Schlagwort: Immobilieninvestment

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Auch private Investoren blicken über die Grenzen

Landesgrenzen sind für private Investoren längst kein Hemmnis mehr. Investiert wird in alle Assetklassen.

Arnold Immobilien war doch sehr stark im Zinshaus-Segment verankert. Jetzt reicht aber Ihr Tätigkeitsfeld weit darüber hinaus.

Im Interview

Markus Arnold

Markus Arnold ist Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Das Unternehmen ist auf die Vermittlung von Immobilieninvestments in Österreich, Deutschland, Tschechien, Ungarn und der Slowakei spezialisiert. Arnold Immobilien wurde 2008 von Markus Arnold gegründet und zählt heute zu einem der führenden Anbieter der Branche. Das Unternehmen hat bis dato in fünf Ländern über 15.000 Kunden betreut und […]

Arnold: Gewerbe war zwar immer ein Thema, aber kein Ziel in dieser Dimension. Doch wir merken, wie wichtig das Investmentmakeln geworden ist. Die Mandanten, die nur eine Assetklasse suchen, werden immer weniger. Wir sehen tagtäglich, dass die Investoren auch über die Grenze schauen und ihr Portfolio optimieren und vergrößern wollen. Es werden Immobilien gesucht, die am besten in das Portfolio passen.

Howsepian: Menschen, die Geld auf der Bank haben, wollen investieren. Das ist der Grund, warum wir uns breiter aufstellen. Es gibt am Ende des Tages immer nur DAS Investment, und das muss sich natürlich rechnen, denn Investoren prüfen sehr genau. Der Anlagedruck steigt, daher begleiten wir unsere Investoren auch in neue Märkte und machen ihnen neue Assetklassen wie beispielsweise Gewerbeimmobilien zugänglich.  Denn unsere Kunden haben alles – außer Zeit.

Im Interview

Sewada Howsepian

Sewada Howsepian (43) leitet mit seinem fünfköpfigen Team seit 2017 die Abteilung für Gewerbeinvestment bei Arnold Immobilien. Der gebürtige Grazer mit armenischen Wurzeln war davor sieben Jahre bei Arnold Immobilien als Investmentmakler tätig. Der Spezialist für Gewerbeimmobilien ist Absolvent der WU Wien und IREBS.  www.arnold-immobilien.at

Arnold: Tatsächlich ist es eine Frage der Zeit, das ist bei Menschen mit Vermögen noch viel extremer. Wir ersparen daher den Investoren unnötige Wege, indem wir schon im Vorfeld prüfen, für welchen Kunden welche Objekte interessant sein könnten. Man muss bei Gewerbeimmobilien aber auch die Branche dahinter verstehen können. Bei Büro und Retail ist natürlich auch das wirtschaftliche Umfeld eines Landes entscheidend. Ebenso muss man bei einem Hotelinvestment die touristische Situation genau kennen. Das Zusammenspiel aller Faktoren ist wichtig.

Um welche Summe geht es bei den Investments?

Arnold: Das sind meistens Größenordnungen ab rund fünf Millionen Euro. Viele Investoren, vor allem Private, kaufen eher zehn Objekte um fünf Millionen als eines um fünfzig.

Welche Projekte sind gefragt?

Arnold: Es werden fast alle Assetklassen in Erwägung gezogen. Das ist von Investor zu Investor verschieden – je nachdem, welches Nahverhältnis zu einem Segment besteht. Wir haben Privatinvestoren, die sich überlegen, in Garagen zu investieren. Viele wollen kaufen, aber viele wollen auch verkaufen. Es wird mit allen Assetklassen geliebäugelt.

Howsepian: Die Breite ist unglaublich. Neben Retail geht es immer mehr in Richtung Distributions- und Logistikimmobilien. Auch Hotels werden immer interessanter und natürlich Hybridformen, also gemischt genutzte Objekte.

Arnold: Die Investoren sind reifer geworden. Auf der einen Seite werden in Segmenten wie Wohnen die Renditen immer niedriger und auf der anderen Seite gehen die Kunden auf Nummer sicher und setzen ihr Portfolio immer breiter auf. Gewerbe ist tatsächlich nicht so riskant, wie es früher wahrgenommen wurde.

