Schlagwort: Recht & Steuern

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Naheverhältnis zwischen Vermittler und Vermieter – Ein Arbeitekammer – Verfahren, das keines war

Mittlerweile stellt sich aber heraus, dass das erfolgreiche Musterverfahren gar keines war.

Die Arbeiterkammer hat laut eigener ots-Aussendung ein Musterverfahren geführt. In diesem „erfolgreich geführten Musterverfahren“ laut Arbeiterkammer, konnte die AK erwirken, dass die volle Maklerprovision – zwei Monatsmieten – zurückgezahlt werden mussten.

Tatsächlich kam es nämlich gar nicht zu einem Entscheid der Schlichtungsstelle, weil der Antrag an die Beratungsstelle zurückgezogen wurde und das Verfahren wurde daher gar nicht geführt. Sprich: Man einigte sich gütlich. Von einem „Musterverfahren“ sind wir weit entfernt.

Ursächlich für die Meinungsverschiedenheit zwischen dem Paar, das angemietet hat und dem Maklerunternehmen, war eine zum Zeitpunkt der Mietvertragsanbahnung vor rund vier Jahren bestehende juristische Unklarheit hinsichtlich der Aufklärung zu einem allenfalls gegebenen Naheverhältnis zwischen Vermittler und Vermieter – beziehungsweise der Ersichtlichmachung eines Nahverhältnisses. Eine Aufklärung durch die Maklerin ist übrigens erfolgt, strittig war nur, wie detailliert so ein Hinweis sein muss.

Später wurde diese Unklarheit ausformuliert. Eine OGH-Entscheidung aus dem 2. Halbjahr 2017 und die nachfolgenden branchen-relevanten Fachkommentare 2018 machten einen erweiterten Aufklärungsbedarf deutlich. Darauf hat das Maklerunternehmen prompt reagiert, aber rückwirkend auf abgeschlossene Verträge war das nicht möglich – logischerweise.

Um der 2016 gegebenen unklaren Situation Rechnung zu tragen, hat man sich letztendlich – wie gesagt – gütlich geeinigt. Schließlich waren Mieter und Makler Leidtragende der rechtlichen Unklarheiten.

Es ist natürlich jetzt immer schwierig, wenn erst nachfolgende Judikatur vollständige Klarheit zu den Folgen gesetzlicher Regelungen schafft. Daher ist es der ÖRAG umso höher anzurechnen, dass man eine gütliche Lösung gesucht hat. Vor allem, wo man vor kurzem in einem ähnlichen Fall durch alle drei von der Klägerin – angerufenen Instanzen gewonnen hat, weil die Aufklärung der ÖRAG gesetzeskonform erfolgt war.

Die Klägerin wurde ebenfalls von der Arbeiterkammer Wien unterstützt. Langsam könnten sie es wissen.

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Mieter und Mietpreisbremse

Alles zum Thema Mietpreisbremse – der kostenlose Ratgeber

In Zeiten knappen Wohnraums in Ballungszentren und rasant steigender Mieten ist der Begriff „Mietpreisbremse“ in Deutschland zum Schlagwort geworden. Allerdings weiß kaum jemand, wie diese Regulierung der Mietpreise wirklich funktioniert und inwieweit der Mieter oder die Mieterin davon betroffen sind. Dazu hat der Berufsverband der Rechtsjournalisten e. V. einen umfangreichen und kostenlosen Ratgeber veröffentlicht: „Mietpreisbremse – Ein Gesetz zum Schutz der Mieter?”.

Bei der Mietpreisbremse geht es um die Regulierung der Mieten – zu schnelles oder überproportional hohes Ansteigen soll verhindert werden. Nicht nur Großstädte oder bestimmte Ballungszentren haben mit diesem Problem zu kämpfen, auch in beliebten Universitätsstädten ist der Wohnraum knapp bzw. sind die Mieten höher, als es sich viele leisten können.

Die Kappungsgrenze

Zwar gibt es seit 2013 auch die sogenannte Kappungsgrenze, die Mieterhöhungen von maximal 15 Prozent erlaubt, allerdings gilt diese nur für bereits bestehende Mietverträge. Neuvermietungen sind hier nicht inbegriffen, was ebenfalls zu enormen Mietzinssteigerungen beigetragen hat.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz


Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, wurde in Deutschland das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG oder auch Gesetz zur Mietpreisbremse genannt) verabschiedet, das am 1. Juni 2015 in Kraft trat. Doch was bedeutet „Mietpreisbremse“ in diesem Zusammenhang eigentlich? Das geschaffene Gesetz hat zum Ziel, die Mietsteigerungen zu dämpfen und Regelungen zu schaffen, die Mieterhöhungen bei Mietbeginn klar definieren.
Die Mietpreisbremse ist der Definition nach also eine gesetzliche Regelung, die Einfluss auf die Miethöhe in bestimmten Regionen und Gebieten nimmt.
Die Benennung dieser Gebiete und Regionen kann zunächst auf nur fünf Jahre begrenzt erfolgen. Somit ist es innerhalb dieses Zeitraums nicht mehr möglich, einen Mietzins zu verlangen, der deutlich über der örtlichen Vergleichsmiete liegt.

