Schlagwort: Digitalisierung

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Wie die SIGNA Hotels plant

Ob Einzelprojekte oder Quartierentwicklungen – die Projektentwickler sehen sich mit einer Vielzahl an neuen Herausforderungen konfrontiert.

Wie sehen Sie die Entwicklung des Hotelmarkts in Wien?

Ploberger: Wien hatte in gewissen Kategorien von Hotels einen enormen Aufholbedarf. Das gilt für Luxushotels und für die eher Lifestyle-orientierte Hotellerie. Wir haben diese Lücke teilweise gefüllt und bringen weiterhin interessante Produkte auf den Markt.

Wenn ich die steigenden Touristenzahlen in Wien betrachte, dann sehe ich in absehbarer Zeit keinen Oversupply an Hotelbetten. Trotz allem zeichnet sich aber ab, dass Produkte, die nicht mehr zeitgemäß sind, unter Druck kommen werden.

An welchen Produkten sind Investoren interessiert?

Ploberger: Alles wird gesucht. Das ist abhängig vom Investor. Der eine kauft Projekte mit Pachtverträgen, der andere will am wirtschaftlichen Erfolg partizipieren und sucht Hotels mit Managementverträgen.

Wie sehen Sie das Thema Digitalisierung?

Ploberger: Eine sehr spannende Entwicklung. Die Digitalisierung hat sich am stärksten bei der Vermarktung der Hotels niedergeschlagen. Der Gast wird viel früher abgeholt, man tritt früher mit ihm in Kontakt. Die Kategorisierung ist hinfällig, da die Gäste nicht mehr nach Sternen suchen, sondern nach Locations, Preisen, Geschichten und Hotels, die ihnen gefallen. Im Internet ist das problemlos möglich. Wenn ein Produkt gut ist, dann wird es von den Menschen gefunden.

Die Uniformität, dass die Hotels einer Marke in allen Städten gleich ausgesehen haben, hat sich in Richtung Individualität verschoben, mit dem lokalen Touch. Der Hotelgast will wissen, wo er ist. Er möchte nicht mehr wie früher, dass jedes Hotel einer Marke aussieht wie das andere, egal, wo es steht. Er möchte die Stadt erkennen, wenn er in einem Zimmer ist.

Man darf auch nicht unterschätzen, dass sich die Reichweite des einzelnen Gastes durch Social Media enorm verändert hat.

Inwiefern?

Ploberger: Wir hatten heuer einen Tag vor der Eröffnung des Andaz ein Bloggerevent. Blogger haben einen enormen Einfluss auf ihre Community – im Positiven wie im Negativen, und daher muss bei der Eröffnung des Hotels schon wirklich alles passen.

Welche Rolle spielen Hotels bei Quartiersentwicklungen der SIGNA?

Im Interview

Dietmar Ploberger

Dietmar Ploberger ist Senior Projektmanager bei der SIGNA Real Estate Management GmbH. Geboren am 08.09.1969 in Graz hat er dort auch das Studium Wirtschaftsingenieurwesen, Bauwesen 1997 abgeschlossen. Seit 2001 beschäftigt er sich intensiv mit der Entwicklung, dem Betrieb und dem Verkauf von Hotelimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Bevor er zur SIGNA REM wechselte, war er […]

Ploberger: In allen unseren Quartiersentwicklungen versuchen wir den idealen Produktmix in das Quartier zubringen, von Büro, Wohnen, Hotel und Retail bis zu anderen Ideen. Für uns zählt in so einem Fall nicht das Einzelprojekt, sondern die Umwegrentabilität. Das macht Konzepte sehr spannend, und wichtig ist, das sie stimmig sind. Das haben wir auch beim Goldenen Quartier gesehen. Wir haben Flagshipstores in unser Quartier bekommen, weil wir dort ein internationales Fünfsternehotel errichtet haben.

Auch bei Einzelprojekten achten wir auf den Mix. So haben wir im „Leiner“ in der Mariahilfer Straße zwar ein Kaufhaus geplant, aber das ergänzen wir mit einem tollen Lifestyle-Brand-Hotel.

Das Interview entstand in Zusammenarbeit mit mrp-hotels

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Hospitality heute und morgen

Die Konzepte bei den Hotels ändern sich rasant und auch die Büroflächen drängen wieder auf den Hotelmarkt

Wie hat sich das Themen Hospitality in den letzten
Jahren verändert?

Im Interview

Reiner Nittka

Reiner Nittka ist CEO der GBI AG. Bevor er zur GBI kam, arbeitete er unter anderem für die Berliner Landesentwicklungsgesellschaft.Die GBI AG und ihre Schwestergesellschaft GBI Wohnungsbau GmbH entwickeln Hotel-, Apartment- und Wohnprojekte. Allein oder mit Partnern konnten seit der Gründung im Jahr 2001 Immobilien in Deutschland und Österreich mit einem Volumen von rund 1,7 […]

Nittka: Die neuen Kids on the Block sind i. d. R. Budget-, Economy- oder Boutique-Hotels. Früher waren die Mainstream-Hotels Vier-Sterne- Superior- und Business-Hotels und gerne noch als Trophy das eine oder andere Fünf-Sterne-Haus. Luxushotels sind Liebhaberobjekte, und klassische Vier-Sterne-Superior-Häuser sind keine Wachstumsklasse mehr. Jetzt geht es viel stärker in den Bereich Lifestyle, wo keine typischen Sterne-Kategorien mehr abgebildet werden. Diese neuen Unterkünfte werden von den Investoren auch deshalb nachgefragt, weil sie leichter und kostengünstiger zu betreiben sind.