Und in den Ländern Deutschland, Tschechien, Slowakei und Ungarn, wo Arnold Immobilien ebenfalls vertreten ist?

Howsepian: Prinzipiell muss man sagen, wenn Kunden fünf Millionen Euro und mehr in Assets investieren, dann tun sie dies eventuell auch im Ausland, um das Risiko zu diversifizieren. 

Gewerbeimmobilien sind „Commodities“ und funktionieren in den verschiedenen Ländern sehr ähnlich. In den Märkten, in die wir eintreten, wissen wir genau, was gesucht wird.

Arnold: Unabhängig von Österreich sind natürlich auch unsere Nachbarländer gefragt, und dazu gehört mittlerweile auch Italien. Immer interessanter wird auch Spanien oder Portugal. Unser nächster Expansionsschritt wird vermutlich in die beiden letztgenannten Länder sein. Aber den Schritt setzen wir vorsichtig und bewusst, da wir in jedem Land die Qualität bieten wollen, die wir in Österreich haben. In Berlin hatten wir zum Beispiel einen Vorlauf von einem Jahr, bis wir das richtige Team positioniert hatten.

Noch ganz ein anderes Thema: Bratislava wächst immer näher an Wien heran, und einige Menschen ziehen in die slowakische Hauptstadt und pendeln zur Arbeit nach Wien.

Howsepian: Wir kennen auch Käufer, die Wohnungen in Bratislava erwerben und nach Wien pendeln. Mit dem Pkw dauert das eine knappe Stunde. Die slowakische Hauptstadt hat eine ganz andere Preisstruktur und eine hohe Sicherheit. Zudem zählt die Slowakei zu einem der begehrtesten Wirtschaftsstandorte in Europa – allein die letzte große Betriebsansiedelung von Jaguar Land Rover in Nitra ist richtungsweisend.  Man kann in Bratislava für rund 4.500 Euro pro Quadratmeter wirklich tolle Penthäuser bekommen – das ist schon sehr attraktiv. Ich glaube auch, dass sich dieser Trend verstärken könnte.

Arnold: Es hat sich überhaupt sehr viel verändert. Die jungen Menschen in Europa sind heute viel internationaler ausgerichtet und die unter 30-Jährigen kennen keine Grenzen zwischen Ost und West. Sie reisen, sie arbeiten in anderen Städten und sind mobil. Das ist ihnen wichtig.

Wie lange hält der Hype an?

Arnold: Wir sind jetzt am Höhepunkt eines hohen Interesses angelangt. Das gilt immer bis zum nächsten Jahr.

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Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt 2019 – Franz Pöltl im Interview

Das Jahr 2019 wird für die Immobilienwirtschaft herausfordernd. Wir blicken mit Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting, auf die Preisentwicklung, die Investoren, die Assetklassen und die großen Herausforderungen in den nächsten zwölf Monaten.

Inland

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Im Interview

Franz Pöltl

Franz Pöltl, der seit nunmehr fast 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist, begann seine Karriere bei österreichischen Großbanken (Bank Austria und Raiffeisen) im Immobilienfondsbereich. Vor 10 Jahren wechselte er auf die Beraterseite zur EHL als Geschäftsführer der damals neu gegründeten EHL Investment Consulting GmbH, an der er seit 3 Jahren auch beteiligt ist. In […]

Noch ein kurzer Rückblick – wie war 2018?

Pöltl: Ein sehr spannendes und zugleich auch erfolgreiches Jahr. Für EHL und für die heimische Immobilienwirtschaft. In Österreich werden wir uns bei rund vier Milliarden Euro Investitionsvolumen bewegen, und im Grunde genommen geht es der Branche sehr gut. Der einzige Grund, warum wir kein Rekordvolumen erreicht haben, ist, dass es nicht genügend geeignete Immobilien gibt. Kaufwillige Investoren würden Schlange stehen.

Wie sehen Sie die
Preisentwicklung für 2019?

