Schlagwort: Mietrecht

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Mietrecht deutschland österreich mieterin

Deutsches und österreichisches Mietrecht im Vergleich: Wesentliche Unterschiede!

Dass rechtliche Themen in anderen Ländern unterschiedliche Regelungen und Schwerpunkte haben können, wird vielen häufig erst klar, wenn sie unmittelbar damit konfrontiert werden. Insbesondere bei so wichtigen Angelegenheiten wie dem Mietrecht, das bei der Anmiete eines Wohn- oder Geschäftsraums zum Alltag gehört, ist eine Auseinandersetzung mit den grundlegenden Aspekten unvermeidbar.

Einige wesentliche Unterschiede beim Mietrecht zwischen Deutschland und Österreich sollen im Folgenden erklärt werden.

Wo ist das Mietrecht geregelt und in welchem Umfang?

Die grundlegenden Aspekte des Mietrechts in Österreich sind im Mietrechtsgesetz (MRG) festgehalten. Es ist vor allem dazu da, den Mieter zu schützen, und beschäftigt sich u. a. mit der Gestaltung des Mietvertrags, der Miete, mit der Instandhaltung, den Betriebskosten und der Kündigung.
In Deutschland hingegen sind die wesentlichen Punkte im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wichtig ist hier, dass mit diesen Gesetzestexten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse vorliegen – sie sind demnach nicht nur auf Immobilien anzuwenden.
Im Gegensatz dazu wird in Österreich zwischen der Voll- und der Teilanwendung des MRG unterschieden. Ersteres bedeutet, dass das MRG grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen oder Geschäftsräumen sowie die dabei mitgemieteten Haus- bzw. Grundflächen gilt. Von einer Teilanwendung ist die Rede, wenn nur bestimmte Paragrafen des Gesetzes anwendbar sind, in der Regel sind damit unterschiedliche Arten von Mietgegenständen gemeint.

Wie sind Mieterhöhungen geregelt?

Ein wichtiger Aspekt beim Mieterschutz ist die Regelung von Mieterhöhungen. In beiden Ländern ist eine ständige Erhöhung der Mieten zu beobachten, weshalb eine Regelung der Mieterhöhungen zu den wichtigsten Aspekten des Mietrechts gehört.

Sowohl in Deutschland als auch in Österreich darf der Vermieter die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. So muss beispielsweise in Österreich eine sogenannte Wertsicherungsklausel im Mietvertrag enthalten sein, mit der festgelegt wird, dass der Mieter eine Erhöhung zu akzeptieren hat, die sich nach jährlich vom Gesetzgeber angepassten Richtwerten gestaltet. Auch nach Sanierungsarbeiten (nicht aber nach gewöhnlichen Reparaturen zur Instandhaltung) kann die Miete erhöht werden.

Das ist in Deutschland nicht anders. Hier gibt es jedoch die Besonderheit, dass es bestimmte Kappungsgrenzen gibt, die vom Gesetzgeber bestimmt wurden. Diese dürfen von der Mieterhöhung nicht überschritten werden. Gemäß § 559 BGB darf der Vermieter nach einer Modernisierungsarbeit die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Nach § 558 BGB darf eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war.
Im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen ist weiters die Mietpreisbremse in Deutschland hervorzuheben, die es in Österreich (noch) nicht gibt, dort aber seit Jahren im Gespräch ist.

Die Mietpreisbremse in Deutschland ist ein Instrument, um den rasant steigenden Mieten vor allem in Ballungsgebieten Einhalt zu gebieten. Daher gilt diese nicht bundesweit, sondern nur in besonders kritischen Regionen, in denen Wohnungsknappheit herrscht und die Mietpreise bereits sehr hoch sind. Mit der Mietpreisbremse darf in Neuverträgen keine Miete verlangt werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Wann und wie kann gekündigt werden?

Sowohl in Deutschland als auch in Österreich sind die Gründe, aus denen ein Vermieter den Vertrag kündigen kann, beschränkt. In Österreich zählt § 30 des MRG die wichtigen Gründe auf, aus denen der Mietvertrag von Vermieterseite gekündigt werden kann.
Dazu zählt, wenn …
… der Mieter seine Miete nach einer bestimmten Frist nicht gezahlt hat.
… der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt.
… durch die Beibehaltung des Mietvertrages die Erhaltungskosten des Miethauses (in dem sich der Mietgegenstand befindet) mit dem Mietzins nicht gedeckt werden können und die Veranlassung einer baubehördlichen Abtragung erfolgte und dem Mieter ein Ersatz beschafft werden kann.