Die Mietpreisbremse soll eine Mieterhöhung also nur in einem begrenzten Rahmen zulässig machen und so eine übermäßige Steigerung des Mietzinses in Gebieten mit Wohnraumknappheit unterbinden.

Das zu Grunde liegende Gesetz, welche Ausnahmen es gibt, wie die Regelung in der Praxis aussieht, ob sie funktioniert und Antworten auf alle Fragen zu diesem Thema finden Sie in dem kostenlosen Ratgeber

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Justizminister Josef Moser im Bautenausschuss – Maßnahmen könnten noch Geduld erfordern

Von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt fand Ende Juni ein Bautenausschuss im Parlament statt. Es war dies der erste Ausschuss für Bauten und Wohnen seit dessen Konstituierung Ende letzten Jahres.

Noch unter Rot-Schwarz hätte ich diesen Umstand positiv bewertet, denn in dieser Konstellation waren keinerlei konstruktive Impulse für die Immobilienwirtschaft mehr zu erwarten. In der gesamten vorigen Regierungsperiode – und wir sprechen hier von einem Zeitraum von vier Jahren – gab es keinen einzigen Beschluss im Wohnrechtsbereich, der eine Verbesserung gebracht hätte. Ganz im Gegenteil wurden etwa mit dem sogenannten Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz die Indexierung der Richtwerte ausgesetzt oder dem Vermieter ohne Gegenleistung die Erhaltungspflicht für Heizthermen, Warmwasserboiler und gleichartige Wärmebereitungsgeräte überantwortet. Und wie eine drohende Wolke lasteten ein schlechter und völlig unzeitgemäßer Kompromiss in der Mietrechtsreform oder die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklern über uns.

Bereits im Regierungsprogramm – Investitionsfördernde Maßnahmen im Wohnrecht

Mit der neuen Bundesregierung ist die Erwartungshaltung natürlich gestiegen. Sowohl ÖVP als auch FPÖ bekannten sich in der Vergangenheit ja immer wieder zu höchst notwendigen investitionsfördernden Maßnahmen im Wohnrecht – beide betonten stets die Wichtigkeit eines Interessenausgleichs zwischen Mietern und Vermietern. Ein wichtiger Erfolg war es daher, dass dieses grundsätzliche Bekenntnis auch in Form von konkreten Vorhaben im Regierungsprogramm festgeschrieben wurde. Doch bekanntlich ist Papier geduldig, und diese Geduld werden wir noch länger aufbringen müssen, folgt man den Ausführungen von Justizminister Josef Moser im Bautenausschuss.

Leerstandsabgabe – das Universalmietrechtsmodell der SPÖ

Inhaltlich ging es in dem Ausschuss zunächst einmal mehr um das Universalmietrechtsmodell der SPÖ, das in Form eines Antrags vorliegt und das ich an dieser Stelle nicht mehr näher erläutern muss. Unterstützt wird dieser Antrag von einer Bürgerinitiative mit dem bezeichnenden Titel „Billiger wohnen jetzt“, die darüber hinaus die Einführung einer Leerstands- und Zweitwohnsitzabgabe fordert – ebenso die Wiedereinführung der Zweckwidmung der Wohnbaufördermittel und die Neubelebung des Hausmeisters im Rahmen des Hausbesorgergesetzes. Auch dazu erspare ich mir einen Kommentar, außer vielleicht eine kurze Anmerkung zur Sinnhaftigkeit einer Leerstandsabgabe, denn dazu gibt es auch eine vielsagende Stellungnahme des Landes Wien, das einer Abgabe „derzeit nicht nähertreten wird“, mit Verweis auf eine „gesunde Mobilitätsreserve“ von drei Prozent und aufgrund der „großen administrativen Herausforderungen“. Im Übrigen wäre eine Leerstandsabgabe glatt verfassungswidrig.

