Schlagwort: Projektentwickler

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Stadtentwicklung statt Projektentwicklung – neue Herausforderungen für Immobiliendeveloper

Grundstück kaufen, Projekt hochziehen, verkaufen. Gewinn maximieren. Das war einmal. Die Projektentwicklung ist äußerst komplex geworden.

Ein einzelnes Gebäude ohne Rücksicht auf die umliegende urbane Struktur in die Stadt stellen und verkaufen zu wollen, ist bei größeren Stadtentwicklungen mittlerweile undenkbar. Segmentübergreifende Strukturwandel prägen seit einigen Jahren unsere Städte und damit auch die Art und Weise, wie diese konzipiert werden. Wer urbane Quartiere realisieren will, der muss sich mittlerweile nicht mehr nur um sein eigenes Projekt kümmern. Es geht um noch viel mehr.

Selbst bauen war einmal

„Angesichts des Angebotsmangels sowie der Komplexität urbaner Quartiere und der damit einhergehenden finanziellen Strukturen müssen die einstigen Projektentwickler heutzutage immer häufiger auch als Großhändler für Bauträger, Projektentwicklungsgesellschaften und auch Kommunen fungieren, statt die Projekte selbst zu bauen“, sieht Mathias Düsterdick Geschäftsführer der GERCHGROUP, diese neuen Herausforderungen etwa auch in Deutschland. Durch die Komplexität der Materie bleibt den Projektentwicklern kaum Zeit, das eine oder andere Projekt selbst zu bauen. Der Developer hat sich daher in den letzten Jahren zu einem Gesamtkoordinator mit Gesamtüberblick und Struktur für die Umsetzung entwickelt.

„Ich persönlich glaube, dass die Summe der Anforderungen so mannigfaltig geworden ist, dass ein Einzelner nicht mehr in der Lage ist, alle Anforderungen bestmöglich zu erfüllen“, sagt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, der derzeit die Siemensgründe nach einem neuen Konzept bebaut: „Er umgibt sich mit Spezialisten für die einzelnen Spezialbereiche, um ein bestmögliches Gesamtergebnis zu erzielen.“ Das ist umso schwieriger, als aufgrund der Komplexität der Ausgangslage künftige Entwicklungen antizipiert werden müssen, „da die Umsetzung eines Projekts meist zwischen drei und fünf Jahre oder manchmal noch länger dauert“, so Bondi.

Projektentwicklung wird komplexer

„Die Projektentwicklung und Abstimmung mit den Kommunen, Behörden und Nachbarn wurde in den letzten fünf bis zehn Jahren zunehmend komplexer und schwieriger“, bestätigt Wolfdieter Jarisch, Gesellschafter und Vorstand der S+B Gruppe, die Entwicklungen. Er muss es wissen, denn die S+B Gruppe realisiert derzeit in der Donaucity unter anderem die Danube Flats, DC3, DC2, die DC Flats und den DC Innovationscampus.

Projektlaufzeiten haben sich verdoppelt

Was gut für die Kommunen ist, ist für Projektentwickler herausfordernd. Zeitlich und finanziell. „Die zusätzlichen Funktionen, die übernommen werden müssen, bedeuten mehr Aufwand“, meint Maximilian Pasquali, Deputy-CEO Eyemaxx Real Estate Gruppe, die selbst Quartiere in Mannheim und Schönefeld bei Berlin umsetzt. Dazu gesellen sich Innovationen und höhere Qualitätsvorgaben und -ansprüche bei steigenden Herstellungskosten. Dies alles unter einen Hut zu bringen, verlangt den heutigen Projektentwicklern Flexibilität, Zukunftsvisionen und einen langen Atem ab, wie Wolfdieter Jarisch meint. Der lange Atem ist ganz wichtig, denn durch die Komplexität „haben sich auch die Projektdurchlaufzeiten fast verdoppelt“.

In der Entwicklung geht die deutsche Gerchgroup so weit, dass sie die Erschließung eines Quartiers und der einzelnen Baufelder selbst durchführt, um einen reibungslosen Verlauf der weiteren Realisierungsphase zu gewährleisten. Düsterdick über die Projekte „The Q“ in Nürnberg, „Das Präsidium“ in Frankfurt oder das jüngste Megaprojekt, das INquartier in Ingolstadt: „Bei der Entwicklung von Bebauungsgrundstücken in diesen Quartieren leisten wir sachdienliche, vorbereitende Detailarbeit, um dann zu entscheiden, wie wir mit den einzelnen Baufeldern umgehen.“ Auf diese Weise ist es möglich, komplexe Quartiere oder ganze Stadtviertel schnellstmöglich zu konzipieren und dem Markt zuzuführen.