Im deutschen Mietrecht wird von einem berechtigten Interesse gesprochen, das der Vermieter nachweisen muss, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eine Kündigung allein, um die Miete zu erhöhen, ist hierbei ausdrücklich ausgeschlossen. Die drei Punkte, die oben im österreichischen Mietrecht als wichtige Gründe für den Vermieter gelten, sind vergleichbar mit jenen, aus denen auch in Deutschland ein Vermieter den Vertrag auflösen kann. Wichtig ist hier jedoch, dass es in dem österreichischen Gesetzestext insgesamt 16 solcher Gründe gibt – also 13 mehr als oben aufgezählt –, während in Deutschland nur jene drei Punkte gemäß BGB als berechtigtes Interesse des Vermieters gelten.
Mehr zum deutschen Mietrecht lesen Sie auf https://www.mietrecht.com/.

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Mietrecht – zwei absurde Beispiele

Auswirkungen des MRG auf das Stadtbild und die Stadtentwicklung in Wien. Zwei Beispiele aus der Architekturpraxis.

Inland

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Derzeit leben wir im Spannungsfeld von Grundstücksknappheit, großer Nachfrage nach neuem Wohnraum, steigenden Immobilienpreisen und dem Wunsch, die begehrte historische Substanz unserer Stadt zu erhalten. Die Raumschaffenden, d. h. die Bauträger, sind gefragt, unter diesen Herausforderungen möglichst leistbare Wohnungen zu schaffen, wirtschaftlich sinnvolle Projekte zu realisieren und trotzdem profitabel zu bleiben.

Das immer wieder in der Politik diskutierte Mietrechtsgesetz hat in vielen Jahren der Diskussion bereits einige tiefe Spuren im Stadtbild hinterlassen. Seine aktuell gültige Fassung hat direkt oder indirekt zum Verschwinden des historischen Stadtbildes, genauer gesagt der Wiener Gründerzeithäuser, beigetragen.

Als Architektin und Immobilienentwicklerin bin ich persönlich sehr dafür, die wunderschönen Altbauten, die unsere Stadt seit vielen Jahrzehnten prägen, zu erhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten aus meiner Sicht für alle Marktteilnehmer fair und ausgewogen sein, um eine nachhaltige Stadtentwicklung zu sichern. Ich möchte Ihnen anhand folgender Beispiele aus meiner Praxis diese Problematik näherbringen.

Beispiel eins: Sanierung vs. Aufstockung oder gar Abbruch

Eine ruhige Gasse im 16. Gemeindebezirk. Die Liegenschaft stellt eine Baulücke mit einem leer stehenden Gründerzeithaus mittlerer Größe dar. Der Bauträger hatte hier zwei Varianten für eine Projektidee zur Auswahl: Sanierung des Bestandes und Aufstockung oder Abbruch des Bestandes und Neubau.

Die erste Variante wurde ernsthaft überlegt und gründlich untersucht. Die Stadt Wien hat das Viertel als Sanierungszielgebiet ausgewiesen, d. h., es galten hier verbesserte Sanierungsförderungsbedingungen des Wohnfonds Wien. Nach dem Vergleich dieser zwei Varianten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit hat sich der Bauträger trotzdem für die zweite Variante entschieden. Einer der Gründe dafür war nicht nur die höhere Flächenbilanz, sondern der Umstand, dass beim Neubau keine Richtwertbeschränkungen bei der Wohnungsvermietung existieren.

Fazit: Die finanziellen Anreize in Form einer erhöhten Förderung aus Mitteln der Steuerzahler konnten den wirtschaftlichen Vorteilen der Errichtung eines Neubauwohnhauses, um dem MRG zu entkommen, nicht standhalten.

Beispiel zwei: Millionen schwere Konzerne haben den gleichen Schutz wie “kleine Mieter”

Ich wurde mit der Erstellung einer Bebauungsstudie für eine Liegenschaft im 21. Bezirk unweit der U-Bahn-Station „Floridsdorf“ beauftragt. Ein Supermarkt steht seit mehr als 20 Jahren auf diesem Grundstück. Man könnte den geltenden Bebauungsbestimmungen zufolge hier rund 3.500 Quadratmeter Wohnnutzfläche errichten. Ein bekannter Lebensmittelkonzern fungiert als Mieter. Es erfolgt eine Kündigung des Mieters mit Bezug auf die vertraglich vereinbarte Befristung durch den Grundstückseigentümer. Was hat sich nach einer juristischen Expertise des Mietvertrages herausgestellt?

Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter berechtigt, auf dem Grundstück ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten. Das Mietverhältnis unterliegt damit dem Mietrechtsgesetz. Somit kann das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines im MRG genannten Grundes vom Vermieter gerichtlich aufgekündigt werden. Die ausgesprochene Kündigung ist damit unwirksam.
Aufgrund des Mietvertrages ist der Lebensmittelkonzern zur exklusiven Nutzung der Liegenschaft berechtigt. Der Vermieter darf auf der Liegenschaft keine Bauarbeiten durchführen. Die Errichtung einer Wohnhausanlage auf der Liegenschaft oder eine Überbauung des Supermarktes ist rechtlich nicht zulässig, die Begründung von Wohnungseigentum aufgrund des Mietvertrages rechtlich nicht möglich.
Um ein Bauvorhaben durchführen zu können, müsste somit der Mietvertrag mit dem Lebensmittelkonzern einvernehmlich beendet werden.

Fazit: In diesem Fall wird ein millionenschwerer Lebensmittelkonzern durch das MRG genauso geschützt wie ein „kleiner Mieter“ einer Altbauwohnung. Die Situation mit dieser Gleichstellung würde ich in bestimmten Fällen sehr hinterfragen. Ist das noch zeitgemäß?

Der Stadt entgehen wertvolle Grundstücksflächen

Es ist eine Tatsache, dass damit der schnell wachsenden Stadt wertvolle Grundstücksflächen entgehen. Das MRG an sich, als Gesetz zum Schutz der Mieter, ist zweifellos ein sehr gutes Instrument. Es zeigen sich allerdings sehr viele Widersprüche in der Anwendung einiger seiner Paragrafen, die für die Stadt zu nicht wirklich gewünschten Ergebnissen führen. Die bestehende Wohnungsknappheit setzt sich fort und als Folge steigen die Wohnungspreise weiter an.

Die einzige für einen Bauträger verbleibende wirtschaftliche Lösung zum Schutz der Gründerzeithäuser vor dem Abbruch ist folgende: diese zu sanieren und die parifizierten Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Damit bleiben die Häuser vorerst vom Abbruch verschont. In weiterer Folge wird das Wohnungseigentumsgesetz für das Gebäude wirksam. Ob dieses Gesetz dann für den Erhalt der Bausubstanz eines Gründerzeitgebäudes von Vorteil ist, ist eine andere Frage.

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Wohnpolitik mit Hausverstand und Mut, jetzt!

Wenn ein Gut knapp ist, kann davon nicht mehr angeboten werden, wenn man es billiger macht. Trotz dieser Binsenweisheit wird immer wieder gefordert, die Mieten gesetzlich zu senken bzw. zu deckeln.

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Basis dieser Forderungen ist die Tatsache, dass bei Neuvermietungen im Privatsektor die Mieten steigen. Niemand nimmt daran Anstoß, dass diese auch bei Neuvermietungen im Gemeindebau, zwischen 2012 und 2016, um 11,6 % gestiegen sind – im Privatbereich um 14,8 %, mit dem doch erheblichen Unterschied, das private oder institutionelle Eigentümer Steuern bezahlen müssen. Die Mietsteigerung bei Neuvermietungen in Gebäuden, die nach 1945 errichtet wurden, ist auf die steigende Nachfrage – mangels genügenden Angebots, bzw. bei Neubauten auf die steigenden Grundstücks – und Baukosten zurückzuführen.

Allerdings steigen die Mietkosten nicht in laufenden Mietverträgen, denn diese basieren auf dem VPI (Verbraucherpreisindex), und können somit gar nicht jährlich über diesem steigen. Das ständige Trommeln der Arbeiterkammer, die Mieten würden steigen, verunsichert inzwischen viele Menschen, obgleich ihre Miete gar nicht erhöht wird. Diese Panikmache hat mit seriöser Politik nichts zu tun. Ob die Betriebskosten, die immerhin bereits rund 26 % der Gesamtmiete ausmachen, steigen, wird dabei gerne ausgeblendet – ist die Steigerung doch gerade dort oftmals außergewöhnlich hoch. Und diese kommt nicht dem Vermieter zugute!

