Schlagwort: Demografie

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Neue Geschäftsmodelle rund um den Wohnbau

Jedes Jahr wird das Thema „Wohnraum“ mit neuen Trends besetzt, doch gibt es eine Reihe von Entwicklungen, die länger anhalten und innovativen Firmen neue Geschäftsmodelle ermöglichen.

Inland

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Der am stärksten wachsende Bereich der Immobilienwirtschaft wird aufgrund der demografischen Entwicklung das Segment Wohnen bleiben. Um die Nachfrage zu befriedigen, „gehört aber die Wohnbauleistung angekurbelt“, meint Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich. Den Bauträgern allein wird man die Verantwortung nicht überstülpen können, und so sind „von der Politik begleitende Maßnahmen zu setzen, dazu gehören unter anderem eine Investitionsförderung durch mietrechtliche Änderungen, steuerliche Maßnahmen sowie horizontale und vertikale Nachverdichtung“, so Edlauer.

Selbst renovieren? Nein, danke!

Während sich am Neubauwohnungsmarkt die Eigentümer in ein gemachtes Nest setzen, müssen sie bei gebrauchten Wohnungen diese erst adaptieren. Das ist aber für viele eine zu riskante Sache. „Immer weniger Käufer wollen ihre Wohnungen selbst renovieren“, stellt ÖVI-Vorstand Andreas Wollein fest: „Ihnen fehlt das Fachwissen, und sie haben Angst vor den überbordenden Kosten.“ Abgewohnte Wohnungen brauchen viel Fantasie und Ideen, und „von meinem Empfinden her können sich immer weniger Menschen vorstellen, was aus einer Wohnung alles zu machen wäre“, so Wollein. Dazu kommt, dass sich die Bedürfnisse geändert haben und die Wohnwünsche entsprechend hoch sind. Diese Ausstattungswünsche schlagen sich in den Umbaukosten nieder. „Daher sind die Leute vorsichtig.“ Damit eröffnet sich aber für findige Firmen ein neues Spektrum. So haben sich die drei Immobilienprofis Ewa Karatzis, Friedrich Csörgits und Dieter Rapp als die „Wohnungsmacher“ zusammengefunden – auf der Suche nach „Second-hand-Wohnungen“. Diese werden professionell saniert und aufbereitet, um danach wieder verkauft zu werden.

Hohe Baukosten führen zu teureren Quadratmetern

Nicht nur die steigende Nachfrage treibt die Wohnungspreise nach oben, sondern auch die steigenden Baukosten. Die großen Baufirmen sind gut ausgelastet, und bei kleinen Objekten wird oftmals gar nicht mehr mitgeboten. Viele der über die letzten Jahre auf Eis gelegten Projekte warten auf ihre Umsetzung, denn die Auftragsbücher der ausführenden Firmen sind voll. „Die in vielen Stadtteilen Wiens anzutreffenden Geschwader an Baukränen verdeutlichen dieses Bild – kaum eine Baulücke, die nicht verschlossen wird“, meint ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel: „Inwieweit sich die wegen der günstigen Auftragslage nunmehr deutlich im Steigen befindlichen Baukosten auf die Immobilienpreise niederschlagen werden, bleibt abzuwarten.“ Die Auswirkungen wird man allerdings erst in rund zwei Jahren sehen, wenn die Projekte, die jetzt begonnen werden, fertiggestellt sind. „Die Herausforderung besteht darin, dass sich die Steigerung der Baukosten nicht direkt auf die Wohnungspreise umlegen lässt“, ergänzt ÖVI-Vorstand Sandra Bauernfeind.