Schnelllebigkeit der heutigen Zeit

Die immer flexibler werdenden Anforderungen im Gewerbe durch die Nutzer zwingen dazu, möglichst anpassungsfähige Nutzungsraster und Systeme zu entwickeln, mit denen kurzfristig und möglichst kostengünstig auf wechselnde Anforderungen der Nutzer oder des Markts reagiert werden kann. Anton Bondi: „Insgesamt sind heute Neubauten von ihrer Struktur her nicht mehr für einen 100-jährigen Bestand ausgelegt, sondern in der Regel innerhalb von rund 30 Jahren veraltet und damit abzubrechen.“ Dies bringt natürlich auch eine wesentliche Änderung in der Kalkulation von Projekten und – damit verbunden – des Eigenkapitalbedarfs mit sich.

Sensible Großflächen

„In Wien gibt es glücklicherweise immer wieder die Möglichkeit, neue urbane Quartiere zu entwickeln“, meint Josef Herwei, Geschäftsführer der WSE, und nennt ehemalige Bahnhofsareale, Fabriksareale oder auch den ehemaligen Schlachthof in St. Marx als Beispiele.

„Mit diesen oftmals innerstädtischen Flächen muss man besonders sensibel umgehen, was die Arbeit der Projektentwicklung gegenüber früher natürlich massiv verändert hat“, bestätigt auch Herwei. Und so hat bei der Entwicklung dieser Areale nicht die Gewinnmaximierung oberste Priorität, sondern der Nutzen für die Bevölkerung und den Standort Wien: „Die Aufgaben sind hier fraglos komplexer geworden, was am Ende aber allen zugute kommt.“ Maximilian Pasquali kann dieser Entwicklung ebenfalls durchaus Positives abgewinnen: „Projektentwickler sind Dienstleister, und daher sehe ich durch die zusätzlichen Agenden mehr Handlungsspielraum, mehr Kreativität und mehr Verantwortung.“ Wer in seinem Umfeld mehr bewirken kann, hat als Projektentwickler auch bessere Chancen, seine Projekte zu verwerten.

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Woran es wirklich krankt

Es wäre zu einfach, die hohen Grundstückspreise als ausschlaggebendes Argument zu verwenden, dass „leistbares Wohnen“ immer schwieriger wird. Hausgemachte Probleme und politische Unvernunft haben schon längst diesen Slogan ad absurdum geführt. Schuld daran sind viele, geändert wird kaum etwas, und wenn, dann sehr, sehr langsam: „Wissen tät ma’s ja scho lang, nur zum Handeln hamma uns no net durchgerungen.“

Inland

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Kostentreibende bautechnische Anforderungen, Normen und Energieeffizienz-Auflagen bringen das Ziel einer Sicherung leistbaren Wohnens immer stärker in Gefahr. Innerhalb von zehn Jahren sind die Baukosten um 46% auf mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter geklettert. Ein Drittel der Erhöhung ist allein auf diesen „Qualitätshype“ zurückzuführen. Und das bei sinkenden Realeinkommen der Klein- und Mittelverdiener– jener Gruppe, von der Demographie-bedingt vor allem eine große Nachfrage nach Mietwohnungen ausgeht. „Für die dringend notwendige Forcierung des Wohnungsneubaus sind daher baukostensenkende Maßnahmen ein Gebot der Stunde“, betont Karl Wurm, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen. Um kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen, plädiert die Plattform dafür, das zuletzt üppig wuchernde Normendickicht zu roden.

Über neun Bauordnungen in einem Land mit acht Millionen Einwohnern muss wohl auch nicht mehr diskutiert werden.

ÖVI-Vizepräsident Klaus Wolfinger: „Anstelle sich beim Abbau der mannigfaltigen Standards zu verzetteln, wäre es sehr heilsam, von Grund auf neu zu definieren, welche Qualitäten als Mindeststandards für den Wohnbau wirklich unerlässlich sind. Ausgehend von einem neuen und deutlich geringeren Basis-Standard sollte es dann den Planern und Errichtern des konkreten Bauvorhabens überlassen sein, die je nach Standort und Positionierung angemessenen baulichen Merkmale und Ausstattungen auszudifferenzieren.“

Wie es damals funktionierte …

Wie es ganz einfach geht, zeigt schon die Wiener Bauordnung von 1859, übrigens erst die zweite offizielle Bauordnung in Wien. In dieser wurden erstmals „umfangreichere“ Rahmenbedingungen vorgeschrieben: Dabei wurden als Eckpunkte die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern festgelegt, die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen. Diese maximale Bauhöhe sowie die Generalbaulinie der breiten und rechtwinkelig zueinander laufenden Straßen, die in einem Raster angelegt wurden, gaben das klare Korsett für die Bauherren vor.