Wenn mehr als 60 % der WienerInnen im Gemeindebau oder geförderten Wohnbau leben, dann ist es unverständlich, dass darunter nur rund 22 % der sozial Bedürftigen sind. Niemand hat etwas gegen soziale Durchmischung. Aber wer nicht bedürftig ist, sollte eine höhere Miete bezahlen. Auch können Kinder und nahe Verwandte ohne Einkommensnachweis in das Mietrecht eintreten, sodass sich der Anteil der sozial Schwachen im Laufe der Jahre wohl noch weiter verringern wird.

Bundesregierung ist säumig

Man durfte hoffen, dass die Bundesregierung begriffen hat, dass nur ein vernünftiges Wohnrecht, das die Notwendigkeiten des Vermieters und des Mieters im Auge hat und gesetzliche Regelungen, die den Neubau bzw. Sanierungen entsprechend ankurbeln, ein Mehr an Wohnungen bringen können, um den knappen Mietmarkt zu entlasten. Nun soll dieses Thema wieder weiter nach hinten verschoben werden, um ja kein Klientel an jene zu verlieren, die die Miet-Panikmache zum Parteiprogramm erhoben haben. Dass aber auch die groß angekündigte Gemeindebau-Initiative sich rasch als Rohrkrepierer erwiesen hat und Gemeindewohnungen nach wie vor nicht den sozial Schwachen zukommen, wird den Markt nicht entlasten. Parteiprogramme die behaupten, dass eine Zwangsreduzierung von Mieten, mehr Mietwohnungen auf den Markt bringen, werden kläglich scheitern. Denn genau das Gegenteil würde passieren, und jene die es sich leisten könnten, würden dann auch von einer geringeren Miete profitieren.

Diejenigen, die es sowieso schwer haben, sich eine adäquate Wohnung zu leisten, hätten dafür noch weniger Chancen. Denn damit würden viele abgehalten, ihre Wohnung überhaupt zu vermieten, gleichzeitig würden Hauseigentümer die Parifizierung und den Abverkauf der Wohnungen bevorzugen, was eine weitere Reduzierung des Angebotes zur Folge hätte. Aber wen interessiert schon die Realität, wenn man mit Panikmache Aufmerksamkeit erzielen kann. Dass man in Wien um einiges günstiger als in anderen europäischen Städten mietet, bestätigt auch eine aktuelle Studie des Beratungsinstituts Deloitte, fand aber medial keinen Widerhall.

Die Regierung ist daher aufgefordert diese Realität möglichst rasch in einem vernünftigen Wohn- und Investitionsgesetz umzusetzen, um so den Bau von Wohnungen zu unterstützen sowie Mieten, die auch eine realistische Rendite ermöglichen, zuzulassen und sich nicht von dem Getöse der meisten Oppositionsparteien und der AK beeinflussen zu lassen. Denn diese haben noch keine einzige Wohnung auf den Markt gebracht.

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Mehr Wohnraum durch weniger Regulierung – deutsches Gutachten bestätigt Empfehlungen der WKO

Das war aber ziemlich direkt. Der Wissenschaftliche Beirat des deutschen Wirtschaftsministeriums hat in einem beauftragten Gutachten eine Empfehlung für einen funktionierenden Wohnbau formuliert: „Mietpreisbremse ersatzlos streichen, den sozialen Wohnungsbau zurückfahren.“ Bei den Auftraggebern kam das nicht gut an.

Inland

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Wissenschaftliche Berater und Gutachter der deutschen Bundesregierung plädieren dafür, die Wohnungsbaupolitik drastisch zu verändern und von den Zielen im Koalitionsvertrag abzurücken. „Der soziale Wohnungsbau sollte zurückgefahren werden“, schreibt der Wissenschaftliche Beirat des Wirtschaftsministeriums laut ZEIT ONLINE. Besonders heftig in der Kritik stehen „die staatliche Förderung“, die Mietpreisbremse und Sozialwohnungen, da in der Regel nur ein einziges Mal das Einkommen der Menschen geprüft wird, die eine Sozialwohnung beziehen wollen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen nach Bedürftigkeit

„Wir halten die staatliche Förderung von Baumaßnahmen insgesamt für falsch“, erklärt Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz. Der Vorschlag: Das Wohngeld sollte nach Bedürftigkeit subventioniert werden, und wenn diese nicht mehr besteht, sollten die Zahlungen eingeschränkt oder eingestellt werden.

