Schlagwort: Facility Management

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Walter’s Real(ity): Hausmeister reloaded – die puck App für Android und IOS

Mit „Puck” hat die JP Immobiliengruppe eine PropTech-App geschaffen, mit der die Hausverwaltung revolutioniert werden könnte. Wir trafen Geschäftsführer Daniel Jelitzka in der Pramergasse 16, in der die App bereits installiert ist.Wir sprachen mit ihm, warum und wie „Puck” das Image der Hausverwalter nachhaltig verändert und verbessert, über die weiteren Pläne, das Radfahren, seine 70 […]

Mit „Puck” hat die JP Immobiliengruppe eine PropTech-App geschaffen, mit der die Hausverwaltung revolutioniert werden könnte. Wir trafen Geschäftsführer Daniel Jelitzka in der Pramergasse 16, in der die App bereits installiert ist.
Wir sprachen mit ihm, warum und wie „Puck” das Image der Hausverwalter nachhaltig verändert und verbessert, über die weiteren Pläne, das Radfahren, seine 70 Kilometer Anreise in die Arbeit und Public Viewing im Stiegenhaus.

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Margot Grim

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Forschungsprojekt INFINITE: Wärmewende im urbanen Wohnbau?

National und international gibt es – befeuert vom Übereinkommen von Paris 2015 – immer mehr Bestrebungen den CO2 Ausstoß zu reduzieren. In Österreich wird z.B. das Instrument der Energieraumplanung von den Gebietskörperschaften verstärkt genutzt, sodass Vorgaben oder Verbote für Energieträger in die Planung einfließen (aktuell plant die Stadt Wien in der Bauordnungsnovelle ein Verbot von Heizöl zu Wärmebereitung).

In einigen Jahren wird es üblich sein, dass Heizöl und Erdgas als Energiequelle für Raumwärme im Neubau von Wohnungen nicht mehr eingesetzt wird. Neben der Fernwärme – im verdichteten Gebiet mit höherer Wärmenachfrage – sind aktuell Energiekonzepte im Vormarsch, die ein gebäudeübergreifendes Niedertemperatur-Wärmenetz nutzen und lokal verfügbare Energieressourcen berücksichtigen.

Diese Konzepte sind noch umstritten, weil die Komplexität höher ist und die Erstinvestitionskosten steigen. Doch wie schauen die ökonomischen Auswirkungen über einen längeren Betrachtungszeitraum aus, da die Betriebskosten im Vergleich zu Fernwärmelösungen geringer sind? Wie schaut die ökonomische Belastung aus Sicht der EndkundInnen, den BewohnerInnen aus?

In dem Forschungsprojekt INFINITE (INnovative FINanzierungsmodelle für nachhaltige urbane EnergIesysTEme), das vom BMVIT im Rahmen von Stadt der Zukunft gefördert wird, wurde diesen Fragen nachgegangen.

Dazu wurden für ein fiktives Wiener Stadtentwicklungsgebiet mit einer realen Bebauungsstruktur Vergleichsstudien durchgeführt. Auf der einen Seite wurde eine Wärmebereitstellung mit überwiegend lokal verfügbaren erneuerbaren Energieressourcen untersucht und mit unterschiedlichen Finanzierungsmodellen durchgerechnet. Diese Varianten wurden auf der anderen Seite mit einer derzeit gängigen Fernwärmelösung verglichen. Bei beiden Lösungen wurden Investitions- und Betriebskosten erhoben und die Lebenszykluskosten für einen Betrachtungszeitraum von 30 Jahren berechnet.

Die Annahmen für die Geschäfts- und Finanzierungsmodelle waren:

  • Var 1 | Fernwärme Wien, Investitionskosten bei rund 39 EUR/m² NF, Wärmetarif von Wien Energie
  • Var 2 + 3 |Privater Betreiber, ohne sowie mit 39 EUR/m² NF Baukostenzuschuss (entspricht in etwa den Baukosten der Fernwärme im Untersuchungsgebiet): 8,0% Eigenmittelfinanzierung, 2,5% Fremdfinanzierung
  • Var 4 | Gemeinnütziger Bauträger: 3,5% Eigenmittelfinanzierung, 1,5% Fremdfinanzierung, kein Baukostenzuschuss
  • Var 5 |Kombination zwischen privatem Betreiber und gemeinnützigem Bauträger: ca. 80 % der Erstinvestition übernimmt Bauträger

Abbildung 1: Gesamtkosten der Wärmeversorgung für MieterInnen, in EUR/m²NF/Monat (Quelle: Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen gbv, e7 Energie Markt Analyse GmbH)

Die Höhe des Baukostenzuschusses ist für aktuelle Verhältnisse relativ hoch. Es liegt die Annahme zu Grunde, dass die Erstinvestitionskosten für Wärmenetze bei der Fernwärme durch den Baukostenzuschuss abgedeckt werden.

Das Ergebnis der Gegenüberstellung sind Kosten der Wärmeversorgung für EndkundInnen in der Miete sowie in den Betriebskosten. In Variante 2 – 5 wird der Betrieb durch einen externen Betreiber sichergestellt. Daher sind die Kosten für Wartung und Instandsetzung sowie für den Betrieb gleich. Bei einer alleinigen Finanzierung durch einen gemeinnützigen Bauträger (Var. 4) liegt keine Erhöhung der Gesamtbelastungen für die Endkundinnen – im Vergleich zur Fernwärme – vor. Bei einer anteiligen Finanzierung durch einen Betreiber (Var. 5) wurde eine Kostenerhöhung um 8% ermittelt. Bei einer Finanzierung durch einen externen Betreiber kommt die Erhöhung auf 16% (Var. 3, mit Baukostenzuschuss) sowie 41% (Var. 2, ohne Baukostenzuschuss).

Da noch keine Förderungen berücksichtigt wurden und durch die Weiterentwicklung von Technologien geringere Investitionskosten erwartet werden, können diese zusätzlichen Kosten noch reduziert und gegebenenfalls gar vermieden werden. Der aktuelle Entwurf für die Novelle der Neubauförderung in Wien geht genau in diese Richtung. Er sieht einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche für die überwiegende Abdeckung des Gesamtwärmebedarfs mit erneuerbaren Energieträgern vor. Gleichzeitig muss hier ergänzt werden, dass der Energieverbrauch in den Gebäuden – im Vergleich zum angenommenen Szenario – künftig niedriger ausfallen wird. Die Anstrengungen hinsichtlich Energieeffizienz in Gebäuden werden weiterhin zunehmen.