Pöltl: Die Preise sind noch einmal gestiegen, obwohl wir eher eine Seitwärtsbewegung erwartet haben. Aus heutiger Sicht und mit dem Wissen aus dem Verkauf von Objekten, die wir derzeit noch in der Pipeline haben, ist der Preisanstieg noch nicht zu Ende. Ein bisschen Luft ist noch nach oben, aber im heurigen Jahr könnte die Bewegung dann doch seitwärts verlaufen. Es ist schwer, eine Prognose abzugeben, denn die Preise haben ja auch im gesamten Jahr 2018 angezogen.

Andere
Veranlagungsformen, wie zum Beispiel Aktien und Anleihen, sind allerdings keine
Alternativen, und das ist das Hauptmotiv für das ungebrochene Interesse an
Immobilien. Diejenigen, die in Immobilien investieren, wollen keine
Volatilität.

Woher kommen die
Investoren?

Pöltl: Die Herkunft der Investoren hat sich gegenüber 2017 nicht fundamental verändert. Es handelte sich primär um „deutschsprachiges Kapital“, und es waren sehr liquide Investoren. Ich denke, das wird heuer ähnlich sein.

Speziell im
Wohnbereich sind deutsche Investoren aktiv.

Pöltl: Am Wohnimmobilienmarkt haben die deutschen Investoren mittlerweile die Preisführerschaft übernommen und bieten die besten Preise. Die letzten großvolumigen Wohntransaktionen, die wir begleitet haben, gingen überwiegend an deutsche Investoren. Das hängt aber auch damit zusammen, dass sich die heimischen Investoren schon sehr gut mit Produkten eingedeckt haben. Außerdem nutzen die deutschen Investoren mittlerweile ebenso wie die lokalen Käufer Forward-Deals zur Sicherung der wenigen verfügbaren Objekte.

Warum ist gerade
der österreichische Wohnungsmarkt so interessant?

Pöltlt: Die hohe Liquidität sowie der auch in Deutschland vorherrschende Mangel an attraktiven Objekten, kombiniert mit den hierzulande im Vergleich zu den deutschen Großstädten doch noch etwas höheren Renditen, treiben die Investoren nach Österreich. Sie waren schon immer da, aber jetzt haben sie das Produkt „Wohnen“ für sich entdeckt, wenn man so will.

Was hat Sie 2018
überrascht?

Pöltl: Die Geschwindigkeit – dass es so schnell gegangen ist. Es gab zwar deutsche Interessenten, die den Markt bezüglich Produkte und Bestand sondiert haben, aber bis Anfang 2018 gab es im Bereich Wohnimmobilien keine signifikanten Transaktionen von deutschen Investoren in Österreich. Dann ist es richtig losgegangen. Es sind nicht nur ein oder zwei, sondern gleich mehrere Player gleichzeitig neu auf den Markt gekommen und haben quasi simultan gekauft.

Wobei die
Abwicklung von Transaktionen mit deutschen Investoren relativ einfach ist. Sie
haben die gleiche Sprache, den gleichen rechtlichen Background und sind in der
Abwicklung wirklich sehr professionell.

Es hat mich
überrascht, dass sie auch in den Landeshauptstädten suchen, etwa in Graz und
Linz, wo wir heuer sicher noch einige Transaktionen sehen werden. In anderen
Landeshauptstädten, wie zum Beispiel in Innsbruck oder Salzburg, wären sie auch
interessiert, aber dort ist die Produktenge noch stärker.

Wird sich diese
Nachfrage der internationalen Investoren auch auf die Preise von
Eigentumswohnungen für Eigennutzer auswirken?

Pöltl: Nein, in diesem Bereich sind andere Faktoren, wie beispielsweise die Baukosten, die Preistreiber. Es sind außerdem zwei verschiedene Segmente: Das eine ist der Wohnungsmarkt mit Eigentumswohnungen für Eigennutzer, und das andere sind die Wohnungen zur Vermietung.

Das lässt sich
auch dahingehend differenzieren, dass die Eigennutzer-Wohnung in der Regel
größer sowie anders geschnitten ist und oft eine um einen Tick bessere Lage
aufweist.

Welche Projekte
und Assetklassen werden 2019 in Österreich und international nachgefragt werden?