Mietpreisbremse wirkungslos, ersatzlos streichen

Weiters empfiehlt der Beirat auch, dass die „weitgehend wirkungslose Mietpreisbremse ersatzlos gestrichen werden sollte“. Diese habe ihre preisdämpfende Wirkung kaum entfaltet. Tatsache ist, dass die wenigen Profiteure dieser gesetzlichen Regelung vor allem in der Gruppe „Doppelverdiener ohne Kinder“ zu finden sind. Die Mietpreisbremse in Deutschland nützt also vor allem Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund ist einfach, erklärt Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO: „Gute Wohnungen ,verschwanden‘ vom Markt und wurden nicht mehr über Makler angeboten, sondern ,privat‘ weitergegeben, und in den seltenen Fällen, in denen begehrte Wohnungen aufgrund der Mietpreisbremse günstig angeboten wurden, konnten die Vermieter unter noch mehr Interessenten auswählen.“ Das Ergebnis: Den Zuschlag erhielten dann meist die Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen. Die Knappheit an Wohnraum in Ballungsgebieten hat sich letztendlich dadurch noch weiter verstärkt, denn zu einem regulierten Mietpreis sind die Wohnungs- und Hausbesitzer weniger bereit, ihre Immobilie zu vermieten.

Sinkende Anreize neue Wohnungen zu bauen

Der Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz, führt noch ein weiteres Argument an. „Würde die Mietpreisbremse wirken, sänken damit auch die Anreize, neue Wohnungen zu bauen“, sagt Breyer in der ZEIT ONLINE. Die Regelung gelte zwar nicht für Erstvermietungen, aber sobald der Mieter wechsle, trete sie sofort in Kraft. Potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen müssen daher mit einer niedrigeren Rendite rechnen, und das hält viele davon ab, sich in einem Vorsorgemodell zu engagieren.

Das deutsche Gutachten deckt sich mit WKO-Empfehlungen

„Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben“, meint Fachverbandsobmann Edlauer: „Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.“

Gutachten von Politik nicht akzeptiert

Die deutsche Politik reagiert aber ähnlich wie in Österreich und den Argumenten der Ökonomen wird mit Argwohn begegnet. Für die Sozialdemokraten im Bundestag sind die Ergebnisse des Gutachtens nicht akzeptabel. Bernhard Daldrup, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion, sagt: „Wenn man sich dieses Gutachten durchliest, hat man den Eindruck, wir würden uns in einem politökonomischen Labor befinden.“ Die Modelle mögen für ein Grundseminar in Volkswirtschaft interessant sein, aber die Wirklichkeit werde hier nicht abgebildet.

Um die Probleme in den Griff zu bekommen, werden vonseiten der Regierung Milliardenbeträge für den sozialen Wohnungsbau und Milliardenbeträge zur Anregung des privaten Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Mit rund 1,5 Millionen neuen Wohnungen hat sich die Koalition ein ambitioniertes Ziel gesetzt.

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New Deal – hoffentlich auch beim Mietrechtsgesetz

Der neue Bundeskanzler Christian Kern spricht von einem Neustart bzw. „New Deal“. Wir hoffen, dass sich das auch bis in die Niederungen der Verhandler einer Mietrechtsreform herumspricht. Denn die unselige Diskussion über „leistbares Wohnen“ muss endlich mit Hausverstand angereichert werden, da Leistbarkeit für jeden Einzelnen eine sehr subjektive Angelegenheit darstellt.

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Der Mietmarkt kann nur entlastet werden, wenn es genügend Angebot gibt. Und dass es das nicht gibt, ist Schuld der Politik. Seit Jahren weiß man, dass der Zuzug in die Städte immer größer wird und es dafür mehr Wohnraum geben muss. Man hat aber alles dafür getan, dass sich Immobilieninvestoren von Österreich abwenden und lieber im Ausland investieren.

Ständige Diskussionen über eine mögliche Ausweitung des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes, Universalmiete, Negieren von Lagequalität, steuerliche Nachteile durch die Steuerreform u.v.a.m sind keine Themen, die Investoren anlocken, sondern jeden davon abhalten, in Wohnraum zu investieren bzw. vorhandenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus zu vermitteln, dass die homöopathische Anzahl an derzeit in Bau befindlichen Gemeindewohnungen das Angebot wesentlich erhöhen wird, ist schlichtweg unverantwortlich.

Es wird Zeit für einen New Deal. Es muss mehr gebaut werden, dafür braucht es aber Anreize für die Immobilienwirtschaft. Es braucht Rechtssicherheit über Jahre hinweg, und nicht nur für einige Monate, sowie endlich ein Bekenntnis zu einem fairen Miteinander zwischen Mieter und Vermieter und steuerliche Anreize für Wohnbauinvestitionen.

