Schlagwort: Gründerzeithaus

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Wiens versteckte Welten – Durchhäuser als besondere Plätze

Es sind eigene Welten, die sich hier auftun. Im wahrsten Sinne des Wortes, denn oftmals ist es nur ein unscheinbarer Eingang, der zu ihnen führt. Was dahinter liegt, kommt dann äußerst unerwartet ... und bringt einen immer wieder zum Staunen.

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Sie entstanden zu einer Zeit, als die Füße das gängigste Verkehrsmittel waren und auch ein Großteil der Waren auf dem Rücken oder mit Handkarren durch die Stadt transportiert wurde. Heute sind sie Oasen in der Großstadt. Allerdings waren sie das nicht immer, und man konnte sie früher auch leichter finden. Mehr noch, sie wurden sogar gesucht, denn sie waren verkehrstechnisch gesehen für die Großstadt Wien enorm wichtig. Die Rede ist von den Durchhäusern.

So besonders wie die Gründerzeithäuser

Die Wiener Durchhäuser sind mindestens so besonders wie die Gründerzeithäuser und mit deren Geschichte auch untrennbar verbunden. Sie befinden sich in den Hinterhäusern der Großstadt und durchziehen ganze Wohnblöcke. Trotzdem entziehen sie sich den Blicken der Vorbeigehenden, die oft gar nichts von diesen einzigartigen Welten bemerken. Entdecken kann man sie erst, wenn man ganz genau schaut, denn viele verbergen sich hinter unscheinbaren Eingängen. Rund 700 gibt es heute noch, und sie gelten als eine architektonische Besonderheit von Wien.

Treffpunkt und Oase im Haus

Dabei wurden sie prinzipiell nicht unbedingt aus architektonischen Gründen gebaut wie die Gründerzeithäuser, sondern vielmehr aus praktischen. Innenhöfe und Durchhäuser waren in früherer Zeit Treffpunkte in den Wohnblocks. Grund für diese wichtige Rolle war der zentrale Hausbrunnen, der mehrere Häuser mit dem notwendigen Nass versorgte – mehr als das, er war die sprichwörtliche Oase und das Lebenszentrum des Hauses. Hinter den prunkvollen Fassaden der Bürgerhäuser herrschte geschäftiges Treiben. In den meist schlichten Hinterhöfen wurde gearbeitet, Wäsche gewaschen, getratscht, und die Kinder spielten auf dem Kopfsteinpflaster. Hier fand das Leben der Menschen abseits der Straßen statt. Verständlich. Wohin hätte man auch gehen sollen? Die Wohnungen der normalen Bürger waren klein und Wohnraum knapp. Wer als Bettgeher auf seinen Platz im „vorgewärmten“ Bett wartete, der tat dies auch vornehmlich im Hof.

Vom Hausbrunnen zur Bassena

Mit der Zeit verloren die Hausbrunnen, von denen es Mitte des 19. Jahrhunderts in Wien noch rund 10.000 gab, ihre Bedeutung. Die Wasserstelle wanderte im Laufe der Industrialisierung in die Hausflure. Die berühmte Wiener Bassena in den Stockwerken wurde der neue Treffpunkt. Die Innenhöfe und die Durchhäuser waren nicht mehr der Mittelpunkt und daher auch nicht mehr so bevölkert. Im Gegensatz zur Stadt, die wuchs gewaltig.

Die Öffnung der Höfe

Hatte Wien im Jahr 1830 noch rund 400.000 Einwohner, so waren es 50 Jahre später bereits fast 1,2 Millionen. Um den Verkehr auf den Straßen, der sich hauptsächlich zu Fuß abspielte, etwas zu entlasten, beschloss man in Wien, die Innenhöfe für Passanten zu öffnen. Parallel liegende Straßen konnten so durch diese Durchhäuser miteinander verbunden werden. Die Innenhöfe, die von beiden Seiten erreichbar waren, verkürzten damit zahlreiche Wege. Zu einer Zeit, als die Menschen noch selbst die Lasten transportierten, waren Abkürzungen durch die Häuserblocks eine praktische Zeitersparnis. Die Durchhäuser lagen zwischen zwei parallel verlaufenden Straßen und waren von beiden Seiten zu begehen. Betrachtet man die großen von ihnen, so sieht man, welche riesigen Wohnblöcke oftmals den Weg zwischen den Straßen „versperrten“. Fußgänger und Lastenträger kamen auf jeden Fall schneller von A nach B. Damit änderte sich aber auch ihre Bedeutung. Waren sie früher der Mittelpunkt des Hauslebens, so wurden sie jetzt zu richtigen Verkehrswegen. Dadurch war es vorbei mit dem „höfischen“ Idyll.