Pöltl: Das werden alle Assetklassen sein, in denen es Produkte gibt. Im Gewerbebereich werden eher Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, denn aus den Transaktionen im Jahr 2018 haben wir gelernt: Es kommen immer Immobilien auf den Markt, aus den verschiedensten Gründen. Sei es, dass ein Eigentümer das hohe Preisniveau nützt, um zu verkaufen, seien es geschlossene Fonds, die aufgrund befristeter Fondslaufzeiten verkaufen müssen, oder offene Fonds, die die Werthaltigkeit des Portfolios durch Transaktionen untermauern. Besonders rar sind derzeit vermietete und in Fertigstellung befindliche Objekte, da ein Großteil davon schon in den vergangenen Jahren verkauft wurde.

Was wird eine der
großen Herausforderungen von 2019 sein?

Pöltl: Eine der spannendsten Fragen für mich ist, und das betrifft nicht den Investmentmarkt: Wo wird der Onlinehandel vor allem in Ballungsräumen wie Wien seine letzte Meile finden? In der Stadt fehlen entsprechende Logistikimmobilien. Dabei spreche ich nicht von alten Lagerhallen, sondern von hochmodernen Logistikhubs, die oft von computergesteuerten Staplersystemen bedient werden und wo man nur in Ausnahmefällen Personal in den Gängen sieht. Das heißt, es fehlt an großen modernen Logistikhallen. Es gibt zwar Leute, die meinen, dass Einzelhandelsimmobilien, die nicht mehr so toll performen, die Zwischenlager von morgen sind. Aber wie gesagt, da kommt eine große Herausforderung auf die Immobilienwirtschaft zu. Vor allem ist die Haltung der Gesellschaft dazu ambivalent.

Inwiefern?

Pöltl: Das ist so wie bei den Handymasten. Alle wollen mobil telefonieren, aber die Funkantennen mit ihrem Elektrosmog möchte man nicht in der Nähe haben. Wir wollen die Waren in einer Stunde geliefert haben, aber nicht den Verkehr der Logistikbranche. Der Widerspruch muss sich auflösen. Vielleicht muss auch die öffentliche Hand Grundstücke zur Verfügung stellen. Da denken wir sicher noch mehr als ein Jahr in die Zukunft, aber wenn ich mir das Paketaufkommen ansehe, dann werden die entsprechenden Entwicklungen wohl sehr schnell erfolgen müssen.

ALC (Austria’s
Leading Companies) ist die bedeutendste Auszeichnung für österreichische
Unternehmen und wird jährlich für jedes Bundesland in drei Kategorien vergeben.
In der Kategorie „National tätige Unternehmen – Jahresumsatz mehr als zehn
Millionen Euro“ wurde 2018
EHL Investment Consulting ausgezeichnet. Wie wichtig sind solche – ich sage
einmal – externen Preise für die Immobilienwirtschaft?

Pöltl: Wir sind das erste Immobilienunternehmen, das diese Auszeichnung erhalten hat. Das ist also ein Preis, der nicht nur auf die Immobilienszene abstellt. Er basiert auf objektiven Kriterien wie den Ertragszahlen. Es werden solide und nachhaltig agierende Firmen ausgezeichnet. Dass wir hier gewonnen haben – im Wettstreit mit anderen Unternehmen aus allen Bereichen der heimischen Wirtschaft –, macht mich sehr stolz.

Wir sind ein
Dienstleistungsbetrieb und haben kein großes Finanzkapital. Unser Kapital sind
die Mitarbeiter und in weiterer Folge die Treue der Kunden. Die muss man
langfristig ans Unternehmen binden und darf daher nicht den kurzfristigen
Gewinn im Auge haben. Das Vertrauen der Kunden ist der entscheidende
Erfolgsfaktor, den man sich langfristig über die Jahre erarbeiten muss.

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Voll ins Schwarze – Ostdeutschland mit Fingerspitzengefühl und Erfahrung

Seit Beginn der MAGAN-Aktivitäten in Deutschland vor fast 15 Jahren haben wir mit unseren Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte praktisch immer voll ins Schwarze getroffen.

