Schlagwort: Gemeindebau

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New Deal – hoffentlich auch beim Mietrechtsgesetz

Der neue Bundeskanzler Christian Kern spricht von einem Neustart bzw. „New Deal“. Wir hoffen, dass sich das auch bis in die Niederungen der Verhandler einer Mietrechtsreform herumspricht. Denn die unselige Diskussion über „leistbares Wohnen“ muss endlich mit Hausverstand angereichert werden, da Leistbarkeit für jeden Einzelnen eine sehr subjektive Angelegenheit darstellt.

Inland

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Der Mietmarkt kann nur entlastet werden, wenn es genügend Angebot gibt. Und dass es das nicht gibt, ist Schuld der Politik. Seit Jahren weiß man, dass der Zuzug in die Städte immer größer wird und es dafür mehr Wohnraum geben muss. Man hat aber alles dafür getan, dass sich Immobilieninvestoren von Österreich abwenden und lieber im Ausland investieren.

Ständige Diskussionen über eine mögliche Ausweitung des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes, Universalmiete, Negieren von Lagequalität, steuerliche Nachteile durch die Steuerreform u.v.a.m sind keine Themen, die Investoren anlocken, sondern jeden davon abhalten, in Wohnraum zu investieren bzw. vorhandenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus zu vermitteln, dass die homöopathische Anzahl an derzeit in Bau befindlichen Gemeindewohnungen das Angebot wesentlich erhöhen wird, ist schlichtweg unverantwortlich.

Es wird Zeit für einen New Deal. Es muss mehr gebaut werden, dafür braucht es aber Anreize für die Immobilienwirtschaft. Es braucht Rechtssicherheit über Jahre hinweg, und nicht nur für einige Monate, sowie endlich ein Bekenntnis zu einem fairen Miteinander zwischen Mieter und Vermieter und steuerliche Anreize für Wohnbauinvestitionen.

Für all dies bedarf es aber einiger Überlegungen, die über eine Adaptierung des MRGs hinausgehen– hier ist zumindest eine angemessene Mietzinsbildung erforderlich, und keine Ausweitung, sondern eine Einschränkung des Anwendungsbereiches des MRG. So wäre es z.B. hoch an der Zeit, die Geschäftsraummiete aus dem Anwendungsbereich des MRG herauszunehmen. Das würde nicht nur mehr Investitionen vor allem in Wohnraum generieren, sondern auch viele Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft schaffen.

Denn ein sehr restriktives Mietrecht bringt keine günstigen Mieten, sondern verknappt nur das Angebot. Das bestätigt nicht allein der Hausverstand, sondern auch die OECD. Schon möglich, dass es leer stehende Wohnungen gibt, aber das ist Privatsache, weil privat finanziert. Wer will sich schon quasi enteignen lassen, wenn er Wohnraum unbefristet vermietet? Wer stellt Wohnraum zur Verfügung, wenn ständig gedroht wird, das Mietrechtsgesetz noch restriktiver zu gestalten? Wer kontrolliert denn in den Gemeindebauten, wo eine Vielzahl der Mieter bereits ganz wo anders wohnt und die billige Gemeindewohnung fürs Enkerl „aufhebt“? Hier spricht die Politik rasch von „Einzelfällen“, komischerweise kennt aber fast jeder jemanden, auf den das zutrifft. Sollten sozialpolitische Maßnahmen aber nicht gerade für diese einkommensschwache Gruppe gesetzt werden?

Im Gemeindebau sind nachweislich nur 25% der Mieter (Studie Agnes Streissler 2016 ) sozial bedürftig. Wieso wohnen Nettogehaltsempfänger von 3.000 bis 5.000 Euro überhaupt in einer Gemeindewohnung zu günstigster Miete? Durchmischung nennt man das politisch korrekt. Wir alle leisten aber über unsere Steuern einen Beitrag, damit Gemeindewohnungen für sozial Schwache überhaupt gebaut werden können. Wie kommen die Steuerzahler dazu, für jene zu bezahlen, die es sich leisten könnten, am freien Markt zu mieten, und so sozial Bedürftigen die Chance nehmen, „leistbar“ zu wohnen? Zumindest sollte diese Gruppe für die Gemeindewohnung eine marktübliche Miete bezahlen.

Bis jetzt war es leider nicht möglich, die mit Hausverstand leicht erkennbaren Anreize, die eine Entlastung des Wohnungsmarkts gewährleisten könnten, erfolgreich in die politische Diskussion einzubringen. Zukunftsorientiert denken, sagt der neue Bundeskanzler– New Deal, wir warten darauf.

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Wolfgang Amann

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Gemeindebau reloaded!

Nach smarten Zigaretten, Comics, Autos, Grids und Meters gibt es nun also auch Smart-Wohnungen in Wien. Dahinter verbirgt sich allerdings mehr, als die nicht eben originelle Wortwahl vermuten lässt. Mit dem neuen Standard im geförderten Wohnbau schließt die Gemeinde Wien an die Tradition des kommunalen Wohnbaus an. Bekanntlich hat die Stadt ihre eigene Bautätigkeit in den 90er-Jahren eingestellt, nachdem sie in den sieben Jahrzehnten davor über 200.000 Gemeindewohnungen realisiert hatte.

Die neue Initiative hat große Ähnlichkeit mit dem Gemeindebau. Sie fokussiert auf untere Einkommensschichten. Es werden voraussichtlich dieselben Einkommensgrenzen gelten. Die kompakten Wohnungsgrößen erinnern an den Gemeindebau der Zwischenkriegszeit. Die Wohnungen sind dadurch günstig, nicht zuletzt auch wegen sehr niedriger Einmalzahlungen von unter 60€/m². Es sind reine Mietwohnungen ohne Kaufoption.

Ein Unterschied ist, dass die Gemeinde nicht selbst baut, sondern sich die smarten Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen über Bauträgerwettbewerbe errichten lässt. Außerdem werden die „neuen Gemeindewohnungen“ nicht wie in früherer Manier in „Volkspalästen“ konzentriert, sondern mit anderen Wohnformen gemischt.

Die Stadt lässt sich die neue Sozialorientierung einiges kosten. Um 300 bis 400€/m² niedrigere Einmalzahlungen bei gleichzeitig nur um etwa 1€/m² höheren monatlichen Mieten sind nur mit Förderungen, die sich deutlich über dem gewohnten Maß befinden, möglich.

Die Smart-Wohnungen sind zweifellos eine begrüßenswerte Initiative. Es stellt sich allerdings die Frage, ob am Ende des Tages nicht bessere Ergebnisse stehen, wenn statt besonders günstiger besonders viele leistbare Wohnungen gebaut werden. Denn es geht nicht nur um den sozial gebundenen Sektor. Mit dem geförderten Wohnungsneubau wird auch der private Markt gesteuert. Dieser aber reagiert stärker auf Angebotsengpässe als auf besonders günstige Konditionen im trotz allem kleinen Teilmarkt der Gemeindewohnungen. Anders gesagt: Die stark anziehenden Preise am privaten Markt sind überwiegend auf absolut zu geringe Neubauraten zurückzuführen. Mit „Mehr statt billiger“ wäre es vermutlich eher möglich, die Leistbarkeit nicht nur im sozialen Bereich, sondern am gesamten Markt sicherzustellen.

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