Mietrechts-Konvent – Universalmietrecht und Bürgerinitiative im Hintergrund

Sowohl der Antrag zum Universalmietrecht als auch die Bürgerinitiative wurden von den Regierungsparteien vertagt – wohl vor dem Hintergrund, dass für den geplanten Mietrechts-Konvent ein breiter Meinungsfindungsprozess in Aussicht gestellt wurde, in dem eben jeder Vorschlag eine Diskussionsgrundlage sein sollte. Stichwort Mietrechts-Konvent: Laut Justizminister Moser wird es diesen erst im zweiten Halbjahr 2019 geben. Und jene im Regierungsprogramm vereinbarten Einzelmaßnahmen, die eigentlich noch im Rahmen des bestehenden MRG abgearbeitet werden sollten, „könnten schon vorher umgesetzt werden“, wie der Bundesminister im Ausschussbericht zitiert wird. Dass es hierbei rein um strategische Überlegungen geht, liegt auf der Hand. Die Abschaffung des Mietadels oder die Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln bergen kommunikativ natürlich einige Risiken und würden dem neuen Wiener Bürgermeister Michael Ludwig möglicherweise die passende Munition im Falle vorgezogener Neuwahlen liefern.

Die Mietrechtsreform ist somit aus meiner Sicht auch ein Lackmustest für die Durchsetzungskraft dieser Bundesregierung. Inwieweit ist die türkis-blaue Koalition willens, auch unpopuläre Maßnahmen zu setzen und den von ihr so oft postulierten „Mut zur Veränderung“ zu zeigen? Als Fachverband werden wir jedenfalls auf eine Umsetzung des Regierungsprogramms drängen und stehen Gewehr bei Fuß, wenn wieder unsere Expertise in den Detailverhandlungen gefragt ist.

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Wiener Bauordnung 2018: Schnellschuss-Teilbeschluss der Novelle

Am 28.06.2018 wurden im Wiener Landtag mit den Stimmen von SPÖ, Grünen und FPÖ Teile der für Herbst geplanten Novelle der Wiener Bauordnung vorgezogen, die nach der Kundmachung im Landesgesetzblatt am Freitag bereits in Kraft sind.

Obwohl sich der Gesetzesentwurf noch nicht einmal in der öffentlichen Begutachtung befindet – also der Allgemeinheit im Wortlaut bis dato unbekannt ist – wurden mit dem Beschluss heikle, folgenreiche Punkte durchgepeitscht und damit dem öffentlichen Diskurs entzogen. Ein Vorgehen, dass aus demokratiepolitischer Sicht äußerst fragwürdig ist und eigentlich mit den von SPÖ und Grünen selbst so hoch gehaltenen demokratischen Grundwerten nur schwer in Einklang zu bringen ist.

Aufregung und Diskussionen in der Immobilienbranche

Bereits bei der medialen Präsentation der Eckpunkte der Novelle hatte der „Deutlich verbesserte Schutz für Gebäude mit Baujahr vor 1.1.1945“ für Aufregung und Diskussionen in der Immobilienbranche geführt. Denn die Novelle sieht neben der de-facto-Abschaffung der technischen Abbruchreife vor, dass auch einzelne Gebäude als Schutzzone ausgewiesen werden können. Weiters soll vor Beginn des Abbruchs eines vor 1945 errichteten Gebäudes eine Bestätigung von der MA 19 vorgelegt werden müssen, dass kein öffentliches Interesse am Erhalt des Bauwerks besteht – andernfalls ist für den Abbruch eine Bewilligung zu erwirken. Die Frage wird sein, nach welchen Prämissen die MA 19 sodann (k)ein öffentliches Interesse attestieren wird, der Willkür sind damit wohl Tür und Tor geöffnet. Nur wenn eine Erhaltung nachweislich wirtschaftlich unzumutbar ist, wäre eine Abbruchbewilligung zu erlangen – man darf sich schon auf aufwendige Gutachten freuen.

Durch Bauordnungsnovelle weitere Verfahrensschritte

Mit diesem Teilbeschluss wurden auch gleich mehrere Ziele und Schwerpunkte der Novelle konterkariert. Denn, entgegen der Ankündigung, dass mit der Bauordnungsnovelle eine Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung erreicht werden soll, werden nun erst recht weitere Verfahrensschritte eingeführt, die zu mehr Aufwand und Kosten führen und sich auch im Kaufpreis oder im Mietzins erhöhend auswirken werden. Alleine, dass die MA 19 einen möglichen Erhalt zu begutachten und zu begründen hat, wird viel Zeit in Anspruch nehmen, durch etwaige Beeinspruchungen beim Landesverwaltungsgericht ist mit langer Verfahrensdauer zu rechen.

Untergraben der Rechtssicherheit

Einmal mehr wird auf Kosten der Immobilienwirtschaft die Rechtssicherheit untergraben, denn auch schon begonnene Abbruchvorhaben können und wurden auch gestoppt. So werden bereits lange vorbereitete Projekte von Investoren, die den in Wien dringend nötigen Wohnungsbedarf schaffen, vereitelt oder verkompliziert. Geschweige denn, dass neue Investoren damit angelockt werden. Dem Wirtschaftsstandort Wien wurde damit ein Bärendienst erwiesen.

