Schlagwort: Infrastruktur

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10 Trends und Herausforderungen für die Immobilienbranche 2019/2020

Jedes Frühjahr laden wir Top-Manager der Immobilienbranche ein, um mit uns über aktuelle Herausforderungen und die wichtigsten Themen der Immobilienbranche zu diskutieren. Diesmal hat sich im Gespräch eines herauskristallisiert: Der Bauprozess und die Projektkultur müssen sich der modernen Zeit anpassen. Kooperation und Transparenz statt Misstrauen und Claim Management – dabei helfen die Digitalisierung und letztlich ein Zeitgeist, der auch die traditionelle Bau- und Immobilienbranche nicht unverändert lässt.

1. Die Stadt

Die Stadt wächst und damit wird es eng! Großstädte wie Wien kommen mit dem Bau von Wohnungen kaum nach. Die Widmung von Bauland dauert zu lang. Die Assetklasse Wohnimmobilien boomt. Bleibt dann aber die Stadt lebenswert, wenn die Infrastruktur nicht mit weiterentwickelt wird? Verdichtung in den innerstädtischen Gebieten ist die Herausforderung. Denkmalschutz, Widmung und Bauordnung schützen Substanz, die nicht optimal auf die modernen Anforderungen in Sachen Energie und Raum passen.

2. Leistbares Wohnen

2/3 gefördert 1/3 freifinanziert – so heißt eine der Antworten der Stadt Wien auf die Frage. Doch Preisregulierung kann auch zu einem Rückzug der Investoren führen und damit zu einer Angebotsverknappung. Der soziale Wohnbau in Wien ist als Modell über die Jahrzehnte hinweg erfolgreich gewesen. Jedoch sind mittlerweile viele soziale Wohnungen zweckentfremdet. Für den freifinanzierten Markt bedeuten die neuen Regulierungen enorme Unsicherheit. Wie wird z.B. das Veräußerungsverbot in der Praxis gehandhabt werden? Was passiert nach der Wien-Wahl?

3. Die Mobilitäts- und Infrastrukturanforderungen der Zukunft

Verkehrstechnisch sind viele Großstädte bereits jetzt an ihren Grenzen. In den letzten 10 Jahren ist der Motorisierungsgrad der Wiener Haushalte um mehr als 10% gesunken. Die Bauordnung hat schon mit einer Erleichterung in Sachen Stellplätze reagiert. Gleichzeitig haben aber die erhöhten logistischen Anforderungen durch Onlinehandel enorm zugenommen. Wie wird sich die Mobilität und das Verkehrsaufkommen in den nächsten Jahren entwickeln? Was bedeutet das für die Immobilie? Welche Services sollten bereitgestellt werden für Elektromobilität, Carsharing usw.?

4. Baupreise

Die Baupreise haben sich explosionsartig nach oben bewegt. Die intensive Bautätigkeit, die Konsolidierung der Baubranche und immer wieder auch die Knappheit entscheidender Ressourcen sind die Ursachen. Subunternehmen sind knapp und verhandeln aus einer starken Position heraus. Noch ist die Investorennachfrage hoch, auch die Preise sind gestiegen und das Bauen lohnt sich. Wenn sich diese Situation jedoch verändert – z.B. durch eine Zinsänderung – könnte das Geschäft für Bauträger und Developer unrentabel werden. Was dann?

5. Bauprojekte modernisieren

Prozessoptimierung in allen Phasen des Bauprozesses wird ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Zu viel Zeit wird verschwendet, zu viel gestritten, zu viel zu spät oder unzureichend entschieden. Immer noch ist die Bau- und Immobilienbranche in ihren Prozessen ungenau. Verschwendung kann jedoch mit der Anwendung von Lean-Prinzipien verbessert werden. Dazu braucht es auch eine Veränderung in der Kultur der Zusammenarbeit. Misstrauen soll durch Respekt ersetzt werden. Kooperation und Transparenz sin notwendig um den Bauprozess zeitgemäß zu machen. Funktionale Ausschreibung konzentrieren sich auf das gewünschte Ergebnis. Gemeinsam aus Fehlern und Erfolgen lernen – das ist die große Herausforderung.

