unsere Verhältnisse sehr auffällig. Das gilt vor allem für die Immobilien in der zweiten Reihe. Für die Nicht Core-Objekte.

Während nämlich die Core-Objekte nur steigen, „haben die Preise für Second Hand Immobilien extrem zugenommen.“ Das sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Austria.

Von einem niedrigeren Niveau ausgehend, ziehen sie jetzt preislich richtig nach. Georg Fichtinger sagt, „da war auch ein Prozess dabei, wo wir gedacht haben, das kann nicht passieren in der Höhe. Es ist wirklich unglaublich. Der Markt ist generell schwerer einschätzbar.“

Das heißt ein Preis für eine Immobilie, der vor zwei Jahren okay war, scheint heute viel zu günstig. Was 2017 noch seine Gültigkeit hatte, wenn der Ist-Zustand einer Immobilie erhoben wurde, das kann heute schon wieder ganz anders aussehen.

Deshalb haben Bewertungen von Non-Core Objekten, die mehr als zwei Jahre zurückliegen in diesem raschen Markt nur eine sehr bedingte Haltbarkeitsdauer.

Und wer wirklich gscheit verkaufen will in einem so dynamischen Markt, der wählt am besten ein Bieterverfahren.

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Einheitsbrei im Mietsektor

Nächste Jahr werden vom gesamten Neubauwohnungsbestand die freifinanzierten Mietwohnungen rund 35 Prozent betragen. Dies sagte Michael Heller, Raiffeisen Bank Internationalbei der imh-Konferenz „Strategische Immobilienbewertung“.

Zu diesem Bauboom meinte allerdings Winfried Kallinger, Geschäftsführer von Kallinger Projekte, dass es sich bei vielen Wohnprojekten im 10.,11, 21. Und 22. Bezirk, die derzeit im Neubau als reine Mietwohnungen errichtet werden um einen Einheitsbrei handelt. Gespart wird aber nicht an der Qualität, da sind wir ja Spitzenreiter in Europa, sondern es wird gespart an dem Aspekt, der – wie Kallinger sagt – „Wohnen schön macht“. Warum man gerne in einem bestimmten Haus hineingeht oder darin wohnt. Wie muss ein Gebäude beschaffen sein, damit ich darin gerne wohne, das wird das Hauptthema werden. Alles andere ist sehr kurzsichtig. Und diese Kurzsichtigkeit ist bei vielen Projekten derzeit der Fall. Wenn man Wohnt um des Wohnens willens wird der Nutzer weniger Wertschätzung dem Haus entgegenbringen.

Damit wird das Haus schnellerabgenutzt und auch die Fluktuation innerhalb des Objektes wird relativ hoch sein. Wohnungen in solchen Projekten werden vielleicht bei der ersten Vermietung funktionieren, aber bei der Zweit- oder Drittvermietung wird esschon schwieriger. Ob sich diese Projekte langfristig rechnen, ist damit eine Frage. Denn jeder Mieterwechsel belastet die Rendite.

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Im Windschatten der Immobilienbranche entwickeln sich neue Berufe

Erinnern wir uns. Das Jahr 2009. Sie wolle ein Projekt realisieren mit Büro, Hotel und Langzeit-Wohnen – alles in einem. Undenkbar. Aber heute? Heute denken wir da schon ganz anders. Und das ist erst 10 Jahre her. Da hätte niemand gedacht, wohin sich die Immobilien entwickeln.

Sie vermischen sich: Wohnen, Hotel, Arbeit, Einkauf – lesen sie die letzten Interviews auf der Immobilien-Redaktion, wo wir unsere Interviewpartner nach neuen Entwicklungen fragen. Da gibt es die unterschiedlichsten Ansätze.

Wenn wir Immobilien viel stärker als Dienstleistungsobjekte verstehen müssen, dann zählen nicht mehr nur Quadratmeter und Flächeneffizienz. Sondern: Chil-out–Lounge, Sportbereich, andere Gemeinschaftsräume, finden dort Vorträge oder Veranstaltungen statt? Wer ist dort Mieter? Zahlt es sich aus, sich auch dort einzumieten? Für Privatpersonen wie auchfür Unternehmen. Will ich dort auch arbeiten und Wohnen. Wie stimmig ist die Community in dem Gebäude?

Trendforscher sprechen schon von einem neuen Berufszweig: Dem Community Manager oder Managerin. Nicht ein Hausmeister, der für Ruhe und Ordnung sorgt, sondern Menschen, die für Kommunikation und Gemeinschaft zuständig sind. Die Animateure in den Immobilien. Je stimmiger die Gemeinschaft ist, desto eher bleiben die Menschen im Büro, Hotel oder Wohnung. Sie bleiben in ihrem Mietvertrag. Und das macht dann den Wert der Immobilie aus.