Durchzugsstraßen direkt vor dem Fenster

Aus den einstigen Oasen wurden laute Durchzugsstraßen. Diese offenen Durchhäuser wurden von den Hauseigentümern auch „Freiwilliger Durchgang“ genannt. Wie freiwillig dieser Durchgang allerdings für die Bewohner der Häuser war, das sei einmal dahingestellt. Für die Mieter waren die neuen Straßenzüge mitten durch den Wohnblock oft sehr störend. Lärm und Gestank, die sich früher auf den Straßen entwickelten, wurden jetzt faktisch vor die Fenster getragen. Vor allem der Lärm war in den meist engen Höfen ein unangenehmer Nebeneffekt der Öffnung. Schnell etablierte sich eine neue Redewendung im Wiener Sprachgebrauch: „Des is jo ka Durchhaus!“ Damit äußerte man seinen Unmut bei übermäßiger Lärmbelästigung seitens der Verkehrswegnutzer oder auch der Nachbarn. Um die Ruhe im Haus zumindest für die Nachtstunden sicherzustellen, wurden die Tore vom Hausmeister über Nacht geschlossen.

Der besondere Platz in der Stadt

Für die Wienerin und den Wiener sind die Durchhäuser längst nicht mehr aus dem Stadtleben wegzudenken. Sie warten häufig mit Lokalen oder Geschäften im Innenhof auf und laden zum Schauen, Kaufen und Verweilen ein. Viele schätzen sich glücklich, ein Fenster in einen dieser ruhigen Innenhöfe zu haben. Sie bieten genau das, was eine Stadt ausmacht: das Besondere, die Unikate. Kleine Schlupfwinkel, stille Gässchen und begrünte Oasen als Paralleluniversum zum allgegenwärtigen Großstadtgetriebe. Außerdem spürt man hier noch die Ursprünglichkeit der Stadt. Der ganz alten Stadt. Der Stadt, wie sie vor hundert, zweihundert oder noch mehr Jahren existierte. Betritt man nämlich die Innenhöfe, so scheint in einigen von ihnen die Zeit stehen geblieben zu sein – der einzige Unterschied ist, dass die Menschen moderne Kleidung tragen. Würde man solche Kostbarkeiten als Tourist in einer Stadt im Ausland entdecken, dann wäre man hellauf begeistert, könnte tausende Fotos schießen und staunen: Dass es so etwas noch gibt!

Eintauchen ins städtische Leben

In der eigenen Stadt neigt der Mensch aber dazu, solche wunderbaren Plätze zu „übersehen“. Das hat man auch tatsächlich bislang in Wien getan, und so entzogen sich diese Kostbarkeiten nicht nur den Blicken so mancher Anwohner, sondern auch der Touristen. Das soll jetzt anders werden, und Durchhäuser könnten in Zukunft ein Highlight eines Wienbesuchs werden. Natürlich zählen für die Gäste der Donaumetropole etwa das Belvedere und Schloss Schönbrunn zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten – aber auch diese Plätze gehören wohl dazu. Schönbrunn sollte man gesehen, die Durchhäuser aber erlebt und gespürt haben. Vor allem, da der Trend im Tourismus darin besteht, immer stärker ins städtische Leben einzutauchen.

Noch ein Geheimtipp

Mittlerweile hat man begonnen, Tafeln an den jeweiligen Häusern zu montieren, um auf diese Durchgänge aufmerksam zu machen. Nicht nur in den individuellen Reisetagebüchern von Touristen tauchen die Durchhäuser – noch – als Geheimtipp auf, sondern sie werden auch verstärkt in den Reiseführern dieser Welt beworben. In der kostenlos bestellbaren gedruckten Fußwegekarte und auf Web-Routenplanern wie anachb.at sind die Durchgänge übrigens schon eingezeichnet bzw. werden berücksichtigt.

Spaziergang durch Wiens Innenhöfe

„Ein Spaziergang durch Wiens Innenhöfe ist eine ebenso meditative wie geschichtlich interessante Tour, die nichts kostet“, steht in den Reiseführern über Wien: „Verträumte Gassen, versteckte Ecken, Bassena, Pawlatschen und Treppen – und überraschende Grün-Oasen inmitten historischer Mauern und umgeben von Fensterfronten.“ So stellt sich die Frage, ob nicht irgendwann der eine oder andere Hausbewohner – wie damals im Wien der Jahrhundertwende – den Touristen aufgrund des Andrangs ein „Des ist jo ka Durchhaus!“ entgegenschleudern wird …

Dieser Artikel stammt aus „Erster Wiener Zinshaus-Marktbericht“ der Otto Immobilien Gruppe. 