6. Vorfertigung und Modul-Bau

Durch Vereinheitlichung und die Einhaltung gemeinsamer Standards kann eine enorme Effizienzsteigerung erzielt werden. Das ermöglicht eine Steigerung des Vorfertigungsgrades und den modularen Bau. Daten sind dabei ein wichtiger Erfolgsfaktor. Die Toleranz für Abweichungen fällt weg – BIM kann helfen. Ob es ganze Gebäudemodule über Land transportiert werden, oder ob vorgefertigte Wände auf der Baustelle zusammengeschraubt werden, gilt es im Einzelfall zu entscheiden. Wichtig dabei: Individualität und Qualität müssen durch die verwendeten Systeme gewährleistet sein.

7. Digitalisierung

Die Digitalisierung ist enorm vorangeschritten. Momentan orientieren sich die Bau- und Immobilienunternehmen eher an Insellösungen, bzw. an der Integration von Proptechs. Daraus entsteht aber eine Schnittstellenproblematik. Die Systeme kommunizieren nicht ausreichend. Dabei gibt es noch jede Menge Potential z.B. im Einsatz von BIM, KI und Plattformen. Die Geschwindigkeit des Wandels in allen Wirtschafts- und Gesellschaftsbereichen macht es notwendig, die Digitalisierung weiter voranzutreiben. Daneben darf aber nicht auf die Weiterentwicklung der eigenen Dienstleistungen und die Kundenorientierung vergessen werden. Die entsprechende Kultur muss ebenfalls gefördert werden.

8. Fachpersonal und Motivation

Die richtigen MitarbeiterInnen zu finden und für das Unternehmen und die Leistungen zu begeistern, ist eine immer größere Herausforderungen. Junge Menschen müssen für die Bau- und Immobilienwelt gewonnen werden.

9. Neue Arbeitswelten

Das neue Arbeiten ist in der Berufswelt nicht mehr nur Schlagwort. Viele praktische Umsetzungen zeigen den Nutzen. Die Veränderungen schreiten fort und es gilt am Puls der Zeit zu bleiben.

10. Klimaziele

Die wichtigste Herausforderung unserer Zeit bildet doch das Schlusslicht der Top 10 der Bau- und Immobilienbranche. Das liegt u.a. daran, dass viele strenge Normen sowieso schon zu beachten sind. Nachhaltigkeit ist Teil jedes Projekts, sei es durch Energieeinsparungsmöglichkeiten im Betrieb, oder sei es der Einsatz unbedenklicher Baustoffe. Immer noch werden aber zu viele schädliche Substanzen verwendet und im Bau und in der Immobilie Energie verschwendet. Komfort schlägt Klimaschutz in der Prioritätenliste vieler Nutzer.

Mit uns diskutiert haben:

  • Johannes Endl, Geschäftsführer, ÖRAG Immobilien Vermittlungs-GmbH                              
  • Marc Guido Höhne, Geschäftsführer, Drees & Sommer 
  • Andreas Holler, Geschäftsführer BUWOG Group
  • Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG                       
  • Andreas Köttl, CEO, value one holding AG
  • Michael Pech, Vorstand, ÖSW AG                           
  • Roland Pichler, Geschäftsführer, DWK Die Wohnkompanie GmbH                          
  • Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien, Flughafen Wien 
  • Ronald Sirch, Leitung Vermarktung, KALLCO BAUTRÄGER GMBH                            
  • Georg   Spiegelfeld, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH      
  • Herwig Teufelsdorfer                        
  • Peter Christian Ulm, CEO, 6B47 Real Estate Investors AG 
  • Gernot Wagner, Geschäftsführer, Porr Design & Engineering GmbH
  • Weiteren Input von Stephan Barasits, Geschäftsführer der WSE

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Scott Muldavin

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Wassermangel

Wasser wird zunehmend zu einer zentralen Frage im Immobilien-Investment. Obwohl wir es zum Überleben brauchen, halten im Westen viele dessen Verfügbarkeit für eine Selbstverständlichkeit. Das Zusammentreffen einiger Faktoren hat jedoch mittlerweile dazu geführt, dass die Wasserversorgung einen entscheidenden Faktor bei Bau, Kauf oder Miete von Immobilien darstellt.