Darüber hinaus muss hier ergänzt werden, dass – insbesondere im Vergleich mit einem Konzept mit Gaskessel – eine deutlich höhere regionale Wertschöpfung vorliegt und einen volkswirtschaftlichen Nutzen bringt.

Nähere Informationen zum Projekt Infinite finden Sie auf der Projektwebsite .

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Trendwende im FM, Digitalisierung schafft neue Arbeitsprozesse

Es gibt wohl keine andere Branche, die sich seit ihrem Entstehen so oft mit Neuerungen und Veränderungen auseinandersetzen muss wie das Facility-Management.

 

Die nächste Veränderung für FM ist bereits im Laufen. „Digitalisierung als Überbegriff ist das zentrale Thema“, bringt es Brigitte Fiedler, Geschäftsführerin von WISAG Facility Management, auf den Punkt. Der zehnten IFM-Kongress an der TU Wien im Herbst zeigte eine klare Splittung: Die FMler, die sich klassisch rein um die Technik kümmern, bleiben in der Kostensenkungsspirale. Diejenigen, die sich mit den neuen Trends (Veränderungen der Arbeitswelt, Digitalisierung im Betrieb) beschäftigen, werden für das Topmanagement immer wichtiger. Als 2007 der erste IFM-Kongress stattfand, lag das Hauptaugenmerk im FM auf Kosteneinsparungen. Im Jahr 2017 wurde schon beim ersten Block New Ways of Working und Neue Arbeitswelten deutlich, dass sich der Schwerpunkt gewandelt hat. Die Mitarbeiterzufriedenheit und ihre optimale Unterstützung durch FM und damit die Bindung an das Unternehmen stehen im Mittelpunkt.

Neuartige Prozesse durch Digitalisierung

Digitalisierung bedeutet nicht nur Effizienzsteigerung, sondern auch neuartige Prozesse. „Von Industrie 4.0 bis zur künstlichen Intelligenz (AI) entstehen täglich neue Tools, die den Facility-Managern helfen, ihre Verantwortlichkeiten effektiver und effizienter zu bewältigen“, meint etwa Viktor Wagner, Geschäftsführer von REIWAG. Durch mobile Apps und die Zunahme von Cloud-vernetzten Geräten können Facility-Manager rund um die Uhr und von jedem Ort aus genau erkennen, was in den verschiedenen Systemen im Gebäude passiert, und, wenn notwendig, auch per Fernwartung eingreifen oder sogar eine Diagnose erstellen – dies ist allerdings nur möglich, wenn alle Komponenten miteinander verbunden sind. Einen weiteren Bezug zum FM sieht Wagner auch bei Virtual-Reality-Anwendungen: „Einige Unternehmen setzen virtuelle Führungen ein, um 3D-Visualisierungen von Anlagen, Maschinen oder sogar ganzen Gebäuden anzuzeigen.“ Mit verschiedenen Software wie zum Beispiel Docu-Tools sind Daten über das Gebäude nicht nur ab dem Projektstart verfügbar, sondern es können auch sämtliche anderen Benutzer mit projektspezifischen Rollen in ein Projekt eingeladen werden, d. h. auch Facility-Manager.

Vom Plan weg mit dabei

Facility-Manager sollten daher von Beginn an in Neu- und Umbauprojekte eingebunden werden. Denn hier werden bereits die entscheidenden Weichen für einen Großteil der Gesamtkosten während der späteren Nutzung von Gebäuden gestellt. Moshammer: „Diese allerdings in der Praxis noch nicht ausreichend fortgeschrittene Lebenszyklusbetrachtung sehe ich getrennt von den diversen Gebäudezertifizierungen, obgleich beispielsweise Green Buildings auf den ersten Blick günstigere Betriebskosten suggerieren.“ Fakt ist jedoch, dass sich die Zertifikate voneinander stark unterscheiden und selbst ein Neubau anders zertifiziert wird als ein bestehendes Gebäude. Somit können selbst bei gleicher Auszeichnung keine validen Rückschlüsse auf Energieeffizienz oder Kosteneinsparung abgeleitet werden. „FM wird somit nur dann einen nachhaltigen Einfluss auf die Qualität einer Immobilie haben können, wenn ihm in der Planungs- und Errichtungsphase eine überwachende und beratende Funktion zukommt“, so Michael Moshammer, Geschäftsführer der IFM Immobilien Facility Management und Development GmbH.

Ausschreibungen werden öffentlicher

Um diese Funktion aber wahrnehmen zu können und Unternehmen entsprechend zu unterstützen, müssen die Anbieter erst einmal in das Unternehmen kommen, und Brigitte Fiedler bemerkt hier ein Umdenken in der Branche, da sich zeigt, dass Ausschreibungen zunehmend öffentlich erfolgen. Das garantiert der ausschreibenden Seite und dem Dienstleister mehr Sicherheit und Transparenz und beugt möglichen Anfechtungen vor. „Aus unserer Sicht wird es für beide Seiten zunehmend wichtiger, sich bei Ausschreibungen auch an Normen zu orientieren“, so Fiedler.

Lebenszykluskosten als wesentliche Aufgabe

Was sich definitiv nicht geändert hat, ist die Aufgabe des FM, für die Nachhaltigkeit der Immobilie zu sorgen. „Eine der Kernaufgaben im Facility-Management ist es, die Lebenszykluskosten im Griff zu haben, denn nur so wird man dem ganzheitlichen Ansatz und Anspruch gerecht“, meint Moshammer. Um wirklich nachhaltig zu sein, sind aber die Dienstleister und Nutzer gefordert, die Möglichkeiten der Digitalisierung optimal und gewinnbringend umzusetzen. Gleichzeitig kann das nur als ganzheitlicher Prozess erfolgen, um auch langfristig Ressourcen und Kosten zu sparen sowie die Lebensdauer der Immobilie zu verlängern. Es gibt derzeit leider nur wenige Objekte, die diese Voraussetzungen bieten, meint Brigitte Fiedler: „Der Bedarf an nachhaltigen Immobilien ist höher als das Angebot – sei es das Objekt selbst oder die Bewirtschaftung.“

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Facitlity Management

Verantwortlich für (fast) alles

In keiner Branche sonst müssen so krasse Gegensätze miteinander kombiniert werden wie beim Facility Management. Auf der einen Seite lässt die Digitalisierung verwendete Techniken in kürzester Zeit alt erscheinen, auf der anderen Seite sollen mit Hilfe von FM auch die besten Köpfe in ein Unternehmen geholt werden. Zur Frage, wie dieser Spagat geschafft werden soll, treffen sich am 22. März um die 150 strategische Entscheider, Geschäftsleiter und IT-Verantwortliche von Bau- und Immobilienunternehmen im Rahmen der „DIGITALIZE 2017“ (siehe Kasten unten).