Der demografische Wandel bringt neue Modelle

Ein Thema, das derzeit beim „Wohnen“ noch etwas ausgespart wird, ist die zunehmende Überalterung der Bevölkerung. Rund drei Millionen Österreicher und Österreicherinnen sind derzeit zwischen 45 und 69 Jahren alt – mit steigender Tendenz: Im Jahr 2030 werden es über 3,2 Millionen sein. Der Anteil der Über-50-Jährigen, der sogenannten „Best Ager“, wird laut Statistik Austria dann bei 44 Prozent der Gesamtbevölkerung liegen. Der demografische Wandel bewirke einen Bedarf an neue Wohnformen, blickt Georg Edlauer in die Zukunft, und seine Aussagen wird von einer Raiffeisen-Immobilien-Marktstudie bestätigt, die zeigt, dass es eine hohe Mobilität und Bereitschaft gibt, kurz vor bzw. während des Ruhestandes zu übersiedeln. Wenngleich sich viele Menschen über das Prozedere noch keine Gedanken gemacht haben, so wissen sie doch, was sie wollen. „Es geht dieser Zielgruppe bei einem Wohnungswechsel um eine Redimensionierung der Fläche bei Verbesserung der Wohnsituation“, erklärt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark: „Und vor allem will sie näher ans Geschehen.“ Die Zielgruppe ist sehr anspruchsvoll und kompromisslos, was ihre Wohnwünsche betrifft. Allein, die Umsetzung ist nicht so einfach, denn es zeigt sich, dass das neue Zuhause durch die alte Immobilie oftmals nicht finanzierbar ist. In diesem Bereich sieht Lallitsch ein neues Betätigungsfeld für Raiffeisen Immobilien, und „gemeinsam mit den Raiffeisenbanken planen wir daher spezielle Servicepakete für Best Ager.“

Hauptstadt, Landeshauptstadt, Kreisstadt – Hauptsache, Infrastruktur

„Die Anziehungskraft der größeren Städte bleibt grundsätzlich ungebrochen hoch, und österreichweit verzeichnen „die urbanen Ballungsräume samt ihren Speckgürteln einen hohen Zuzug“, sagt Andreas Wollein. Mehr als die Hälfte aller Wohnungskäufe in Österreich wird in den fünf größten städtischen Ballungsräumen (Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck inklusive deren Umlandgemeinden) umgesetzt. Wollein: „Es sind aber nicht nur die großen Städte die Gewinner, sondern auch kleinere Städte mit Infrastruktur und guter Anbindung.“

Große Wohnprojekte stellen Lebensqualität auf die Probe

„235 Eigentums- und Vorsorgewohnungen in der Margaretenstraße von STRAUSS&PARTNER“ waren 2012 noch eine große Schlagzeile wert. Mittlerweile werden aber schon Wohnprojekte errichtet, die teilweise mehr als das Doppelte an Wohneinheiten haben. Diese Vielzahl an Wohnungen innerhalb eines Projekts stellt auf jeden Fall eine Herausforderung für Architekten dar, denn es geht um die Erhaltung der Lebensqualität für alle. „So große Hauseigentümergemeinschaften haben auch ihre Nachteile“, zeigt sich Anton Holzapfel skeptisch, „aber Probleme kann man auch bei 20 Parteien haben.“ Und im Nachsatz: „Eigentlich reichen schon zwei.“ Mediatoren dürfen sich schon einmal vorbereiten.

Geomantie und Energie

Vor einigen Jahren war es noch schwer, Kunden von dieser Idee zu überzeugen, mittlerweile sind die Auftragsbücher von Manfred Kovacs, Geschäftsführer von Vital Projekt, aber voll. Führende Bauträger beauftragen mittlerweile nicht nur ihn, sondern auch andere Firmen aus dem Bereich der Geomantie und der Baubiologie, um einen Bauplatz auf ungünstige Schwingungsfelder zu untersuchen, die durch geschichtliche Vorkommnisse oder durch technische Leitungsverläufe, zum Beispiel Stromleitungen oder Mobilfunkmasten, entstanden sind. Nach einer Analyse werden – wenn notwendig – Maßnahmen gesetzt, um diese ungünstigen Schwingungsfelder neutralisieren. „Es geht immer mehr darum, Wohnbereiche zur Verfügung zu stellen, die eine positive Entwicklung der Menschen fördern und unterstützen“, so Kovacs.

Egal, in welcher Masse und in welcher Form Wohnungen gebaut werden, Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ, Wien & Burgenland, streicht wohl das zentrale Thema heraus, wenn er meint: „Wir müssen mehr Aufmerksamkeit auf das soziale Umfeld legen.“

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Warum Demografie nicht alles ist

Die Immobilienmärkte haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert– die Immobilienwirtschaft wird dieser Entwicklung Rechnung tragen müssen. Österreich rückt damit immer mehr in den Fokus internationaler Investoren.