Die Digitalisierung schreitet immer weiter voran.
Wird das auch von den Gästen angenommen?

Nittka: Das kann man allgemein nicht so sagen. Das hängt sehr stark mit der Altersstruktur zusammen. Wir haben eigene Serviced Apartments mit einem älteren, klassischen Businesspublikum und auch Standorte wie Berlin, wo wir ein deutlich jüngeres und internationaleres Publikum ansprechen. Jüngere Leute sind natürlich technikaffiner. Aber letztendlich ist es auch eine Frage der Simplifizierung und des eindeutigen Nutzermehrwerts – dann kann man auch ältere Personen von den Digitalisierungsprozessen überzeugen. Ziel ist, Kosten einzusparen – und beim Personal geht es doch mittlerweile darum, Mitarbeiter durch digitale Prozesse zu ersetzen. Und ich denke, günstige Zimmerpreise sind durchaus auch noch ein Argument.

Welche Veränderung hat Sie am Markt überrascht?

Nittka: Ich war sehr erstaunt, dass in Berlin das Swissôtel am Kurfürstendamm in ein Bürohaus umgebaut wird. In den letzten Jahren wurden nämlich sehr viele Büros in Hotels und Studentenapartments umgewandelt. Die Knappheit an Büroflächen scheint aber den Trend zu brechen. Es gab zahlreiche Hotelbetreiber, die das Swissôtel weiterführen wollten, aber die Möglichkeiten bei der Büromiete lagen deutlich über jenen einer Hotelmiete.

Für die Hotelentwicklung entfallen dadurch
Opportunitäten am Markt, weil immer weniger leerstehende Bürohäuser für den
Umbau zur Verfügung stehen.

Ein Blick in die Zukunft.

Nittka: Ich glaube, eine große Herausforderung wird der planungsrechtliche Umgang mit neuen Nutzungsformen sein. Unabhängig von der planungs– und der gewerberechtlichen Situation könnte ich mir vorstellen, dass es aufgrund der Entwicklungen am Wohnungsmarkt in den Großstädten zu einer Aufweichung der Trennung von Beherbergungsbetrieb und klassischem Wohnen kommt. In der Baunutzungsverordnung gibt es eine strikte Trennung – aber immer häufiger lese ich den Begriff „gewerbliches Wohnen“. Das heißt, wir werden auch hier irgendwann den Fall haben, dass sich Verordnungen der gelebten Praxis anpassen.  

Das Interview entstand in Zusammenarbeit mit mrp-hotels.

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10 Trends und Herausforderungen für die Immobilienbranche 2019/2020

Jedes Frühjahr laden wir Top-Manager der Immobilienbranche ein, um mit uns über aktuelle Herausforderungen und die wichtigsten Themen der Immobilienbranche zu diskutieren. Diesmal hat sich im Gespräch eines herauskristallisiert: Der Bauprozess und die Projektkultur müssen sich der modernen Zeit anpassen. Kooperation und Transparenz statt Misstrauen und Claim Management – dabei helfen die Digitalisierung und letztlich ein Zeitgeist, der auch die traditionelle Bau- und Immobilienbranche nicht unverändert lässt.

1. Die Stadt

Die Stadt
wächst und damit wird es eng! Großstädte wie Wien kommen mit dem Bau von
Wohnungen kaum nach. Die Widmung von Bauland dauert zu lang. Die Assetklasse
Wohnimmobilien boomt. Bleibt dann aber die Stadt lebenswert, wenn die
Infrastruktur nicht mit weiterentwickelt wird? Verdichtung in den
innerstädtischen Gebieten ist die Herausforderung. Denkmalschutz, Widmung und
Bauordnung schützen Substanz, die nicht optimal auf die modernen Anforderungen
in Sachen Energie und Raum passen.

2. Leistbares
Wohnen

2/3 gefördert
1/3 freifinanziert – so heißt eine der Antworten der Stadt Wien auf die Frage.
Doch Preisregulierung kann auch zu einem Rückzug der Investoren führen und
damit zu einer Angebotsverknappung. Der soziale Wohnbau in Wien ist als Modell
über die Jahrzehnte hinweg erfolgreich gewesen. Jedoch sind mittlerweile viele
soziale Wohnungen zweckentfremdet. Für den freifinanzierten Markt bedeuten die
neuen Regulierungen enorme Unsicherheit. Wie wird z.B. das Veräußerungsverbot
in der Praxis gehandhabt werden? Was passiert nach der Wien-Wahl?

3. Die
Mobilitäts- und Infrastrukturanforderungen der Zukunft

Verkehrstechnisch
sind viele Großstädte bereits jetzt an ihren Grenzen. In den letzten 10 Jahren
ist der Motorisierungsgrad der Wiener Haushalte um mehr als 10% gesunken. Die
Bauordnung hat schon mit einer Erleichterung in Sachen Stellplätze reagiert.
Gleichzeitig haben aber die erhöhten logistischen Anforderungen durch
Onlinehandel enorm zugenommen. Wie wird sich die Mobilität und das
Verkehrsaufkommen in den nächsten Jahren entwickeln? Was bedeutet das für die
Immobilie? Welche Services sollten bereitgestellt werden für Elektromobilität,
Carsharing usw.?

