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Mikrolage statt Big Seven – Domicil Real investiert in deutsche Objekte mit Perspektiven

Es geht nicht um den schnellen Euro, wie Andre Schmöller meint, sondern um langfristige Investments. Dabei ist aber die Idee hinter den Immobilien ein wesentlicher Faktor für den Erfolg.


Im Interview

Andre Schmöller

Andre Schmöller ist Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH und der Domicil Investment Management GmbH. Bei der Domicil Real Estate Group handelt ein mittelständisches Investment- und Dienstleistungshaus mit Sitz in München. Kerngeschäft ist das Investment-Management in den Assetklassen Residential und Commercial, wobei die komplette Leistungskette vom Research über den Ankauf, die Finanzierung, das Portfolio- und […]

Was macht deutsche Wohnimmobilien auch für ausländische Investoren so interessant?

Schmöller: Es ist die furchtbar langweilige deutsche Verlässlichkeit. Man kann nicht viel falsch machen, wenn man in den Big Seven investiert. Da müsste an diesen Standorten schon viel passieren. Deutschland bietet Stabilität, Verlässlichkeit und strukturelle Nachhaltigkeit.

Welche kleineren Städte gehören für Sie zu den großen Wachstumsmärkten?

Schmöller: Es geht gar nicht so sehr um die Märkte, sondern um Objekte mit Perspektiven. Ein Beispiel ist Gelsenkirchen, ein Markt mit negativer Bevölkerungsprognose. Wir hatten die Möglichkeit, ein Objekt zu kaufen, das technisch gut dasteht und eine super Mikrolage hat: nahe dem Villenviertel mit einer gut funktionierenden Hausgemeinschaft und gegenüber von einem Fachmarktzentrum. Bei dieser Immobilie ist es für uns klar, dass die Menschen dort wohnen wollen.
Das ist die eigentliche Antwort: Genau die Immobilien suchen, die im Markt nachgefragt werden.

Das heißt, Sie achten auf die Idee hinter der Immobilie. Auch wenn man sie nicht gleich sieht.

Schmöller: Richtig. Zum Beispiel sind bei einer Wohnanlage in Bielefeld nördlich vom eigentlichen Stadtgebiet die Leute sukzessive ausgezogen. Wir haben uns angeschaut, warum sie ausziehen. Dabei haben wir festgestellt, dass es am Zipfel des Objekts eine Einzelhandelsimmobilie gab, die nicht mehr betrieben wurde. Wir waren uns sicher, wir können den Standort stärken, indem wir die Fläche für die Bewohner wieder attraktiv machen. Wir haben Informationen eingeholt, was den Bewohnern in ihrem direkten Umfeld wichtig ist. Ich möchte hier nicht unbedingt von Quartiersentwicklung sprechen, aber wir haben dort einen Einzelhändler mit Lotto/Toto angesiedelt, eine Bank und einen Bäcker. Manchmal ist es wirklich einfach. Man muss sich um die Objekte kümmern.

Wäre der österreichische Markt für Domicil auch interessant?

Schmöller: Österreich wäre ebenfalls interessant, aber wir kennen den Markt zu wenig. In Deutschland kennen wir auch den Mikromarkt, der ja für uns besonders wichtig ist, wie Sie an den Beispielen sehen – und da finde ich die Gelegenheiten, die ich brauche.

Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am deutschen Markt besonders aufgefallen?

Schmöller: Der deutsche Markt ist besonders begehrt. Ich persönlich glaube aber, dass auf einem Markt, der hochpreisig ist und enger wird, viele kaufen, ohne zu wissen, was sie tun. Viel Geld wird investiert, ohne dass man im Detail weiß, was man macht. Das könnte noch dem einen oder anderen auf die Füße fallen. Man muss mehr denn je darauf achten, welches Produkt an welchem Standort geeignet ist – aber man braucht auch den richtigen Partner vor Ort.

Wie schätzen Sie die weitere Preisentwicklung bei Wohnimmobilien ein?

Schmöller: Prinzipiell bin ich der festen Überzeugung, dass wir keinen Einbruch haben werden. Das Wachstum wird sich zwar abschwächen, aber nicht dramatisch. In einigen Regionen wird man noch ein starkes Wachstum bemerken. Dort kann man sich durchaus etwas trauen.

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Mehr Wohnraum durch intelligente Grundrisse

In den vergangenen Jahren begann sich der Wohnungsmarkt zu verändern. Das hat aber nicht nur mit den Preisen zu tun, sondern auch mit den Ansprüchen der Bewohner.