Direkte Immobilieninvestments sind „unverrückbar“, weshalb einem Blick auf das Umfeld immer mehr Bedeutung zukommt. Längst sind nicht mehr die Länder für eine Immobilieninvestition ausschlaggebend, sondern die Regionen. Die Qualität des Investments ist abhängig von der Wirtschaftslage des Standorts der Liegenschaft. Investments sind „Käufe“ und „Verkäufe“– sie spielen sich auf dem „Asset-Markt“ ab– aber für den Wert ist primär der „Space-Markt“ entscheidend, derjenige, auf dem das Mietgeschehen abgebildet wird. Kurz gesagt: Keine Mieter– keine Miete– kein Cash– kein Käufer– kein Wert! Es ist gar nicht so sehr die Art der Immobilie entscheidend– hier erwarte ich in den kommenden Jahren sogar ein Umdenken in verschiedenste Richtungen–, sondern die Nachfrage der Nutzer.

Die Qualität von Immobilieninvestments hängt vom Zeitpunkt, der Sicherheit und der Höhe von zukünftigen Zahlungsströmen ab. Da diese nur bedingt vorauszusehen sind, hofft jeder Investor, dass der Barwert der zukünftigen Zahlungen höher ist als die getätigte Investitionssumme. Es liegt somit an der „Beurteilung“ und „Einschätzung“ oder „Erwartung“ der Zukunft! Somit sind Prognosen besonders wichtig. Wer kann in die Zukunft sehen beziehungsweise ist alles Zukünftige ein Fragezeichen? Nein! Zum Beispiel kann man auch 50 Jahre in die Zukunft gehen und nahezu 100-prozentig richtige und zutreffende Aussagen machen. Als Beispiel: Wie viele 70-Jährige gibt es in 50 Jahren? Antwort: höchstens so viele, wie es heute 20-Jährige gibt. Aus der Vergangenheit wird häufig in die Zukunft extrapoliert!

Vieles ist nicht „wissenschaftlich“, sondern „logisch“: Wo zum Beispiel viele Menschen wohnen, werden viele Wohnungen benötigt; wenn sich in einer Stadt wie Bangkok die Einwohnerzahl innerhalb von zehn Jahren von zehn Millionen auf 20 Millionen erhöht, dann wird sich wohl oder übel auch der Wohnungsmarkt entsprechend entwickeln. Im Jahr 2050 wird mit einer Weltbevölkerung von über neun Milliarden Menschen gerechnet. 62% der Menschen werden in Afrika und Süd- bzw. Ostasien leben. Es ist also zu erwarten, dass in diesen Regionen der Erde sowohl gewohnt als auch konsumiert wird.

Sehr interessant ist in diesem Zusammenhang, wie sich die Situation in Europa im Jahr 2050 darstellt. Die demografische Entwicklung zeigt zwar nach unten, aber auch die politische und die rechtliche Sicherheit sind von einer ganz wesentlichen Bedeutung. Was bringt ein Investment bei unsicheren innerstaatlichen Verhältnissen? Als Beispiel wären hier die jüngsten Unruhen in der Türkei zu nennen– auch wenn sie offiziell nicht zu Europa gehört. Es sind daher auch diese Faktoren in eine Entscheidungsfindung einzubeziehen, und damit stehen Europas Staaten als Investitionsziele sehr gut da. Speziell Österreich genießt einen hervorragenden Ruf. Im Zuge der allgemeinen internationalen Risikoaversion, kombiniert mit einer langfristig stabilen Erwartungshaltung, gerät Österreich bei etlichen europäischen Immobilieninvestoren immer mehr auf den Radar. Es ist daher zu erwarten, dass sich dies über kurz oder lang durch eine verstärkte Investitionstätigkeit internationaler Anleger in unserer Heimat positiv auswirken wird.

