Schlagwort: Mietrechtsgesetz

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Deutsches und österreichisches Mietrecht im Vergleich: Wesentliche Unterschiede!

Dass rechtliche Themen in anderen Ländern unterschiedliche Regelungen und Schwerpunkte haben können, wird vielen häufig erst klar, wenn sie unmittelbar damit konfrontiert werden. Insbesondere bei so wichtigen Angelegenheiten wie dem Mietrecht, das bei der Anmiete eines Wohn- oder Geschäftsraums zum Alltag gehört, ist eine Auseinandersetzung mit den grundlegenden Aspekten unvermeidbar.

Einige wesentliche Unterschiede beim Mietrecht zwischen Deutschland und Österreich sollen im Folgenden erklärt werden.

Wo ist das Mietrecht geregelt und in welchem Umfang?

Die grundlegenden Aspekte des Mietrechts in Österreich sind im Mietrechtsgesetz (MRG) festgehalten. Es ist vor allem dazu da, den Mieter zu schützen, und beschäftigt sich u. a. mit der Gestaltung des Mietvertrags, der Miete, mit der Instandhaltung, den Betriebskosten und der Kündigung.
In Deutschland hingegen sind die wesentlichen Punkte im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wichtig ist hier, dass mit diesen Gesetzestexten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse vorliegen – sie sind demnach nicht nur auf Immobilien anzuwenden.
Im Gegensatz dazu wird in Österreich zwischen der Voll- und der Teilanwendung des MRG unterschieden. Ersteres bedeutet, dass das MRG grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen oder Geschäftsräumen sowie die dabei mitgemieteten Haus- bzw. Grundflächen gilt. Von einer Teilanwendung ist die Rede, wenn nur bestimmte Paragrafen des Gesetzes anwendbar sind, in der Regel sind damit unterschiedliche Arten von Mietgegenständen gemeint.

Wie sind Mieterhöhungen geregelt?

Ein wichtiger Aspekt beim Mieterschutz ist die Regelung von Mieterhöhungen. In beiden Ländern ist eine ständige Erhöhung der Mieten zu beobachten, weshalb eine Regelung der Mieterhöhungen zu den wichtigsten Aspekten des Mietrechts gehört.

Sowohl in Deutschland als auch in Österreich darf der Vermieter die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. So muss beispielsweise in Österreich eine sogenannte Wertsicherungsklausel im Mietvertrag enthalten sein, mit der festgelegt wird, dass der Mieter eine Erhöhung zu akzeptieren hat, die sich nach jährlich vom Gesetzgeber angepassten Richtwerten gestaltet. Auch nach Sanierungsarbeiten (nicht aber nach gewöhnlichen Reparaturen zur Instandhaltung) kann die Miete erhöht werden.

Das ist in Deutschland nicht anders. Hier gibt es jedoch die Besonderheit, dass es bestimmte Kappungsgrenzen gibt, die vom Gesetzgeber bestimmt wurden. Diese dürfen von der Mieterhöhung nicht überschritten werden. Gemäß § 559 BGB darf der Vermieter nach einer Modernisierungsarbeit die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach § 558 BGB darf eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war.
Im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen ist weiters die Mietpreisbremse in Deutschland hervorzuheben, die es in Österreich (noch) nicht gibt, dort aber seit Jahren im Gespräch ist.

Die Mietpreisbremse in Deutschland ist ein Instrument, um den rasant steigenden Mieten vor allem in Ballungsgebieten Einhalt zu gebieten. Daher gilt diese nicht bundesweit, sondern nur in besonders kritischen Regionen, in denen Wohnungsknappheit herrscht und die Mietpreise bereits sehr hoch sind. Mit der Mietpreisbremse darf in Neuverträgen keine Miete verlangt werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Wann und wie kann gekündigt werden?

Sowohl in Deutschland als auch in Österreich sind die Gründe, aus denen ein Vermieter den Vertrag kündigen kann, beschränkt. In Österreich zählt § 30 des MRG die wichtigen Gründe auf, aus denen der Mietvertrag von Vermieterseite gekündigt werden kann.
Dazu zählt, wenn …
… der Mieter seine Miete nach einer bestimmten Frist nicht gezahlt hat.
… der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt.
… durch die Beibehaltung des Mietvertrages die Erhaltungskosten des Miethauses (in dem sich der Mietgegenstand befindet) mit dem Mietzins nicht gedeckt werden können und die Veranlassung einer baubehördlichen Abtragung erfolgte und dem Mieter ein Ersatz beschafft werden kann.

