Schlagwort: Coworking

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Konzepte und Russland

Franz Jurkowitsch, CEO von Warimpex, im Gespräch mit der Immobilien-Redaktion über die Verschmelzung von Büro- und Hotelkonzepten und den russischen Markt.

Im Interview

Franz Jurkowitsch

Franz Jurkowitsch ist CEO der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG. Das Unternehmen ist eine Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft und gilt als ein Wegbereiter in Zentral- und Osteuropa. Die Geschichte der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, der Warimpex Konzernzentrale reicht zurück bis ins Jahr 1959 als Stefan Folian die Warimpex Handels GmbH gründete. Ursprünglich als Warenhandelsgesellschaft spezialisiert […]

Warimpex hat 2017 zahlreiche Hotelbeteiligungen verkauft, und Sie investieren wieder verstärkt in Büroimmobilien.

Jurkowitsch: Unser Segment der Hotels ist etwas kleiner geworden. Wir gehen nicht weg von den Hotels, aber wir konzentrieren uns derzeit stärker auf die Büros. Hier sehen wir aktuell sehr gute Chancen.

Bürohäuser verändern sich derzeit sehr stark.

Jurkowitsch. Ja, das stimmt. Es gibt zahlreiche Entwicklungen. Zum Beispiel Coworking. Das wird ein immer stärkeres Thema – Coworking-Elemente werden bei Büroflächen immer wichtiger. Es ist überhaupt zu beobachten, dass Bürovermietungen nicht mehr so langfristig abgeschlossen werden. Es wird den Mietern immer wichtiger, sich nicht auf Jahre zu binden, sondern oft sind es nur ein paar Monate. Das macht natürlich auch das Bürogeschäft dem Hotelmarkt ähnlicher, da es nicht mehr die „Garantie“ einer Vermietung über einen längeren Zeitraum von drei, fünf oder zehn Jahren gibt.

Das betrifft sowohl große Firmen als auch Einzelunternehmen.

Jurkowitsch: Ja, es gibt immer mehr Firmen, die für bestimmte Spezialprojekte für einen bestimmten Zeitraum Flächen für ihre Teams suchen. Diese benötigen je nach Ausgangslage eine kompakte, sofort funktionsfähige Bürofläche, aber auch gleichzeitig eine große Flexibilität bezüglich der Mietdauer und auch bei der Größe der Fläche. 

Warimpex ist sehr stark in CEE vertreten. Sehen Sie die Entwicklungen auch in dieser Region?

Jurkowitsch: In CEE sind all diese Themen – wie zum Beispiel Coworking – auch im Kommen. Es gibt derzeit auch schon lokale Anbieter. Sie sehen ja selbst, dass die großen internationalen Anbieter erst in den vergangenen zwei, drei Jahren nach Wien gekommen sind. Die Entwicklung ist eher von der Mobilität der Mitarbeiter abhängig. In den Ländern, wo die Mobilität am größten ist, ist die Entwicklung am stärksten.

Die Konzepte bei Büro und Hotel vermischen sich zusehends und werden sich zum Teil auch immer ähnlicher.

Jurkowitsch: Es gibt immer mehr Vermischungen, und die Mieter wollen sowohl im Hotelbereich als auch bei Büros eine hervorragende Infrastruktur. Es werden verstärkt nicht mehr nur Quadratmeter vermietet, sondern auch Serviceleistungen. Bei Anmietungen dauert die Organisation relativ lange, und bei kurzen Anmietungen rechnet sich das gar nicht mehr. Wenn man ein Büro mietet, dann will man sich nicht um technische Details kümmern oder um die Ausstattung des Arbeitsplatzes. Bei einer Wohnung ist es ähnlich, wenn sie auf kurze Zeit gemietet wird – es will sich niemand um diese Details kümmern. Der Mieter will alles so bequem wie möglich, und das sehen wir als prinzipielle Entwicklung am Markt. Daher verschwimmen die Grenzen zwischen Hotel, studentischem Wohnen und Arbeiten. Diese Bereiche greifen ineinander, und wir werden in den kommenden Jahren viele neue Konzepte beobachten können.

Wenn man ein gutes Produkt auf den Markt bringt, dann hat man auch gute Renditen.

Was ist ein gutes Produkt?

Jurkowitsch: Wenn es einen Anbieter gibt, der die Infrastruktur zur Verfügung stellt, also ein Paket mit allen technischen Möglichkeiten, einem flexiblen Arbeitsplatz, Konferenzräumen, flexiblen Flächen, Plätzen, um sich austauschen zu können, und Ähnlichem, dann gibt es auch eine  Nachfrage dafür.