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Mietrecht – zwei absurde Beispiele

Auswirkungen des MRG auf das Stadtbild und die Stadtentwicklung in Wien. Zwei Beispiele aus der Architekturpraxis.

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Derzeit leben wir im Spannungsfeld von Grundstücksknappheit, großer Nachfrage nach neuem Wohnraum, steigenden Immobilienpreisen und dem Wunsch, die begehrte historische Substanz unserer Stadt zu erhalten. Die Raumschaffenden, d. h. die Bauträger, sind gefragt, unter diesen Herausforderungen möglichst leistbare Wohnungen zu schaffen, wirtschaftlich sinnvolle Projekte zu realisieren und trotzdem profitabel zu bleiben.

Das immer wieder in der Politik diskutierte Mietrechtsgesetz hat in vielen Jahren der Diskussion bereits einige tiefe Spuren im Stadtbild hinterlassen. Seine aktuell gültige Fassung hat direkt oder indirekt zum Verschwinden des historischen Stadtbildes, genauer gesagt der Wiener Gründerzeithäuser, beigetragen.

Als Architektin und Immobilienentwicklerin bin ich persönlich sehr dafür, die wunderschönen Altbauten, die unsere Stadt seit vielen Jahrzehnten prägen, zu erhalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten aus meiner Sicht für alle Marktteilnehmer fair und ausgewogen sein, um eine nachhaltige Stadtentwicklung zu sichern. Ich möchte Ihnen anhand folgender Beispiele aus meiner Praxis diese Problematik näherbringen.

Beispiel eins: Sanierung vs. Aufstockung oder gar Abbruch

Eine ruhige Gasse im 16. Gemeindebezirk. Die Liegenschaft stellt eine Baulücke mit einem leer stehenden Gründerzeithaus mittlerer Größe dar. Der Bauträger hatte hier zwei Varianten für eine Projektidee zur Auswahl: Sanierung des Bestandes und Aufstockung oder Abbruch des Bestandes und Neubau.

Die erste Variante wurde ernsthaft überlegt und gründlich untersucht. Die Stadt Wien hat das Viertel als Sanierungszielgebiet ausgewiesen, d. h., es galten hier verbesserte Sanierungsförderungsbedingungen des Wohnfonds Wien. Nach dem Vergleich dieser zwei Varianten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit hat sich der Bauträger trotzdem für die zweite Variante entschieden. Einer der Gründe dafür war nicht nur die höhere Flächenbilanz, sondern der Umstand, dass beim Neubau keine Richtwertbeschränkungen bei der Wohnungsvermietung existieren.

Fazit: Die finanziellen Anreize in Form einer erhöhten Förderung aus Mitteln der Steuerzahler konnten den wirtschaftlichen Vorteilen der Errichtung eines Neubauwohnhauses, um dem MRG zu entkommen, nicht standhalten.

Beispiel zwei: Millionen schwere Konzerne haben den gleichen Schutz wie “kleine Mieter”

Ich wurde mit der Erstellung einer Bebauungsstudie für eine Liegenschaft im 21. Bezirk unweit der U-Bahn-Station „Floridsdorf“ beauftragt. Ein Supermarkt steht seit mehr als 20 Jahren auf diesem Grundstück. Man könnte den geltenden Bebauungsbestimmungen zufolge hier rund 3.500 Quadratmeter Wohnnutzfläche errichten. Ein bekannter Lebensmittelkonzern fungiert als Mieter. Es erfolgt eine Kündigung des Mieters mit Bezug auf die vertraglich vereinbarte Befristung durch den Grundstückseigentümer. Was hat sich nach einer juristischen Expertise des Mietvertrages herausgestellt?

Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter berechtigt, auf dem Grundstück ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten. Das Mietverhältnis unterliegt damit dem Mietrechtsgesetz. Somit kann das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines im MRG genannten Grundes vom Vermieter gerichtlich aufgekündigt werden. Die ausgesprochene Kündigung ist damit unwirksam.
Aufgrund des Mietvertrages ist der Lebensmittelkonzern zur exklusiven Nutzung der Liegenschaft berechtigt. Der Vermieter darf auf der Liegenschaft keine Bauarbeiten durchführen. Die Errichtung einer Wohnhausanlage auf der Liegenschaft oder eine Überbauung des Supermarktes ist rechtlich nicht zulässig, die Begründung von Wohnungseigentum aufgrund des Mietvertrages rechtlich nicht möglich.
Um ein Bauvorhaben durchführen zu können, müsste somit der Mietvertrag mit dem Lebensmittelkonzern einvernehmlich beendet werden.

