Schlagwort: hotel

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Wie die SIGNA Hotels plant

Ob Einzelprojekte oder Quartierentwicklungen – die Projektentwickler sehen sich mit einer Vielzahl an neuen Herausforderungen konfrontiert.

Wie sehen Sie die Entwicklung des Hotelmarkts in Wien?

Ploberger: Wien hatte in gewissen Kategorien von Hotels einen enormen Aufholbedarf. Das gilt für Luxushotels und für die eher Lifestyle-orientierte Hotellerie. Wir haben diese Lücke teilweise gefüllt und bringen weiterhin interessante Produkte auf den Markt.

Wenn ich die steigenden Touristenzahlen in Wien betrachte, dann sehe ich in absehbarer Zeit keinen Oversupply an Hotelbetten. Trotz allem zeichnet sich aber ab, dass Produkte, die nicht mehr zeitgemäß sind, unter Druck kommen werden.

An welchen Produkten sind Investoren interessiert?

Ploberger: Alles wird gesucht. Das ist abhängig vom Investor. Der eine kauft Projekte mit Pachtverträgen, der andere will am wirtschaftlichen Erfolg partizipieren und sucht Hotels mit Managementverträgen.

Wie sehen Sie das Thema Digitalisierung?

Ploberger: Eine sehr spannende Entwicklung. Die Digitalisierung hat sich am stärksten bei der Vermarktung der Hotels niedergeschlagen. Der Gast wird viel früher abgeholt, man tritt früher mit ihm in Kontakt. Die Kategorisierung ist hinfällig, da die Gäste nicht mehr nach Sternen suchen, sondern nach Locations, Preisen, Geschichten und Hotels, die ihnen gefallen. Im Internet ist das problemlos möglich. Wenn ein Produkt gut ist, dann wird es von den Menschen gefunden.

Die Uniformität, dass die Hotels einer Marke in allen Städten gleich ausgesehen haben, hat sich in Richtung Individualität verschoben, mit dem lokalen Touch. Der Hotelgast will wissen, wo er ist. Er möchte nicht mehr wie früher, dass jedes Hotel einer Marke aussieht wie das andere, egal, wo es steht. Er möchte die Stadt erkennen, wenn er in einem Zimmer ist.

Man darf auch nicht unterschätzen, dass sich die Reichweite des einzelnen Gastes durch Social Media enorm verändert hat.

Inwiefern?

Ploberger: Wir hatten heuer einen Tag vor der Eröffnung des Andaz ein Bloggerevent. Blogger haben einen enormen Einfluss auf ihre Community – im Positiven wie im Negativen, und daher muss bei der Eröffnung des Hotels schon wirklich alles passen.

Welche Rolle spielen Hotels bei Quartiersentwicklungen der SIGNA?

Im Interview

Dietmar Ploberger

Dietmar Ploberger ist Senior Projektmanager bei der SIGNA Real Estate Management GmbH. Geboren am 08.09.1969 in Graz hat er dort auch das Studium Wirtschaftsingenieurwesen, Bauwesen 1997 abgeschlossen. Seit 2001 beschäftigt er sich intensiv mit der Entwicklung, dem Betrieb und dem Verkauf von Hotelimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Bevor er zur SIGNA REM wechselte, war er […]

Ploberger: In allen unseren Quartiersentwicklungen versuchen wir den idealen Produktmix in das Quartier zubringen, von Büro, Wohnen, Hotel und Retail bis zu anderen Ideen. Für uns zählt in so einem Fall nicht das Einzelprojekt, sondern die Umwegrentabilität. Das macht Konzepte sehr spannend, und wichtig ist, das sie stimmig sind. Das haben wir auch beim Goldenen Quartier gesehen. Wir haben Flagshipstores in unser Quartier bekommen, weil wir dort ein internationales Fünfsternehotel errichtet haben.

Auch bei Einzelprojekten achten wir auf den Mix. So haben wir im „Leiner“ in der Mariahilfer Straße zwar ein Kaufhaus geplant, aber das ergänzen wir mit einem tollen Lifestyle-Brand-Hotel.