Es ist, wie gesagt, interessant zu beobachten, dass diese neuen Konzepte auch verstärkt bei großen Unternehmen in ihren Bürolandschaften übernommen werden. Wir werden diesem Aspekt bei unseren neuen Büroentwicklungen viel Aufmerksamkeit schenken.

Eine Frage noch zum russischen Markt. Trotz Währungsschwankungen setzen Sie seit Jahren auf diesen Immobilienmarkt und kämpfen doch immer wieder mit Problemen.

Jurkowitsch: Wir glauben an den russischen Markt, und wir betrachten trotz aller Schwierigkeiten im Bereich Währungsvolatilität den Markt als langfristige Investoren. Wir haben sehr gute und stabile Mieten und damit einen sehr nachhaltigen Markt. Die Renditen in Russland sind zweistellig, und da macht es auch Sinn, das Währungsrisiko einzugehen. Es ist eben so, dass hohe Renditen auch ein hohes Risiko widerspiegeln. Dieses Risiko muss nicht immer die Währung sein. Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wenn man in einen C-Standort in Deutschland investiert, ist naturgemäß auch die Rendite höher, weil ich eben ein gewisses Risiko, nämlich die geringe Liquidität des Marktes habe. In Russland ist es die Währung – den Markt sehen wir in unseren Lagen als äußerst nachhaltig an.

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Büromarkt im Wandel – Der Mensch im Fokus digitaler Arbeitswelten

Wohnen und Arbeiten oder Arbeiten und Wohnen – die Grenzen verschwimmen und zeigen auf dem Büromarkt einige sehr interessante Entwicklungen.

Inland

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Büroflächen interessieren niemanden mehr. Also – nur die Flächen. Von den Mietern wird mittlerweile nämlich vorausgesetzt, dass diese alle Stückerl spielen. Themen, die vor zehn Jahren noch absolut „top“ waren, sind heute bei Neubauten im Mittelfeld der Aufmerksamkeit angekommen. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, gibt ein klassisches Beispiel: „Kühlung von Büros war auch in der Vergangenheit ein Thema. Mittlerweile ist dies für fast alle Büromieter ein absolutes MUSS.“ Jetzt kommen neue Features.

Fokussierung auf die Mitarbeiter – Büroflächen werden flexibler und serviceorientiert

„Die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt und eine stärkere Fokussierung auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ziehen eine deutlich steigende Nachfrage nach modernen Office-Nutzungskonzepten nach sich“, erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien bei EHL. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen treten bei Standortentscheidungen verstärkt in den Vordergrund. Die Mieter suchen das, was sie ihren Mitarbeitern bieten wollen. „Flexible und individuell gestaltbare Räume für kreatives Arbeiten sollen den Menschen wieder ein kleines Stück weiter in den Fokus rücken“, so Stefan Wernhart.

Infrastruktur-Plus für die neuen Bürostandorte

Der Arbeitsplatz zum Leben benötigt nicht nur die entsprechenden Büroflächen, sondern auch die entsprechende Umgebung. „Infrastruktur für den täglichen Bedarf in der unmittelbaren Umgebung wird immer selbstverständlicher, dazu kommen unter anderem Gastronomieangebote in verschiedenen Preisklassen, Hotellerie oder Service-Dienstleistungen“, meint Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG. Das sind auch die Vorteile, womit die neuen Bürostandorte punkten, wie etwa Hauptbahnhof, Austria Campus, Erdberg/TownTown oder Viertel Zwei. Überhaupt sind es die campusartigen, lebensnahen Standorte, die sich großer Nachfrage erfreuen. Ein Trend, der definitiv nicht nur ein vorübergehender ist. Denn während sich Wohnen und Arbeiten in den eigenen vier Wänden vermischen, tun sie das in den Bürogebäuden auch. „Die neuen Arbeitswelten spielen eine Rolle bei der Flächenwahl, denn die Flächen müssen für neue Konzepte sinnvoll belegbar sein“, so Elisa Stadlinger, Leiterin der Gewerbeabteilung der ÖRAG. Dazu zählen unter anderem Open Space, Begegnungszonen, große Küchen und Essensgelegenheiten oder Ruhezonen.