Der FM-Markt ist dynamisch und entwickelt sich weiter. Das betrifft auch das Verständnis für Zusammenhänge und Gesamtheit. „Man denkt nicht mehr nur in einzelnen Phasen wie Errichtung und Betrieb, sondern im gesamten Lebenszyklus“, stellt Manfred Völker, Geschäftsführer von Siemens Gebäudemanagement & -Services G.m.b.H., fest. Die Sinnhaftigkeit dieser Herangehensweise hat sich vor allem im öffentlichen Bereich in Form von PPP-Projekten durchgesetzt, „wir sehen jedoch auch, dass immer mehr private Unternehmen auf dieses Modell setzen.“

Auch Brigitte Fiedler, Geschäftsführerin der WISAG, sieht, dass „vor allem Unternehmen erkannt haben, dass sie mit dem nachhaltigen und ganzheitlichen Betreiben der Gebäudeinfrastruktur viel an Energiekosten einsparen können“. Allerdings muss insbesondere bei Städten und Gemeinden noch viel Aufklärungsarbeit geleistet werden. Trotzdem zeigt sich Fiedler zufrieden, da die letzten Jahre gezeigt haben, „dass das Interesse, Leistungen auch im kommunalen Bereich auszulagern, stetig steigt“.

Besseres Verständnis

Begünstigt wird dieser Wandel durch das geänderte Umfeld der letzten Jahre, ist Michael Moshammer,Geschäftsführer der IFM Immobilien Facility Management und Development GmbH, überzeugt: „War es vor der Wirtschafts- und Finanzkrise gelebte Praxis, dass Gebäude sehr rasch wieder zu veräußern seien, und kein ausgeprägtes Augenmerk auf ein langfristiges ,Funktionieren‘ der Liegenschaften gerichtet wurde, ist nunmehr ein gestiegenes Verständnis für Kosten und Ressourcen festzustellen.“

Mehr Bewusstsein schaffen

Allerdings gilt es noch mehr Bewusstsein bei Entwicklern, Eigentümern und Investoren zu schaffen, was ganzheitliches Facility Management leisten kann, wenn es richtig angewendet wird. Für Fiedler stellt sich daher ein eindeutiger Trend dar: „Facility Manager und die künftigen Nutzer werden in Zukunft von Beginn an in Neu- und Umbau-Projekte eingebunden werden, um bereits vor dem Spatenstich ein ganzheitliches Gebäudekonzept mit optimierten Prozessen entwickeln zu können.“

Frühzeitige Einbindung

Moshammer sieht ebenfalls ein wichtiges Potenzial in der frühzeitigen Einbindung des Facility Managements in der Planungsphase, denn hier werden bereits die entscheidenden Weichen für einen Großteil der Gesamtkosten während der späteren Nutzung von Gebäuden gestellt. „Diese Überlegung würde dem ganzheitlichen Ansatz von Facility Management im Sinne einer Lebenszyklusbetrachtung entsprechen“, so Moshammer.

Fehlende Vergleichsmöglichkeiten

Trotz dieser umfassenden Aufgaben, die FM hat, ist der Druck auf die Dienstleistung größer geworden. Völker:„Wir stehen einem preisgetriebenen Markt gegenüber.“ Und das, obwohl die Technik immer anspruchsvoller wird und immer mehr Fachwissen und Kompetenz erfordert. Da bei den Auftragsvergaben kaum Normen und Standards verwendet werden, „erschwert dies die Preis- und Leistungsvergleiche“, so Fiedler.

Welche Dienstleistung ist sinnvoll?

Die Aufgabenbereiche des FM sind letztendlich so vielfältig, dass sich in vielen Ausschreibungen auf den ersten Blick gar nicht erkennen lässt, ob und in welcher Form eine Dienstleistung für das Unternehmen sinnvoll ist. Beim Reinigen ist das schon klar, aber wie sieht es bei der sozialen Dimension aus? Laut einer Studie der französischen Sodexo Group und den Chartered Surveyors haben „die Dienstleistungen des FM einen entscheidenden Einfluss auf die Verbesserung der Lebensqualität am Arbeitsplatz“.

Holt die besten Leute!

„Das Thema Arbeitsplatz wird immer wichtiger. Unternehmen investieren immer mehr in diesen Bereich, um Mitarbeiter vor allem aus der Generation Y zu gewinnen, produktiver zu machen und an das Unternehmen zu binden“, meint Alexander Redlein, Professor für FM an der TU Wien. Dies wird eine der wesentlichen Herausforderungen der kommenden Jahre sein, die sich im Facility Management stellt. „Neue Arbeitswelten und ihre optimale Unterstützung: Das heißt, nicht nur teure Möbel, sondern Bedarfsanalysen und Trends zu berücksichtigen, um dann geeignete Bürowelten zu schaffen.“

Unternehmer im Bedarfsfall

Das neue Arbeiten wird seiner Meinung aber nicht nur die Büros, sondern auch unsere Wohnungen verändern, da die meisten Personen auch zu Hause arbeiten werden – „Einzelunternehmer“, sprich „Ein-Personen-Unternehmen“, werden im Bedarfsfall vom Unternehmen für eine bestimmte Zeit oder Aufgabe beschäftigt. „Im Jahr 2020 werden 40 % der Beschäftigten als Einzelunternehmer arbeiten“, ist Alexi Marmot,Professor für Facility and Environment Management und Head der Bartlett School of Graduate Studies, überzeugt.