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Businesspeople arguing in meeting

Mediation in der Immobilienwelt – Ein gemeinsames Ziel

Ein Konflikt findet nicht zwischen Immobilien statt, sondern zwischen Menschen. Diesen außergerichtlich beizulegen ist das Ziel der Mediation. Bei dieser nachhaltigen Form der Streitbeilegung bleiben in fast allen Fällen die Geschäftsbeziehungen aufrecht, was nach einem Rechtsstreit selten der Fall ist.

Im Interview

Isabella Eckhart

Isabella Eckhart ist Geschäftsführerin der Metzger Reinberg Gruppe. Das Unternehmen bietet die professionelle Bewertung von Vermögenswerten im Immobilienbereich.

Sie machen eine Mediationsausbildung, warum?

Eckhart: Wir leben in einer stark konfliktbehafteten Welt, der professionelle Umgang mit Konflikten – und nicht deren Scheuen – sowie das Lösen von Problemen werden daher immer wichtiger, weshalb ich mich für diese berufliche Weiterbildung und persönliche Weiterentwicklung entschieden habe, um mir das notwendige Know-how zuzulegen.

Glauben Sie, dass Mediation in den kommenden Jahren im Immobilienwesen wichtig wird?

Eckhart: Aufgrund der hohen finanziellen Werte und der damit verbundenen Risiken im Immobilienwesen besteht ein hohes Maß an Konfliktpotenzial.

Die Mediation bietet eine kostengünstige und schnelle Lösung von Konflikten, weswegen Mediatoren von Gerichten beauftragt werden, bevor es zu einem langwierigen und kostenintensiven Rechtsverfahren kommt. Grundsätzlich gilt festzuhalten, dass die Mediation jedenfalls kein Ersatz für den Rechtsweg ist.

Der Unterschied liegt eben auch darin, dass die streitenden Parteien – die sogenannten Medianden – selbst zu einer Lösung finden können und Entscheidungen treffen. Die Aufgabe des Mediators ist es, sie zu unterstützen und für den zeitlichen sowie räumlichen Rahmen zu sorgen.

Das ist natürlich eine weitaus nachhaltigere Form der Streitbeilegung, denn dadurch ist es auch möglich, die Kommunikation zwischen den streitenden Parteien zu stärken und somit die Geschäftsbeziehungen aufrechtzuerhalten, was nach einem Rechtsstreit selten der Fall ist.

Welche Anwendungsfälle gibt es bei Mediation und Bewertung?

Eckhart: Erbschaftstreitigkeiten und Scheidungen, in letzter Zeit sehe ich auch vermehrt Auseinandersetzungen zwischen Käufer, Verkäufer und Makler. Wenn es subjektive und individuelle Unvereinbarkeiten gibt, denen auf monetärer Ebene Werte gegenüberstehen, auch in steuerlicher und technischer Hinsicht, wie beispielsweise bei einer Bausache, einem missglückter Grundstückskauf, einem Nachbarschaftssache oder dem Streit zwischen Gesellschaftern.

Wir werden auch öfters mit Gegengutachten konfrontiert, die von unseren abweichen. Da unterstützt die Mediationsausbildung, diesen Konflikt professionell anzugehen und sich nicht auf den Standpunkt zu stellen: Ich habe recht.

Welche Entwicklung sehen Sie bei der Bewertung von Immobilien?

Eckhart: Es herrscht große Angst vor einer Ressourcenknappheit von Grund und Boden, da es sich um ein nicht vermehrbares Wirtschaftsgut handelt.

Auf dem Markt wird sehr viel wegen des Potenzials gekauft, aber das Potenzial einer Immobilie, in die Zukunft gerechnet, wird vom Käufer oft zu hoch eingestuft. Wenn es später zu einem Verkauf kommt, kann es vorkommen, dass das zu hoch eingepreiste Potenzial vom neuen Käufer niedriger eingepreist wird.

Wenn die Immobilie nicht mehr als Anlage dient, besteht die Notwendigkeit des Desinvestments (Verkauf der Immobilie), und das bringt Gefahren mit sich. Man kann eine Immobilie nicht einfach wie beispielweise Aktien transferieren.

In unserer Branche beobachte ich die Notwendigkeit von schnellen Bewertungen für eine rasche Entscheidungsmöglichkeit. Ein präsumtiver Käufer einer Immobilie muss schnell handeln, sonst ist die Immobilie vergeben. Daher gibt es immer schnellere Bewertungen, bei gleichen qualitativen Ansprüchen.

Konnten Sie Ihr erworbenes Wissen auch in dem Zusammenschluss zwischen Reinberg & Partner und der Metzger Real Estate Group nutzen?