Fazit: In diesem Fall wird ein millionenschwerer Lebensmittelkonzern durch das MRG genauso geschützt wie ein „kleiner Mieter“ einer Altbauwohnung. Die Situation mit dieser Gleichstellung würde ich in bestimmten Fällen sehr hinterfragen. Ist das noch zeitgemäß?

Der Stadt entgehen wertvolle Grundstücksflächen

Es ist eine Tatsache, dass damit der schnell wachsenden Stadt wertvolle Grundstücksflächen entgehen. Das MRG an sich, als Gesetz zum Schutz der Mieter, ist zweifellos ein sehr gutes Instrument. Es zeigen sich allerdings sehr viele Widersprüche in der Anwendung einiger seiner Paragrafen, die für die Stadt zu nicht wirklich gewünschten Ergebnissen führen. Die bestehende Wohnungsknappheit setzt sich fort und als Folge steigen die Wohnungspreise weiter an.

Die einzige für einen Bauträger verbleibende wirtschaftliche Lösung zum Schutz der Gründerzeithäuser vor dem Abbruch ist folgende: diese zu sanieren und die parifizierten Wohnungen im Wohnungseigentum zu verkaufen. Damit bleiben die Häuser vorerst vom Abbruch verschont. In weiterer Folge wird das Wohnungseigentumsgesetz für das Gebäude wirksam. Ob dieses Gesetz dann für den Erhalt der Bausubstanz eines Gründerzeitgebäudes von Vorteil ist, ist eine andere Frage.

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Die die Zeit überdauern

Ziemlich sicher wird man sich vor 160 Jahren kaum mit dem Thema Lebenszykluskosten und künftigen Nutzeranforderungen beschäftigt haben – aber genau das zeichnet die Gründerzeithäuser aus, wie sie in den Jahren 1840 bis 1918 entstanden sind. Bei der Bauordnung von 1859 hat man in Wien weit – sehr weit – vorausgeblickt. Sie ist die Grundlage für eine unglaubliche Erfolgsgeschichte, welche die Gründerzeithäuser durchlaufen. Das liegt an ihrer Struktur.

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Bei der Wiener Bauordnung von 1859, welche die Grundlage für die Gründerzeithäuser war, handelte es sich erst um die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde. (Wie im Zinshausmarktbericht der Otto Immobilien Gruppe zu lesen ist.) Bis zu diesem Zeitpunkt gab es in Wien außer der Feuerordnung, die seit dem Mittelalter bestand, keine baurechtlichen Vorschriften. Mit der ersten Wiener Bauordnung um 1829 wurden vorerst einmal Richtlinien eingeführt, die sich vor allem mit der Geschoßanzahl und Straßenbreite beschäftigten.

Mit der Bauordnung von 1859 wurden erstmals „umfangreichere“ Rahmenbedingungen vorgeschrieben: Dabei wurden als Eckpunkte die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern (damals 13 Klafter) festgelegt, sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern (8 Klafter)– die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen (das entsprach 10 Schuh). In zentralen Lagen konnten mit diesen Vorgaben bis zu fünf Stockwerke errichtet werden. In den Vororten waren für die mögliche Gebäudehöhe drei und in den Vorstädten vier Stockwerke vorgesehen, wobei jedoch die Raumhöhe einen Schuh (31 Zentimeter) niedriger als in der Altstadt sein durfte.

Diese maximale Bauhöhe sowie die Generalbaulinie der breiten und rechtwinkelig zueinander laufenden Straßen, die in einem Raster angelegt wurden, gaben das klare Korsett für die Bauherren vor.

Damit waren zwar die Höhe und die Zahl der Geschoße reglementiert, die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung blieben dem Bauherrn selbst überlassen. Eine wesentliche Voraussetzung ist allerdings in Paragraph 27 der Bauordnung noch aufgeführt: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“ Auf die Erdgeschoßzonen wird in Paragraph 30 kurz und bündig eingegangen: Sie sollten so gestaltet sein, dass im Erdgeschoß Lokalitäten (und Werkstätten) im Ermessen der Bauführers ermöglicht werden, jedoch Wohnflächen nur unter besonderen Bedingungen zulässig sind.

Weniger ist mehr

Damit waren die Fixpunkte festgelegt, und wenn man die heutige Bauordnung betrachtet, so muss man sagen: Weniger ist mehr. Seit den 50er bzw. 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts kommt es zu einer deutlich strikteren Aufteilung der Funktionen. Die Wohnungen haben ab diesem Zeitpunkt die Flexibilität verloren, welche Altbauwohnungen auszeichnet.