Für all dies bedarf es aber einiger Überlegungen, die über eine Adaptierung des MRGs hinausgehen– hier ist zumindest eine angemessene Mietzinsbildung erforderlich, und keine Ausweitung, sondern eine Einschränkung des Anwendungsbereiches des MRG. So wäre es z.B. hoch an der Zeit, die Geschäftsraummiete aus dem Anwendungsbereich des MRG herauszunehmen. Das würde nicht nur mehr Investitionen vor allem in Wohnraum generieren, sondern auch viele Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft schaffen.

Denn ein sehr restriktives Mietrecht bringt keine günstigen Mieten, sondern verknappt nur das Angebot. Das bestätigt nicht allein der Hausverstand, sondern auch die OECD. Schon möglich, dass es leer stehende Wohnungen gibt, aber das ist Privatsache, weil privat finanziert. Wer will sich schon quasi enteignen lassen, wenn er Wohnraum unbefristet vermietet? Wer stellt Wohnraum zur Verfügung, wenn ständig gedroht wird, das Mietrechtsgesetz noch restriktiver zu gestalten? Wer kontrolliert denn in den Gemeindebauten, wo eine Vielzahl der Mieter bereits ganz wo anders wohnt und die billige Gemeindewohnung fürs Enkerl „aufhebt“? Hier spricht die Politik rasch von „Einzelfällen“, komischerweise kennt aber fast jeder jemanden, auf den das zutrifft. Sollten sozialpolitische Maßnahmen aber nicht gerade für diese einkommensschwache Gruppe gesetzt werden?

Im Gemeindebau sind nachweislich nur 25% der Mieter (Studie Agnes Streissler 2016 ) sozial bedürftig. Wieso wohnen Nettogehaltsempfänger von 3.000 bis 5.000 Euro überhaupt in einer Gemeindewohnung zu günstigster Miete? Durchmischung nennt man das politisch korrekt. Wir alle leisten aber über unsere Steuern einen Beitrag, damit Gemeindewohnungen für sozial Schwache überhaupt gebaut werden können. Wie kommen die Steuerzahler dazu, für jene zu bezahlen, die es sich leisten könnten, am freien Markt zu mieten, und so sozial Bedürftigen die Chance nehmen, „leistbar“ zu wohnen? Zumindest sollte diese Gruppe für die Gemeindewohnung eine marktübliche Miete bezahlen.

Bis jetzt war es leider nicht möglich, die mit Hausverstand leicht erkennbaren Anreize, die eine Entlastung des Wohnungsmarkts gewährleisten könnten, erfolgreich in die politische Diskussion einzubringen. Zukunftsorientiert denken, sagt der neue Bundeskanzler– New Deal, wir warten darauf.

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STOP! Der ganz falsche Weg.

Der Kommentar meines Kollegen Michael Neubauer von ImmoFokus ist so bestechend, dass ich ihn auch in der Immobilien-Redaktion bringen möchte. Zumal es ein heißes und wirklich drängendes Thema für die gesamte Branche ist!

Es verdichten sich Gerüchte, und in den Medien tauchten in den letzten Tagen erschreckende Berichte auf, die niemand in Österreich auf die leichte Schulter nehmen sollte: Die Koalitionsparteien SPÖ und ÖVP stünden bei ihren Verhandlungen für ein neues Mietrecht „knapp vor dem Abschluss“. Dies allein ist schon eine Meldung wert, da das Mietrecht viele Emotionen erzeugt und gerade für SPÖ und ÖVP eine ideologische Bastion darstellt.

Die bisher kolportierten Vorschläge lassen einen schaudern. „Dabei wird es aus meiner Sicht eine Mietzinsbegrenzung geben“, so SP-Bautensprecherin Ruth Becher, die damit ihren alten Vorschlag, der für Mietverträge nach 20 Jahren eine Deckelung von 5,50 Euro pro Quadratmeter für den Basiszins vorsah– plus Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung–, endlich realisiert sieht.

Das Argument, der Hausherr habe schon in den ersten 20 Jahren sein Haus refinanziert bekommen, „was soll er danach für einen Profit haben dürfen?“ ist bestechend– die Folgen sind unabsehbar. Wie können derartige Häuser in Schuss gehalten, renoviert werden? Auch in der DDR, einem Land des real existierenden Sozialismus, waren die Mieten gedeckelt. Wer kann sich nicht an die Bilder verfallender Häuser erinnern, die vor und knapp nach der Wende über die Bildschirme flimmerten.

