Schlagwort: Immobilienwirtschaft

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Wie betrifft ein Brexit die Immobilienwirtschaft?

Bei einem „Hard Brexit“ gehen die Briten mit dem Kopf durch die Wand, setzen sich durch und können Cherrypicking betreiben. Bei einem „No Deal Brexit“ gibt es keine Einigung über Waren-, Dienstleistungs- oder Personenfreizügigkeit mehr, und die Grenzen zur Insel und zu den Überseegebieten werden dichtgemacht. UK-Firmen wie Banken, WP-Gesellschaften, Beratungen etc. ohne Rechtseinheit in der EU verlieren ihre Zulassung.

Es gibt die unterschiedlichsten Ansichten zum bevorstehenden Ausgang der Brexit-Verhandlungen.

Im Interview

Frank Brün

Frank Brün ist Geschäftsführer der Phorus Management GmbH. Er betreut strukturierte Investoren, Familienstiftungen und Privatpersonen beim Investment in Immobilien und managt deren Immobilienbestände in Österreich und Deutschland von Wien aus. Er ist Fellow der RICS und Chair of the Board von RICS Österreich. www.phorusman.com

Welche Meinung vertreten Sie?

Brün: Ich gehe von einem „No Deal Brexit“ aus, da sich meiner Meinung nach die EU richtigerweise auf die Füße stellt. Ich glaube, die EU steht auf dem Standpunkt: Entweder ihr geht komplett raus, oder ihr bleibt drin. Der beste Vergleich ist ein Kind, das aus der elterlichen Wohnung auszieht und jetzt selbstständig und allein leben will. Da sollten die Eltern doch sagen: „Dann tu dies, aber auch mit allen Konsequenzen.“ Also, das Kind kann gerne zu Besuch kommen, aber nicht mit einem Packen Wäsche, der gereinigt gehört, oder um mit einer Einkaufstasche voller Sachen aus dem Kühlschrank wieder zu gehen. Und Zigarettengeld gibt es dann ebenso wenig wie Taschengeld zwischendurch. Genau so ist es auch mit dem Brexit.
Und zu sagen, jetzt probieren wir ein halbes Jahr oder ein Jahr, wie das geht, und dann reden wir noch einmal darüber, ist auch kein realistisches Szenario.

Eine Mischung wird es nicht geben?

Brün: Nein, denn man kann nicht die Dienstleistungs- und die Niederlassungsfreiheit einschränken, um den als Phänomen oft strapazierten polnischen Klempner loszuwerden, während die eigenen Vorteile zur Sicherung der eigenen Versorgung bestehen bleiben sollen. Dienstleistung aus Europa nein, aber Waren ja? Warum sollte sich die EU auch auf so ein Spiel einlassen? Wie gesagt: Die EU hat recht, dass sie auf Augenhöhe verhandelt – anders funktioniert das nicht.
Wobei man ja nie weiß, wie Verhandlungen letztendlich laufen. Sie müssen sich ja nur die Koalitionsverhandlungen in Deutschland vor einem Jahr als Beispiel nehmen.

Nehmen wir an, es kommt zu einem „No Deal Brexit“ – was wären die Ergebnisse?

Brün: Es dürfte von heute auf morgen keinen freien Handelsverkehr und keinen Dienstleistungsverkehr mehr geben. Wir fallen zurück in die Zeiten vor der Zollunion der EU. Großbritannien wäre dann ein Nicht-EU-Land wie zum Beispiel die Ukraine. Die Zollvereinbarungen und Einreisebestimmungen gelten nicht mehr. Eigentlich dürfte nicht einmal mehr ein britisches Flugzeug in der EU landen.
Ich glaube, die Tragweite dieser Entscheidung haben die Wähler nicht bedacht.

Welche Auswirkungen wird das auf die Immobilienwirtschaft haben?