In Paragraph 27 der Bauordnung wurde noch kurz auf die Qualität eingegangen: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“

Und die Häuser stehen immer noch. Funktionell und flexibel.

Weitere Probleme

„Die Flächenwidmung gehört geändert und endlich vom Schrumpfen der Bevölkerungszahl auf Verdichtung der Stadt angepasst. Wiener müssen sich daran gewöhnen, dass Häuser höher gebaut werden, auch in der Stadt“, so Hans Jörg Ulreich, Ulreich Bauträger und Bauträgersprecher in der Wiener Wirtschaftskammer. „Baukosten gehören gesenkt und unnötige Normen bei Brandschutz, Stellplätzen und Ähnlichem endlich abgeschafft und in Bezug auf Kosten, Sicherheit und Praxisnähe neu geregelt.“

Noch zwei weitere Punkte wären laut Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, im Wesentlichen anzugehen: „Wir brauchen schnellere Baubewilligungen, und wir müssen den Amtsschimmel reduzieren.“

Die „Lösung“ Mietzinsobergrenze

So einfach es vielleicht in der einen oder anderen Amtsstube erscheinen mag, aber Mietobergrenzen sind nicht das geeignete Mittel, um für leistbares Wohnen zu sorgen. „In dieser Mangelsituation mit z.B. einer Mietobergrenze zusätzlich zu regulieren, führt zu einer weiteren Reduktion der Mietwohnungen, Verschlechterung der Qualität und zu einem neuen Miet-Adel“, so Michael Pisecky, Geschätsführer der sReal: „Das kann niemand wirklich wollen!“ Auch laut dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ (PDF, 1MB) der Prüfungs- und Beratungsorganisation EY vertreten die Investoren einen klaren Standpunkt: Drei Viertel sehen eine Mietzinsobergrenze als „Bremse“ bei der Schaffung von neuem Wohnraum. Unabhängig davon darf man nicht vergessen, dass zum Beispiel in Wien fast 60% der Mietwohnungen dem sozialen Wohnbau unterliegen und damit die Mietpreise gedeckelt sind.

Überholte Gesetze

Dass Gesetze ihre Zeit brauchen, sei dahingestellt, aber die Realität überholt diese schon lang und immer schneller. Angesichts völlig veränderter Lebensformen (man denke nur an Patchwork-Familien und Homeworking) stellen sich Planer und Bauträger zum Beispiel die Frage, warum Zimmer unter 10 m2 verpönt sind (faktisches Kriterium für geförderten Wohnbau in Wien). „Teils aus paternalistischer Beharrlichkeit werden den Menschen Grundrisse vorenthalten, die deren wahren Bedürfnissen viel besser gerecht werden könnten“, so Wolfinger. „Angesichts der wachsenden Bedeutung temporärer Wohnformen erscheinen die in einzelnen Landesvorschriften noch existierenden Mindestgrößen für Wohnungen sowie die Verknüpfung des Mietrechtsgesetzes mit der Schwelle von 30 m2 inzwischen überholt.“

Was zu tun wäre

Mittlerweile haben auch Bundes- und Landespolitik erkannt, dass die Neubaukosten deutlich zu hoch geraten sind, und dass dringend notwendige Maßnahmen gesetzt gehören. „Ein neues Wohnrecht wird nicht genügen, sondern ein nationaler Aktionsplan erforderlich sein, um eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu ermöglichen“, erklärt Michael Pisecky, Geschäftsführer von sReal. ÖVI-Vizepräsident Wolfinger lobt zwar „die in diversen Regierungsübereinkommen und ersten legislativen Projekten erkennbaren Bemühungen um ein Wohnbauprogramm, das die Schaffung von Wohnraum und Konjunkturimpulse unterstützen will“, aber bis auf das Drehen von kleinen Stellschrauben ist noch nicht viel passiert.

„Insgesamt ist nun aber jedenfalls der Zeitpunkt gekommen, das Problem an der Wurzel zu packen“, meint Wolfinger und spricht aus, was sich die gesamte heimische Immobilienbranche denkt.

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