Es ist zu erwarten, dass der Pro-Kopf-Wasserverbrauch parallel zum Wirtschaftswachstum steigt. Nicht jedes Land kann die dazu nötige Infrastruktur rasch genug bereitstellen, sei es aufgrund mangelnder Finanzierung oder politischer Instabilität. Das führt dazu, dass Wasser im Immo-Investment weltweit eine immer bedeutendere Rolle spielt. In den Entwicklungsländern ist dies stärker zu spüren, aber niemand ist vor Wasserknappheit gefeit, was sich auch in den USA schon auf die Branche auswirkt. Ein Bericht des US-Kontrollamts vom Mai 2014 stellt fest, dass bereits 40 von 50 Bundesstaaten einen Trinkwasser-Engpass erlebt haben bzw. binnen einer Dekade damit rechnen, was Wachstum und Entwicklung beeinträchtigen wird. Die extreme Dürreperiode in Kalifornien hat der Landwirtschaft schweren Schaden zugefügt und umfassende Rationierungen erforderlich gemacht. Ähnliches erlebten in den letzten Jahren Atlanta (Georgia), Texas und weitere Regionen. Die Verantwortlichen von Städten in Trockengebieten wie Las Vegas (Arizona) machen sich ohnehin schon länger Gedanken über dieses Thema.

Versorgungssicherheit nimmt ab

Zum Teil ist die Bedeutung von Wasser als Investitionsfaktor also darauf zurückzuführen, dass die Versorgungssicherheit in einigen entwickelten Staaten abzunehmen droht. Durch Dürren und jahrelangen ungebremsten Verbrauch schrumpfen die Wasservorräte in den USA zum Beispiel erschreckend schnell. Eine Studie über den Grundwasserspiegel zwischen 1900 und 2008 zeigt, dass dieser nach 2000 fast dreimal schneller gesunken ist als im beobachteten Gesamtzeitraum.

Chronisch kaputt

Unsicherheit herrscht auch bezüglich des politischen Willens und der Bereitschaft, Mittel in die Wasserinfrastruktur zu stecken, was das Risiko bei Investitionen weiter steigert. Die Wassernetze in den USA sind durchschnittlich mehr als hundert Jahre alt und müssen ununterbrochen repariert oder ausgetauscht werden. Chronisch undichte Rohre verschärfen die Lage. Nach watermainbreakclock.com gibt es in den USA täglich 180 Hauptwasserrohrbrüche. Durch derartige Lecks gehen weltweit durchschnittlich 30% des Wassers verloren. Das zu erwartende Bevölkerungswachstum– besonders in wasserarmen Gebieten– und der in den letzten zehn Jahren stetig steigenden Pro-Kopf-Verbrauch werden die Infrastruktur künftig nur noch stärker belasten.

Investoren verantwortlich für Infrastruktur

Die Bedeutung von Wasser für Investoren steigt überdies durch das zunehmende Interesse der Politik, seinen Verbrauch zu regulieren, was z.B. durch Nutzungsbeschränkungen oder Bauordnungen geschieht. In Anbetracht der Ankündigung neuer Modelle zur Wartung und Erneuerung des Wassernetzes müssen sich Immobilieneigentümer ohnehin darauf einstellen, dass ihre Rolle bei der Finanzierung und Umsetzung dieser Pläne erheblich umfangreicher werden dürfte. In manchen wasserarmen Gegenden gibt es, wie die „Alliance for Water Efficiency“ berichtet, bereits an Wasserzertifikate gebundene Flächennutzungspläne. Diese Entwicklung wird sich wohl fortsetzen.

Abhängigkeit vom Wasser

Für die Nutzer bzw. Bewohner der Gebäude ist das Thema Wasser ebenfalls von eminenter Bedeutung. Große (und auch viele kleine) Unternehmen sind oft abhängig von Rohstoffen und Produktivität an Standorten rund um die Welt. Die dort zunehmenden Versorgungsschwierigkeiten bedrohen auch sie. Zudem wirkt sich die Wasserproblematik auf jedes Unternehmen und jeden Ort verschieden aus. Je nachdem, wie sich Wirtschaft und Politik um Management und Milderung der Wasserprobleme bemühen, entstehen Risiken und Chancen für den Immobilienbereich.