Brün: Für die Immobilienwirtschaft an sich wäre das meines Erachtens kein Problem. Man sieht, dass die Investoren bereits weit vorausgedacht haben. Sehr viele Gesellschaften laufen bereits über Luxemburg als Niedrigsteuerland. Und das Währungssrisiko hatten die Investoren schon immer. Ob jetzt die Amerikaner in England kaufen oder die Europäer, ist somit egal.

Und die finanzierenden Banken?

Brün: Bereits im Juni 2016 hatten die britischen Großbanken Optionen auf Mietflächen in Frankfurt – selbst auf Flächen, die erst zwei, drei Jahre später verfügbar waren. Nach der Brexit-Abstimmung wurden diese Optionen alle gezogen, und eine so umfassende Vermietung an einem einzigen Tag wie in Frankfurt hat Europa wohl noch nie gesehen.
Frankfurt ist das Hauptziel der Brexit-Banker, und viele britische Banken haben jetzt auch europäische Lizenzen. Laut einer Studie der Helaba gibt es rund 25 Institute, die bereits ihren Firmensitz in Frankfurt aufbauen. Das Problem ist aber nicht der Büromarkt, sondern der Wohnungsmarkt, da die Helaba mit rund 8.000 Jobs rechnet.
Im Gegensatz zu den Firmen, die sich vorbereiten, ist meiner Meinung vielen Menschen nicht klar, was der Brexit für den privaten britischen Immobilienbesitzer bedeutet.

Nämlich?

Brün: Wenn ein britischer Eigentümer einer Immobilie in der EU kein EU-Bürger mehr ist, fällt das Privileg eines EU-Bürgers weg, und er darf möglicherweise keine Immobilie mehr in der EU besitzen. Wird der Kauf dann rückabgewickelt oder der Eigentümer enteignet? Das trifft doch sehr viele britische Rentner, die in Spanien oder einem anderen südeuropäischen Land eine Immobilie besitzen. In einigen Küstenregionen ist das ein riesiger Markt. Die Spanier überlegen daher tatsächlich, den Briten, die eine Immobilie besitzen, die spanische Staatsbürgerschaft zu geben.

Ihr Credo?

Brün: Wer schlau ist, hat sich auf einen „No Deal Brexit“ vorbereitet: Hope for the best, but be prepared for the worst.

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Die große Verantwortung

Wenn Sie diese Zeilen lesen, gehören Sie zu denjenigen, die sich intensiv mit dem Thema Immobilen beschäftigen – und damit gehören Sie zu einer vergleichsweise kleinen Gruppe, die sich glücklich schätzen darf, in diesem Bereich ein entsprechendes Wissen zu besitzen. Zuletzt habe ich auf der Wiener Immobilien Messe alle Podiumsvorträge an beiden Tagen moderiert. Es war interessant zu […]

Inland

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Wenn Sie diese Zeilen lesen, gehören Sie zu denjenigen, die sich intensiv mit dem Thema Immobilen beschäftigen – und damit gehören Sie zu einer vergleichsweise kleinen Gruppe, die sich glücklich schätzen darf, in diesem Bereich ein entsprechendes Wissen zu besitzen.

Zuletzt habe ich auf der Wiener Immobilien Messe alle Podiumsvorträge an beiden Tagen moderiert. Es war interessant zu sehen, wie groß das Interesse und damit einhergehend das Informationsbedürfnis der Bevölkerung zum Thema Immobilien ist. Alle Podien waren mehr als gut besucht. Gleichzeitig ist mir dabei klar geworden, wie wenige Kenntnisse eigentlich bei vielen Besuchern vorherrschen und wie gering der Wissensstand des Durchschnittsösterreichers in Bezug auf Immobilien ist. (Nebenbei: Es wundert mich nicht mehr, dass man mit plumpen Polit-Slogans Wahlkampf betreiben kann und dabei Gehör findet.)