Wir hatten auf die Unterbewertung Berlins gesetzt, als noch nicht einmal deutsche Investoren an ihre eigene Hauptstadt glaubten. Danach kam der Trend zu den Secondary Cities wie Leipzig oder Dresden, den wir auch rechtzeitig antizipiert hatten. Nun befinden wir uns mitten in der Phase neuer Investmentstrategien, und ich bin hoffnungsfroh, dass wir auch diesmal wieder aufs richtige Pferd setzen.

Natürlich gehört ein bisschen Fingerspitzengefühl dazu, um solche Treffer zu landen, das man durch viel Erfahrung und genaue Beobachtung der Märkte entwickelt. Davon abgesehen stützen wir uns in unseren Investmentempfehlungen aber vor allem auf Datenmaterial.

Viele dieser Daten sind allgemein zugänglich. In unserem Zeitalter der blitzschnellen Kommunikation bleiben daher Trends leider nicht lange unbemerkt. So haben sich einige der Märkte, siehe zum Beispiel Berlin oder Leipzig, sogar schneller und noch besser entwickelt als erwartet. Dies ist nicht zuletzt der Trendfolge, man könnte auch sagen: dem „Lemming-Verhalten“, in der Immobilienwirtschaft geschuldet.

Oder anders ausgedrückt: „Wo Tauben sind, da fliegen Tauben zu.“ Beobachten Sie nur, in welchen Flieger mit welchem Ziel die Superhirne der Wiener Immobilienwirtschaft einsteigen, und schon erkennen Sie die nächsten Trüffelfelder.

Wo geerntet wird, da muss aber auch Zeit zum Nachwachsen sein, sonst bricht die Produktion ein. Und genau hier beginnt das heutige Dilemma. Solange die allgemeine wirtschaftliche Großwetterlage (niedrige Zinsen und brummende Konjunktur) bestehen bleibt, wird sich der Liquiditätsdruck auf die Immobilienmärkte nicht verringern. Dadurch beginnt irgendwann einmal die verfügbare Ware (= Anlageobjekte) knapp zu werden. Das war in Wien viel schneller der Fall als in den meisten deutschen Städten. Jetzt haben wir aber das „irgendwann“ endgültig erreicht, und das Knappheitsphänomen zeigt sich auf allen Märkten.

Wir führen seit 2004 statistische Auswertungen durch. In dieser Zeit haben wir fast 50.000 Immobilienangebote aus den neuen deutschen Bundesländern erhalten, können Angebotsmengen und Preise daher besonders gut vergleichen.

Der Jänner 2018 war, was die Anzahl der Angebote betrifft, einer der schwächsten Monate, die wir je hatten, von den panischen Krisenzeiten Ende 2008/Anfang 2009 einmal abgesehen. Auch die Qualität der angebotenen Objekte und/oder der Preis lassen aus Sicht des Käufers zu wünschen übrig.

Auch das hatten wir im Wesentlichen befürchtet. Schon in den verschiedenen Newslettern der letzten zwei Jahre schrieb ich sinngemäß mehrfach, das Warten „auf bessere Zeiten“ macht keinen Sinn, die Renditen werden in Österreich und Deutschland weiter fallen, die Preise steigen.

Daher mein Ratschlag Nummer eins: Lieber heute als morgen kaufen, wenn Liquidität in Immobilienanlagen geparkt werden soll – die Preise werden (aus Käufersicht) in absehbarer Zeit nicht besser.

Ratschlag Nummer zwei: Unrealistische Preis- und Renditevorstellungen machen sich zwar in der Theorie einer Excel-Tabelle fein, aber in Anbetracht des kompetitiven Marktumfelds sind sie sinnlos.

Wir können als MAGAN Objekte identifizieren, die in Relation zum Gesamtmarkt ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen, aber Wunder (= Objekte zu Preisen einkaufen, die nicht der Realität entsprechen) können wir auch nicht bewirken. Obwohl … so manche Transaktion von 2017, die wir für unsere Klienten begleiteten, mag aus heutiger Sicht schon wieder fast wie ein Wunder aussehen.

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Zu teuer!