4. Baupreise

Die Baupreise
haben sich explosionsartig nach oben bewegt. Die intensive Bautätigkeit, die
Konsolidierung der Baubranche und immer wieder auch die Knappheit
entscheidender Ressourcen sind die Ursachen. Subunternehmen sind knapp und
verhandeln aus einer starken Position heraus. Noch ist die Investorennachfrage
hoch, auch die Preise sind gestiegen und das Bauen lohnt sich. Wenn sich diese
Situation jedoch verändert – z.B. durch eine Zinsänderung – könnte das Geschäft
für Bauträger und Developer unrentabel werden. Was dann?

5. Bauprojekte
modernisieren

Prozessoptimierung
in allen Phasen des Bauprozesses wird ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Zu viel
Zeit wird verschwendet, zu viel gestritten, zu viel zu spät oder unzureichend
entschieden. Immer noch ist die Bau- und Immobilienbranche in ihren Prozessen ungenau.
Verschwendung kann jedoch mit der Anwendung von Lean-Prinzipien verbessert
werden. Dazu braucht es auch eine Veränderung in der Kultur der Zusammenarbeit.
Misstrauen soll durch Respekt ersetzt werden. Kooperation und Transparenz sin
notwendig um den Bauprozess zeitgemäß zu machen. Funktionale Ausschreibung
konzentrieren sich auf das gewünschte Ergebnis. Gemeinsam aus Fehlern und
Erfolgen lernen – das ist die große Herausforderung.

6. Vorfertigung
und Modul-Bau

Durch
Vereinheitlichung und die Einhaltung gemeinsamer Standards kann eine enorme
Effizienzsteigerung erzielt werden. Das ermöglicht eine Steigerung des
Vorfertigungsgrades und den modularen Bau. Daten sind dabei ein wichtiger
Erfolgsfaktor. Die Toleranz für Abweichungen fällt weg – BIM kann helfen. Ob es
ganze Gebäudemodule über Land transportiert werden, oder ob vorgefertigte Wände
auf der Baustelle zusammengeschraubt werden, gilt es im Einzelfall zu
entscheiden. Wichtig dabei: Individualität und Qualität müssen durch die
verwendeten Systeme gewährleistet sein.

7. Digitalisierung

Die
Digitalisierung ist enorm vorangeschritten. Momentan orientieren sich die Bau-
und Immobilienunternehmen eher an Insellösungen, bzw. an der Integration von
Proptechs. Daraus entsteht aber eine Schnittstellenproblematik. Die Systeme
kommunizieren nicht ausreichend. Dabei gibt es noch jede Menge Potential z.B.
im Einsatz von BIM, KI und Plattformen. Die Geschwindigkeit des Wandels in
allen Wirtschafts- und Gesellschaftsbereichen macht es notwendig, die Digitalisierung
weiter voranzutreiben. Daneben darf aber nicht auf die Weiterentwicklung der
eigenen Dienstleistungen und die Kundenorientierung vergessen werden. Die
entsprechende Kultur muss ebenfalls gefördert werden.

8. Fachpersonal
und Motivation

Die richtigen
MitarbeiterInnen zu finden und für das Unternehmen und die Leistungen zu
begeistern, ist eine immer größere Herausforderungen. Junge Menschen müssen für
die Bau- und Immobilienwelt gewonnen werden.

9. Neue
Arbeitswelten

Das neue
Arbeiten ist in der Berufswelt nicht mehr nur Schlagwort. Viele praktische
Umsetzungen zeigen den Nutzen. Die Veränderungen schreiten fort und es gilt am
Puls der Zeit zu bleiben.

10. Klimaziele

Die wichtigste
Herausforderung unserer Zeit bildet doch das Schlusslicht der Top 10 der Bau-
und Immobilienbranche. Das liegt u.a. daran, dass viele strenge Normen sowieso
schon zu beachten sind. Nachhaltigkeit ist Teil jedes Projekts, sei es durch
Energieeinsparungsmöglichkeiten im Betrieb, oder sei es der Einsatz
unbedenklicher Baustoffe. Immer noch werden aber zu viele schädliche Substanzen
verwendet und im Bau und in der Immobilie Energie verschwendet. Komfort schlägt
Klimaschutz in der Prioritätenliste vieler Nutzer.

Mit uns diskutiert haben:

  • Johannes Endl, Geschäftsführer, ÖRAG Immobilien Vermittlungs-GmbH                              
  • Marc Guido Höhne, Geschäftsführer, Drees & Sommer 
  • Andreas Holler, Geschäftsführer BUWOG Group
  • Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG                       
  • Andreas Köttl, CEO, value one holding AG
  • Michael Pech, Vorstand, ÖSW AG                           
  • Roland Pichler, Geschäftsführer, DWK Die Wohnkompanie GmbH                          
  • Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter Immobilien, Flughafen Wien 
  • Ronald Sirch, Leitung Vermarktung, KALLCO BAUTRÄGER GMBH                            
  • Georg   Spiegelfeld, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH      
  • Herwig Teufelsdorfer                        
  • Peter Christian Ulm, CEO, 6B47 Real Estate Investors AG 
  • Gernot Wagner, Geschäftsführer, Porr Design & Engineering GmbH
  • Weiteren Input von Stephan Barasits, Geschäftsführer der WSE

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PROPSTER – Wir erfüllen (fast) alle Wünsche

PROPSTER – der Sonderwunsch Meister hat einen Online-Konfigurator für die Sonderwunsch-Abwicklung im Immobilienbereich entwickelt. Damit hat das Unternehmen einen wunden Punkt der Bauträger getroffen. Die Immobilien-Redaktion sprach mit dem Gründer Milan Zarahdnik über seine bahnbrechende Idee.