Dabei wird übersehen, dass gerade in Österreich die Sanierungsquote erschreckend niedrig ist. Mit solchen Rahmenbedingungen wird es hier zu keiner Verbesserung kommen.

Doch das ist noch nicht alles. Die Möglichkeit der befristeten Mietverträge soll stark eingeschränkt werden. Bei Befristungen drohen laut SPÖ starke Abschläge: Unter 5 Jahren sind 40%, für 5 bis 10 Jahre 30% und für 10- bis 15-jährige Befristungen 20% Abschlag im Gespräch. Der 1. April ist schon lange vorbei, und der Fasching kommt erst wieder 2017. Wenn diese bereits vom ORF kolportierten Ideen– bei gut verlaufenden Verhandlungen laut Becher– Realität werden, dann „Tschüss Österreich“.

Wer soll angesichts dieser Rahmenbedingungen dann noch in den Wohnbau investieren? Wie soll das Angebot weiterhin dem Markt zur Verfügung stehen? Diese Maßnahmen würden das Aus für den Wohnbau bedeuten und dem Wirtschaftsstandort Österreich schaden. Es wäre ein Rückfall in kaum vorstellbare planwirtschaftliche Eingriffe in den Immobilienmarkt.

Um den kleinen Koalitionspartner ÖVP war es in den letzten Tagen überraschend ruhig. Ich stelle mir die Frage, ob er sich angesichts der dramatischen Bundespräsidentenwahl gezwungen sehen könnte, den SPÖ-Vorschlägen der letzten Tage zuzustimmen. Vermutlich gibt es Kräfte, die um jeden Preis den Anschein vermeiden wollen, die Regierungskoalition bringe nichts weiter. Wenn das wirklich der Grund ist, dann „Gute Nacht“.

Dann hat die ÖVP die Reste ihrer schwindenden Wirtschaftskompetenz auf dem Altar der Machterhaltung geopfert. Der erste Sündenfall war das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, das die für 2016 gesetzlich vorgesehene Indexanpassung ausgesetzt hatte. Da kann es nach zähen Verhandlungen seit der Regierungsbildung nicht zu einem solchen Ergebnis kommen. Oder vielleicht doch?

Diese Pläne müssen gestoppt werden. Sofort. Mein Appel: Die ÖVP bricht die Verhandlungen ab und beendet dieses Trauerspiel auf Kosten derer, die im Grundbuch stehen. Die Alternative kann nur sein, dass sich die Branche formiert und aktiv wird. Wenn die Verhandlungen weitergeführt werden und die SPÖ ihre Vorstellungen auch nur annähernd vorantreibt, wünsche ich mir einen Schulterschluss aller Akteure der Bau- und Immobilienbranche– wehrt den Anfängen und lasst uns für unser Österreich kämpfen.

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Mittelfristig werden funktionierende Märkte ruiniert

Der ÖVI spricht sich vehement gegen den von der SPÖ präsentierten Entwurf eines neuen Mietrechts aus. Ein derartig eigentumsfeindlicher und realitätsfremder Entwurf kann keine taugliche Basis für ein gemeinsames Gespräch über ein neues Mietrecht sein.

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Mit dem Entwurf eines neuen Mietrechts ist schwarz auf weiß dokumentiert, warum das Justizministerium die Expertengespräche kurzerhand für gescheitert erklärt hat. Solche Extrempositionen wurden nämlich auch schon in diesem Rahmen von der AK und SPÖ-nahen Mietervertretern eingenommen. Die Rückkehr zu gesetzlichen quasi starren Obergrenzen und das De-facto-Verbot von Befristungen werden nur eines bringen: weniger Angebot und mehr Druck am Wohnungsmarkt.

Die willkürliche Festlegung eines realitätsfernen Mietzinses macht es unwahrscheinlich, dass auch nur ein Bauträger ein solches Projekt angeht, selbst wenn er in den ersten Jahren einen freien Mietzins vereinbaren könnte. Ein Investor, der in absehbarer Zeit eine massive Wertminderung zu erwarten hat, wird nur eines tun: andere Investitionsmöglichkeiten suchen. Die so notwendige Erhöhung der Neubauleistung und die Intensivierung der Verdichtung im innerstädtischen Bereich (Dachbodenausbauten) rücken damit in weite Ferne.

