Schlagwort: Salon Real

Anita Körbler

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Portrait of a successful entrepreneur looking at camera while sitting on a desk in the shared office space of a work hub for independent contractors

Crowdfunding und mehr – von Proptechs und Start-ups

Bis vor drei Jahren noch zählte die Immobilienbranche nicht zum Tummelfeld von Technologieunternehmern – heute schießen diese wie Pilze aus dem Boden. Proptech ist das aktuelle Schlagwort der (Immobilien)Zeit. Ein neuer Begriff, der die technologische Aufbruchsstimmung in der Immobilienbranche beschreibt.

Die digitale Revolution befindet sich an oberster Stelle der relevanten Megatrends. Wie diverse Innovationsstudien zeigen, werden zahlreiche progressive Technologien die Immobilienbranche erobern: Neben der neuen smarten Immobilienwelt, in der eine Vernetzung von mit dem Internet verbundenen Geräten und Immobilien geschaffen wird (Stichworte Building Management Systems, Internet of Things, Home Services), geht der Trend zu vermehrtem Einsatz von Technologien in Richtung Immobilienverwaltung, also im Property, Construction und Facility Management.

Vom Bau bis zum Verkauf

Neu sind auch Crowdfunding-Plattformen, die Investments im Rahmen des Portfolio-Managements vereinfachen. Mittels Building Information Modeling profitieren Architektur und Bauwesen von der digitalen Erfassung, Visualisierung und Vernetzung aller relevanten Gebäudedaten im Planungsprozess, durch den Einsatz von Virtual/Augmented Reality wird für den Immobiliensuchenden künftig ein faszinierendes Besichtigungserlebnis realisiert.

Am Anfang war die Suche

Während diverse neue Tools es den Marktplayern ermöglichen, in vielen ihrer Arbeitsschritte noch effizienter zu arbeiten, sollen an dieser Stelle auch die „Ursprung“-Proptechs nicht außer Acht gelassen werden: Online-Plattformen, Real-Estate-Software, digitale Bewertungen – seit Jahren werden Teilbereiche nach und nach digitalisiert. Dass der digitale Wandel den traditionellen Immobilienmarkt nachhaltig verändern wird, ist jedoch nicht ganz neu: Länder wie Großbritannien, Skandinavien, die USA oder Australien haben die neuen Chancen frühzeitig für sich als Unterstützung entdeckt und sind dem DACH-Raum hier um Jahre voraus. Auch im Bereich der Start-ups.

Innovative Idee sucht Investoren

Am Anfang eines Start-ups steht eine innovative, disruptive Idee begleitet von minimalen finanziellen Ressourcen und dem enormen Potenzial, rasant zu wachsen, also raschestmöglich zu skalieren. Die langfristige Konsolidierung eines Start-ups hin zu einem profitablen Proptech-Unternehmen erfordert neben überzeugten, finanzkräftigen Investoren und technologischer Expertise vor allem auch exzellentes Markt-Know-how. Schließlich ist eine digitale Revolution in der Immobilienbranche nur möglich, wenn die einzelnen – Neuerungen durchaus skeptisch eingestellten – Dialoggruppen über das Angebot neuer Start-ups informiert sind und sich mit progressiven Lösungen in ihrem Arbeitsalltag unterstützt fühlen.

Übersicht bewahren

Die IFI-PropTech-Studie 2017 zeigt einen guten ersten Überblick über die Top-Start-ups der heimischen Immowelt. Hier rangieren etwa Immobilienplattformen wie ImmobilienScout24, willhaben, Immobilien.net und zoomsquare neben spezifischen Softwareanbietern wie Justimmo und PlanRadar. Standortoptimierer wie Checkmyplace sind hier genauso zu finden wie Immobiliendaten-Dienstleister IMMOunited/Imabis oder Crowdfunding-Plattformen wie Reval, Rendity oder Conda. Visualisierungen, wie 3motion sie anbietet, oder Wohnungserst­besichtigungen, die Reeviz seinen Maklerkunden via App abnimmt, sind ebenso im Vormarsch wie elektronische Türöffnungssysteme (z. B. Nuki). Der Einsatz disruptiver Modelle in den Bereichen Entwicklung, Finanzierung, Vermittlung, Verwaltung oder Betrieb wächst Tag für Tag.