Im Interview

Milan Zarahdnik

Milan Zarahdnik hat bereits sehr früh begonnen, sich mit Marketing und digitalen Medien auseinanderzusetzen. Außerdem war er schon immer durch und durch ein Unternehmer. Beim Aufbau seiner digitalen Plattform verfolgt er einen kundenzentrierten Ansatz. Im November 2018 errang PROPSTER im trend@venture-Start-Up-Wettbewerb den Titel des besten Newcomer-Start-Ups 2018.

Was war die Ausgangsposition für PROPSTER?

Zarahdnik: Unsere Kunden stehen vor der Herausforderung, dass Käufer und Mieter individuelle Ansprüche haben und etwa beim Kauf einer Wohnung diese nach ihren individuellen Wünschen konfigurieren wollen. Das bieten die Bauträger auch an, aber damit ist ein enormer Aufwand verbunden. Es gab bis jetzt keine standardisierten Möglichkeiten, diese Sonderwünsche abzuwickeln. Diese Lösung haben wir geschaffen.

Seit wann gibt es das Unternehmen?

Zarahdnik: Vor rund drei Jahren waren wir mit unserer Onlinewerbeagentur zum ersten Mal mit dem Thema konfrontiert und haben gesehen, was für ein Bedarf vorhanden ist. Vor eineinhalb Jahren haben wir dann ein Start-up gegründet und führten, nachdem wir unser Tool konzipiert hatten, ein Pilotprojekt mit BUWOG und PORR durch. Jetzt haben wir aktuell 120 Projekte mit über 5.000 Wohneinheiten und einem Projektvolumen von 1,4 Milliarden Euro. Das Thema brannte tatsächlich vielen Unternehmen unter den Nägeln.

[propster_exclusive]

Wie
funktioniert Ihre Lösung?

Zarahdnik: Wir haben eine Plattform entwickelt, die als Kommunikations- und Informationsplattform dient und es dem Kunden gleichzeitig ermöglicht, seine Wohnung nach den Vorgaben des Bauträgers zu konfigurieren. Die Plattform dient auch dazu, die Änderungen abzuwickeln. Der Kunde kann außerdem auch alle relevanten Dokumente einsehen, wie zum Beispiel den Kaufvertrag, und – was ganz wichtig ist – die gesamte Kommunikation zwischen Bauträger und Kunde wird dokumentiert.

Wenn
Sie sagen „nach den Vorgaben des Bauträgers“ – wie viele Alternativprodukte
werden angeboten?

Zarahdnik: Bauträger und Projektentwickler bieten ihren Käufern meistens zwischen vier und acht Alternativen, etwa bei Fliesen, Parkettböden, Armaturen, Türen und Ähnlichem. Es ist allerdings mit unserem Konfigurator zum Beispiel auch möglich, Steckdosen zu versetzen oder neue zu planen.

Nach
der Übergabe lässt sich außerdem das Mängelmanagement über die Plattform
abwickeln.

Zarahdnik: Potenzielle Interessenten können sogar schon vor einer Kaufentscheidung die Wohnung entsprechend gestalten. Es ist wichtig, dem Kunden zu zeigen, welche Möglichkeiten es gibt, und diese durch Visualisierungen zu zeigen. Vor allem in Hinblick darauf, dass wir uns in einigen Segmenten bereits in einem Käufermarkt und nicht in einem Verkäufermarkt befinden, ist die Servicierung der potenziellen Käufer und Käuferinnen enorm wichtig.

Das heißt, es läuft alles digital?

Zarahdnik: Nein. Die Abwicklung läuft digital. Der persönliche Kontakt bleibt weiterhin wichtig. Der Kunde bekommt eine Plattform, auf der er seine Immobilie konfigurieren und sich informieren kann, und der Bauträger kann sich auf Kundentermine vorbereiten, da er ja auch den Plan und die Kundenwünsche kennt und nicht mit Unerwartetem konfrontiert wird. Es haben beide Seiten die aktuelle Version der Wohnung. Ein wesentlicher Punkt ist auch, dass wir sehen, wann die neuen Eigentümer und Eigentümerinnen das Tool nutzen – nämlich dann, wenn der Bauträger nicht erreichbar ist: am Wochenende und am Abend.

Kann der Kunde während des gesamten Entstehungsprozesses
Veränderungen vornehmen?

Zarahdnik: Nein. Wir haben ein Fristenmanagement integriert. Der Bauträger nennt uns seine Fristen, und ab dem jeweiligen Zeitpunkt stehen aufgrund des Baufortschritts gewisse Veränderungsmöglichkeiten nicht mehr zur Verfügung. Das kann man pro Stiege machen, pro Geschoß oder sogar auch pro Wohnung.

Gibt es eine bestimmt Mindestgröße bei den
Projekten?

Zarahdnik: Nein, die Projekte unserer Kunden reichen von sechs bis 600 Wohneinheiten.

Das Thema beschäftigt nicht nur österreichische
Bauträger, nehme ich an.

Zarahdnik: Wir haben auch bereits mehrere Projekte in Deutschland, da dort die Bauträger vor den gleichen Herausforderungen stehen. Sie büßen bei der Abwicklung der individuellen Wünsche bedeutende finanzielle Mittel ein, und aufgrund der Masse an Anfragen häufen sich Fehler. Der Kunde ist bis zum Kauf der Wohnung und der Unterschrift happy, und dann fangen die Probleme mit der Umsetzung der Sonderwünsche an.

Welche weiteren Schritte sind geplant?