Community Manager – ein neues Berufsbild im Windschatten der Immobilienwirtschaft.

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Das HoHo und ein gefühlter Baustopp

Nicht nur die Bäume, sondern auch Holzhäuser wachsen in den Himmel. Mittlerweile wird international um Höhenrekorde beim Bau von Holz-Hochhäusern gerungen.

Das HoHo in der Seestadt Aspern hat sicherlich zu diesem Wettrennen auch einen Startschuss gegeben, denn es ist mit seinen geplanten 84 Metern gleich um 30 Meter höher als sein Vorgänger, das höchste Holzhochhaus „Treet“ in Bergen.

Leider wird aber das HoHo in Wien nur mehr das zweithöchste Holzhochhaus der Welt. In der norwegischen Kleinstadt Brumunddal, nordöstlich von Oslo,wurde das Projekt Mjøstårne mit 85,4 Metern fertiggestellt. Aber wie es bei Wettrennen um die höchsten Gebäude manchmal so ist, so wird auch ein bisschen getrickst und so haben die Bauherren in Norwegen gewartet, wie hoch das HoHo wird und haben dann die Dachschräge verändert und damit die Höhe von 85,4 Metern erreicht.

Ein kleiner bauchtechnischer Kniff, der zum ersten Platz geführt hat und der in Wien nicht so leicht möglich wäre. Also faktisch unmöglich. Die Norweger kennen offensichtlich die Gepflogenheiten in den Wiener Ämtern. Überhaupt scheint es in Wien derzeit etwas schwierig zu sein, wenn man die Aussagen von Architekten und Bauträgern hört. So soll es in einigen Gebietsgruppen der Baupolizei MA 37 schon eine gefühlten Baustopp geben. Dem Vernehmen nach werden die Pläne sehr akribisch bearbeitet, da man in den Ämtern Fehler möglichst vermeiden will. Das führt dazu, dass Pläne auf Punkt und Strich geprüft werden – damit dauern die Genehmigungen lange und die anderen Pläne bleiben sehr lange liegen. Vielleicht findet man da irgendeine Lösung.

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Immobilien verändern sich mit der Gesellschaft – wohin die Reise geht.

Vier spannende Vorträge gab es wieder beim ImmoDienstag in Wien im k47. Was ich dabei sehr interessant gefunden habe, dass in allen Vorträgen auch ein Blick in die Zukunft dabei war. Was zeichnet sich ab, was kommt, was wäre zu tun – wo sollten wir hindenken.

Egal ob Stadtentwicklung, Baupreise, Wohnwünsche, Leistbarkeit, Assetklassen, Lebenszyklus. Es ist so viel Bewegung in allen Bereichen.
Immobilien müssen auf die Veränderungen in der Gesellschaft reagieren.

Henning Koch Leiter des Bereichs Transactions bei der Commerz Real hat in einem Interview mit der IR gesagt: „Es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern auch Wohnungen gibt.“
Wohin geht die Reise?
Und alle – sie – die in der Immobilienwirtschaft tätig sind, machen sich doch Gedanken über die Zukunft, über neue Entwicklungen. Egal ob in Österreich, Deutschland oder der Welt und egal in welcher Assettklasse.

Wenn Sie Gedanken haben, wenn ihnen etwas in der Immobilienwirtschaft auffällt, was Sie für beachtenswert oder erwähnenswert halten, dann schreiben Sie mir: w.senk@immobilien-redaktion.at.

Ihre Texte müssen auch gar nicht ausgefeilt sein – wir werden sie in journalistische Form bringen.
Sie können uns Meinungen schicken, die wir nach Lektorat unter ihrem Namen veröffentlichen, sie können auch nur Ideen oder Gedanken schicken, die wir in Texte einbauen. Oft sind es auch Kleinigkeiten und Nebensächlichkeiten, die Spannendes in sich bergen.

Der Sinn der Immobilien-Redaktion ist es auch, dass wir Gedanken weiter tragen. Vielleicht sind die Feiertage ein idealer Zeitpunkt um über Themen nachzudenken zu denen man während des Arbeitsalltags gar nicht kommt – und so ungewöhnlich kann eine Idee gar nicht sein.

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Durch Amazons Alexa verliert der Handel seine Logistikfunktion.