IT-Aufrüstung bei alten Gebäuden

Eine Chance auch für zentral gelegene und urbane Altbauten. Damit diese aber mithalten können, müssen sie aufgerüstet werden, so Elisa Stadlinger: „Mit moderner Ausstattung – vor allem IT, Schnelligkeit der Internetanbindung, WLAN, Mobiltelefonempfang, Klimatisierung und Gebäudetechnik.“ Damit haben sie auch gute Chancen, am Markt platziert zu werden, denn oftmals besitzen sie einfach eine gute Lage mit Infrastruktur. Vor allem die Innenstadt ist hier gefragt mit ihren zentralen Spitzenlagen. „Die Anfrage übersteigt derzeit das Angebot in manchen Segmenten“, erläutert Stefan Brezovich.

Coworking spiegelt die Entwicklung

Ein Trend, der all diese Entwicklungen widerspiegelt, ist sicherlich Coworking. „Coworking Spaces sind auf dem Vormarsch. Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren massiv gesteigert“, meint Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden in Wien rund 10.000 Quadratmeter Coworking-Flächen vermietet. Alexander Fenzl geht davon aus, dass bis Jahresende „diese Nutzergruppe mehr als zehn Prozent der Nachfrage ausmachen wird.“

New World of Work – Mieter sind verunsichert

Die neuen Entwicklungen auf dem Arbeitsplatz scheinen auch die Mieter zu verunsichern: Was brauche ich heute, was brauche ich morgen, ist das, was ich heute beziehe, morgen noch gefragt? „Unternehmen überlegen wesentlich länger, ob sie einen Umzug in ein neues Büro wagen sollen oder nicht“, meint Martin Müller. „Es wird hier viel genauer und vor allem über einen längeren Zeitraum kalkuliert – und dann wird erst entschieden.“ Die New World of Work benötigt natürlich auch nicht mehr so viele Quadratmeter, und daher übersiedeln nur zwei von zehn Unternehmen, um zu vergrößern bzw. zu expandieren. Alleine die Bürofläche macht es nicht aus, meint Müller: „Vielmehr sind gute Konzepte sowie ein hohes Qualitätslevel gefragt.“

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5 Fakten zu Coworking spaces

Gekommen, um zu bleiben – fünf Thesen zum Boom der Coworking-Spaces

Flexible Workspaces sind nicht nur in aller Munde, sie haben auch das Potenzial, die Büromärkte grundlegend zu verändern. Zu diesem Ergebnis kommt Savills in seiner aktuellen Analyse „Flexible Workspaces in Deutschland: Quo vadis?“.

Der Autor

Matthias Pink

Matthias Pink verantwortet seit 2008 die Marktforschung bei Savills in Deutschland, seit 2015 als Head of Research. Unter der Leitung des diplomierten Geographen, der zudem Volkswirtschaftslehre studierte, berichtet das Research-Team laufend über die Entwicklungen am deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt und beleuchtet in Analysen und Studien aktuelle Fragestellungen sowie langfristige Trends und ihre Folgen für die […]

Flexible Workspaces sind weit mehr als nur flexibel nutzbare Schreibtische. Schon als solche allerdings erfüllen sie bestimmte Flächenbedarfe besser, als klassische Bürofläche das kann. Darüber hinaus erfüllen sie aber gerade für große Unternehmen noch weitere Zwecke, zum Beispiel im Recruiting. Das macht sie zu einer Art Schweizer Taschenmesser im strategischen Werkzeugkoffer der Corporates, und deshalb glauben wir, dass sie zum festen Bestandteil der Immobilienstrategie vieler Konzerne werden.

Die Dynamik am Markt für Flexible Workspaces ist so hoch, dass sich fast zwangsläufig die Frage stellt: Wohin führt das? Unsere fünf Thesen zur Zukunft der Flexible Workspaces sollen aufzeigen, wohin die Reise gehen könnte, und den Büromarktakteuren als gedanklicher Anstoß und Grundlage strategischer Entscheidungen dienen.

Coworking Spaces These 1: Flexible Workspaces sind gekommen, um zu bleiben

Der technologische Wandel spielt für das Entstehen von Flexible Workspaces eine zentrale Rolle. Er hat es ermöglicht, dass immer mehr Menschen ihrer Arbeit an jedem beliebigen Ort nachgehen können. Damit hat das klassische Unternehmensbüro seine Monopolstellung verloren, und kein Weg führt mehr zurück. Die Diskrepanz zwischen dem, was am traditionellen Büromarkt angeboten wird, und dem, was nachgefragt wird, ist sogar größer geworden und wird in absehbarer Zeit noch größer. Die Anbieter von Flexible Workspaces stoßen in diese Lücke und werden sich deshalb einen festen Platz am Büromarkt erobern.