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Stylish young businesswoman working on her laptop in modern office

All in One – Wohn- & Arbeitswelten

Begriffe wie Desksharing oder Flexwork haben ein neues Zeitalter des Arbeitens eingeläutet. Dadurch verändern sich Erwartungen und Anforderungen an die Immobilie als Wohn- und Arbeitsraum.

Für die Projektentwicklung bedeuten diese Änderungen, auch Mut für Neues aufzubringen. Die Massenproduktion von Zellenbüros oder Open-Space-Flächen ist vorerst beendet. Zu wenig flexibel ist das Überstülpen eines einzigen Konzepts auf ein ganzes Unternehmen. Der Ruf nach mehr Flexibilität wird nicht nur im Zusammenhang mit den Zwischenwänden eines Bürogebäudes laut, sondern besonders im Bezug auf die Mauern in unseren Köpfen. Für beides können innovative Konzepte Antworten liefern.

Besonders technologieaffine Unternehmen ermöglichen ihren Teams schon jetzt das Arbeiten von zu Hause oder aus dem Café nebenan. Dementsprechend wichtig ist die Anbindung von Wohnräumen und Arbeitsplätzen an leistungsfähiges Internet und intelligente Verkehrskonzepte.
Desksharing ist auch eine Entwicklung daraus. Der unmittelbare Bedarf an Bürofläche wird dadurch kleiner, wenn mehrere Personen denselben Arbeitsplatz nutzen. Deutlicher gefragter sind hingegen Kommunikations- und Gemeinschaftsflächen.

 

Einladend, hell und praktisch sollen sie sein und den Austausch anregen. Wir wurden zu einer Wissensgesellschaft, und Ideen verdoppeln sich häufig, wenn man sie mit anderen teilt. Dadurch entstehende Innovationen sind für den unternehmerischen Erfolg unverzichtbar geworden – und Immobilien sollten Nährboden dafür sein.

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building, construction, architecture, real estate and people concept - business team with blueprint meeting and discussing house project at office

Soziale und energetische Nachhaltigkeit bei der Gebäudeplanung und Nutzung

Die Frage, was für die Nachhaltigkeit einer Immobilie am wichtigsten ist, lässt sich leicht klären.

Warum ein Entweder-oder? Die Bewirtschaftung und die Nutzung von Immobilien dauern über einen viel längeren Zeitraum an als der Bau des Objektes selbst. Die Schritte zur Nachhaltigkeit, die während der Bauphase gesetzt werden, stellen jedoch die Grundvoraussetzung für den späteren nachhaltigen Betrieb der Immobilie dar.

Ökologie und die europäische Gebäudedämmoffensive als Wirtschaftsfaktor

Aus der ökologischen Perspektive betrachtet, kann natürlich in einem späteren Schritt nachgerüstet werden, so wie wir dies aktuell mit der Gebäudedämmoffensive in Europa beobachten können. Diese ist gleichzeitig neben jeder nachhaltigen Gesinnung ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Bei Versäumnissen in der Gebäudetechnik ist ein Nachrüsten schon komplexer und schwerer zu bewerkstelligen.

Stellenwert der Planung für die soziale Nachhaltigkeit

Soziale Nachhaltigkeit in Immobilien ist fast noch stärker von der ursprünglichen Planung und dem Bau abhängig, als dies bei der ökologischen Nachhaltigkeit der Fall ist. Im Wohnbau sind dies beispielsweise die Entscheidungen für Freiflächen, Gemeinschaftsflächen und die intelligente Mixtur unterschiedlicher Wohnungstypen in einem Objekt bzw. einer Siedlung, die im Nachgang nur schwer korrigiert werden können. Gleichzeitig müssen die Mieter und Eigentümer von Immobilien an eine langfristig nachhaltige Nutzung herangeführt werden.