Selbst die Vorträge konnten hier nur einen Teil des Wunsches nach Wissen befriedigen. Das hat aber, wie ich feststellen möchte, nichts mit den Vorträgen selbst zu tun, die allesamt ein sehr hohes Niveau hatten und viel Wissen in klarer Form vermittelten.

Ein Erlebnis gab mir besonders zu denken, als ich gemeinsam mit Harald Schippl, der vor fünf Jahren die WIM gemeinsam mit Reed Exhibitions auf die Beine gestellt hat, auf der Bühne war und er über sein Spezialgebiet, das Reihenhaus, sprach. Die Fragen, die vom Publikum kamen, waren letztendlich bunt gemischt und wichen von seinem Vortragsthema teilweise weit ab. Warum?

Die Zuhörer nahmen die Chance wahr, einen Profi aus der Branche zu allen möglichen für sie wichtigen Themen zu befragen und auch seine Meinung zu aktuellen Situationen und Themen zu hören.

Diese Moderation zeigt mir wieder ganz klar, dass sich die Immobilienwirtschaft an einer sehr wichtigen Schnittstelle für die Bevölkerung befindet. Hier geht es um ein Grundbedürfnis, das – und ich muss mich wiederholen – mit mangelndem Wissen kombiniert ist. Verständlicherweise wird sich jemand nicht jahrelang mit Immobilien beschäftigen, wenn eine Immobilie zum Kaufen oder Mieten gesucht wird, sondern eben nur so lang, bis der passende Wohnraum gefunden ist. Und das ist der springende Punkt: Wir haben es mit Kunden und Kundinnen zu tun, die zwar gut informiert sind, aber eben nur gut und nur über einen bestimmten Zeitraum. Ihnen fehlen oft die entscheidenden Zusammenhänge und das Verständnis und Wissen, das eben nur ein Profi haben kann.

Das ist die große Verantwortung der österreichischen Immobilienwirtschaft, und dieser Verantwortung müssen wir uns bewusst sein!

Und noch etwas ist mir während der Messe aufgefallen: Das Ansehen der Immobilienbranche hat sich in den Augen der Bevölkerung verändert. Sie wird viel positiver wahrgenommen, als das noch vor Jahren der Fall war.

Und auch dessen sollten wir uns alle bewusst sein.

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So etwas haben wir noch nicht gesehen

„So etwas haben wir noch nicht gesehen“, sagte Vorstandsvorsitzender Karl Bier im Zuge der Pressekonferenz der UBM. Damit meinte der CEO aber nicht das Bilanzergebnis 2015 mit neuem Leistungs- und Ergebnisrekord der UBM, sondern die aktuelle Situation in der Immobilienwirtschaft. Und Karl Bier ist schon lange dabei und hat schon viel gesehen.

Die derzeitige Situation in der Immobilienwirtschaft lässt sich mit nichts Vorhergegangenem vergleichen. Die Projekte werden von den Investoren immer früher nachgefragt– neue werden oft schon nach der Baugenehmigung erworben– da Fonds mit der Angst vor weiteren Preissteigerungen verbunden sind. Es ist eher davon auszugehen, dass sich die Preise weiter nach oben bewegen werden. „Wir profitieren von der Situation“, meinte Karl Bier, denn das Unternehmen kann– unter anderem– schon Verkäufe von Projekten einpreisen, die erst in ein oder zwei Jahren fertiggestellt werden: „Damit tu ich mich in der Planung leichter.“

Dazu kommt, dass es keine Assettklasse gibt, die derzeit nicht gefragt ist. „Dass wir in allen Bereichen diese massive Nachfrage haben, und vor allem, dass sie faktisch alle Klassen betrifft, ist neu. Das ist etwas unnatürlich, und man ist zurückhaltender mit Prognosen. Man muss damit rechnen, dass sich etwas ändern kann.“ Der bekannt vorsichtig agierende CEO (immerhin war die UBM das einzige Immobilienunternehmen, das selbst in der Finanzkrise 2008/09 schwarze Zahlen geschrieben hat) sieht die Entwicklung zwar an sich positiv, bleibt aber, was die derzeitigen Rahmenbedingung betrifft, eher skeptisch.