 

Coworking Spaces These 2: Angebot und Nachfrage wachsen noch einige Jahre rasant, dann folgt eine Marktbereinigung

Es ist erstens vergleichsweise leicht und wenig kapitalintensiv, einen Flexible Workspace zu eröffnen. Zweitens begreifen sich die neuen Anbieter am Büromarkt auch als soziale Netzwerke, deren Wert mit jedem weiteren Mitglied steigt. Durch diese Kombination aus niedrigen Markteintrittsbarrieren einerseits und Netzwerkeffekten andererseits ist weiteres Angebotswachstum programmiert – und eine darauf folgende Marktbereinigung ebenso. Hinzu kommen temporäre Triebkräfte auf der Nachfrageseite. So gilt Coworking heute als „cool“, aber dieser Coolness-Faktor wird verschwinden – und mit ihm ein Teil der Nachfrage.

 

Coworking Spaces These 3: Im kleinteiligen Büroflächensegment werden Flexible Workspaces von der Ausnahme zur Regel

Wegen der recht hohen Transaktionskosten am Büroflächenmarkt ist es in den meisten Fällen unwirtschaftlich, sehr kurze Mietverträge für beispielsweise nur ein Jahr abzuschließen. Bei Flexible Workspaces ist das anders, denn hier fallen einzelne Bestandteile der Transaktionskosten wie etwa Möblierungskosten potenziell komplett weg oder sind zumindest geringer. Der Effekt ist umso größer, je kleiner der Flächenbedarf ist. Deshalb geht Savills davon aus, dass Flexible Workspaces im kleinteiligen Büroflächensegment einen großen Teil der Nachfrage absorbieren werden.

 

Coworking Spaces These 4: Flexible Workspaces werden zum festen Bestandteil der Immobilienstrategie großer Unternehmen

Bestimmte Flächenbedarfe großer Unternehmen, etwa wenn sie zeitlich begrenzt sind, lassen sich mit Flexible Workspaces besser abbilden als am klassischen Bürovermietungsmarkt. Genau dafür werden die Corporates sie auch in Anspruch nehmen. Flexible Workspaces sind aber weit mehr als das. Sie werden für die Unternehmen zum strategischen Instrument, zum Beispiel im Recruiting oder um Zugang zu bestimmten Netzwerken zu bekommen.

 

Coworking Spaces These 5: Bürofläche wird zur Massenware mit geringer Marge

Die Anbieter von Flexible Workspaces befriedigen viel mehr Bedürfnisse, als nackte Bürofläche das kann. Die bloße Bürofläche nutzen sie nur als Vehikel. In Analogie zur Computerindustrie könnte man sagen, dass die Anbieter von Flexible Workspaces die passende Software zur ‚Hardware‘ Bürofläche bereitstellen. Das verlängert die Wertschöpfungskette, und weil die Bürofläche dann nur noch ein Teil des Wertschöpfungsprozesses ist, wird sie austauschbarer, und die Margen, die sich mit ihrem Verkauf bzw. ihrer Vermietung erzielen lassen, sinken.

 

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Coworking im Trend der Zeit

Coworking-Spaces erobern Österreich

Was uns im Bereich Coworking in Österreich noch erwartet, lässt sich in den deutschen Städten bereits erkennen. Und dabei könnte das sogar erst der Anfang sein.

 

Talent Garden übernahm ein Bestandsobjekt in der Liechtensteinstraße im neunten Wiener Gemeindebezirk mit 5.000 Quadratmetern Nutzfläche, und mit knapp 4.000 Quadratmetern Fläche trat Spaces im Orbi Tower in den Wiener Markt ein. Es geht also los mit den Coworking Spaces. In den vergangenen Jahren war der Markt vor allem von zahlreichen lokalen Initiativen, die kleinere Gewerbeobjekte erfolgreich umgenutzt haben, geprägt“, so Stefan Wernhart, Leiter der Büroabteilung bei EHL Immobilien. Jetzt wird diese im Silicon Valley entstandene neue Arbeitsform, bei der sich meist Start-ups, Freelancer und Kreative einen zeitlich flexiblen Arbeitsplatz in einem offen gestalteten Büro anmieten und den Vorteil des Zusammenarbeitens (Coworking) nutzen möchten, auch in Wien salonfähig. Für EHL zählt Coworking bereits zu den großen Trends 2018.