Mensch oder Maschine?

Im Facility Management sind bereits jetzt viele Prozesse und Leistungen automatisiert, und der Anteil wird sicherlich zunehmen. Roboter, die aber tatsächlich Instandhaltungsaufgaben übernehmen, „sind meiner Einschätzung nach viel weiter von einer Realisierung entfernt als beispielsweise selbstfahrende Autos“, meint Moshammer, aber was die Technik betrifft, so ist er überzeugt: „Was auf jeden Fall immer wichtiger wird, ist die zunehmende Digitalisierung.“ Für den Bereich Facility Management werden vor allem das industrielle Datensammeln und Auswerten dieser Daten zu Themenbereichen wie Gebäudeleittechnik oder Energiemanagement ein wichtiger Aspekt sein.

Ein weiteres Potenzial liegt in der konsequenten Weiterentwicklung von „Computer-Aided Facility Management“-Systemen beziehungsweise Programmen, die das integrierte Bearbeiten von Defekten und Störungen sowie die Erneuerung von Anlagen und Komponenten unterstützen. „Ebenso werden wir immer mehr individualisierte Prozesse, Lösungen und Services benötigen und dem Kunden zur Verfügung stellen müssen“,so Völker, ist aber überzeugt: „Auch wenn Roboter und Digitalisierung die Zukunft sind, ist der Mensch nicht außen vor.”

Digitalize Bau+Immo-Konferenz

22. März 2017 von 9 bis 18 Uhr
Palais Hansen Kempinski
Teilnahme: kostenfrei!

Die Ghezzo GmbH ist spezialisiert auf Immobilienkonferenzen und widmet 2017 erstmals einen ganzen Tag der Digitalisierung. Innovationen werden vorgestellt, praktische Beispiele für Projekte der Digitalisierung gezeigt, und es wird über strategische Ziele und Gefahren diskutiert.

Vier Themenschwerpunkte bilden den Spannungsbogen der Digitalize Bau+Immo: die Digitalisierung der Immobilienbranche, Web- und Mobility, Bau und Betrieb sowie Veränderungen im Gebäude selbst.

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Der IFM-Kongress 2016

Neue Arbeitswelten, Roboter und FM, weltwirtschaftliche Entwicklungen und ihre Einflüsse auf das Immobilien- und Facility Management waren Themen am 9. IFM-Kongress in der technischen Universität Wien. Rund 170 Teilnehmer aus mehr als 15 Ländern nutzten die Chance, sich über aktuelle Themen des Immobilien- und Facility Managements auszutauschen.

Facility Management hat ein Ziel: das Kerngeschäft bestmöglich zu unterstützen und die Performance des Auftraggebers zu verbessern.

Das gesamte Marktvolumen von FM in Österreich beträgt nach einer vorsichtigen Schätzung rund sieben Milliarden Euro mit rund 450.000 Arbeitsplätzen. Im Vergleich dazu liegt das Volumen in Deutschland bei rund 130 Milliarden Euro mit rund vier Millionen Mitarbeitern gesamt.

Neue Arbeitswelten im „Dorf“

Richard Wilkinson, Vorstand von Immorent, und Peter Weiss, Head of Group PMO, Erste Group Bank AG, präsentierten nicht nur ein Bürogebäude, sondern das offene „Dorf“, den ERSTE Campus in Wien. 25 Bankstandorte, die über ganz Wien verstreut waren, wurden an einem Standort zusammengeführt. Ein in dieser Dimension am Bankensektor einzigartiges Vorgehen in Wien und Österreich, „wo im Atrium alle willkommen sind, wo Homebases zur besseren Kommunikation beitragen und jeder sich selbst den Arbeitsplatz sucht, der für seine Arbeit aber auch für sein Wohlbefinden am besten ist“, begeistert sich Alexander Redlein, Abteilungsleiter IFM der TU-Wien.

Arbeitsplatz ist Sicherheit

Wenn immer 15 bis 30% der Mitarbeiter nicht im Büro sind, warum soll dann jeder seinen eigenen Arbeitsplatz haben? Antwort: Weil laut Gehirnforschern der eigene Arbeitsplatz im Unterbewusstsein mit Jobsicherheit verknüpft ist. Wie aber ist dieses Paradigma zu durchbrechen? Weiss: „Durch gemeinsames Besichtigen von Referenzprojekten, intensive Einbindung der Mitarbeiter und ,Meinungsbildner‘. Dann kann der Vorstand innerhalb von 15 Minuten überzeugt werden, dass auch er für sich keine Einzelbüros braucht.“

Die Best-Practice-Beispiele überzeugen

Und weiter: So ein Umzugsprojekt wie der Erste Campus besteht immer aus drei vernetzten Themen, den IT-Mobilitätsthemen, dem People-Management, nämlich, daraus ein positives Arbeitsumfeld durch Möblierung und dergleichen zu schaffen, und drittens dem Changemanagement. „Effiziente und damit kostengünstige Arbeitsprozesse interessieren alle. Die merken Sie nie, die merken Sie nur, wenn etwas nicht geht“, so Weiss. Es wurden viele 100 Betriebsprozesse angeschaut und festgestellt, dass sie einfach nicht mehr passen. Auch bei den Arbeitsprozessen wurde alles komplett neu aufgestellt. Da ging es hauptsächlich um das Thema Papier. So konnte der Verbrauch von rund 11 Laufmetern Papier pro Person auf maximal 2,4 Laufmeter reduziert werden. Wie das möglich ist? Laut Peter Weiss durch Motivation der Mitarbeiter. Es wurden zum Beispiel im Sommer 2016 in nur sechs Wochen während der Urlaubszeit rund 220 Tonnen Papier gesammelt und gespart. Das entspricht ungefähr der Strecke von Wien nach Wiener Neustadt.

Auch die tatsächlich erlebte Geschichte von Peter Weiss vom klassischen dunklen Bankkorridor, wo alle dicken Eichenholztüren geschlossen sind, das Linoleum am Boden gesprungen ist und der Innendienst-Mitarbeiter mit Birkenstock-Sandalen und Jogginghosen erstaunt aufschaut, wenn wirklich jemand seinen Arbeitsplatz betritt, gehört der Vergangenheit an.