Nicht nur die Flexibilität, noch einen anderen wesentlichen Vorteil haben die Wohnungen heute nicht mehr: Die Chance, nach „oben“ zu bauen. Hochbetten, Abstellbereiche oder auch Galerien sind faktisch nur in Altbauten mit ihren entsprechenden Zimmerhöhen möglich. So hat sich schon so mancher Umzug erübrigt. Zwei Hochbetten mit einer Wohnlandschaft darunter, und schon stehen 8 Quadratmeter mehr in der Wohnung zur Verfügung.

Mit der Bauordnung war somit der Weg bereitet für ein unglaublich flexibles Gebäude, das nicht nur baukulturell bemerkenswert ist, sondern auch charakteristische Qualitäten hat, die vor allem in der Flexibilität des Inneren liegen.

Der legitime Nachfolger

Als Ergebnis eines Forschungsprojektes zum Thema „Die Stadt 2020“ (PDF, 370 KB) hat die Projektgemeinschaft raith nonconform architektur vor Ort gemeinsam mit der TU WienDAS NEUE STADTHAUS®“ entwickelt. Das neue Stadthaus bietet ein zeitlich nahezu unabhängiges Grundsystem bzw. ein Halbfertigprodukt, das sich offen und flexibel– so wie das Gründerzeithaus– gerade notwendigen Bedürfnissen anpassen lässt. DAS NEUE STADTHAUS® soll sein Nachfolger sein und vor allem auch in bereits bebauten Vierteln zur Sanierung und Verdichtung von Bezirken eingesetzt werden.

Die Bauordnung passt sich an

Der Grund, warum bis dato noch keine Stadthäuser errichtet wurden, liegt in der Wiener Bauordnung. Da bei Neubauten nicht die Bruttogeschoßfläche, sondern die Höhe der entscheidende Faktor ist, fällt durch höhere Räume ein Geschoß weg, womit sich die Häuser als „Renditeobjekt“ für einen Investor schwer rechnen lassen– auch wenn man durch die höheren Räume und entsprechend hohen Fenster eine größere Trakttiefe erreichen kann. Mittlerweile hat aber die Stadt Wien reagiert und beginnt die Bauordnung zu lockern, um die Entwicklung eines nutzungsoffenen und zukünftig anpassungsfähigen Gebäudekonzepts zu ermöglichen. Ein mixed-use-Building ist eben nur so gut wie es auch flexibel ist, denn das lässt temporär unterschiedliche Nutzungsarten zu– eine sehr wichtige Eigenschaft, da sich die Bedeutung einer Lage ändern kann. So können wir im Ersten Bezirk Wiens wieder eine Zunahme an Nutzung von Immobilien für Wohnzwecke beobachten, die vorher als Büro gewidmet waren.

Flexibilität wird ein wichtiger Wettbewerbsvorteil für die Attraktivität von Städten in der Zukunft sein.

Die authentische Stadt

Viele europäische Städte durchlaufen derzeit einen Wandel. Das Motto lautet: „Zurück in die Städte!“ In eine funktionierende Stadt mit kurzen Wegen, kultureller Vielfalt, infrastrukturellen Einrichtungen und sozialen Treffpunkten. Es ist zu erwarten, dass sich die Städte umstrukturieren werden. Das Besondere der Stadt wird wieder in den Vordergrund gestellt, und nicht die Uniformität. Attraktive Stadtteile werden wieder verstärkt zur Identifikation der Stadt selbst führen und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten müssen.

Vielfalt und Authentizität sind es, die das Besondere einer Stadt ausmachen. Die Städte werden in Zukunft wieder durch eine Form von Kleinteiligkeit– die berühmten Grätzel– geprägt werden und entdecken damit ihre Vielfalt und Einzigartigkeit wieder.

Flexible Hausstrukturen, ob Alt- oder Neubau, sind ideal dafür geeignet, diesen neuen Ansprüchen von Wohnraum, Büro, sozialen Einrichtungen, Geschäftslokalen und emissionsfrei produzierendem Gewerbe gerecht zu werden. Vor allem die Gründerzeithäuser, die auf Grund einer Bauordnung von vor 160 Jahren errichtet wurden, haben in einer sich verändernden Stadt beste Voraussetzungen.

Es sind eben Alleskönner. Gestern, heute und morgen.

Der Artikel stammt aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht der Otto Immobilien Gruppe.

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