Laut Gallup Umfrage verwenden in Österreich 14 Prozent der Haushalte einen Sprachassistenten. Was bedeutet das für den Handel?

Der beliebteste Name in Familien weltweit ist mittlerweile „Alexa“. Nach Angaben von Amazon wurden bisher 100 Millionen Alexa-Geräte verkauft. Eine genauere Aufschlüsselung bleibt das Online-Kaufhaus weiter schuldig. Das heißt welweit kommt auf 80 Menschen eine Alexa. Alexa ist ja nicht alleine. Laut Gallup Umfrage verwenden in Österreich 14 Prozent der Haushalte einen Sprachassistenten. Und es werden mehr.

14 Prozent der österreichischen Haushalte haben einen Sprachassistenten. In den USA sind es bereits 37 Prozent.

Wie wirkt sich das auf den Handel aus? Wolfgang Richter von RegioPlan meint: Derzeit hat der stationäre Handel hauptsächlich eine Logistikfunktion. Irgendwer bringt irgendwas daher und irgendjemand holts ab und zahlt was dafür.

„Wenn die „Alexa“ einkaufen geht, ist das alles überflüssig. Die geht ja nicht in die Innenstadt shoppen.“ Das Internet ist drauf und dran die Logistikfunktion der stationären Fläche, zu übernehmen. Der Handel ist damit entortet.

Handel verliert die Logistikfunktion.

Die grundsätzlichen Frage für die Zukunft des Handels ist: Was kann die Fläche besser als das Internet und warum soll der Kunde überhaupt ins Geschäft kommen. Damit treten anderen Funktionen in den Vordergrund: Beraten, neues Entdecken, Ausprobieren, Kommunikation, Community, Events, Neuigkeiten, Probleme lösen, Lernen, Erfahren, Austauschen, überrascht werden, menschlicher Kontakt, Etwas gestalten. Es gibt viele Aspekte.

Und je nachdem, wie gut diese Funktionen bedient werden, davon hängt der Erfolg einer Handelsfläche ab. Wolfgang Richter meint dazu: die Kleinen tun sich im Augenblick bei den Veränderungen leichter als die Großen. Sie können Konzepte schneller umsetzen.

Wenn sie mehr wissen wollen: Das 21. Retail Symposium von RegioPlan findet am Donnerstag den  09.Mai statt.

Das war Walters Mails wie immer am Freitag, und ich wünsche ihnen ein schönes Wochenende.

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Logistik: Jeder will seine Pakete schnell und direkt ins Haus haben, aber die Logistik nicht vor der Tür.

Wer hat sich nicht schon oft geärgert, wenn der Paketdienst die bestellte Ware – weil man nicht zu Hause war – wieder weiß Gott wo deponiert hat. Abzuholen am nächsten Tag. Die letzte Meile ist die große Herausforderung, wie das Logistiksymposium von GoAsset wieder zeigte.

Zustellungen und Fehlzustellungen schaffen viel Verkehr.

Platz wäre in der Stadt für Abholstationen genug,  man muss die Rahmenbedingungen schaffen. Will man leistungsfähige City Logistic Hubs für eine synergetische Bearbeitung der last mile schaffen, betrifft das derzeit in Wien zumindest zwei bis drei Ressorts (Planung, Wirtschaft und Umwelt) bzw. rund acht Magistratsabteilungen. Klaus Wolfinger, Bauträgersprecher des ÖVI meint dazu: „Hier zukunftsweisende Rahmenbedingungen zu schaffen und Pilotstandorte auf den Weg zu bringen, wäre eine lohnende Aufgabe für die Stadtregierung – noch rechtzeitig vor der nächsten Wahl.“

Prognose für 2023 Marktvolumen ca. 456 Milliarden.

Aber es gibt noch andere Aspekte, wie Planungsstadtrat Thomas Madreiter ausführt: Wenn die Oma für ihr Knopfgeschäft im Erdgeschoß die Miete zahlt, dann wird es da für den E-Commerce auch ein entsprechendes Äquivalent geben müssen. Von steuerlichen Themen ganz zu schweigen. Die Bewältigung der „Last-Mile“ kann nur in Verbindung mit gesetzlichen Änderungen funktionieren.

Es steckt also weit mehr dahinter als die „Last Meile“ zu überwinden – aber Andreas Liebsch von GoAsset optimistisch für die Zukunft in Österreich: „Flächendeckend mit offenen Zustellboxensysteme. Wann ist allerdings die große Frage.“

Den Konsumenten interessiert nicht, zu welcher Box er geht, Hauptsache es funktioniert.