Kommenden Dienstag geht sie los. Die MIPIM. Europas größte und bedeutendste Immobilienmesse. Tausende Immobilien-Experten werden in das Palais des Festivals am Boulevard de la Croisette einfallen. Viele davon mit prallgefüllten Geldbörsen auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Im vergangenem Jahr habe ich eine Fondsmanagerin kennengelernt, die 3,5 Milliarden Euro Cash in ihrem Fonds hatte – und verzweifelt auf […]

Kommenden Dienstag geht sie los. Die MIPIM. Europas größte und bedeutendste Immobilienmesse.

Tausende Immobilien-Experten werden in das Palais des Festivals am Boulevard de la Croisette einfallen. Viele davon mit prallgefüllten Geldbörsen auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten.

Im vergangenem Jahr habe ich eine Fondsmanagerin kennengelernt, die 3,5 Milliarden Euro Cash in ihrem Fonds hatte – und verzweifelt auf der Suche nach geeigneten Objekten war. Ich glaube nicht, dass Sie nach unserem Treffen noch fündig geworden ist, denn wir trafen einander am Nachmittag des vorletzten Messetages.

In ihrer Verzweiflung nehmen heute Investoren Renditen in Kauf, die sie noch vor wenigen Jahren entschieden abgelehnt hatten. Dass sie sich damit Objekte in die Bücher holen, die sie mit großer Wahrscheinlichkeit auf Jahre hinweg nicht mehr loswerden können, nehmen sie nolens volens in Kauf. Denn die Renditen sind kaum zu erhöhen. Die Mieten sind in nahezu allen Assetklassen am Limit. Mieten wachsen nicht in den Himmel – weder im Retail- noch im Office-Segment.

Wer billig kauft, kauft oft teuer. Wer aber teuer kauft, der kauft einfach nur teuer – und einen Ladenhüter.

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Ist das Minus schon angekommen?

Immer mehr Investoren gehen bei ihren Immobilienengagements auf Nummer sicher. Die Renditen spielen eine immer geringere Rolle. In der Immobilie kommt das an, was bei anderen Sparformen schon längst gang und gäbe ist. Und das ist nicht einmal schlimm.   Europäische Immobilieninvestoren stellen sich auf eine längere Dauer des aktuellen Marktzyklus und Abstriche bei den Renditen […]

Immer mehr Investoren gehen bei ihren Immobilienengagements auf Nummer sicher. Die Renditen spielen eine immer geringere Rolle. In der Immobilie kommt das an, was bei anderen Sparformen schon längst gang und gäbe ist. Und das ist nicht einmal schlimm.

 

Europäische Immobilieninvestoren stellen sich auf eine längere Dauer des aktuellen Marktzyklus und Abstriche bei den Renditen ein. Zu diesem Ergebnis kommt die halbjährliche Umfrage von Union Investment unter diesmal 175 Investoren aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Die Mehrheit erwartet demnach, dass die aktuelle Phase noch ein bis zwei Jahre anhält. Der Anteil derer, die ihre Risikostruktur beibehalten und dafür Abstriche an Renditen in Kauf nehmen, stieg dabei von 56 auf 64 %.

Wie viele Abstriche Investoren für die Sicherheit noch in Kauf nehmen, wird sich zeigen, aber die Rendite sinkt immer weiter. Rundgerechnet gehen sich auch ganz niedrige Renditen nur noch bei den wenigsten Projekten aus. Diese bestehen vielleicht auf dem Papier, aber der Realität entsprechen sie nicht (mehr).

Sogar noch heftiger

„Mit einer Nullnummer kommt kaum mehr jemand raus“, meint ein heimischer Marktteilnehmer sogar: „Das Minus ist angekommen.“

Beispiel: Gekauft wird bei einer Rendite von 4 %. Die gäbe es aber nur, wenn die Finanzierung nichts kostet (was derzeit tatsächlich auch so ist), die Nebenkosten wegfallen würden, Steuern nicht abgeführt werden müssten, keine Sanierungen und Erhaltungsarbeiten erforderlich wären und die Immobilie sichere und bonitätsstarke Mieter hat.