Konsumentengerechte Kommunikation für Nutzer, Errichter und Eigentümer

Von frühzeitiger, detaillierter und gleichzeitig verständlicher Information profitieren Nutzer, Errichter/Eigentümer und die Allgemeinheit. Hier kann Unternehmensmarketing einen wichtigen Beitrag leisten. Die Umwelt schützen und gleichzeitig Energie und Kosten sparen – das will fast jeder Nutzer einer Immobilie. Wie dies zu bewerkstelligen ist, sollte leicht und spielerisch erklärt werden. Hier ist jedes Unternehmen gefordert, diese Anforderungen auch konsumentengerecht umzusetzen.

 

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Investitionen in Österreich – Gewinner & Verlierer

Internationale Investoren sind in Österreich aufgrund der strengen Mietrechtsgesetze im Wohnimmobilienbereich traditionell weniger präsent als in anderen europäischen Ländern.

Betrachtet man aber auch den Büromarkt und andere Assetklassen wie Retail und Hotel, braucht sich Österreich im internationalen Vergleich nicht zu verstecken und hat im Verhältnis zur Größe des Landes sogar einen außerordentlich brummenden Transaktionsmarkt.

Beleuchtet man die Herkunft der Investoren aus dem Ausland, sieht man, dass es meist bei den üblichen Verdächtigen bleibt. Fast 60 % der internationalen Investoren, die im ersten Halbjahr 2017 Immobilien in Österreich gekauft haben, stammen aus Deutschland, wie eine CBRE-Studie bekannt gab.

Bei der Verteilung von Immobilientransaktionen lohnt ein genauer Blick, wo die Hotspots liegen. Wenig verwunderlich – es tut sich am meisten in Wien. Auch Graz und Salzburg sind im Fokus internationaler Investoren, die gleichzeitig an Städten im Burgenland aktuell wenig bis gar kein Interesse zeigen und in Vorarlberg kein Angebot mehr vorfinden.

Bleibt daher mehr Raum für heimische Investoren und neue lokale Impulse? Sowohl im Neubau als auch in der Bestandspflege müssen wir aufpassen, dass kleinere Städte und ländliche Regionen nicht komplett ins Hintertreffen geraten.

Das geht nur mit einem Schulterschluss der Branche mit Politik und Wirtschaft. Dieses Miteinander ist auch in größeren Städten unabdingbar. Wenn von unterschiedlichen Playern aneinander vorbeigeplant wird, gibt es vielleicht kurzfristige Renditen, aber keine Werte, die Generationen überdauern. Und genau diese nachhaltige Werthaltigkeit ist es schließlich, die Investoren suchen.

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Mietrechtsgesetz – Wieso einfach, wenn es auch umständlich geht?

Wie viel an Vereinfachung möglich ist, ohne das Kind mit dem Bad auszugießen, also notwendige Differenzierungen zu opfern, ist schwieriger zu beantworten. Die Komplexität des Mietrechts rührt aus der Breite und Vielfalt des Regelungsgegenstandes: Mietverhältnisse über viele verschiedene Arten von Objekten, unterschieden nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Handel, Logistik), Gebäudealter, Eigentümerstruktur und Errichtungsfinanzierung (gefördert – freifinanziert), können nicht gleich behandelt werden.

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Die lange Dauer von Mietverhältnissen macht es, um bestehenden Verträgen kein neues gesetzliches Regime überzustülpen, notwendig, Schichten abzubilden, die abhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unterschiedliche Regelungsinhalte vorsehen. Verzichtet man auf Differenzierung, werden Ungerechtigkeiten im Einzelfall Tür und Tor geöffnet.

Die Aufgliederung der für eine konkrete Falllösung zu befragenden Gesetze (MRG, ABGB, WGG, ZPO, KSCHG) und Nebengesetze sowie die Vielzahl der Novellen des MRG selbst tragen erheblich zur Komplexität bei. Eine „Kodifizierung“, d.h. Zusammenfassung der einschlägigen Normen in einen Gesetzesguss, steht bei offenem Ergebnis, ob solch aufwändiges Vorhaben maßgebliche Vereinfachung bringt, zur Diskussion.