Wasser als Kostenfaktor

Wasser wird teurer werden, das ist unvermeidlich. Das muss in die Kalkulation der Herstellungs- und Nutzungsphasen einer Immobilie einfließen. Die Investitionskosten können durch strengere Auflagen steigen– die etwa durch Besitzer- oder Mieterwechsel schlagend werden– oder aber durch unvorhergesehene Krisen wie Dürren. Die Betriebskosten müssen sich an steigende oder neue Steuern, Gebühren bzw. Wasserbezugskosten anpassen, um ausreichend Mittel für Reparaturen und Instandhaltung bereithalten zu können.

Weitere Kostensteigerungen können aus Regeln zur Förderung von Energiesparmaßnahmen in bestehenden und neuen Objekten resultieren. Für Neubauten ist überdies ein zunehmender Anteil an der Erstellung der lokalen Infrastruktur anzunehmen. Außerdem sind Unternehmen als Gebäudenutzer hinsichtlich Wasser von verschiedenen Faktoren betroffen, etwa Gebühren oder Verfügbarkeit, die sich auf die Auslastung und Performance einer Immobilie auswirken.

Wasser als geografischer Faktor

Das größte Wirtschaftswachstum erleben derzeit jene Staaten, die am stärksten von Wassermangel betroffen sind (Kalifornien, Nevada, Arizona, New Mexico und Texas). Verfügbarkeit und Wasserkosten könnten für regionale Ökonomien derart bedeutend werden, dass sie Investitionen im Immobilienmarkt beeinflussen. Die amerikanische Umweltbehörde EPA (Environmental Protection Agency) hat dies erkannt und unter dem Titel „The Importance of Water to the US Economy“ („Die Bedeutung von Wasser für die amerikanische Wirtschaft“) eine Schrift herausgegeben, in der festgestellt wird: „Negative Entwicklungen bei Wasserqualität und -verfügbarkeit wirken sich auf die gesamte Wirtschaft aus.“

Laut einer Einschätzung der US-Geheimdienste aus dem Jahr 2012 könnten viele für Amerika wichtige Länder innerhalb von zehn Jahren infolge von Problemen mit der Wasserversorgung bzw. -qualität oder auch Flutkatastophen instabil werden oder gar zusammenbrechen, wodurch regionale Spannungen entstehen könnten und ihre Zusammenarbeit mit den USA in wichtigen Themen nicht mehr gewährleistet wäre.

Probleme der Küstenregionen

Grundstücke am Meer sind weltweit gefragt und dementsprechend teuer. Durch die Gefahr von Sturmfluten und den steigenden Meeresspiegel werden die Entwicklungskosten gerade in diesen begehrtesten Lagen in die Höhe getrieben. Die Immobilienbranche hat laut Marktstudien allein durch Sandy 70 Milliarden Dollar verloren. Die Branche reagiert auf solche Katastrophen im ersten Moment durch eine Verlegung aller Leitungen und der ganzen Hauselektrik auf höhere Etagen oder das Dach sowie bei Neubauten durch den Verzicht auf den Keller. Mögliche langfristige Lösungen sind Spundwände, Deiche, verbesserte Sturmwasserbewältigung durch grüne Infrastruktur– oder letztendlich auch die komplette Aufgabe der Grundstücksnutzung im Zuge örtlich oder staatlich geförderter Rückkaufprogramme.

Fazit

Die steigende Bedeutung des Wassers für Investoren beruht auf vielen strukturellen Faktoren, die sich kurzfristig kaum ändern dürften. Technologische Entwicklungen und Strategien zur Linderung des Mangels könnten die Wassersituation in vielen Bereichen entspannen, aber wie gut das gelingt, dürfte sich je nach wirtschaftlicher und politischer Lage von Ort zu Ort, von Land zu Land drastisch unterscheiden– was wiederum für gewitzte Investoren gleichermaßen Risiko und Gewinnchancen bedeutet.

Aus dem Englischen übersetzt von Lukas Drechsel-Burkhard.

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