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Die Wiener Stadtregierung zeigt sich bei einem Thema sehr stur und die Frage ist: Was hat das mit dem Waldviertel zu tun?

Auf die Tatsache, dass Wien laut Mercer Studie zum zehnten Mal in Folge weltweit die Stadt mit der höchsten Lebensqualität ist, sagte Ernst Nevrivy Bezirksvorsteher Donaustadt: „Wir sind da sehr stur“ und im Nachsatz: „Wir werden es auch bleiben.“ Und da muss man schon anerkennen, was da von der Stadt Wien geleistet wird. Es gibt ein paar Themen, da wundert man sich, aber das haben sie wirklich gut gemacht.

Immerhin sind es ins Ausland entsendete Mitarbeiter, die 231. Großstädte der Welt bewerten. Ilya Bonic, von Mercer erklärt: „Das persönliche und berufliche Wohlbefinden der Personen, die an die ausländischen Standorte entsendet werden, beeinflusst maßgeblich den Geschäftserfolg.“ Lebensqualität zieht Unternehmen an, denn man will ja im Kampf um die Besten Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen diesen auch etwas bieten.

Und wer außerhalb von Wien Lebensqualität sucht, dem empfehlen wir das Waldviertel. Die Region vollzieht einen unglaublichen Imagewandel. Peter Weinberger, Raiffeisen Immobilien meint dazu: „Früher hat man auf Bildern über das Waldviertel alte Leute und Nebel gesehen, jetzt sind es junge Menschen und Sonnenschein.“ Die Nachfrage nach Immobilien im Waldviertel ist enorm. Von einem muss man sich allerdings verabschieden, wie Weinberger meint: „Es ist ein Irrglaube. Ich fahre ins Waldviertel und kaufe mir ein billiges Haus. Es ist nicht mehr so billig, wie man denkt.“

Dafür besticht das Waldviertel durch eine unglaublich niedrige Kriminalitätsrate und hätte in der Mercer Studie im Spezial-Ranking Sicherheit noch den Erstplazierten Luxemburg geschlagen.

Wichtige Faktoren für Sicherheit waren: Kriminalität, Strafverfolgung, Einschränkungen der persönlichen Freiheit, außenpolitische Beziehungen zu anderen Ländern und Pressefreiheit. Sehe ich im Waldviertel kein Problem.

Vielleicht die außenpolitischen Beziehungen zu anderen Ländern.

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Warum Zinshausbesitzer auf „Betreutes Wohnen“ oder „Seniorenwohnen“ umsteigen sollten.

Österreich steuert auf einen „Graue Wohnungsnot“ hin – der Notstand ist vorprogrammiert – das sagt Walter Eichinger, Geschäftsführer von Silver Living. Eine Studie zeigt: Derzeit sind 2,2 Millionen Menschen im Alter 60+, 2038 haben wir 3 Millionen. Das klingt weit weg, aber es geht schnell. Walter Eichinger meint: Wir werden vor einer großen Umzugswelle für ältere Menschen stehen. Alleine bis 2029 benötigen wird rund 80.000 Wohneinheiten für Betreutes Wohnen – geschätzter Investitionsbedarf bis dahin rund 14 Milliarden Euro.

Vielleicht sollten sich Zinshausbesitzer auf diese Assetklasse konzentrieren, denn bei Zinshäusern wird es eng. Zumindest für private Eigentümer. Immer weniger können sich den Betrieb oder die Instandhaltung eines Zinshauses leisten – und diese werden immer weniger planbar. Gesetzliche Änderungen und steuerliche Vorschriften sind dafür verantwortlich.
Man verkauft sein Haus. Das betrifft aber nur private Eigentümer. Große Investoren kümmern Veränderungen wenig, denn sie können das besser kompensieren, bzw. sind sie mit der Rechtslage auf Grund ihrer Erfahrung besser vertraut. Das fehlt dem privaten Besitzer
Ob das vom Gesetzgeber so gewollt war, dass Einzelpersonen Zinshäuser verkaufen müssen, das bezweifle ich.

Wir freuen uns, exklusiv für Leser der Immobilien Redaktion einen Gutschein anbieten zu können, auf propster.immobilien-redaktion.at können sie sich für eine 3 Monatige, kostenlose Testzeit der Sonderwunschmeister Software von Propster anmelden.“

Zahlen und Daten wurden aus dieser Veröffentlichung zitiert:
https://www.hudej.com/sites/default/files/useruploads/hudej_oesterr_zinshausmarkt_2018_folien_klein.pdf

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