Womit das österreichische Mietrecht wohl aber überfrachtet ist, sind sachfremde Zwecke. Es könnte ihm einiges erspart werden, würde die Verwirklichung bestimmter politischer Kompromisse in andere Materien verlegt.

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Johanna Fuchs-Stolizka

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Nicht Stadt, noch Land – Stauzone Speckgürtel

Der Begriff „Speckgürtel“ klingt nach gutem Vorrat für schlechte Zeiten. Zu den Gebieten rund um die Landeshauptstädte und im besonderen Wien kann den Grundbesitzern und Gemeinden nur gratuliert werden. Ihre Baulandreserven werden sie in den nächsten Jahren noch vergolden können.

Der Zuzug ins Umland durch den zahlungskräftigen Mittelstand ist nicht aufzuhalten, und das Bevölkerungswachstum in dieser Region übertrifft mit über 20 % selbst die Bundeshauptstadt Wien. Die Preise haben entsprechend angezogen, im Bezirk Mödling zahlt man für ein Einfamilienhaus bereits 50 % mehr als noch vor zehn Jahren.

Wer ist die Bevölkerungsgruppe, die ein Haus oder eine Wohnung im Grünen rund um die Großstadt bevorzugt und dafür die tägliche Anfahrt zur Arbeit in Kauf nimmt? Die größte Gruppe stellen Personen ab 45 dar, dann folgen bereits jüngere Familien, deren Traum vom eigenen Haus im Grünen erfüllt werden soll. Wobei so manche Umlandgemeinde aufgrund der regen Bautätigkeit derzeit nicht nur Ruheoasen anzubieten hat.

Problematisch wird es für die einheimische Jugend, noch Wohnungen zu leistbaren Preisen zu finden, denn Wohnbauförderung für größere Anlagen vergleichbar mit Wien gibt es in Niederösterreich nicht. Manche Gemeinden versuchen das Problem mit Startwohnungen zu mildern, diese stehen aber im Schnitt nur fünf Jahre zur Verfügung – ein zu kurzer Zeitraum, um Geld für ein Eigenheim oder eine marktübliche Mietwohnung anzusparen.

Zusätzlich zur Teuerung des Wohnraums kommen noch die Aufwendungen für die Anreise zum Arbeitsplatz. Der Verkehrsverbund zwischen Wien und Niederösterreich hat noch Lücken. So kann es durchaus passieren, dass ein Ticket für den Bus bis nach Wien zur U-Bahn nicht weiterverwendet werden kann und für die Fahrten in Wien extra zu zahlen ist. Will man mit dem Auto einpendeln, so steht man inzwischen nicht nur zu Stoßzeiten auf der Tangente, im Wiental, auf der A4 und vom Norden kommend regelmäßig im Stau. Die P+R-Anlagen am Stadtrand von Wien sind dürftig und müssen noch ausgebaut werden.

Erstaunlich nur, dass Umlandgemeinden selbst in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen der ÖBB Baulandwidmungen für Wohnbau nicht zulassen, also eine höhere Verdichtung mit Auflagen für Bauträger zur Vermarktung der Wohnungen mit nur einem oder keinem Stellplatz. Das Modell Einfamilienhaus mit zwei Pflichtstellplätzen und Garten wird (aus Tradition?) präferiert, also teurer Grund und größere Wohneinheiten. Siedlungen entstehen bevorzugt am Ortsrand, kostenintensiv in der Infrastruktur und verkehrsfördernd. Die vergleichsweise teuren Altobjekte im Ortszentrum verfallen und trüben den Eindruck einer ländlichen Dorfidylle. Es ist notwendig, kostengünstige, energie- und umweltschonende Konzepte für Wohnbauten auch rund um Wien zu ermöglichen.