Eckhart: Natürlich gibt es auch bei einer Firmenübernahme innerbetriebliche Konflikte in allen Bereichen. Es steht aber hier im Vordergrund, unterschiedliche Ansichten und verschiedene Führungsstile zusammenzuführen, weniger der Konflikt an sich. Der professionelle Umgang zur Erzielung einer nachhaltigen Lösung wird durch die Ausbildung unterstützt. Sie bringt mich dazu, den eigenen Blickwinkel bei Bedarf zu ändern und konsequent an einem gemeinsamen Ziel zu arbeiten.

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DSGVO – Wie paradox geht es noch?

Der Kern der Datenschutzgrundverordnung durch die EU ist sinnvoll und begrüßenswert. Natürlich sind personenbezogene Daten immer mit Sorgfalt zu behandeln und daher ist es auch sinnvoll, diese zu schützen. Eigentliches Ziel der DSGVO waren die große Konzerne, die Daten von Nutzern sammeln und/oder diese weitergeben. „Erwischt“ hat man aber mit diesem Rundumschlag auch diejenigen, die Daten ihrer Kunden im üblichen Geschäftsverkehr aufbewahren und die gar kein Interesse daran haben, diese an irgendjemanden weiterzugeben.

Ob das eigentliche Ziel mit der aktuellen DSGVO erreicht wird, wage ich einmal zu bezweifeln. Die DSGVO schafft mehr Fragen und Problemstellungen, als sie Lösungen bringt. Die als großer Wurf des Datenschutzes von der EU-Kommission präsentierte Verordnung ist ein unausgegorenes Konzept, bei dem sich die Verantwortlichen vieler Probleme, die KMUs daraus erwachsen oder die in speziellen Branchen auftreten, gar nicht bewusst sind. Die Komplexität und Kompliziertheit in der Umsetzung ist eine Katastrophe und ein echter Anschlag – vor allem – auf die kleinen und mittelständischen Unternehmen. Einerseits sind die Kosten für die Umsetzung und der entstehende Verwaltungsaufwand enorm, andererseits ist vieles geradezu absurd.

Ein Problem für die gesamte Immobilienwirtschaft ist zum Beispiel die Frage, wie man mit Mieterdaten umgeht. Muss der Eigentümer oder Verwalter jetzt jeden Mieter anschreiben und um seine Genehmigung zur Datenaufbewahrung ersuchen? Und was ist, wenn dieser ablehnt? Kann ihm der Hausverwalter dann keine Mietvorschreibungen mehr zuschicken?

Mache ich mich strafbar durch die Aufbewahrung einer Visitenkarte, die mir mein Geschäftspartner persönlich überreicht hat? Muss ich ein Register führen, in dem ich beweise, wie lange ich die Karte aufbewahren darf und wann ich sie gegebenenfalls vernichtet habe?

So absurd diese Fragen auch klingen, aber das sind alles Themen, die in der DSGVO erfasst sind und mit denen sich jeder Unternehmer auseinandersetzen müsste.

Ein unausgegorenes Konzept also. Wie wir mit diesem Labyrinth von Vorschriften und Auslegungen in der Praxis umgehen werden, wird wohl erst die Judikatur zeigen.

Gewinner gibt es natürlich auch: Für verschiedene beratende Berufe ist die DSGVO ein echtes Arbeitsbeschaffungsprogramm.

Und zu guter Letzt – um nicht zu sagen: das Letzte sind dann die schwarzen Schafe, die mit Abmahnung, Drohung etc. aus diesem Thema auch noch Profit herausschlagen wollen.

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Forensics investigator at the scene of office crime

Verkehrswertermittlungen von Liegenschaften, „Kurzgutachten“ sind keine Gutachten

Eine Vielzahl von Missständen, Skandalen und Insolvenzen der Vergangenheit hat die Anforderungen an die Qualität von Gutachten und die Qualifikation von Sachverständigen erhöht. Die relevanten Standards fordern ein höheres Maß an Verantwortung, einen umfangreichen Arbeitsumfang sowie eine klare Erläuterung des Gutachtensinhaltes.

Im Zusammenhang mit Verkehrswertermittlungen von Liegenschaften haben sich im Zuge der Entwicklung des Standes der Bewertungswissenschaft die Anforderungen an die Qualität von Gutachten und die Qualifikation von Sachverständigen erhöht. Das Thema „Kurzgutachten“ wurde erst vor kurzer Zeit von den Boards der TEGoVA abgelehnt, da es ohnedies Standards bezüglich der Mindestanforderungen von Gutachten gibt und diese die unterste Grenze des Umfanges eines Gutachtens festlegen.

Die am Markt anscheinend nachgefragte Form von „Kurzgutachten“, häufig mit dem Hinweis verbunden, man brauche ja „nur das Ergebnis“, ändert nichts am Arbeitsumfang der Sachverständigen – der sich in der Regel ohnehin am „Mindestumfang“ orientiert, da sich aus Wettbewerbsgründen häufig niemand in der Lage sieht, ein über den Bewertungszweck hinausgehendes Gutachten zu beauftragen.