Das Interview entstand in Zusammenarbeit mit mrp-hotels

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Hospitality heute und morgen

Die Konzepte bei den Hotels ändern sich rasant und auch die Büroflächen drängen wieder auf den Hotelmarkt

Wie hat sich das Themen Hospitality in den letzten
Jahren verändert?

Im Interview

Reiner Nittka

Reiner Nittka ist CEO der GBI AG. Bevor er zur GBI kam, arbeitete er unter anderem für die Berliner Landesentwicklungsgesellschaft.Die GBI AG und ihre Schwestergesellschaft GBI Wohnungsbau GmbH entwickeln Hotel-, Apartment- und Wohnprojekte. Allein oder mit Partnern konnten seit der Gründung im Jahr 2001 Immobilien in Deutschland und Österreich mit einem Volumen von rund 1,7 […]

Nittka: Die neuen Kids on the Block sind i. d. R. Budget-, Economy- oder Boutique-Hotels. Früher waren die Mainstream-Hotels Vier-Sterne- Superior- und Business-Hotels und gerne noch als Trophy das eine oder andere Fünf-Sterne-Haus. Luxushotels sind Liebhaberobjekte, und klassische Vier-Sterne-Superior-Häuser sind keine Wachstumsklasse mehr. Jetzt geht es viel stärker in den Bereich Lifestyle, wo keine typischen Sterne-Kategorien mehr abgebildet werden. Diese neuen Unterkünfte werden von den Investoren auch deshalb nachgefragt, weil sie leichter und kostengünstiger zu betreiben sind.

Die Digitalisierung schreitet immer weiter voran.
Wird das auch von den Gästen angenommen?

Nittka: Das kann man allgemein nicht so sagen. Das hängt sehr stark mit der Altersstruktur zusammen. Wir haben eigene Serviced Apartments mit einem älteren, klassischen Businesspublikum und auch Standorte wie Berlin, wo wir ein deutlich jüngeres und internationaleres Publikum ansprechen. Jüngere Leute sind natürlich technikaffiner. Aber letztendlich ist es auch eine Frage der Simplifizierung und des eindeutigen Nutzermehrwerts – dann kann man auch ältere Personen von den Digitalisierungsprozessen überzeugen. Ziel ist, Kosten einzusparen – und beim Personal geht es doch mittlerweile darum, Mitarbeiter durch digitale Prozesse zu ersetzen. Und ich denke, günstige Zimmerpreise sind durchaus auch noch ein Argument.

Welche Veränderung hat Sie am Markt überrascht?

Nittka: Ich war sehr erstaunt, dass in Berlin das Swissôtel am Kurfürstendamm in ein Bürohaus umgebaut wird. In den letzten Jahren wurden nämlich sehr viele Büros in Hotels und Studentenapartments umgewandelt. Die Knappheit an Büroflächen scheint aber den Trend zu brechen. Es gab zahlreiche Hotelbetreiber, die das Swissôtel weiterführen wollten, aber die Möglichkeiten bei der Büromiete lagen deutlich über jenen einer Hotelmiete.

Für die Hotelentwicklung entfallen dadurch
Opportunitäten am Markt, weil immer weniger leerstehende Bürohäuser für den
Umbau zur Verfügung stehen.

Ein Blick in die Zukunft.

Nittka: Ich glaube, eine große Herausforderung wird der planungsrechtliche Umgang mit neuen Nutzungsformen sein. Unabhängig von der planungs– und der gewerberechtlichen Situation könnte ich mir vorstellen, dass es aufgrund der Entwicklungen am Wohnungsmarkt in den Großstädten zu einer Aufweichung der Trennung von Beherbergungsbetrieb und klassischem Wohnen kommt. In der Baunutzungsverordnung gibt es eine strikte Trennung – aber immer häufiger lese ich den Begriff „gewerbliches Wohnen“. Das heißt, wir werden auch hier irgendwann den Fall haben, dass sich Verordnungen der gelebten Praxis anpassen.  