Wenn institutionelle oder private Investoren überlegen, in so „fade“ Assetts wie Immobilen zu investieren, dann hat das wohl seinen Grund. Die Renditen sind zugegebenermaßen besser als bei vielen Geldanlagen, bei denen oftmals das Produkt, in das Geld investiert ist, nicht verstanden wird. Auch den Aktienmärkten traut fast keiner mehr wirklich über den Weg. Minuszinsen auf den Bankkonten werden zwar von den Finanzinstituten heftig dementiert, aber selbst das ist kein gutes Zeichen: Sie könnten kommen. Die Nachfrage nach Immobilien ist von Eigenkapital getrieben, das gilt sowohl für große als auch für kleine Vermögen. Die Crowdfunding-Plattformen leben von dem Wunsch, auch kleine Summen abzusichern.

Es gibt tatsächlich historisch nichts Vergleichbares zur derzeitigen Situation. Dass so eine Gemengenlage immer für Überraschungen gut ist, versteht sich von selbst. Irgendwie werde ich das Gefühl nicht los, dass alle auf etwas warten, aber keiner weiß genau, worauf. Dass man sich absichern möchte, ist allerdings verständlich und weist meines Erachtens darauf hin, dass allgemein eher mit einer negativen Überraschung gerechnet wird.

Wie die aussehen mag, weiß keiner genau, denn– wie gesagt– etwas Vergleichbares gibt es in der Geschichte tatsächlich nicht.

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Das falsche Zeichen

BMW, Mercedes, VW und Opel tragen im Vergleich zur Immobilienwirtschaft nur einen Bruchteil zur Bruttowertschöpfung in Deutschland bei. Immerhin schafft der Immobiliensektor eine mehr als doppelt so große Bruttowertschöpfung wie Fahrzeug- und Maschinenbau zusammen. Das wissen die Deutschen und auch ihre Politiker. Die österreichischen Politiker haben die Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft und ihre Wichtigkeit jedoch nicht verstanden. Auf der Expo Real– der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen– war kein politischer Entscheidungsträger zu sehen.

Zwei österreichische Gemeinschaftsstände, nämlich „Wien Europa Mitte“ und „Austria“, bemühen sich seit Jahren um einen adäquaten Messeauftritt der heimischen Immobilienwirtschaft, und es gelingt ihnen auch, entsprechend viele Unternehmen auf ihre Präsentationsflächen zu bringen– aber leider geht das an der heimischen Politik vorbei.

So erfreulich das Erscheinen der beiden Vizebürgermeisterinnen von Wien, Renate Brauner und Maria Vassilakou, 2012 und 2013 war, so schade ist es, dass heuer kein politischer Entscheidungsträger zur Messe kam. Die deutschen Stände hingegen werben mit ihren Bundes-, Landes- und Lokalpolitikern bereits im Vorfeld, und bei zahlreichen deutschen Städten, Gemeinden und Regionen geht der Stand überhaupt von politischer Seite aus, denn letztendlich profitieren alle von einem gestiegenen Interesse an dem jeweiligen Standort. Mit entsprechenden Finanzmitteln wird eine Basis für eine Plattform ihrer Immobilienwirtschaft geschaffen. So ist es in Österreich nicht– weiterhin organisieren Privatpersonen mit viel finanziellem Risiko die Stände.

Auch wenn durch den Auftritt eines Politikers oder einer Politikerin nicht unbedingt gleich mehr Investoren oder Projektentwickler in heimische Regionen drängen, so wird doch ein Zeichen nach außen gesetzt und … nach innen. Es wäre das Mindeste, einer Branche, die eine enorme Wertschöpfungskette generiert, eine entsprechende Wertschätzung entgegenzubringen.

Gar nicht zu kommen ist das falsche Zeichen.

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