Was soll also bei einem „Kurzgutachten“ kürzer sein als bei einem „Gutachten“? Es kann beim Ausdruck des Gutachtens nur ein Teil ausgedruckt werden, was jedoch dazu führt, dass notwendige Informationen des Inhaltes des Gutachtens (mit den Mindestanforderungen) verloren gehen. Im Extremfall könnte man ein Kurzgutachten auf die Identifikation des Bewertungsobjektes und den ermittelten Wert reduzieren. Isoliert stellt dies aber kein Gutachten mehr dar, es sei denn, der gekürzte Teil wird mündlich erstattet – dies kann aber zu schwerwiegenden Problemen führen.

Soll der Befundteil gekürzt werden? Ein Gutachten ohne Befund entspricht weder national noch international den Anforderungen an den Mindestumfang eines Gutachtens. Ein Objekt, das von den Sachverständigen nicht einmal befundet wurde, kann nicht qualifiziert beurteilt und bewertet werden. Somit könnte noch am Datenresearch „gespart“ werden. Die Vergleichsdatenerhebung ist aber einer der wesentlichsten Bestandteile der Gutachtenstätigkeit und bestimmt unmittelbar die Gutachtensqualität. Das Ergebnis eines Gutachtens kann nur so gut sein wie die Qualität der Eingangsdaten! Diese müssen nicht nur den Sachverständigen bekannt sein, sondern müssen auch selektiert, gewichtet und angepasst werden. All das ist ein Prozess, der den Kern des Ergebnisses darstellt.

Eine Reduktion der Leistung bei der Gutachtenserstellung führt unweigerlich zu einer größeren Ergebnisbandbreite! Ein qualitativ wertiges „Kurzgutachten“ kann also lediglich eine Zusammenfassung eines Gutachtens bedeuten, was wiederum eine Zusatzleistung darstellt und somit keine Kostenersparnis bedeutet. Die korrekte Bezeichnung wäre in diesem Fall richtigerweise „Zusammenfassung“ anstelle von „Kurzgutachten“.

Wenn der Markt jedoch aus Kostengründen nicht den Verkehrswert einer Liegenschaft ermitteln möchte, kann dies z. B. durch reduzierten Aufwand, geringeren Arbeitsumfang, geringer qualifizierte Bearbeiter und einen kürzeren Bericht erfolgen – allerdings wird das Ergebnis qualitativ geringer sein. Dieser ermittelte Betrag ist auf Basis einer Indikation bzw. Grobeinschätzung von einem Gutachten strikt abzugrenzen und darf nicht als Gutachten und das Ergebnis nicht als „Verkehrswert“ oder „Marktwert“ bezeichnet werden.

Somit steht dem Markt eine Vielzahl von „Indikationen“, „Preiseinschätzungen“ oder anderen „individuellen, subjektiven Werten“ offen. Diese entsprechen jedoch weder von der Qualität noch vom Inhalt her den Anforderungen eines Gutachtens und eines Verkehrswertes auf Basis nationaler und internationaler Standards, Normen, Richtlinien und Gesetze. Diesen Entwicklungen der „Scheingenauigkeit“ von „Kurzgutachten“ und „automatisierten Bewertungen“ ist nicht zuletzt aus Gründen des Schutzes von Konsumenten, Investoren, Finanzierern und allen Gutachtensadressaten Einhalt zu gebieten.

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Architektur und Urheberrecht – Persönlichkeit, Unverwechselbarkeit und Individualität

Gemäß § 3 Abs. 1 Urheberrechtsgesetz gehören zu den Werken der bildenden Künste – neben jenen der Lichtbildkunst und der angewandten Kunst – auch jene der Baukunst, also der Architektur.

Ganz allgemein gilt im Urheberrecht der Grundsatz, dass nicht jede geistige Hervorbringung auch schon ein Werk im Sinn des Urheberrechts und damit urheberrechtlich geschützt ist. Nicht schutzfähig sind die bloße Idee, technische Lösungen, auch ein bestimmter Stil oder eine bestimmte Kunstrichtung sind per se nicht schutzfähig – ebenso Bauwerke, denen jegliche Individualität fehlt. Es ist eben ein Unterschied zwischen einem 08/15-Bau, der technisch und funktional perfekt gelöst sein mag, aber eben nicht über das Alltägliche, Althergebrachte hinausragt, und einem individuellen Bauwerk, das sich vom Üblichen unterscheidet.

Wird in einem konkreten Fall die Werkeigenschaft und damit der urheberrechtliche Schutz bejaht, so hat der Planer genau wie jeder andere Urheber alle Rechte und jeden Schutz des Urheberrechtsgesetzes. Haben mehrere Personen gemeinsam an einem Werk gearbeitet und sind ihre Leistungen voneinander nicht trennbar, so spricht man von Miturhebern, denen die Rechte gemeinsam zustehen.