Zarahdnik: Wir wollen unsere Position in Österreich und Deutschland weiter festigen. In der Schweiz haben wir auch bereits ein Projekt, und wir wollen dieses Jahr den Markt in Holland, England und Skandinavien testen. Und dann entscheiden wir, wohin wir expandieren. Wir müssen natürlich schauen, wie wir das Produkt an die lokalen Märkte anpassen und eventuell noch ein wenig adaptieren. Für Ende des Jahres planen wir eine Kapitalrunde für die Erweiterung. Wir suchen in jedem Bereich Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Sowohl für den Verkauf als auch für das Projektmanagement. Es sind nämlich Experten nötig, um ein Projekt mit dem Kunden richtig aufzubereiten.

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Büromarkt im Wandel – Der Mensch im Fokus digitaler Arbeitswelten

Wohnen und Arbeiten oder Arbeiten und Wohnen – die Grenzen verschwimmen und zeigen auf dem Büromarkt einige sehr interessante Entwicklungen.

Inland

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Büroflächen interessieren niemanden mehr. Also – nur die Flächen. Von den Mietern wird mittlerweile nämlich vorausgesetzt, dass diese alle Stückerl spielen. Themen, die vor zehn Jahren noch absolut „top“ waren, sind heute bei Neubauten im Mittelfeld der Aufmerksamkeit angekommen. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, gibt ein klassisches Beispiel: „Kühlung von Büros war auch in der Vergangenheit ein Thema. Mittlerweile ist dies für fast alle Büromieter ein absolutes MUSS.“ Jetzt kommen neue Features.

Fokussierung auf die Mitarbeiter – Büroflächen werden flexibler und serviceorientiert

„Die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt und eine stärkere Fokussierung auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ziehen eine deutlich steigende Nachfrage nach modernen Office-Nutzungskonzepten nach sich“, erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien bei EHL. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen treten bei Standortentscheidungen verstärkt in den Vordergrund. Die Mieter suchen das, was sie ihren Mitarbeitern bieten wollen. „Flexible und individuell gestaltbare Räume für kreatives Arbeiten sollen den Menschen wieder ein kleines Stück weiter in den Fokus rücken“, so Stefan Wernhart.

Infrastruktur-Plus für die neuen Bürostandorte

Der Arbeitsplatz zum Leben benötigt nicht nur die entsprechenden Büroflächen, sondern auch die entsprechende Umgebung. „Infrastruktur für den täglichen Bedarf in der unmittelbaren Umgebung wird immer selbstverständlicher, dazu kommen unter anderem Gastronomieangebote in verschiedenen Preisklassen, Hotellerie oder Service-Dienstleistungen“, meint Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG. Das sind auch die Vorteile, womit die neuen Bürostandorte punkten, wie etwa Hauptbahnhof, Austria Campus, Erdberg/TownTown oder Viertel Zwei. Überhaupt sind es die campusartigen, lebensnahen Standorte, die sich großer Nachfrage erfreuen. Ein Trend, der definitiv nicht nur ein vorübergehender ist. Denn während sich Wohnen und Arbeiten in den eigenen vier Wänden vermischen, tun sie das in den Bürogebäuden auch. „Die neuen Arbeitswelten spielen eine Rolle bei der Flächenwahl, denn die Flächen müssen für neue Konzepte sinnvoll belegbar sein“, so Elisa Stadlinger, Leiterin der Gewerbeabteilung der ÖRAG. Dazu zählen unter anderem Open Space, Begegnungszonen, große Küchen und Essensgelegenheiten oder Ruhezonen.

IT-Aufrüstung bei alten Gebäuden

Eine Chance auch für zentral gelegene und urbane Altbauten. Damit diese aber mithalten können, müssen sie aufgerüstet werden, so Elisa Stadlinger: „Mit moderner Ausstattung – vor allem IT, Schnelligkeit der Internetanbindung, WLAN, Mobiltelefonempfang, Klimatisierung und Gebäudetechnik.“ Damit haben sie auch gute Chancen, am Markt platziert zu werden, denn oftmals besitzen sie einfach eine gute Lage mit Infrastruktur. Vor allem die Innenstadt ist hier gefragt mit ihren zentralen Spitzenlagen. „Die Anfrage übersteigt derzeit das Angebot in manchen Segmenten“, erläutert Stefan Brezovich.

Coworking spiegelt die Entwicklung

Ein Trend, der all diese Entwicklungen widerspiegelt, ist sicherlich Coworking. „Coworking Spaces sind auf dem Vormarsch. Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren massiv gesteigert“, meint Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden in Wien rund 10.000 Quadratmeter Coworking-Flächen vermietet. Alexander Fenzl geht davon aus, dass bis Jahresende „diese Nutzergruppe mehr als zehn Prozent der Nachfrage ausmachen wird.“

New World of Work – Mieter sind verunsichert

Die neuen Entwicklungen auf dem Arbeitsplatz scheinen auch die Mieter zu verunsichern: Was brauche ich heute, was brauche ich morgen, ist das, was ich heute beziehe, morgen noch gefragt? „Unternehmen überlegen wesentlich länger, ob sie einen Umzug in ein neues Büro wagen sollen oder nicht“, meint Martin Müller. „Es wird hier viel genauer und vor allem über einen längeren Zeitraum kalkuliert – und dann wird erst entschieden.“ Die New World of Work benötigt natürlich auch nicht mehr so viele Quadratmeter, und daher übersiedeln nur zwei von zehn Unternehmen, um zu vergrößern bzw. zu expandieren. Alleine die Bürofläche macht es nicht aus, meint Müller: „Vielmehr sind gute Konzepte sowie ein hohes Qualitätslevel gefragt.“

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Digital Building Solutions – Immobilienprojekte stehen Modell

Investoren und private Bauherren gehen einen Schritt in die digitalen Welten voraus. Damit wird auf Veränderungen am Markt reagiert, Vorteile fürs Projekt werden erhofft.