Im deutschen Mietrecht wird von einem berechtigten Interesse gesprochen, das der Vermieter nachweisen muss, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eine Kündigung allein, um die Miete zu erhöhen, ist hierbei ausdrücklich ausgeschlossen. Die drei Punkte, die oben im österreichischen Mietrecht als wichtige Gründe für den Vermieter gelten, sind vergleichbar mit jenen, aus denen auch in Deutschland ein Vermieter den Vertrag auflösen kann. Wichtig ist hier jedoch, dass es in dem österreichischen Gesetzestext insgesamt 16 solcher Gründe gibt – also 13 mehr als oben aufgezählt –, während in Deutschland nur jene drei Punkte gemäß BGB als berechtigtes Interesse des Vermieters gelten.
Mehr zum deutschen Mietrecht lesen Sie auf https://www.mietrecht.com/.

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Mietrecht – zwei absurde Beispiele

Auswirkungen des MRG auf das Stadtbild und die Stadtentwicklung in Wien. Zwei Beispiele aus der Architekturpraxis.

Inland

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Derzeit leben wir im Spannungsfeld von Grundstücksknappheit, großer Nachfrage nach neuem Wohnraum, steigenden Immobilienpreisen und dem Wunsch, die begehrte historische Substanz unserer Stadt zu erhalten. Die Raumschaffenden, d. h. die Bauträger, sind gefragt, unter diesen Herausforderungen möglichst leistbare Wohnungen zu schaffen, wirtschaftlich sinnvolle Projekte zu realisieren und trotzdem profitabel zu bleiben.

Das immer wieder in der Politik diskutierte Mietrechtsgesetz hat in vielen Jahren der Diskussion bereits einige tiefe Spuren im Stadtbild hinterlassen. Seine aktuell gültige Fassung hat direkt oder indirekt zum Verschwinden des historischen Stadtbildes, genauer gesagt der Wiener Gründerzeithäuser, beigetragen.

Als Architektin und Immobilienentwicklerin bin ich persönlich sehr dafür, die wunderschönen Altbauten, die unsere Stadt seit vielen Jahrzehnten prägen, zu erhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten aus meiner Sicht für alle Marktteilnehmer fair und ausgewogen sein, um eine nachhaltige Stadtentwicklung zu sichern. Ich möchte Ihnen anhand folgender Beispiele aus meiner Praxis diese Problematik näherbringen.

Beispiel eins: Sanierung vs. Aufstockung oder gar Abbruch

Eine ruhige Gasse im 16. Gemeindebezirk. Die Liegenschaft stellt eine Baulücke mit einem leer stehenden Gründerzeithaus mittlerer Größe dar. Der Bauträger hatte hier zwei Varianten für eine Projektidee zur Auswahl: Sanierung des Bestandes und Aufstockung oder Abbruch des Bestandes und Neubau.

Die erste Variante wurde ernsthaft überlegt und gründlich untersucht. Die Stadt Wien hat das Viertel als Sanierungszielgebiet ausgewiesen, d. h., es galten hier verbesserte Sanierungsförderungsbedingungen des Wohnfonds Wien. Nach dem Vergleich dieser zwei Varianten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit hat sich der Bauträger trotzdem für die zweite Variante entschieden. Einer der Gründe dafür war nicht nur die höhere Flächenbilanz, sondern der Umstand, dass beim Neubau keine Richtwertbeschränkungen bei der Wohnungsvermietung existieren.

Fazit: Die finanziellen Anreize in Form einer erhöhten Förderung aus Mitteln der Steuerzahler konnten den wirtschaftlichen Vorteilen der Errichtung eines Neubauwohnhauses, um dem MRG zu entkommen, nicht standhalten.

Beispiel zwei: Millionen schwere Konzerne haben den gleichen Schutz wie „kleine Mieter“

Ich wurde mit der Erstellung einer Bebauungsstudie für eine Liegenschaft im 21. Bezirk unweit der U-Bahn-Station „Floridsdorf“ beauftragt. Ein Supermarkt steht seit mehr als 20 Jahren auf diesem Grundstück. Man könnte den geltenden Bebauungsbestimmungen zufolge hier rund 3.500 Quadratmeter Wohnnutzfläche errichten. Ein bekannter Lebensmittelkonzern fungiert als Mieter. Es erfolgt eine Kündigung des Mieters mit Bezug auf die vertraglich vereinbarte Befristung durch den Grundstückseigentümer. Was hat sich nach einer juristischen Expertise des Mietvertrages herausgestellt?

Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter berechtigt, auf dem Grundstück ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten. Das Mietverhältnis unterliegt damit dem Mietrechtsgesetz. Somit kann das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines im MRG genannten Grundes vom Vermieter gerichtlich aufgekündigt werden. Die ausgesprochene Kündigung ist damit unwirksam.
Aufgrund des Mietvertrages ist der Lebensmittelkonzern zur exklusiven Nutzung der Liegenschaft berechtigt. Der Vermieter darf auf der Liegenschaft keine Bauarbeiten durchführen. Die Errichtung einer Wohnhausanlage auf der Liegenschaft oder eine Überbauung des Supermarktes ist rechtlich nicht zulässig, die Begründung von Wohnungseigentum aufgrund des Mietvertrages rechtlich nicht möglich.
Um ein Bauvorhaben durchführen zu können, müsste somit der Mietvertrag mit dem Lebensmittelkonzern einvernehmlich beendet werden.

Fazit: In diesem Fall wird ein millionenschwerer Lebensmittelkonzern durch das MRG genauso geschützt wie ein „kleiner Mieter“ einer Altbauwohnung. Die Situation mit dieser Gleichstellung würde ich in bestimmten Fällen sehr hinterfragen. Ist das noch zeitgemäß?

Der Stadt entgehen wertvolle Grundstücksflächen

Es ist eine Tatsache, dass damit der schnell wachsenden Stadt wertvolle Grundstücksflächen entgehen. Das MRG an sich, als Gesetz zum Schutz der Mieter, ist zweifellos ein sehr gutes Instrument. Es zeigen sich allerdings sehr viele Widersprüche in der Anwendung einiger seiner Paragrafen, die für die Stadt zu nicht wirklich gewünschten Ergebnissen führen. Die bestehende Wohnungsknappheit setzt sich fort und als Folge steigen die Wohnungspreise weiter an.

Die einzige für einen Bauträger verbleibende wirtschaftliche Lösung zum Schutz der Gründerzeithäuser vor dem Abbruch ist folgende: diese zu sanieren und die parifizierten Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Damit bleiben die Häuser vorerst vom Abbruch verschont. In weiterer Folge wird das Wohnungseigentumsgesetz für das Gebäude wirksam. Ob dieses Gesetz dann für den Erhalt der Bausubstanz eines Gründerzeitgebäudes von Vorteil ist, ist eine andere Frage.

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OGH bestätigt die Kündigung einer Mietwohnung wegen offenen WC-Fensters

Nur bei Vorliegen bestimmter, gewichtiger Gründe darf ein Vermieter seinen Mieter ohne Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen vorzeitig kündigen.

 

Ein entsprechend gewichtiger und damit legitimer Grund für eine sofortige Kündigung ist beispielsweise der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 erster Fall des Mietrechtsgesetzes (MRG). Nach der allgemeinen Definition des Obersten Gerichtshofes (OGH) liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vor, wenn durch „wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht“ (vgl. OGH RIS-Justiz RS0020981 u. a.). Ein Verschulden des Mieters ist dabei nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste. In diesem Sinne kann sowohl eine gravierende Verwahrlosung als auch das aktive Beschädigen einer Wohnung durch den Mieter, zum Beispiel weil dieser eine Wand in der Wohnung eingerissen hat, den Vermieter zur sofortigen Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vorliegt, haben die Gerichte stets im Einzelfall anhand der oben genannten Definition zu beurteilen, weshalb hier grundsätzlich eine große Bandbreite von Fällen in Betracht kommt. Mitunter sind solche Fälle dann auch eher kurioser Natur, wie das aktuelle Urteil des OGH vom 25. 10. 2017 (8 Ob 119/17h) zeigt. Der OGH hatte hier nämlich die Frage zu beurteilen, ob einer Mieterin von ihrem Vermieter vorzeitig gekündigt werden durfte, weil sie es mit dem Lüften ihres WCs ein klein wenig übertrieben hatte. Tatsächlich hatte die Mieterin ihr Toilettenfenster jahrelang durchgehend und überdies monatelang völlig unbeaufsichtigt offen stehen lassen, wodurch es zu Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk gekommen war.