Papier ist geduldig, die Realität ist es nicht. Tatsächlich wird von den Investoren keine Rendite mehr „gekauft“ – und das ist eigentlich schon allen klar. Viel wichtiger ist, dass Kapitalvermögen vorläufig sicher geparkt ist. Ein Blick in die Wirtschaftsnachrichten der letzten Monate zeigt, dass diese Entscheidung wohl die beste ist, und auch den Anlegern in Fonds wird das immer mehr bewusst. Ich glaube nicht, dass sie das stört, sondern dass ihnen die Flucht in Sachwerte als sinnvoller Schutz und allemal besser erscheint, als das Geld auf der Bank liegen zu lassen.

Bei anderen Sparformen wurde schon längst still und heimlich das Minus vor den Gewinn geschrieben und gar nicht einmal an die große Glocke gehängt. Manchmal habe ich das Gefühl, dass sich die Protagonisten der Immobilienwirtschaft fast schon dafür entschuldigen, dass die Renditen so weit sinken. Und das haben sie nicht notwendig, denn im Falle einer ernsthaften Finanzkrise ist Immobilienbesitz vermutlich weitaus besser als Sparvermögen.

Egal, welche „Renditen“ erwirtschaftet werden.

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So etwas haben wir noch nicht gesehen

„So etwas haben wir noch nicht gesehen“, sagte Vorstandsvorsitzender Karl Bier im Zuge der Pressekonferenz der UBM. Damit meinte der CEO aber nicht das Bilanzergebnis 2015 mit neuem Leistungs- und Ergebnisrekord der UBM, sondern die aktuelle Situation in der Immobilienwirtschaft. Und Karl Bier ist schon lange dabei und hat schon viel gesehen.

Die derzeitige Situation in der Immobilienwirtschaft lässt sich mit nichts Vorhergegangenem vergleichen. Die Projekte werden von den Investoren immer früher nachgefragt– neue werden oft schon nach der Baugenehmigung erworben– da Fonds mit der Angst vor weiteren Preissteigerungen verbunden sind. Es ist eher davon auszugehen, dass sich die Preise weiter nach oben bewegen werden. „Wir profitieren von der Situation“, meinte Karl Bier, denn das Unternehmen kann– unter anderem– schon Verkäufe von Projekten einpreisen, die erst in ein oder zwei Jahren fertiggestellt werden: „Damit tu ich mich in der Planung leichter.“

Dazu kommt, dass es keine Assettklasse gibt, die derzeit nicht gefragt ist. „Dass wir in allen Bereichen diese massive Nachfrage haben, und vor allem, dass sie faktisch alle Klassen betrifft, ist neu. Das ist etwas unnatürlich, und man ist zurückhaltender mit Prognosen. Man muss damit rechnen, dass sich etwas ändern kann.“ Der bekannt vorsichtig agierende CEO (immerhin war die UBM das einzige Immobilienunternehmen, das selbst in der Finanzkrise 2008/09 schwarze Zahlen geschrieben hat) sieht die Entwicklung zwar an sich positiv, bleibt aber, was die derzeitigen Rahmenbedingung betrifft, eher skeptisch.

Wenn institutionelle oder private Investoren überlegen, in so „fade“ Assetts wie Immobilen zu investieren, dann hat das wohl seinen Grund. Die Renditen sind zugegebenermaßen besser als bei vielen Geldanlagen, bei denen oftmals das Produkt, in das Geld investiert ist, nicht verstanden wird. Auch den Aktienmärkten traut fast keiner mehr wirklich über den Weg. Minuszinsen auf den Bankkonten werden zwar von den Finanzinstituten heftig dementiert, aber selbst das ist kein gutes Zeichen: Sie könnten kommen. Die Nachfrage nach Immobilien ist von Eigenkapital getrieben, das gilt sowohl für große als auch für kleine Vermögen. Die Crowdfunding-Plattformen leben von dem Wunsch, auch kleine Summen abzusichern.

Es gibt tatsächlich historisch nichts Vergleichbares zur derzeitigen Situation. Dass so eine Gemengenlage immer für Überraschungen gut ist, versteht sich von selbst. Irgendwie werde ich das Gefühl nicht los, dass alle auf etwas warten, aber keiner weiß genau, worauf. Dass man sich absichern möchte, ist allerdings verständlich und weist meines Erachtens darauf hin, dass allgemein eher mit einer negativen Überraschung gerechnet wird.