Die IG Lebenszyklus hatte vor dem Sommer Bauherren sowie Bau- und Immobilienprofis aufgerufen, sich zur Digitalisierung der Projektentwicklung Gedanken zu machen. Dafür wurde ein „Digital Building Solutions (DBS) Club“ ins Leben gerufen. Er versteht sich als Innovationstreiber der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft und funktioniert im „Mitmachverfahren“. Beim „DBS Future Demo Day“ im Herbst sollen die Ergebnisse in Form von Prototypen präsentiert werden. Immobilienprojekte in einer digitalisierten Welt für alle Phasen und für alle Beteiligten anders zu denken, sei dabei die Herausforderung.

Investoren wollen Daten

Zum Thema Digitalisierung hatte es begleitend auch einen „Bauherrentalk“ gegeben. Dabei wurde klar, dass konkrete wirtschaftliche Interessen im Raum stehen, mehr Daten zu generieren. „Ein digitales Gebäudemodell mit konkreten Baumassen kann schon beim Grundstücksankauf oder bei Fragen der Widmungsänderung relevant sein“, räumt Claus Stadler, Generalbevollmächtigter in der UBM Development AG Holding, ein und führt weiter aus: „Für uns sind die Investoren als Endkunden ausschlaggebend und ihre Interessen an reibungslosen, digitalisierten Prozessen.“ Investorenprojekte seien daher in Zukunft nur gemeinsam mit den Gebäudedaten werthaltig.

Digital-Business-Trend

Herbert Hetzel von der Bauconsult Group entwirft ein Zukunftsszenario für Neubau und Bestand gleichermaßen: „Garagen, die heute gebaut werden, müssen vielleicht bald für automatisiertes Fahren adaptiert werden.“ Zum Faktor Nachfrage kommt der vermehrte Zug zur allgemeinen Digitalisierung. Branchenfremde globalen Zuschnitts sorgen laut Erich Kotroczo, Geschäftsführer beim Bauconsulter SIDE, für grundlegende Veränderungen: „Neuartige Immobilieninvestoren, die zugleich Bauherr, Vermieter und Eigentümer sind, revolutionieren die Prozesse.“ Der Building-Information-Modeling (BIM)-Stratege nennt WeWork als Beispiel und verweist auf die Big Player: „Der Druck zum Technologiesprung kommt von den Größeren in der Branche.“

Planer liefern

Die gestiegene Lust auf Digitalisierung war bei den privaten Bauträgern zuletzt deutlich wahrnehmbar. „Eine gemeinsame Planungsgrundlage erspart immer wiederkehrendes Abgleichen mit Bearbeitungsschleifen zwischen den beteiligten Unternehmen“, sagt Peter Ulm, Vorstandsvorsitzender beim Immobilienentwickler 6B47. Vom Operieren auf nur einer Basis im Gebäudemodell erhofft er sich weniger Leerläufe und mehr Transparenz. Das digitale Modell soll über Visualisierungen auch die Vermarktung beflügeln. Sein Unternehmen errichtet aktuell das „Althan Quartier“ rund um den Wiener Franz-Josefs-Bahnhof, und Gebäudemodellierung ist für alle Beteiligten hier die Vorgabe. Das Projekt sei ein Probelauf, aber Ulm ist überzeugt, dass sich der neue Standard etablieren wird: „In fünf Jahren wird eine derartige Planung dann ganz sicher keine Herausforderung mehr sein.“

Öffentliche ziehen nach

Lars Oberwinter, Geschäftsführer des BIM-Spezialisten Plandata, sieht das international im Kommen: „EU-weit bewegen sich die Normen in die gleiche Richtung.“ Sein Unternehmen gehört zur Gruppe von ATP architekten ingenieure und betreibt „BIMpedia“, eine offene Wissensplattform zum einfachen Anlernen von Gebäudemodellierung. Bei der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), äußerte sich der Leiter der Abteilung Architektur und Bauvertragswesen, Claudius Weingrill, beim Bauherrentalk noch zurückhaltend: „Als öffentlicher Bauherr müssen wir sicherstellen, dass ausreichend viele Wettbewerber Technologien anbieten können, um dem Markt Sicherheit zu geben und um genügend Einreichungen zu haben.“ Das im Sommer neu beschlossene Bundesvergabegesetz für öffentliche Auftraggeber mit Teilverpflichtungen für elektronische Verfahren ist allerdings ein Signal in Richtung Digitalisierung – auch hier.

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Ackerland gegen Bauland

Weiter weg und doch am Arbeitsplatz

Wesentlich für die Immobilienpreise wird in den Regionen um die Ballungsräume nicht die Entfernung vom Arbeitsplatz sein, sondern die Breitband-Anbindung.

Zur Person

Georg Edlauer

Geschäftsführender Gesellschafter von Edlauer Immobilien. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Immobilienmakler, Immobilienverwalter; Bauträger und Versicherungsmakler. Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für die Fachgruppe Immobilien. Akkreditiert durch RICS, London; Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Recognised European Valuer.