Die Vorinstanzen sahen in dieser „Dauerlüftung“ durch die Mieterin einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Mietwohnung, der die Vermieterin zur vorzeitigen Kündigung berechtige. Hiergegen wandte die beklagte Mieterin wiederum ein, dass ein „durchschnittlicher Mieter“ nicht wissen könne, dass es durch das Offenlassen eines Fensters zu Feuchtigkeitsschäden kommen kann, und ersuchte den OGH in letzter Instanz um Klärung. Der OGH gelangte allerdings – wenig überraschend – zur Ansicht, dass die „Durchschnittsintelligenz“ eines Mieters dann doch etwas weiter reicht als von der Beklagten offenbar angenommen und man von einem Mieter (entsprechend der Ansicht der Vorinstanzen) durchaus erwarten könne, ein Fenster nicht monatelang offen stehen zu lassen. Die beklagte Mieterin zeigte sich zwar letztlich dazu bereit, ihr Toilettenfenster in Zukunft geschlossen zu halten, signalisierte diese Bereitschaft aber erst im Revisionsverfahren und damit nach Ansicht des OGH zu spät („unzulässige Neuerung“).

Bleibt abschließend noch die Frage offen, warum die Mieterin eine Dauerlüftung ihres stillen Örtchens überhaupt für erforderlich hielt, worauf der OGH in seinem Urteil aber (glücklicherweise) nicht näher eingehen musste.

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Investitionen in Österreich – Gewinner & Verlierer

Internationale Investoren sind in Österreich aufgrund der strengen Mietrechtsgesetze im Wohnimmobilienbereich traditionell weniger präsent als in anderen europäischen Ländern.

Betrachtet man aber auch den Büromarkt und andere Assetklassen wie Retail und Hotel, braucht sich Österreich im internationalen Vergleich nicht zu verstecken und hat im Verhältnis zur Größe des Landes sogar einen außerordentlich brummenden Transaktionsmarkt.

Beleuchtet man die Herkunft der Investoren aus dem Ausland, sieht man, dass es meist bei den üblichen Verdächtigen bleibt. Fast 60 % der internationalen Investoren, die im ersten Halbjahr 2017 Immobilien in Österreich gekauft haben, stammen aus Deutschland, wie eine CBRE-Studie bekannt gab.

Bei der Verteilung von Immobilientransaktionen lohnt ein genauer Blick, wo die Hotspots liegen. Wenig verwunderlich – es tut sich am meisten in Wien. Auch Graz und Salzburg sind im Fokus internationaler Investoren, die gleichzeitig an Städten im Burgenland aktuell wenig bis gar kein Interesse zeigen und in Vorarlberg kein Angebot mehr vorfinden.

Bleibt daher mehr Raum für heimische Investoren und neue lokale Impulse? Sowohl im Neubau als auch in der Bestandspflege müssen wir aufpassen, dass kleinere Städte und ländliche Regionen nicht komplett ins Hintertreffen geraten.

Das geht nur mit einem Schulterschluss der Branche mit Politik und Wirtschaft. Dieses Miteinander ist auch in größeren Städten unabdingbar. Wenn von unterschiedlichen Playern aneinander vorbeigeplant wird, gibt es vielleicht kurzfristige Renditen, aber keine Werte, die Generationen überdauern. Und genau diese nachhaltige Werthaltigkeit ist es schließlich, die Investoren suchen.

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Mietrechtsgesetz – Wieso einfach, wenn es auch umständlich geht?

Wie viel an Vereinfachung möglich ist, ohne das Kind mit dem Bad auszugießen, also notwendige Differenzierungen zu opfern, ist schwieriger zu beantworten. Die Komplexität des Mietrechts rührt aus der Breite und Vielfalt des Regelungsgegenstandes: Mietverhältnisse über viele verschiedene Arten von Objekten, unterschieden nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Handel, Logistik), Gebäudealter, Eigentümerstruktur und Errichtungsfinanzierung (gefördert – freifinanziert), können nicht gleich behandelt werden.

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Die lange Dauer von Mietverhältnissen macht es, um bestehenden Verträgen kein neues gesetzliches Regime überzustülpen, notwendig, Schichten abzubilden, die abhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unterschiedliche Regelungsinhalte vorsehen. Verzichtet man auf Differenzierung, werden Ungerechtigkeiten im Einzelfall Tür und Tor geöffnet.

Die Aufgliederung der für eine konkrete Falllösung zu befragenden Gesetze (MRG, ABGB, WGG, ZPO, KSCHG) und Nebengesetze sowie die Vielzahl der Novellen des MRG selbst tragen erheblich zur Komplexität bei. Eine „Kodifizierung“, d.h. Zusammenfassung der einschlägigen Normen in einen Gesetzesguss, steht bei offenem Ergebnis, ob solch aufwändiges Vorhaben maßgebliche Vereinfachung bringt, zur Diskussion.

Womit das österreichische Mietrecht wohl aber überfrachtet ist, sind sachfremde Zwecke. Es könnte ihm einiges erspart werden, würde die Verwirklichung bestimmter politischer Kompromisse in andere Materien verlegt.

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