Wie die aussehen mag, weiß keiner genau, denn– wie gesagt– etwas Vergleichbares gibt es in der Geschichte tatsächlich nicht.

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Warum Demografie nicht alles ist

Die Immobilienmärkte haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert– die Immobilienwirtschaft wird dieser Entwicklung Rechnung tragen müssen. Österreich rückt damit immer mehr in den Fokus internationaler Investoren.

Direkte Immobilieninvestments sind „unverrückbar“, weshalb einem Blick auf das Umfeld immer mehr Bedeutung zukommt. Längst sind nicht mehr die Länder für eine Immobilieninvestition ausschlaggebend, sondern die Regionen. Die Qualität des Investments ist abhängig von der Wirtschaftslage des Standorts der Liegenschaft. Investments sind „Käufe“ und „Verkäufe“– sie spielen sich auf dem „Asset-Markt“ ab– aber für den Wert ist primär der „Space-Markt“ entscheidend, derjenige, auf dem das Mietgeschehen abgebildet wird. Kurz gesagt: Keine Mieter– keine Miete– kein Cash– kein Käufer– kein Wert! Es ist gar nicht so sehr die Art der Immobilie entscheidend– hier erwarte ich in den kommenden Jahren sogar ein Umdenken in verschiedenste Richtungen–, sondern die Nachfrage der Nutzer.

Die Qualität von Immobilieninvestments hängt vom Zeitpunkt, der Sicherheit und der Höhe von zukünftigen Zahlungsströmen ab. Da diese nur bedingt vorauszusehen sind, hofft jeder Investor, dass der Barwert der zukünftigen Zahlungen höher ist als die getätigte Investitionssumme. Es liegt somit an der „Beurteilung“ und „Einschätzung“ oder „Erwartung“ der Zukunft! Somit sind Prognosen besonders wichtig. Wer kann in die Zukunft sehen beziehungsweise ist alles Zukünftige ein Fragezeichen? Nein! Zum Beispiel kann man auch 50 Jahre in die Zukunft gehen und nahezu 100-prozentig richtige und zutreffende Aussagen machen. Als Beispiel: Wie viele 70-Jährige gibt es in 50 Jahren? Antwort: höchstens so viele, wie es heute 20-Jährige gibt. Aus der Vergangenheit wird häufig in die Zukunft extrapoliert!

Vieles ist nicht „wissenschaftlich“, sondern „logisch“: Wo zum Beispiel viele Menschen wohnen, werden viele Wohnungen benötigt; wenn sich in einer Stadt wie Bangkok die Einwohnerzahl innerhalb von zehn Jahren von zehn Millionen auf 20 Millionen erhöht, dann wird sich wohl oder übel auch der Wohnungsmarkt entsprechend entwickeln. Im Jahr 2050 wird mit einer Weltbevölkerung von über neun Milliarden Menschen gerechnet. 62% der Menschen werden in Afrika und Süd- bzw. Ostasien leben. Es ist also zu erwarten, dass in diesen Regionen der Erde sowohl gewohnt als auch konsumiert wird.

Sehr interessant ist in diesem Zusammenhang, wie sich die Situation in Europa im Jahr 2050 darstellt. Die demografische Entwicklung zeigt zwar nach unten, aber auch die politische und die rechtliche Sicherheit sind von einer ganz wesentlichen Bedeutung. Was bringt ein Investment bei unsicheren innerstaatlichen Verhältnissen? Als Beispiel wären hier die jüngsten Unruhen in der Türkei zu nennen– auch wenn sie offiziell nicht zu Europa gehört. Es sind daher auch diese Faktoren in eine Entscheidungsfindung einzubeziehen, und damit stehen Europas Staaten als Investitionsziele sehr gut da. Speziell Österreich genießt einen hervorragenden Ruf. Im Zuge der allgemeinen internationalen Risikoaversion, kombiniert mit einer langfristig stabilen Erwartungshaltung, gerät Österreich bei etlichen europäischen Immobilieninvestoren immer mehr auf den Radar. Es ist daher zu erwarten, dass sich dies über kurz oder lang durch eine verstärkte Investitionstätigkeit internationaler Anleger in unserer Heimat positiv auswirken wird.

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