Zur Person

Michael Pisecky

Michael Pisecky ist Geschäftsführer der sREAL Immobilienvermittlung GmbH und Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO in Wien.

In Waidhofen an der Thaya kostet der Quadratmeter Ackerland noch mehr als das Bauland. Abseits der großen Städte mit ihren Arbeitsplätzen gelten noch andere Prioritäten. Doch das könnte sich sukzessive ändern. Vielleicht nicht unbedingt in Waidhofen, aber das Umland der großen Ballungsräume wird als Wohnort immer beliebter. Laut einer Studie des market Instituts im Auftrag von Wienerberger wünschen sich drei von vier Österreichern ein eigenes Haus im Grünen oder am Stadtrand. „Neben Familie, Gesundheit und beruflichem Erfolg gehört für viele Österreicher auch ein Eigenheim zu einem erfüllten Leben“, so Birgit Starmayr, Institutsvorstand von market. Das hat grundsätzlich einmal mit den Preisen für Bauland zu tun. Immobilien in den Städten sind vielleicht für Singles oder Paare leistbar, aber für Familien ist es mittlerweile sehr eng geworden. Im Umland der Städte lassen sich die Wohnträume eben noch verwirklichen.

 

Akzeptanz von entfernteren Wohngegenden

Der Arbeitsplatz rückt zwar in weite(re) Ferne, aber das wird in der digitalen Welt immer weniger wichtig. „Die Technik führt dazu, dass Immobiliensuchende auch bereit sind, Lagen zu akzeptieren, die vom Arbeitsplatz weiter entfernt sind“, erklärt WKO-Fachverbandsobmann Georg Edlauer: „Lagen, die vor vielleicht zehn Jahren uninteressant gewesen wären, gewinnen immer mehr an Bedeutung.“

Die Digitalisierung macht dies möglich, denn wenn man zwei Arbeitstage zu Hause verbringt und sich eventuell noch die Arbeitszeiten einteilen kann, dann hat die kurze Distanz zum Arbeitsplatz nicht mehr oberste Priorität. „Wenn ich zwei Arbeitstage habe, die ich zu Hause verbringe, dann wird die Entfernung erträglicher“, meint Edlauer. Laut einer Studie von IWG, dem Mutterkonzern der Workspace Provider wie Regus und Spaces, arbeiten bereits rund 42 Prozent der Österreicher mindestens einmal pro Woche außerhalb des Büros. Dabei steht die Entwicklung bei uns erst am Anfang, denn die IWG-Studie zeigt, dass der Schnitt in den 96 untersuchten Ländern fast doppelt so hoch ist wie hierzulande. Laut dieser größten jemals durchgeführten Umfrage zum Thema „Flexibles Arbeiten“ sind 70 Prozent der Arbeitnehmer mindestens einen Tag pro Woche nicht im Büro. 53 Prozent, also knapp mehr als jeder Zweite, arbeiten sogar mindestens die Hälfte der Woche aus der Ferne, und mit elf Prozent befindet sich mehr als jeder Zehnte fünfmal pro Woche außerhalb des Hauptbüros seines Unternehmens. Der seit Generationen übliche Büroalltag von acht Stunden an fünf Tagen die Woche an einem festen Standort löst sich auf, und damit verändert sich die Nachfrage nach Immobilien.

Potenzial nach oben

Michael Pisecky, Geschäftsführer von s REAL, sieht eine solche Entwicklung bereits im eigenen Unternehmen und ist überzeugt, „dass sich diese Situation in den nächsten Jahren noch verstärken wird“. Es ist nämlich nicht nur das Einfamilienhaus in stadtnahen Bereichen gefragt, sondern zunehmend auch das „etwas weiter weg“ liegende. Kein Wunder, dass laut dem Immobilienpreisspiegel der WKO österreichweit die Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit 6,9 Prozent plus die stärkste Veränderung erfahren haben.

So sind in den günstigen Gegenden rund um Wien – und das betrifft Teile von Niederösterreich, vor allem aber das Burgenland – die Preise für Grundstücke stark gestiegen sind. „Bemerkenswert ist, dass im Burgenland im Gegensatz zu den Vorjahren vor allem auch im Süden des Landes die Preise durchwegs angezogen haben“, stellt Fachgruppenobmann Günter Buchinger für das Burgenland fest.

Die Digitalisierung macht es möglich

Dieser Trend zeigt sich allerdings nicht nur in Österreich. Laut dem deutschen F+B-Wohnindex weichen Privathaushalte mit mittleren Einkommen zunehmend auf die Umlandgemeinden der Metropolen und Ballungsräume aus. „Der vielbeschworene Drang in die Innenstädte für wohneigentumsbildende Familien ist dort immer weniger realisierbar, sodass Ausweichbewegungen in das Umland unausweichlich sind“, erklärt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Was vor Jahren bedeutete, dass die Arbeitnehmer zumindest einen Arbeitstag in der Woche im Auto versitzen, um zu ihrem Arbeitsplatz zu kommen, hat seinen Schrecken verloren. Die digitale Anbindung ist für diese Regionen DAS Thema. Beim deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) ist man sich sicher, dass der zukünftigen digitalen Versorgung der Regionen eine wesentliche Bedeutung bei der Nachfrage nach Baugrundstücken oder Einfamilienhäusern zukommt.

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Trendwende im FM, Digitalisierung schafft neue Arbeitsprozesse

Es gibt wohl keine andere Branche, die sich seit ihrem Entstehen so oft mit Neuerungen und Veränderungen auseinandersetzen muss wie das Facility-Management.