Baukunst und Realität

Zwar räumt § 81 Urheberrechtsgesetz dem Urheber ein grundsätzliches Untersagungsrecht gegen jede unbefugte Änderung seines Werks ein, aber der Abs. 3 dieser Bestimmung schränkt dies für Werke der Baukunst entscheidend ein: Bei diesen kann der Urheber eine unbefugte Änderung nicht untersagen; er kann auch nicht verlangen, dass (unbefugt geänderte) Bauten abgetragen oder wieder umgebaut werden. Alles, was er begehren kann, ist eine entsprechende Ausschilderung – er kann also verlangen, dass auf dem Gebäude, in dem er sein eigenes Werk nicht mehr so recht erkennt, ein Schild angebracht wird, dass dieses Bauwerk eben nicht nach seinen Plänen oder nur nach Änderung seiner Pläne ausgeführt wurde.

Mit diesem Paragraphen hat der Gesetzgeber einigen Realismus bewiesen, sind die Kosten der Planung in aller Regel doch nur ein kleiner Teil der gesamten Baukosten, und es würde schon zu einem absurden Ergebnis führen, wenn wegen einer unbefugten Planänderung der Bau wieder rückgängig gemacht werden müsste.

Anders ist die Rechtslage in Deutschland, wo dem Architekten zwar theoretisch das Recht eingeräumt wird, das Änderungsverbot auch durchzusetzen – allerdings ist in solchen Fällen kaum je ein Architekt erfolgreich, da die Gerichte dann eine Interessenabwägung vornehmen, die aufgrund der ökonomischen Tatsachen meist zugunsten des Bauherrn ausgeht.

Letztlich heißt das, dass der Bauherr so gut wie alles ändern kann und nach eigener Willkür in die Pläne des Architekten eingreifen darf – er muss dann nur das Namensrecht beachten.

Wer hat Anspruch?

Es passiert nicht selten in Wettbewerben – prominentes Beispiel der jüngsten Zeit: der Flughafen Schwechat –, dass sich der Bauherr bei Plänen, die zu einem Wettbewerb eingereicht wurden, ungefragt bedient. Das ist selbstverständlich rechtswidrig, denn mit der Einreichung eines Wettbewerbsentwurfs verzichtet ein Einreicher keineswegs auf seine Rechte.

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Schutzzonen und die Bauordnung in Wien – liberalisieren und nicht jammern!

Strengere Regeln sollen den Abbruch alter Häuser verhindern, dabei wäre eher das Gegenteil wichtig – nämlich eine Liberalisierung.

Die Stadt Wien möchte künftig Häuser, die vor 1945 errichtet wurden, nur mehr mit behördlicher Bewilligung abreißen lassen. Zudem soll auch ein einzelnes Gebäude zu einer Schutzzone erklärt werden können, um eine verpflichtende Abbruchbewilligung zu erwirken. Durch diese Maßnahmen sollen vor allem Spekulanten abgeschreckt werden. Dass derartige Regelungen jedoch die zulässigen Grenzen des Objektschutzes im Rahmen der Bauordnung überschreiten und einen unzumutbaren Eingriff in das Eigentumsrecht darstellen, liegt auf der Hand. Überdies besteht die Gefahr, dass derartige Ideen auch auf den Rest Österreichs übergreifen.

Anlass für das Gesetzesvorhaben bildet der Abriss eines alten Gasthauses in Wien-Ottakring. Das betreffende Gebäude lag außerhalb einer Schutzzone und bedurfte daher keiner Abbruchbewilligung.

Schutzzonen wurden als ein Instrument des Ortsbildschutzes ins Leben gerufen, um erhaltungswürdige Hausgebiete als in sich geschlossenes Ganzes zu bewahren. Definitionsgemäß kann daher ein einzelnes Haus nicht zu einer Schutzzone erklärt werden. Ebenso abzulehnen ist die behördliche Schranke einer generellen Unterschutzstellung von Häusern ab einem bestimmten Alter. Die prachtvollen Häuser, die sich heute entlang der Ringstraße befinden, ziehen Touristen aus aller Welt an. Die alte Stadtmauer musste den neuen Plänen weichen. Und auch so manches Haus unterliegt naturgemäß einem bestimmten Lebenszyklus.

Es gibt zahlreiche Vorschriften, die einen Abbruch von wertvollen Gebäuden verhindern:

Schutzzonen wurden in der Bauordnung geschaffen, um historisch oder architektonisch wertvolle Gebiete zu erhalten, damit das charakteristische Stadtbild bewahrt werden kann.

Die Bestimmungen des Denkmalschutzes kommen zur Anwendung, wenn es sich um ein Gebäude handelt, das aufgrund seiner historischen, künstlerischen oder sonstigen kulturellen Bedeutung als schützenswert angesehen wird.