Der Entwurf geht zwar richtigerweise von den technischen Gegebenheiten einer Wohnung nach dem neueren Stand der Bauordnung und Bautechnik aus: So wird die bauordnungskonforme Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes genauso zum Standard erklärt wie etwa das Vorhandensein eines Lifts. Völlig außer Acht gelassen wird aber, dass derart drastische Beschränkungen keine Investitionen in die Erhaltung und Erneuerung von hundertausenden bestehenden Wohnungen und Gebäude bringen. Energiepolitisch wichtige Fragen wie etwa die Energieeffizienz von Gebäuden werden damit völlig desavouiert. Gleichzeitig werden die technischen Anforderungen und Qualitäten immer höher geschraubt. Ein Dilemma, das sich mit einer weiteren Mietenbegrenzung keinesfalls lösen lässt.

Dass der SPÖ-Vorschlag zudem eine massive Wiener Handschrift trägt, ist unverkennbar, würde aber eine drastische Veränderung auch in den Bundesländern außerhalb Wiens bringen: Statt einer frei vereinbaren Miete, wie es dort derzeit zumeist der Fall ist, würden Höchstgrenzen als neue Marktbarrieren errichtet. Funktionierende Märkte werden damit zerstört.

So bleibt abschließend nur eine Frage: Wer wird sich das Vermieten noch antun? Wird Vermieten noch leistbar sein? In vielen Fällen nicht mehr, was im Ergebnis nur allen schadet: den Mietern gleichermaßen wie den Vermietern.

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Wahlkampf-Zugpferd Wohnen

Derzeit scheint kein Wahlkampf möglich zu sein, ohne das Wohnthema in populistischer Manier vor den Wahlkampf-Karren zu spannen. Auch die Interessensvertretung der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer hat sich ausgerechnet auf dieses Thema eingeschossen.

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So sind auch die Ergebnisse der AK Wien Befragung „billigeres Wohnen“ wenig erstaunlich. Ähnliche Ergebnisse erzielte auch eine Befragung zur Höhe von steuerlichen Abgaben oder den Kosten für Lebensmittel. Auffallend ist hingegen die geringe Beteiligung, nur gut ein Prozent hat sich die Zeit genommen, die sich selbst beantwortenden Fragen auszufüllen.

„Nachdem nun endlich das Bekenntnis zu einer mehr als notwendigen Wohnrechtsreform Eingang ins Regierungsprogramm gefunden hat, gilt es umso mehr, einen sachlichen Diskurs zu führen und ein neues, faires Wohnrecht zu schaffen“ fordert ÖVI Präsident Udo Weinberger. Im Bundesministerium für Justiz wurde eine Arbeitsgruppe eingerichtet, der ausdrücklich das Vertrauen zur Erarbeitung konkreter Vorschläge ausgesprochen wurde. Sowohl ÖVI als auch AK sind in diesem Arbeitskreis vertreten. Gefragt sind also konstruktive Beitrage und nicht das Aufbauen eines Feinbildes des „privaten Vermieter“.

Eine Modernisierung des Mietrechts darf sich aber nicht nur auf eine Vereinfachung beschränken, vielmehr müssen die Ungleichheiten des bestehenden Systems beseitigt werden. Eine Vereinfachung des Mietrechts, die Harmonisierung des Anwendungsbereiches, die Klärung der Erhaltungspflichten und die Durchforstung des Betriebskostenkatalogs wird vor allem davon abhängen, inwieweit es gelingt, einen tragfähigen Konsens hinsichtlich der Mietzinsbildung zu finden. Auch Vermieten muss leistbar bleiben, ein fairer Ausgleich zwischen Mietenden und Vermietenden muss möglich sein.

Der ÖVI fordert mehr Treffsicherheit im sozialen Wohnbau, denn mit dem in Österreich außerordentlich hohen Anteil an Sozialwohnungen (ca. 60%) sollte eine einkommensgerechte Wohnraumversorgung gut lösbar sein. Nun geht aus den jüngsten Auswertungen der Statistik Austria (EU-SILC) hervor, dass gerade Bevölkerungsgruppen mit besonders niedrigem Einkommen eben nicht im entsprechenden Ausmaß vom sozialen Wohnbau profitieren.

Die Politik ist daher dringend gefordert, sich des Problems anzunehmen und ein Lösungskonzept zu erarbeiten, das eine ‚Ghettoisierung‘– so das Totschlag-Argument der Sozialen-Wohnbau-Vertreter– zu verhindern weiß. Solange hier keine Verbesserungen zu verzeichnen sind, gibt es keinen Grund, privaten Vermietern marktferne Beschränkungen aufzuerlegen.

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