 

Die nächste Veränderung für FM ist bereits im Laufen. „Digitalisierung als Überbegriff ist das zentrale Thema“, bringt es Brigitte Fiedler, Geschäftsführerin von WISAG Facility Management, auf den Punkt. Der zehnten IFM-Kongress an der TU Wien im Herbst zeigte eine klare Splittung: Die FMler, die sich klassisch rein um die Technik kümmern, bleiben in der Kostensenkungsspirale. Diejenigen, die sich mit den neuen Trends (Veränderungen der Arbeitswelt, Digitalisierung im Betrieb) beschäftigen, werden für das Topmanagement immer wichtiger. Als 2007 der erste IFM-Kongress stattfand, lag das Hauptaugenmerk im FM auf Kosteneinsparungen. Im Jahr 2017 wurde schon beim ersten Block New Ways of Working und Neue Arbeitswelten deutlich, dass sich der Schwerpunkt gewandelt hat. Die Mitarbeiterzufriedenheit und ihre optimale Unterstützung durch FM und damit die Bindung an das Unternehmen stehen im Mittelpunkt.

Neuartige Prozesse durch Digitalisierung

Digitalisierung bedeutet nicht nur Effizienzsteigerung, sondern auch neuartige Prozesse. „Von Industrie 4.0 bis zur künstlichen Intelligenz (AI) entstehen täglich neue Tools, die den Facility-Managern helfen, ihre Verantwortlichkeiten effektiver und effizienter zu bewältigen“, meint etwa Viktor Wagner, Geschäftsführer von REIWAG. Durch mobile Apps und die Zunahme von Cloud-vernetzten Geräten können Facility-Manager rund um die Uhr und von jedem Ort aus genau erkennen, was in den verschiedenen Systemen im Gebäude passiert, und, wenn notwendig, auch per Fernwartung eingreifen oder sogar eine Diagnose erstellen – dies ist allerdings nur möglich, wenn alle Komponenten miteinander verbunden sind. Einen weiteren Bezug zum FM sieht Wagner auch bei Virtual-Reality-Anwendungen: „Einige Unternehmen setzen virtuelle Führungen ein, um 3D-Visualisierungen von Anlagen, Maschinen oder sogar ganzen Gebäuden anzuzeigen.“ Mit verschiedenen Software wie zum Beispiel Docu-Tools sind Daten über das Gebäude nicht nur ab dem Projektstart verfügbar, sondern es können auch sämtliche anderen Benutzer mit projektspezifischen Rollen in ein Projekt eingeladen werden, d. h. auch Facility-Manager.

Vom Plan weg mit dabei

Facility-Manager sollten daher von Beginn an in Neu- und Umbauprojekte eingebunden werden. Denn hier werden bereits die entscheidenden Weichen für einen Großteil der Gesamtkosten während der späteren Nutzung von Gebäuden gestellt. Moshammer: „Diese allerdings in der Praxis noch nicht ausreichend fortgeschrittene Lebenszyklusbetrachtung sehe ich getrennt von den diversen Gebäudezertifizierungen, obgleich beispielsweise Green Buildings auf den ersten Blick günstigere Betriebskosten suggerieren.“ Fakt ist jedoch, dass sich die Zertifikate voneinander stark unterscheiden und selbst ein Neubau anders zertifiziert wird als ein bestehendes Gebäude. Somit können selbst bei gleicher Auszeichnung keine validen Rückschlüsse auf Energieeffizienz oder Kosteneinsparung abgeleitet werden. „FM wird somit nur dann einen nachhaltigen Einfluss auf die Qualität einer Immobilie haben können, wenn ihm in der Planungs- und Errichtungsphase eine überwachende und beratende Funktion zukommt“, so Michael Moshammer, Geschäftsführer der IFM Immobilien Facility Management und Development GmbH.

Ausschreibungen werden öffentlicher

Um diese Funktion aber wahrnehmen zu können und Unternehmen entsprechend zu unterstützen, müssen die Anbieter erst einmal in das Unternehmen kommen, und Brigitte Fiedler bemerkt hier ein Umdenken in der Branche, da sich zeigt, dass Ausschreibungen zunehmend öffentlich erfolgen. Das garantiert der ausschreibenden Seite und dem Dienstleister mehr Sicherheit und Transparenz und beugt möglichen Anfechtungen vor. „Aus unserer Sicht wird es für beide Seiten zunehmend wichtiger, sich bei Ausschreibungen auch an Normen zu orientieren“, so Fiedler.

Lebenszykluskosten als wesentliche Aufgabe

Was sich definitiv nicht geändert hat, ist die Aufgabe des FM, für die Nachhaltigkeit der Immobilie zu sorgen. „Eine der Kernaufgaben im Facility-Management ist es, die Lebenszykluskosten im Griff zu haben, denn nur so wird man dem ganzheitlichen Ansatz und Anspruch gerecht“, meint Moshammer. Um wirklich nachhaltig zu sein, sind aber die Dienstleister und Nutzer gefordert, die Möglichkeiten der Digitalisierung optimal und gewinnbringend umzusetzen. Gleichzeitig kann das nur als ganzheitlicher Prozess erfolgen, um auch langfristig Ressourcen und Kosten zu sparen sowie die Lebensdauer der Immobilie zu verlängern. Es gibt derzeit leider nur wenige Objekte, die diese Voraussetzungen bieten, meint Brigitte Fiedler: „Der Bedarf an nachhaltigen Immobilien ist höher als das Angebot – sei es das Objekt selbst oder die Bewirtschaftung.“

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