Das Interview entstand in Zusammenarbeit mit mrp-hotels.

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Martin Schaffer

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Tourismus in Wien: Unaufhaltsamer Höhenflug

In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Wien eine Steigerung der Nächtigungszahlen von 60 Prozent. Das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht.

Wien hatte immer schon einen besonderen Charme, und
dieser wird von immer mehr Touristen entdeckt. Verzeichnete man im Jahr 2008
rund 10,2 Millionen Nächtigungen, so waren es 2018 bereits 16,5 Millionen, was
eine Steigerung von 60 Prozent in diesem Zeitraum bedeutet. Wien gilt
mittlerweile als Topmetropole im europäischen Tourismus und matcht sich hinter
Berlin mit München um den zweiten Platz im deutschsprachigen Raum. Alleine bei
chinesischen Touristen stiegen die Nächtigungen – allerdings von einer relativ
niedrigen Zahl ausgehend – um 595 Prozent. Wenn das Wachstum aus China gleich
bleibt, wird das Land bald an dritter oder vierter Stelle der ausländischen
Herkunftsmärkte stehen. Noch kommen aber die meisten Gäste aus Deutschland,
gefolgt von Österreich, den USA und Großbritannien. Wien weist im Vergleich zum
österreichischen Durchschnitt überhaupt eine große internationale Vielfalt an
Übernachtungsgästen auf.

Viele Hotelimmobilien in der Pipeline

Die Hotelpreise steigen in der gesamten
Bundeshauptstadt, insbesondere aber in der City. Der RevPar  (= Multiplikation aus Auslastung und
Durchschnittspreis) über das Jahr verteilt erhöht sich, da einerseits immer
mehr Gäste kommen und damit weniger Zimmer leerstehen und andererseits der
Preis in der Hochsaison steigt, da man teurer verkaufen kann. Viele
betreibergeführte Hotels sind von April bis Dezember de facto „voll“. Sie
verzeichnen bereits eine Auslastung von 85 bis 90 Prozent. Selbst im
Luxussegment liegt diese bei 70 Prozent. Neben den steigenden Preisen ist daher
zu erwarten, dass auch die Nebensaisonen gewählt werden. Wirkliche Schwächen
gibt es nur noch im Jänner und Februar.

Die Nachfrage von Gästen steigt stärker als das
Angebot. Das zeigt sich unter anderem daran, dass die Wiener Hotels heute um
zehn Prozent stärker ausgelastet sind als noch vor zehn Jahren. Obwohl eine
Flut an Hotelbetten – wie beispielsweise am Hauptbahnhof – auf den Markt gekommen
ist, sind zahlreiche Hotelprojekte in Bau oder Planung.

Viele internationale Marken, quer durch alle
Segmente, sind in Wien noch nicht vertreten. Dies gilt insbesondere für einige
Luxusmarken, aber auch das Budget- und Midscale-Segment ist noch
unterrepräsentiert.

Trotz des Booms in der Bundeshauptstadt ist auch im
ersten Bezirk mit seinen Sehenswürdigkeiten „Overtourism“ noch kein Thema.
Dennoch wären bereits Konzepte zur Ableitung weg von den klassischen Sehenswürdigkeiten
und „Trampelpfaden“ notwendig.

Niedrige Rate, großes Interesse

Der Erfolg von Wien, insbesondere im
Konferenzbereich, ist bis zu einem gewissen Grad den im Europavergleich
niedrigeren Raten geschuldet. Allerdings können die Wiener Hoteliers dafür
sieben Tage die Woche verdienen, im Gegensatz zum Beispiel zu ihren Kollegen in
Frankfurt, wo die Nächtigungen im Wesentlichen nur an vier Tagen pro Woche
stattfinden. Vor allem aber ist das Angebot in der Stadt an der Donau in den
untersten Kategorien stärker gewachsen als in den oberen. Daher ist die „nicht
steigende“ Durchschnittsrate ein statistisches Phänomen. Das lässt sich gut
erkennen, wenn man die Ratenentwicklung der einzelnen Kategorien betrachtet –
diese wachsen, nicht aber der gesamte Durchschnitt.