Darüber hinaus beinhaltet auch das Mietrecht Mechanismen, die einen Hauseigentümer im Vollanwendungsbereich zur Erhaltung zwingen. Unterlässt er bestimmte Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht bzw. die Gemeinde sogar die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener Frist aufzutragen.

Es ist kein Geheimnis, dass die unflexiblen Miet- und Mietzinsbildungsvorschriften maßgeblich dafür verantwortlich sind, dass so manches Haus schlicht nicht mehr erhalten werden kann. Das Lagezuschlagsverbot im Gründerzeitviertel, die extensiven Eintrittsrechte, die viel zu geringen Richtwerte – ganz besonders Wien mit dem zweitniedrigsten Richtwert innerhalb von Österreich – und die prinzipiell unzureichende Anhebung von Altmietverträgen sind die wahren Ursachen dafür, dass ein Haus nicht mehr erhalten werden kann.

Nur mithilfe einer Liberalisierung des Mietrechts können angemessene Mieteinnahmen den Bestand und die Erhaltung eines Hauses sichern. Nicht zu übersehen sind die sich daran anknüpfenden positiven Effekte: Investitionen in den Hausbestand unterstützen die Wirtschaft, ermöglichen Arbeitsplätze, bringen dem Fiskus höhere Einnahmen. Schlussendlich nützen sie einem ansprechenden Orts- und Stadtbild.

Mit noch strengeren Regelungen wird es nicht möglich sein, den Abbruch eines in die Jahre gekommenen Hauses zu verhindern.

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OGH bestätigt die Kündigung einer Mietwohnung wegen offenen WC-Fensters

Nur bei Vorliegen bestimmter, gewichtiger Gründe darf ein Vermieter seinen Mieter ohne Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen vorzeitig kündigen.

 

Ein entsprechend gewichtiger und damit legitimer Grund für eine sofortige Kündigung ist beispielsweise der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 erster Fall des Mietrechtsgesetzes (MRG). Nach der allgemeinen Definition des Obersten Gerichtshofes (OGH) liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vor, wenn durch „wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht“ (vgl. OGH RIS-Justiz RS0020981 u. a.). Ein Verschulden des Mieters ist dabei nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste. In diesem Sinne kann sowohl eine gravierende Verwahrlosung als auch das aktive Beschädigen einer Wohnung durch den Mieter, zum Beispiel weil dieser eine Wand in der Wohnung eingerissen hat, den Vermieter zur sofortigen Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vorliegt, haben die Gerichte stets im Einzelfall anhand der oben genannten Definition zu beurteilen, weshalb hier grundsätzlich eine große Bandbreite von Fällen in Betracht kommt. Mitunter sind solche Fälle dann auch eher kurioser Natur, wie das aktuelle Urteil des OGH vom 25. 10. 2017 (8 Ob 119/17h) zeigt. Der OGH hatte hier nämlich die Frage zu beurteilen, ob einer Mieterin von ihrem Vermieter vorzeitig gekündigt werden durfte, weil sie es mit dem Lüften ihres WCs ein klein wenig übertrieben hatte. Tatsächlich hatte die Mieterin ihr Toilettenfenster jahrelang durchgehend und überdies monatelang völlig unbeaufsichtigt offen stehen lassen, wodurch es zu Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk gekommen war.

Die Vorinstanzen sahen in dieser „Dauerlüftung“ durch die Mieterin einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Mietwohnung, der die Vermieterin zur vorzeitigen Kündigung berechtige. Hiergegen wandte die beklagte Mieterin wiederum ein, dass ein „durchschnittlicher Mieter“ nicht wissen könne, dass es durch das Offenlassen eines Fensters zu Feuchtigkeitsschäden kommen kann, und ersuchte den OGH in letzter Instanz um Klärung. Der OGH gelangte allerdings – wenig überraschend – zur Ansicht, dass die „Durchschnittsintelligenz“ eines Mieters dann doch etwas weiter reicht als von der Beklagten offenbar angenommen und man von einem Mieter (entsprechend der Ansicht der Vorinstanzen) durchaus erwarten könne, ein Fenster nicht monatelang offen stehen zu lassen. Die beklagte Mieterin zeigte sich zwar letztlich dazu bereit, ihr Toilettenfenster in Zukunft geschlossen zu halten, signalisierte diese Bereitschaft aber erst im Revisionsverfahren und damit nach Ansicht des OGH zu spät („unzulässige Neuerung“).

Bleibt abschließend noch die Frage offen, warum die Mieterin eine Dauerlüftung ihres stillen Örtchens überhaupt für erforderlich hielt, worauf der OGH in seinem Urteil aber (glücklicherweise) nicht näher eingehen musste.

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