Und das Ganze rechnet sich auch noch!

Laut Richard Wilkinson entstehen 90% der Innovationen in Gesprächen. Durch die Zusammenfassung der über 25 Standorte treffen sich die Leute wieder. Auch Andreas Treichl, Vorstand der Erste Group, sieht das als wichtigste Auswirkung des neuen Campus.

Aber das bedeutet auch einen Wandel im Betrieb: Es gibt keine Umzüge mehr im Erste Campus. „Wenn sich dieses Konzept weiter durchsetzt, verschwindet eine ganze Branche– zumindest im Office-Bereich“, so Alexander Redlein.

Roboter und FM: Mensch oder Maschine?–Wie sieht die Zukunft aus?

Markus Vincze, Professor für Robotik, sieht die goße Wahrscheinlichkeit, dass in 10 bis 15 Jahren alle repetitiven Arbeiten von Robotern durchgeführt werden.

Was bleibt für den Menschen? Alle Bevölkerungsgruppen müssen sich weiterbilden, Menschen erledigen vor den Robotern die flexiblen, schöpferischen Aufgaben. Damit werden Menschen auch von gesundheitlich anstrengenden Tätigkeiten entlastet, und ihre Sicherheit und Gesundheit wächst. „Derzeit werden aber eher Themen wie Sensorik und Internet of Things, sprich die Vernetzung der einzelnen Anlagen in den Gebäuden, wirtschaftlich sinnvoll genutzt“, erläutern Gerhard Schenk von HSG Zander und Michael Freitag von Sodexo. Denn die Roboter für komplexere Aufgaben, wie z.B. Reinigungsroboter, sind noch nicht ausgereift. „Aber auch diese werden sie in den nächsten fünf bis zehn Jahren übernehmen können“, meint Redlein.

Sind Roboter unsere Zukunft?

Reinigungsroboter oder Roboter, die Rasen mähen, sind bereits relativ üblich. Aber Pflegeroboter, sogenannte Hobbits, sind in Entwicklung und werden für ältere oder pflegebedürftige Menschen eine Möglichkeit darstellen, in Zukunft immer besser leben zu können. Und die selbstfahrenden Autos von Tesla sind sowieso in aller Munde. Derzeit fährt allerdings noch der Mensch. Rechner vergleichen die Entscheidungen des selbstfahrenden Systems mit den Entscheidungen des Fahrers und lernen daraus. Diese Lernfähigkeit wird die Zukunft im Büro massiv verändern.

Work on the MoveII

Über weltweite Trends informierten Prof. AlexiMarmot (UK) und Pat Turnbull (US), MitautorInnen des erfolgreichen Buches „Work on the Move II“. „Im Jahr 2020 werden 40% der Beschäftigten als Einzelunternehmer arbeiten“, so Marmot. Sie werden in einzelne Projekte für bestimmte Zeit eingebunden. Das bedeutet weitreichende Veränderungen auch in der benötigten Infrastruktur und den Services. Co-Working-Spaces gewinnen überall an Bedeutung. Wohnung und Büro wachsen zusammen. Ob dafür Micro-Flat-Konzepte geeignet sind, ist fraglich.

New Ways of Working

Im „War for Talen“ werden weltweit junge, bestens ausgebildete, technisch kompetente Digital Natives umkämpft. Heutzutage ist es für die meisten Menschen möglich, von überall digital zu arbeiten. Dennoch macht die Anwesenheit anderer Mitarbeiter im selben Gebäude einen Arbeitsplatz auch sehr attraktiv, da die Möglichkeit für persönliche Treffen, Zusammenarbeit und Networking besteht. Ermöglicht ein Arbeitsplatz einerseits individuelles Arbeiten, andererseits Besprechungen und Teamarbeit, so ist die Arbeitsumgebung ein machtvolles Instrument, das die Unternehmenswerte unterstützt, Arbeitskräfte inspiriert und dem Unternehmen zum Erfolg verhilft. „Facility Manager müssen daher lernen, eine optimale Infrastruktur und Services zu bieten, sonst wird es Human Relations (Personal) oder IT übernehmen“, so Pat Turnbull.

Firmen wie zum Beispiel Google, Facebook und technische Start-ups setzen vermehrt auf eine Arbeitsumgebung, die soziale Interaktionen, die Wahl des eigenen Arbeitsplatzes und Spaß bei der Arbeit zulässt.

Serviceleistungen werden teurer

Überhaupt sind weltwirtschaftliche Entwicklungen und ihre Einflüsse und Auswirkungen auf das Immobilien- und Facility Management zu berücksichtigen. Facility Management greift in jeden Bereich des Bauens und Wohnens ein.

„Aber auch in der Finanz stehen Änderungen bevor. Nicht nur in den USA steigen die Zinsen, auch in Europa ist ein Anstieg der langfristigen (10 Jahres-) Zinsen in den nächsten Monaten zu sehen. Man soll sich nicht täuschen lassen, dass die kurzfristigen Zinsen die nächsten Jahre weiter bei 0,5% bleiben. Langfristige Steigerungen werden schon jetzt eingepreist,“ so Hofstätter von Raiffeisen Research. Das wird langfristig natürlich auch die Serviceleistungen des Facility Management teurer machen.

Alexander Redlein fasst zusammen: „Wenn etwas passiert, passiert es sehr schnell. Es geht also darum, sich vorzubereiten. Die Roboter stehen dank intelligenten Technologien vor der Tür, und es gibt plötzlich eine ganze andere Art und Weise, wie Serviceprovider anbieten können.“ Denn letztendlich ist es egal, ob ein Mensch oder ein Roboter die Leistung erbringt– Hauptsache, sie passt. Marktplayer, die sich dieser Tatsache nicht stellen und auch die damit verbundene Kosteneinsparung nicht realisieren, werden eine alles andere als rosige Zukunft haben.

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Green FM: Trends und Entwicklungen

Was hat sich im FM (Facility Management) in den letzten zwei Jahren am auffälligsten verändert? Was sind derzeit die wesentlichsten Themen? Anlässlich der zweiten von der Facility Management Austria (FMA) und der International Facility Management Association (IFMA) Austria organisierten Konferenz, FM-Day – „Dimensionen schaffen. Generationserfolge sichern.“ fragte die Immobilien-Redaktion nach, welche Trends und Entwicklungen im Facility Management 2016 auf der Tagesordnung stehen.