Dieser wird sicherlich auch 2019 noch weitergehen. „In Business-Metropolen, aber auch in kleineren Städten gehören lokale Coworking Spaces zum Stadtbild wie die Eissalons im Sommer“, meint Country-Managerin Alisa Kapic anlässlich des Markteintritts von Spaces. Die Dynamik, die Coworking in einigen Städten entwickelt, zeigt zumindest das Potenzial auf, das diese Mieter in den Markt bringen können.

Knappe drei Jahre ist es her, dass das US-Unternehmen WeWork in der britischen Hauptstadt den ersten Vertrag unterzeichnet hat. Inzwischen vermietet das Unternehmen so viele Flächen, dass es zum größten privaten Nutzer von Büroraum geworden ist, belegen Daten der Immobilienexperten von CoStar. In London sind die Coworking-Anbieter im ersten Quartal 2018 bereits die größten privaten Mieter. Nur die britische Regierung hat noch mehr Flächen in der Stadt angemietet. London ist vielleicht ein extremer Fall, aber auch in deutschen Städten lässt sich die Dynamik gut erkennen. Hamburg ist gemessen an der Einwohnerzahl ähnlich groß wie Wien. JLL hat in einer Studie den Markt für flexible Büroangebote in der Hansestadt erstmals erhoben und analysiert. Nach Fertigstellung aller aktuell geplanten flexiblen Workspaces werden in Hamburg fast 10.000 solcher anmietbaren Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Diese verteilen sich auf 78 Standorte, die von 56 verschiedenen Anbietern betrieben werden. Allerdings sind das zum überwiegenden Teil Einzelanbieter. Lediglich ein Dutzend betreibt mehr als einen Standort. Große Coworking-Betreiber sind WeWork, Mindspace, Spaces und rent24 sowie Regus im Bereich der Businesscenter. Seit 2013 summierten sich die Neuanmietungen in Hamburg jeweils auf mehr als 30.000 Quadratmeter pro Jahr.

Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, rechnet für heuer in Wien bereits damit, „dass wir 10.000 bis 20.000 Quadratmeter am Markt vermieten werden. Das ist ein deutlich spürbarer Anteil.“ Da sich die internationalen Betreiber derzeit eine Art Wettrennen um Marktpositionen liefern, könnte die Vermietungssumme relativ hoch sein. „Wir erkennen aber auch die Schwierigkeit, dass die Qualität der angebotenen Immobilien nicht dem Markt entspricht“, so Fenzl. Das hat aber nichts mit der Qualität der Projekte an sich zu tun, sondern mit den Voraussetzungen und Wünschen der Anbieter. Diese sind nämlich sehr spezifisch und die Immobilien „daher rar.“

Die unterschiedlichen Ansprüche der Betreiber haben auch damit zu tun, dass sich die Angebote immer stärker voneinander unterscheiden werden, ist Matthias Pink, Director/Head of Research bei Savills Germany, überzeugt. Neben traditionellen Businesscentern und Coworking Spaces etablieren sich auch Hybrid-Modelle „als die jüngste der drei Formen“, so Pink. Darunter fallen Serviced-Office-Konzepte, die klassischen Bürostrukturen sehr ähnlich sind, aber auch Coworking Spaces, die auf Synergieeffekte setzen, die durch räumliche Nähe ähnlicher Unternehmen entstehen. Pink: „Die Arbeitsplatzkonzepte unterscheiden sich maßgeblich in Größe, Standort, Preis und der Community.“

Mittlerweile ist in ganz Deutschland der Coworking- und Businesscenter-Markt – laut Zahlen des Coworking-Flächenvermittlers AllOfficecenters – im vergangenen Jahr wieder um gut ein Viertel gewachsen. Eine aktuelle Untersuchung des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills zeigt, dass es im gesamten Bundesgebiet mehr als 500 Coworking Spaces gibt.

Stefan Rief, Leiter Competence Center Workspace Innovation beim Fraunhofer Institut, ist der Überzeugung, dass der eigentliche Siegeszug des Coworkings im Grunde erst bevorsteht. Nach den Anbietern von Bürogemeinschaften geht der nächste Schub von den Unternehmen aus. Zu den Nachfragern nach Coworking-Angeboten gehören nämlich längst nicht mehr nur Start-ups, die in volatilen Wachstumsphasen auf kurzfristige Mietverträge und Serviceleistungen angewiesen sind, oder Freiberufler. Zunehmend zeigen auch Konzerne Interesse an der Anmietung zusammenhängender Flächen – sei es für Einzelprojekte oder ganze Abteilungen.

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