Die Grundpreise in Wien sind für die Schaffung von Eigenheimen einfach zu hoch, es gibt kein Grundstück mehr unter 400 EUR/m², und der Speckgürtel hat vergleichsweise noch immer Luft nach oben. Wie lange wollen wir zusehen, wie sich das soziale Gefälle – arm in der Stadt versus reich im Speckgürtel – noch weiter verschärft? Landluft sollte auch für Menschen unter 50 und ohne dicke Geldbörse möglich sein, zumal die neuen Arbeitswelten 4.0 eine Arbeit von zu Hause ohne aufwendige Anfahrten und unabhängig von Stauzeiten möglich machen. Homeworking ist bereits Realität und ermöglicht besonders Familien mit Kindern, mehr Zeit zu Haus zu verbringen.

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Die Immobilienbranche versinkt in einer Flut von Gesetzen

Niemand in der Branche wünscht sich ein Arbeitsumfeld, das frei von Regelungen und Normen ist. Es ist kein „Aber“, das ich heute vorstellen möchte, sondern ein kleiner Ausschnitt von speziellen Regelungen, die das wirtschaftliche Leben für unsere Auftraggeber und für uns Immobilienfachleute nicht unbedingt erleichtern.   Da ist vor allem das mit Recht umstrittene und […]

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Niemand in der Branche wünscht sich ein Arbeitsumfeld, das frei von Regelungen und Normen ist. Es ist kein „Aber“, das ich heute vorstellen möchte, sondern ein kleiner Ausschnitt von speziellen Regelungen, die das wirtschaftliche Leben für unsere Auftraggeber und für uns Immobilienfachleute nicht unbedingt erleichtern.

 

Da ist vor allem das mit Recht umstrittene und oft mit Verzweiflung angewandte Mietrecht, das man sicher nicht, wie teilweise politisch angedacht wird, mit einem Schlag simplifizieren kann und dabei gleich Eigentumsbeschränkungen verfügen will. Das wäre sicher ganz falsch und würde für diejenigen, die geschützt werden sollen, das Gegenteil bewirken. Als Besonderheit gibt es noch das sogenannte MILG, das mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, das Hausbesorgergesetz oder das Heizkostenabrechnungsgesetz.

Andere Gesetze, wie das Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz – FAGG und das Verbraucher-Richtlinienumsetzungsgesetz – VRUG, haben sich im Maklerbereich mühsam durchgesetzt, sind aber dank verschiedener Maklersoftware, die die notwendigen Schritte ermöglicht, lebbar geworden. Das Konsumentenschutzgesetz oder das Bauträgervertragsgesetzwird nicht mehr hinterfragt und wurde akzeptiert.

Maklergesetz und Maklerverordnung, Wohnungseigentumsgesetz und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sind Normen, die einfach notwendig sind, und die wir uns schon in der Ausbildungsphase erarbeiten müssen. Selbstverständlich sind Gewerbeordnung und die daraus fließenden Details für uns wichtig, ebenso wie die neun Bauordnungen in Österreich, das Allgemeine Verwaltungsgesetz und schließlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, das ABGB, historisch alt, aus 1811, und in vielen Bereichen erstaunlich jung und immer noch besser geschrieben als viele später nachfolgende Gesetze.

Wir wollen nicht sämtliche steuergesetzlichen Regelungen im Detail anführen, aber ein Immobilientreuhänder, Makler, Verwalter und Bauträger sollte sich in all dieser gesetzlichen Materie gut auskennen. Ein Sachverständiger für Immobilien muss mehr wissen, als im Liegenschaftsbewertungsgesetz steht, und darf auf das Energieausweise-Vorlage-Gesetz oder das Kleingartengesetz nicht vergessen.

Um unsere Speisekarte an gesetzlichen Regelungen zwar nicht vollständig zu machen, aber doch noch ein weiteres Highlight hinzuzufügen, möchte ich auf die neun Wohnbauförderungsgesetze und natürlich die neun Raumordnungsgesetze samt Flächenwidmungsverordnungen hinweisen. Ja, und da sind noch die Ö-Normen, keine Gesetze, aber wesentlich in vielen Bereichen. Der Makler macht ja nur die Tür auf, der Verwalter schreibt ja nur die Vorschreibung – diese Vorurteile gehören ins Reich der Märchen, und an die glaubt doch ein Erwachsener wirklich nicht mehr.

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