Natürlich wurde und wird auf der einen Seite die Vernetzung in der Branche als Schlüssel zum Erfolg gesehen, auf der anderen Seite werden „Umweltthemen und Energieeffizienzmaßnahmen im Bereich des Facility Managements immer wichtiger und stellen uns vor neue Herausforderungen“, erläuterte Ingo Linke, Geschäftsführer von WISAG Gebäudetechnik. „Die WISAG hat diesen Trend frühzeitig erkannt und auch Pionierarbeit geleistet.“ Das Ziel müsse sein, Rahmenbedingungen festgzulegen, um das vorhandene Potenzial bestmöglich auszuschöpfen sowie neue Perspektiven zu schaffen.

Vernetzen und austauschen

Das könne aber laut Linke nur passieren, wenn sich alle Beteiligten vernetzen und auch austauschen. „Entscheidend ist“, so der WISAG-Geschäftsführer, „dass wir als WISAG–ebenso wie alle anderen FM-Dienstleister– einen Beitrag dazu liefern, um innerhalb der Branche gemeinsam innovative und nachhaltige Lösungen zu entwickeln. Und Vernetzung ist hier ein ganz entscheidender Faktor.“

Die Veränderungen wirken sich auf die Gesellschaft ebenso aus wie auf die Wirtschaft: Innovative technische Lösungen in Gebäuden erfordern ein umfassendes Know-how, es braucht ganz neue, vor allem ganzheitliche Herangehensweisen an diese Themen.

Veränderungswille zu wenig ausgeprägt

Veränderungen geschehen für einige Unternehmen immer noch zu langsam, wie die Aussage aus der Rustler Gruppe bestätigt: „Bedauerlicherweise ist der Veränderungswille noch zu wenig ausgeprägt. Nur wenn das künftige FM-Unternehmen, das mit der Betriebsführung betraut wird, frühzeitig in alle relevanten Bereiche des Energiemanagements eingebunden wird, kann die nachhaltige Sichtweise uneingeschränkt verfolgt werden. Hier besteht jedenfalls noch Handlungsbedarf.

Die aktuellen Schwerpunkte des Unternehmens liegen im Technischen Facility Management, wobei wir uns durch einen hohen Eigenleistungsanteil auszeichnen und, damit verbunden, auch versuchen, möglichst viel Know-how im eigenen Unternehmen zu haben. Zudem haben wir kürzlich ein Handbuch über Prüfpflichten haustechnischer Anlagen in Österreich herausgegeben, das Eigentümern und Immobilienmanagern einen roten Faden im Dickicht des Gesetzes- und Normendschungels bietet.“

Green FM und der Mensch

Prof. Alexander Redlein, Lehrgangsleiter des MBA Facility Management an der TU Wien, definiert Green FM so: „Green FM soll noch mehr den Aspekt Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt stellen. FM und Nachhaltigkeit waren aber immer schon verwandte Themen, nur dass die FM-Manager das nie erkannt haben. Wir haben 2011 und 2014 zwei Studien zum Thema Nachhaltigkeit gemacht.“

Das Ergebnis dieser Nachhaltigkeitsreports war: 96% der Ziele des CSR-Reports überschneiden sich mit FM. Die am meisten genannte Absicht ist, den Kohlendioxidausstoß zu reduzieren, und die zweite, Energie einzusparen. Redlein: „Heute geht es aber auch viel mehr um Inclusion, um Training, um Work-Life-Balance. Man hat herausgefunden, dass zum Beispiel durch optimierte Arbeitsplatzstrategien 37% der Krankheitstage reduziert werden können. Das ist für mich richtig nachhaltig.“

Green FM stellt also neben der Energieeffizienz auch den Menschen stärker in den Mittelpunkt– das Thema Workplace und damit die Arbeitsplatzgestaltung werden ein entscheidender Faktor sein.

Die größten Potenziale

Christian Call, zuständig für Innovation und Kommunikation des Unternehmens Facilitycomfort, listet folgende Arbeitsansätze auf, in welchen Bereichen es für Green FM in Österreich und auch International die größten Potenziale gibt:

  • Energie oft erster Ansatzpunkt– höhere Effizienz vor allem durch bedarfsgerechte Regelung und Steuerung
  • „Green“ Auswahl von Anlagen (Filter, Pumpen, Fuhrpark, …), Materialien und Reinigungsmitteln
  • GLT Gebäudeleittechnik und Sensoren geben wertvolle Hinweise auf effizienten und nachhaltigen Betrieb einer Immobilie– ohne Komfortverlust
  • Mehr Green Buildings– damit auch bessere Voraussetzungen für Green FM geschaffen werden.

Viele Möglichkeiten für Nachhaltigkeit

Die Geschäftsführerin von Facilitycomfort, Martina Jochmann, erläutert: „Nachhaltigkeitskriterien sind an vielerlei Stellen des FM anwendbar– etwa bei Wartungstätigkeiten, in der Reinigung oder bei den Hausdiensten. Die Liste beinhaltet die Anpassung von Inspektions- und Wartungsintervallen im Sinne einer optimalen Betriebsstabilität, eine vorausschauende und präventive Instandhaltungsstrategie, die Verwendung energieeffizienter Filter, energieeffiziente Pumpentechnik, umweltverträgliche, ökologisch abbaubare Reinigungs- und Schmiermittel, Optimierung der Reinigungsintervalle, Reduzierung des Wasserverbrauchs, Minimierung des Abfallaufkommens bis hin zum optimalen Abfallwirtschaftskonzept.“

Dieses gewerkeübergreifende Handeln und die auf den jeweiligen Nutzungszweck abgestimmte Betriebs- und Laufzeiten aller Anlagen sowie permanentes Monitoring aller Medienverbräuche führt zu einer Minimierung des CO2-Ausstoßes, zum schonungsvollen Umgang mit der Immobilie und ihren Anlagen, und damit auch zu einem optimalen Werterhalt.

Und wie steht Green FM für Energiekomfort im Spannungsfeld zwischen Investoren und Nutzern?