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Helmut Wolf

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Collaborative Living – Zukunft des Wohnens

Teilen, Tauschen und gemeinschaftliches Nutzen. Der Shareness-Gedanke gehört zum Fundament der Social-Media-Plattformen im Internet. Nun breitet sich der Nutzen-statt-besitzen-Trend verstärkt auf Waren und Dienstleistungen aus und erreicht unter dem Begriff „Collaborative Living“ auch den Wohnmarkt.

„Finde eine Unterkunft. Miete von Menschen in 34.183 Städten und 192 Ländern.“ Der Slogan der 2008 gegründeten Community-Plattform „Airbnb“, die sich auf die Vermietung von Privatunterkünften rund um den Globus spezialisiert hat, spricht ein Bedürfnis an, das immer mehr Menschen haben: Nutze und teile mit mir. Gerade Wohnraum. Das spart Kosten und schont Ressourcen. Die Zahlen sprechen für sich: Über 10 Millionen gebuchte Nächte in privaten Wohnungen und mehr als 600 Millionen soziale Verbindungen haben Airbnb zum weltweit größten Community-Marktplatz für Unterkünfte heranwachsen lassen.

Trend des Teilens und Tauschens

Aus dem Community-Geist und der Sharingkultur des Internets erwächst zunehmend eine Freigebigkeit und Bereitschaft, Inhalte, Güter, aber auch Wohnraum mit Fremden zu teilen. Das gesellschaftliche Bedürfnis nach Gemeinschaft, die Dynamisierung der Arbeitswelten und die anhaltende wirtschaftliche Anspannung auf den Märkten verleihen dem Teilen-und-tauschen-Trend eine nachhaltige Dynamik. „Wir erleben gerade den Anfang vom Ende des Nutzungs- und Konsumverhaltens, wie wir es bisher hatten“, ist sich Jeremy Rifkin, renommierter US-Ökonom und Berater von EU-Regierungen, sogar sicher: „Die Ära des Eigentums geht zu Ende, das Zeitalter des Zugangs beginnt.“

„Collaborative Living“ fußt auf einer räumlich dezentralen Wohnkultur. Kollaborative Wohnkonzepte entstammen dem typischen Sharing-Spirit sozialer Netzwerke, der da lautet: Nicht jeder muss alles besitzen. Verfügbarkeit und Zugang statt Besitz und Eigentum. Privater Wohnraum beschränkt sich auf die persönlich wichtigen und täglich notwendigen Wohnfunktionen. Alles andere wird sozusagen ausgelagert, sprich dezentralisiert. Die ausgelagerten Wohnfunktionen werden gemeinschaftlich genutzt und zur Basis des Collaborative Living.

Neue Definition von Wohnqualität

Wohnqualität wird in Zukunft nicht mehr über Größe und Ausstattung definiert, sondern über zusätzliche (Nutzungs-)Optionen und flexible Wohnmöglichkeiten, möglichst innerhalb von Häusern, Wohnanlagen und Quartieren. Die Wohnfläche wird– auch wegen der anhaltend hohen Mietpreise– tendenziell kleiner. Schon heute wird in vielen Single-Haushalten nur mehr selten die Küche benützt. Dafür wird unterwegs der Coffee to go getrunken, und gegessen wird ebenfalls zumeist außerhalb der vier Wände. Soll für Freunde einmal gekocht werden, so kann mancherorts schon eine (Gemeinschafts-)Küche mit allen Raffinessen gemietet werden. Für Familien mit Kindern bieten Spielräume ausreichende Bewegungsmöglichkeiten. Auch im Badezimmer kann Wohnfläche gespart werden: Statt der Badewanne wird der Beauty-Genuss dann im Day-Spa zelebriert.

Demografischer Wandel und komplexe Beziehungsmuster zwischen Patchwork-Familie und „Fernbeziehung“ verleihen der kollaborativen Wohnkultur zusätzliche Bedeutung. Einerseits schrumpft die Bevölkerung in Mitteleuropa, andererseits herrscht durch die Individualisierung der Gesellschaft und dem Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten akuter Wohnungsmangel. Vor allem in Großstädten und Ballungszentren. Nach wie vor sind die meisten Stadtwohnungen auf das Ideal der Kernfamilie ausgerichtet. Der Umzug an den Stadtrand kommt jedoch für viele nicht in Frage, deshalb braucht es intelligente Lösungen für urbane Kleinraumwohnungen.