Die Investoren kümmern die Rechenbeispiele wenig – sie
sind an Renditen interessiert, und die bieten Wiener Hotels auch.

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„Flotte Hausmasta“, Gitarren und ein Kein-Stern-Hotel

Der Städtetourismus boomt, und in Wien mehren sich Hotelangebote, die der Lust nach Abwechslung frönen. Drei Beispiele abseits der Trampelpfade.

Inland

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Fröhliche Urständ’ der Fifties

Besondere Orte mit Tradition und Flair, die Wien-Touristen die Stadt schmackhaft machen sollen– darauf setzen auch die Betreiber der Ruby Hotels. Nachdem im Frühjahr 2014 das Ruby Sofie Hotel Vienna in jenes historische Gebäude einzog, das einst die Veranstaltungsräumlichkeiten Sofiensäle beherbergte, wurde Ende 2015 das zweite Hotel in der österreichischen Bundeshauptstadt aus der Taufe gehoben. Der neue Standort ist mit dem Kaufhaus Stafa, 1911 als „Mariahilfer Zentralpalast“ eröffnet, nicht minder geschichtsträchtig. Dass man die alte Zeit nicht unter den Tisch kehren will, offenbart sich beim Betreten der Lounge. Klassische Stilelemente der 50er Jahre wie Nierentisch oder Cocktailsessel feiern gemeinsam mit Tüten- und Tulpenlampen fröhliche Urständ’.

Schlanker Luxus

Wie sich das mit dem Zeitgeist verknüpft? Etwa mit einer Rooftop-Bar, Kino- und Workinglounges, Yoga-Räume oder Tablet-PCs auf jedem der 186 Zimmer. Wie im Schwesterhotel Ruby Sofie gibt es übrigens auch im Ruby Marie Hotel Vienna Gitarren-Amps und Soundsysteme, die sich mit Smartphones connecten lassen. Originelles Extra für die Zimmermusik: Gitarren können an der Rezeption ausgeliehen werden. Integriert wurde ins Hotel zudem eine Event-Fläche für Vernissagen, Pop-up-Stores oder Kreativ-Veranstaltungen. „Wir planen, bauen, und organisieren uns ganz anders als in der Branche üblich“, skizziert Ruby-CEO und Gründer Michael Struck die Hausphilosophie, die unter dem Motto Lean Luxury firmiert. Je nach Zimmergröße und Konditionen kostet die Nacht zwischen 59 und 143 Euro. Ob die Preise in Relation zum Angebot als ausreichend „schlank“ empfunden werden, muss die Zukunft zeigen.

20-sprachige Rezeption

„Zukunft“ ist auch das Stichwort für eines der ungewöhnlichsten Hotelprojekte, die die boomende Wiener Hotellandschaft derzeit zu bieten hat. Das von der Caritas betriebene „Magdas“ in der Laufbergergasse im 2. Bezirk will Flüchtlingen eine Alternative zu abgeschotteten Wohnheimen und Arbeitslosigkeit bieten. Im Magdas arbeiten Flüchtlinge aus mehr als 20 Ländern an der Rezeption, als Koch oder als Reinigungskraft, unterstützt von einer Handvoll professioneller Hotelangestellten. „Social Business“ lautet das Konzept im Fachjargon. Den Wohnraum teilen sich Asylbewerber mit Wien-Touristen. „Ein Kein-Stern-Hotel als Haus mit sozialem Mehrwert“, bringt Caritas Österreich Präsident Michael Landau die Idee auf den Punkt. Vor wenigen Tagen wurde im Haus der erste Geburtstag gefeiert. Angelegt ist das Projekt zunächst auf fünf Jahre. Ob und wie es weitergeht, entscheidet danach der wirtschaftliche Erfolg– wohl der einzige gemeinsame Nenner mit den „Mitbewerbern“ der Branche.

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