Jochmann: „Eigennutzer wie Immobilieninvestoren können daher nur ermutigt werden, sich mit den Grundsätzen der Nachhaltigkeit zu beschäftigen und sich am FM-Markt professionelle Unterstützung zu holen. Damit stellen Sie sicher, Ihr Know-how sinnvollerweise auf Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren und gleichzeitig das Funktionieren der Facilities in die Hände professioneller Experten mit Erfahrung im Health Care FM zu legen, somit stets die beste Lösung zu erhalten.“

Die Digitalisierung der Objekte, Anlagen und Immobilien– Stichwort BIM– Building Information Modelling– und die Auswertung und Handlungs-Umsetzung aus GLT Co lassen sich nicht aufhalten und haben in den vergangenen Jahren große Sprünge gemacht.

Auch der Siegeszug von CAFM– Computer Aided Facility Management– ist vorgegeben: Elektronische Abbildung der Anlagen und Prozesse, Durchführung von geplanten Wartungen und Behebung von Störungen durch Techniker mit Tablets, übersichtliches Dispatching und „Knopfdruck“-Reporting an den Auftraggeber.

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Facility Manager einmal anders …

Einer der österreichischen Branchentreffs des Facility-Managements ist der ATGA Facility Kongress, der im Schloss Schönbrunn stattfand. „Heuer war ein richtiger High Speed Kongress geplant“, so der Veranstalter Markus Aschauer. Bevor es aber soweit war, moderierte Claudia Stöckl zu Beginn der Veranstaltung eine Podiumsdiskussion mit dem Ziel, Facility Management „ein bisschen von einer anderen Seite zu beleuchten“. Dementsprechend die Fragen …

Was ist im Facility-Management derzeit der Top-Trend?

Der Trend im FM geht zu integrierten Dienstleistungen.

In der Vergangenheit wurden die technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudeservices häufig getrennt angeboten und beauftragt. Immer stärker ist jedoch ein Trend zu integrierten Services, den sogenannten System-Dienstleistungen, zu beobachten.

Was ist Facility-Management?

Es ist immer schwierig, einen Prozess und ein komplexes System zu beschreiben. Deswegen gibt es die Definition nach ÖNorm EN 15221-1.

Nach dieser Norm wird unter Facility-Management die Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, die zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität ihrer Hauptaktivitäten dienen, verstanden.

Um sich den Begriff Facility-Management besser vorstellen zu können– es wird in drei Themenbereiche unterteilt: in das technische, kaufmännische und infrastrukturelle Facility-Management (FM).

  • Zum technischen FM gehören Wartungen, Instandhaltungen, Störungsmanagement, Umbauten/Adaptierungen und Gebäudedokumentation.
  • Dem kaufmännischen FM werden Budgetierung, Kostenverfolgung, Vertragsmanagement, Anlagenbuchhaltung und Einkauf zugeordnet.
  • Das infrastrukturelle FM umfasst Energiemanagement, Flächenverwaltung, Übersiedlungsmanagement, Empfangsdienst, Reinigung, Catering und Security.

Marktvolumen in Österreich

Das gesamte Marktvolumen des Facility-Managements in Österreich beträgt nach einer vorsichtigen Schätzung zirka sieben Milliarden Euro mit rund 450.000 Arbeitsplätzen. In Deutschland liegt das Volumen bei 130 Milliarden Euro und fünf Millionen Mitarbeitern im gesamten FM. Man sieht, welches Potential eigentlich dahintersteckt: Insgesamt sind es mehr als 5% des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland.

In Österreich beträgt der Anteil von FM am BIP zwischen 5% und 6% pro Jahr, bezogen auf die Ergebnisse der vergangenen Jahre.

Was ist im Facility-Management derzeit der Top-Trend?

Der Trend im FM geht zu integrierten Dienstleistungen.

In der Vergangenheit wurden die technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudeservices häufig getrennt angeboten und beauftragt. Immer stärker ist jedoch ein Trend zu integrierten Services, den sogenannten System-Dienstleistungen, zu beobachten.

Was ist Facility-Management?

Es ist immer schwierig, einen Prozess und ein komplexes System zu beschreiben. Deswegen gibt es die Definition nach ÖNorm EN 15221-1.

Nach dieser Norm wird unter Facility-Management die Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, die zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität ihrer Hauptaktivitäten dienen, verstanden.

Um sich den Begriff Facility-Management besser vorstellen zu können – es wird in drei Themenbereiche unterteilt: in das technische, kaufmännische und infrastrukturelle Facility-Management (FM).

  • Zum technischen FM gehören Wartungen, Instandhaltungen, Störungsmanagement, Umbauten/Adaptierungen und Gebäudedokumentation.
  • Dem kaufmännischen FM werden Budgetierung, Kostenverfolgung, Vertragsmanagement, Anlagenbuchhaltung und Einkauf zugeordnet.
  • Das infrastrukturelle FM umfasst Energiemanagement, Flächenverwaltung, Übersiedlungsmanagement, Empfangsdienst, Reinigung, Catering und Security.

Marktvolumen in Österreich

Das gesamte Marktvolumen des Facility-Managements in Österreich beträgt nach einer vorsichtigen Schätzung zirka sieben Milliarden Euro mit rund 450.000 Arbeitsplätzen. In Deutschland liegt das Volumen bei 130 Milliarden Euro und fünf Millionen Mitarbeitern im gesamten FM. Man sieht, welches Potential eigentlich dahintersteckt: Insgesamt sind es mehr als 5 % des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland.

In Österreich beträgt der Anteil von FM am BIP zwischen 5 % und 6 % pro Jahr, bezogen auf die Ergebnisse der vergangenen Jahre.

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Helmut Wolf

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Der Lebenszyklus nachhaltiger Gebäude

„Nachhaltigkeit braucht Lebenszyklus. Lebenszyklus braucht Prozessveränderung.“ Das Motto der zweiten Veranstaltung der „IG Lebenszyklus Hochbau“– Mitte November 2012 in Wien– steht symbolisch für die Notwendigkeit neuer Verantwortungsmodelle bei Bau- und Infrastrukturprojekten.