New York als Paradebeispiel

Die Entwicklung in New York gibt ein gutes Bild davon, wie dem wachsenden Wohnungsbedarf einer individualisierten Gesellschaft begegnet werden kann. New Yorks Bürgermeister Michael Bloomberg hat im Jahr 2012 einen Wettbewerb für „Micro-Apartments“ ausgeschrieben. Kleine Wohnungen von 20 bis 30 Quadratmetern sollten entworfen werden, die durch clevere Funktionslösungen auffallen und dennoch genügend Raumkomfort für den Bewohner bieten. Der Siegerentwurf von „nArchitects“ zeigt Wohnmodule, die sich je nach Wohngröße stapeln lassen. Auch gibt es Möbel, die mehr als eine Funktion besitzen: beispielsweise einen Herd, der auch als Tisch verwendet werden kann.

Ein weiterer wichtiger Aspekt und Treiber von Collaborative Living in kleineren Wohneinheiten ist die hohe Mobilität und Flexibilität innerhalb der Gesellschaft. Mobile und vernetzte Menschen wechseln häufiger den Arbeitsplatz und Wohnort als andere. Ebenso ist die Partnerschaft nicht mehr auf ein ganzes Leben ausgerichtet. Je nach Lebensphase wird der Lebensstil verändert und adaptiert. Entsprechend verwandeln sich im Laufe der Lebensjahre auch die Wohnvorstellungen und -bedürfnisse. „Drei Zimmer, Küche und ein Bad ein Leben lang“– dieses Konzept passt einfach nicht mehr zu einer hochgradig mobilen und vernetzten Gesellschaft.

Ganzheitliche Lebensräume statt Wohneinheiten

Die Wohnhäuser der Zukunft werden nicht mehr als einzelne Wohneinheiten gestaltet, sondern als ganzheitlich ausgerichtete Lebensräume. Diese Räume bieten vielen unterschiedlichen Lebenskonzepten unter einem Dach Platz. Ganze Wohnhäuser werden in Raumsystemen konstruiert, die ein reges Miteinander innerhalb der Hausgemeinschaft ermöglichen. Dass aus Familien Patchwork-Familien oder Alleinwohnende werden können oder auch Platz für pflegebedürfte Angehörige nötig ist, wird bereits bei der Planung von Wohngebäuden mitbedacht. So können Wohnungen bei Bedarf verändert und gemeinschaftlich genutzte Bereiche für unterschiedliche Bedürfnisse adaptiert werden. Vor allem in vielen Baugruppen-Projekten finden sich schon jetzt kollaborative Räume wie Gästezimmer für das ganze Haus, gemeinschaftliche Workspaces, große Küchen oder Kindergärten.

Kollaborative Räume folgen nicht dem Gedanken der Wohngemeinschaft (WG), sondern passen sich vielmehr an die jeweilige Lebenssituation an. Der private Bereich lässt sich im Idealfall ausweiten oder verkleinern. Mit dem „Modulbaukasten Wohnen“ kann dann nach Wunsch und Bedürfnis der Wohnraum situativ neu zusammengestellt und umgestaltet werden. Wohnen ist kein endgültiger Zustand mit fixer Ausstattung, sondern ein sich stetig wandelnder Prozess.

Individuelle Wohnnetzwerke

Durch das Ansteigen der Mietkosten in den Städten wird der Bedarf an kleinen Wohneinheiten weiter anwachsen. Die Verkleinerung der Wohnungen bedeutet aber keineswegs einen Verlust von Raum und Komfort. Entfaltungsmöglichkeiten bieten Raum- und Serviceangebote in der nahen Umgebung. Vom Co-Working-Space bis zum mietbaren Küchenatelier oder Day-Spa wird Wohnqualität weit über die eigenen vier Wände hinaus definiert. Die Wohnungen von morgen sind individuelle Wohnnetzwerke, die sich aus privaten Bereichen, Dienstleistungen und optional gewünschten Räumen zusammensetzen. Wohnen der Zukunft als „Social Network“ des realen Lebens.

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