In Wien gibt es derzeit in fast allen Marktsegmenten eine sehr hohe Wohnungsnachfrage. Dafür sind mehrere Entwicklungen verantwortlich: Wien wächst durch Zuzug aus dem Um- und Ausland, aber auch durch demografisch bedingte Entwicklungen– wir leben heute länger als früher. Hinzu kommt die zu geringe Wohnbauproduktion der letzten Jahre. Außerdem benötigen wir „andere“ Wohnungen, denn wir leben heute anders. Neue Verhaltensweisen in Sachen Konsum, Kommunikation, Mobilität und in der Lebensphasen-Gestaltung haben unsere Bedürfnisse generell geändert– und damit auch die Anforderungen an das Wohnen. Ein Bauträger muss auf die derzeitige Wohnraumverknappung im Sinne der neuen Entwicklungen und Anforderungen an Wohnungen in der Stadt in Zukunft reagieren.

Am stärksten betrifft der Engpass Menschen mittleren Einkommens, die eine Wohnung mieten oder kaufen möchten. Dabei stellt sich nicht nur die Frage, wie viele Wohnungen benötigt werden, sondern vor allem auch, welche Art von Wohnung sinnvoll ist. Oftmals geht das Angebot an der Nachfrage vorbei, weil die Gründe für eine Kauf- oder Mietentscheidung nicht genügend berücksichtigt werden.

Lage und Preis weiter wichtig– Raumaufteilung ist Trumpf

Sicherlich spielen Lage, Infrastruktur und Preis weiterhin eine Rolle. Immer wesentlicher wird jedoch die Frage nach der Wohnungsaufteilung: Bei einer guten und effizienten Grundrissplanung kommt man bei gleich bleibender Wohnqualität mit deutlich weniger Fläche aus– das bedeutet eine finanzielle Ersparnis bei den Betriebs-, Heiz-, Miet- oder Kaufkosten! Da der „Rohstoff“ Grundstück immer seltener und teurer wird, muss man ihn mit optimaler Planung besser verwerten als früher.

Der gewünschte Grundriss erfordert eine Grundsatzentscheidung bei folgenden Fragestellungen:

  • Was benötige ich wirklich?
  • Was sind meine Bedürfnisse in Bezug auf das Wohnen?
  • Werden die verschiedenen Wohnzonen meinen Ansprüchen gerecht?
  • Hält die Wohnung möglichen Veränderungen in meinem Leben stand?

Vor allem bei der Finanzierung und der Überlegung zur Wertentwicklung sind diese Fragen wesentlich.

Themen wie Partner, Familiengröße und Ruhebedürfnis, aber auch Alltagsgewohnheiten müssen gut überlegt sein, genauso wie das Einbeziehen der unmittelbaren Wohnumgebung und Infrastruktur. Fahre ich meist mit der U-Bahn oder benutze ich regelmäßig ein Auto? Koche ich gern und viel zu Hause oder gehe ich üblicherweise essen? Bei diesen Überlegungen hat die Mikrolage eine große Bedeutung, also der sogenannte Charakter der näheren Wohnumgebung.

Zukünftiges Wohnen braucht mehr Flexibilität und eine moderne Grundrissplanung

Wer eine kleine Wohnung hat oder sucht, ist bei der Innengestaltung besonders gefordert. Es zahlt sich aus, vor dem Einzug genau über die Nutzung des knappen Raumes nachzudenken. Zu beachten ist zum Beispiel der ehrliche Bedarf an Stauraum. Eine durchdachte Raumaufteilung mit der richtigen Möblierung und geschickt gesetzten Akzenten kann auch auf wenigen Quadratmetern eine angenehme Wohnatmosphäre schaffen. So verschwendet man durch Self Storage nicht unnötig Platz für die Lagerung selten genutzter Gegenstände.

Flexibilität bei der Raumnutzung muss künftig an oberster Stelle stehen: Komplett wandelbare Räume liegen im Trend. Heute haben bereits viele einen kleinen Arbeitsbereich im Wohnzimmer. Die Adaptierung bestehender Wohnungen wie auch der Umbau von alten Büros in Wohnungen oder Dachgeschoßausbauten sollten forciert werden.

Diese Ansätze helfen, dem hohen Bedarf an Wohnraum und neuen Bedürfnissen entgegenzukommen. So machen wir aus weniger mehr!

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