Über 40% des gesamteuropäischen Energieverbrauchs entfallen auf den Gebäudebereich. In Österreich stammen alleine 30% des gesamten CO2-Ausstoßes von unzureichend gedämmten Gebäuden. Da ist es nur wichtig und ein Gebot der Stunde, den Lebenszyklus von Immobilien „gesamtheitlich“ zu betrachten und zu analysieren sowie an effizienteren, ressourcenschonenden Prozessen zu arbeiten. Die IG Lebenszyklus Hochbau hat sich der ehrgeizige Ziel gesetzt, neue Verantwortungsmodelle und „Lifecycle-Instrumente“ zu entwickeln, die öffentliche und privaten Bauherren dabei unterstützen sollen, ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Der Bogen spannt sich dabei über den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden: beginnend beim Kundenbedarf und einer Vision des Auftraggebers über die Erneuerung und Teilerneuerung bis hin zum Umbau oder gesamten Rückbau einer Immobilie.

Zahlt sich Nachhaltigkeit aus?

Wie sehr sich eine nachhaltige Verfahrensweise auch in wirtschaftlichen Belangen „auszahlt“, dokumentiert u. a. eine Studie des Trendexperten und Kommunalforschers Harald Pitters. Darin wird die partnerschaftliche Einbindung von Entscheidungsträgern und Stakeholdern ebenso als wesentliches Kriterium zur Einsparung analysiert wie das strategische Beschaffungsmanagement und die Ausgabenoptimierung durch Betreibergesellschaften. Effizienz und Einsparung sind laut der Studie auch die Vorteile von Private-Partnership-Projekten für Gemeinden in Österreich. Nachhaltigkeit bei Immobilien beginnt mit der Verbindung und Zusammenführung von Prozessen aller am Bauprozess Beteiligten, bekräftigt die IG Lebenszyklus Hochbau. Von der Planung, der Errichtung und der Beschaffung bis hin zur Finanzierung und dem Betrieb soll eine ganzheitliche, lebenszyklusorientierte Verfahrensweise geschaffen werden. Die IG möchte hier als Organisationsplattform fungieren und alle Mitarbeiter aus dem Planungs- und Betriebsprozess zusammenführen.

Nachhaltige Gesamtoptimierung

Als Grundvoraussetzung für ein lebenszyklisches Bewusstsein gilt bereits die hohe Bestellqualität des Bauherrn bzw. Projektleiters. Ebenso bedarf es eines kompetenten Monitorings, das im Sinne einer nachhaltigen Gesamtoptimierung agiert. Hier möchte die IG neue Kooperationsmodelle entwickeln und diese am Markt standardisieren. Als Ziel gilt, am Ende ein gemeinsames Leistungsbild zu erreichen, das marktkonformen Prozessen entspricht. Als Richtlinien möchte man hier beispielsweise den Österreichischen Aktionsplan zur nachhaltigen Beschaffung (NAP) oder die EU-Gebäuderichtlinie integrieren.
Wie soll nun eine ganzheitliche und lebenszyklusorientierte Verfahrensweise erreicht werden? Die IG hat vier Arbeitsgruppen gebildet, in denen die Interessen, Zugänge und Schwerpunkte der gesamten Wertschöpfungskette analysiert und definiert werden. Generell sind von Beginn an alle im Lebenszyklus relevanten Verantwortungsbereiche „gleichzeitig und gleichberechtigt“ zu berücksichtigen. Dabei gibt es– neben einer detaillierten Bedarfsplanung– vier Kernsegmente:

  • Design/Planung: Von Anfang an ist ein integraler Planungsprozess mit allen Teildisziplinen erforderlich.
  • Errichtung: Zielsetzung ist die „langfristig“ angelegt Qualität und Wertbeständigkeit.
  • Betrieb: Im Fokus steht die Optimierung des Verbrauchs und der Werterhalt.
  • Finanzierung: Hier gilt es eine auf die Risikoverteilung zwischen Bauherrn, Partner und Projektablauf abgestimmte Finanzierungsform zu finden.

Die möglichen Abwicklungsmodelle

Insgesamt sechs Abwicklungsmodelle hat die IG Lebenszyklus Hochbau nunmehr festgelegt, bei der ökologische, ökonomische und soziale Ziele der Nachhaltigkeit erreicht werden können. Grundsätzlich gilt beim Blick auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: Je kleiner die Verantwortungshierarchie strukturiert ist, desto mehr Managementaufwand und Risiko verbleiben beim Bauherrn. Entscheidet sich also der Bauherr für die Einzelvergabe aller Planungs-, Bau- und Finanzierungsleistungen, so benötigt er eine hohe inhaltliche Kompetenz und Prozessmanagement-Kenntnisse. Werden dagegen einzelne Planungs-, Betriebs- und Bauleistungen gebündelt an verschiedene Auftragnehmer vergeben, so sinkt der Managementaufwand auf etwa 20 bis 50%.

Ein drittes Modell der IG zeigt, dass Planungs- und Errichtungsaufgaben getrennt von den Betriebs- und Finanzierungsdienstleistungen vergeben werden und es öffentlich-rechtlichen Bauherren dadurch ermöglicht wird, eine funktionale Ausschreibung sowie ein Verhandlungsverfahren für Planung und Bau durchzuführen. Mit der Bündelung von Planungs-, Errichtungs- und Betriebsleistungen und der Trennung der Finanzierungsleistungen– im vierten Modell– wird dem Bauherrn im Bereich der Finanzierung hohe Kompetenz abgefordert. Hier gilt es deshalb, nicht an den Erfordernissen der Fremdkapitalgeber vorbeizuplanen– Stichwort „Bankability“.

Beim fünften Modell können Errichtungs-, Betriebs und Finanzierungsleistungen sowie die Planungsleistungen im Rahmen eines Architekturwettbewerbs ausgeschrieben werden. Alle Leistungen von einem Auftragnehmer bzw. „Lebenszyklus-Unternehmer“, lautet das Credo des sechsten Modells. Die notwendige Management-Eigenleistung des Bauherrn wird hier auf ein Minimum reduziert, was die Konzentration auf das Kerngeschäft ermöglicht.

Dass ein ganzheitliches Lebenszyklusprojekt nicht nach Abnahme der Bauleistung endet, versteht sich von selbst. Entsprechende Monitoring-Prozesse sollten deshalb bereits während der Ausschreibung eines Projekts initiiert werden.

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