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Wohnen in Spanien – zehn Jahre nach der Krise

Vor der Krise wurden in Spanien zu Spitzenzeiten pro Jahr mehr Immobilien gebaut als in jedem anderen Land in Europa. Dann kam der Crash. Jetzt ist der Markt wieder im Aufschwung, und wer gut getimt hat, ist vorne dabei. Exklusivinterview mit Sven Schoel von Aquila Capital, einem der größten Anbieter von Mietwohnungen in Spanien für institutionelle Investoren.

Sie kennen den spanischen Markt vor und nach der Krise.

Im Interview

Sven Schoel

Sven Schoel ist Country Manager Spain bei Aquila Capital. Er verantwortet im Real-Estate-Team die Immobilientransaktionen mit Schwerpunkt auf spanischen Projekten. Er lebt seit dem Jahr 2000 in Madrid und verfügt über ausgezeichnete lokale Marktkenntnisse, ein umfassendes Netzwerk im spanischen Immobilienmarkt sowie umfangreiche Kenntnisse in der Projektentwicklung. Sven Schoel besitzt 23 Jahre Erfahrung im Real-Estate-Sektor. Vor seinem […]

Schoel: Ich lebe und arbeite seit 18 Jahren in Spanien und habe daher eine sehr gute Marktkenntnis. Vor viereinhalb Jahren ist für Aquila Capital der ideale Zeitpunkt gekommen, um in den Markt einzusteigen, da wir davon ausgegangen sind, dass der Wohnungsmarkt jetzt anspringen würde.

Aber in Spanien wurde doch vor der Krise enorm viel gebaut, und nach dem Crash kamen viele Immobilien auf den Markt. Sind da nicht noch welche über?

Schoel: In Spanien wurden im Peak rund 780.000 Wohnungen pro Jahr errichtet, aber heute sind es lediglich 70.000, und während der wirklichen Krise waren es überhaupt nur rund 30.000. Sie haben recht, davon ist noch eine ganze Menge übrig geblieben. Allerdings befinden sich diese in Gegenden, in denen der Wohnraum in dieser Masse nicht gebraucht wurde, etwa in vielen kleinen Städten, in denen die Nachfrage gar nicht gegeben war.

Spanien ist ja eigentlich das klassische Land für Eigentum, wieso sollte man als Investor in den Wohnungsbau gehen?

Schoel: Das stimmt, Spanien war immer ein Land mit einer der höchsten Eigentumsquoten. Das hat sich aber in den letzten Jahren enorm verschoben. 2007 hatten wir einen Mietermarkt von unter zehn Prozent. Dieser Anteil hat sich in den letzten zehn Jahren auf geschätzte 20 bis 25 Prozent erhöht.

Worauf ist diese Entwicklung zurückzuführen?

Schoel: Das ist zum einen darin begründet, dass viele junge und auch ältere Menschen nicht mehr Zugang zu ausreichend Eigenkapital haben. Die Banken haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt, und mittlerweile haben wir bei den Banken mitteleuropäische Verhältnisse, wenn ich das so sagen kann. Die Käufe müssen – im Gegensatz zu früher – mit einer entsprechenden Eigenkapitalquote hinterlegt werden.

Ein zweiter Punkt ist, dass wir eine starke Internationalisierung des spanischen Markts in den Großstädten haben. Immer mehr Expats arbeiten in den Städten und wollen natürlich keine Wohnung kaufen. Auch große Firmen, die Mitarbeiter nach Spanien holen, mieten eher und kaufen nicht. Studierende sind ebenfalls ein Riesenthema. Es kommen sehr viele Studenten und Studentinnen aus Südamerika. Das Potenzial ist gewaltig. Zusätzlich gibt es noch viele Mieter für Ferienwohnungen. Wir bauen dort, wo jeder leben will: Madrid, Barcelona, Valencia und Málaga.

Wie hoch sind die Mietpreise in diesen vier Metropolen?

Schoel: Die Mietpreise bewegen sich im Schnitt zwischen neun und 13 Euro pro Monat und Quadratmeter. Wobei es durchaus Unterschiede zwischen den Städten gibt: So ist Barcelona die teuerste Stadt bei Mieten, weil sie auch eine sehr starke Durchmischung von nationalen und internationalen Mietern aufweist. Die Nachfrage vonseiten der zahlreichen ausländischen Interessenten übt natürlich Druck auf die Mieten aus. Es folgen Madrid, Málaga und Valencia.

Die Nachfrage ist überall weiterhin ungebrochen hoch – der Kernbereich ist das mittlere Segment.

Wie sind die Mietwohnungen grundsätzlich ausgestattet?

Schoel: Der Unterschied ist teilweise gravierend. In älteren Wohnungen finden sie zwar alles Wesentliche vor, aber in schlechtem Zustand. Was wir bauen und dann auch an private und institutionelle Investoren verkaufen, ist eine Vollausstattung inklusive Klimaanlage. Das ist mehr als Normalstandard.

Die Ansprüche der mittel- und nordeuropäischen Investoren sind hoch und klar definiert.

Wie viele Wohnungen gehen an institutionelle und wie viele an private Investoren?

Schoel: Wir haben ein Entwicklungsportfolio von rund 4.100 Wohnungen. Davon gehen rund 2.000 an Einzelkäufer und der Rest an institutionelle Investoren. Diese haben gerne einen strategischen Partner, der ihnen alles liefert.

Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am spanischen Wohnimmobilienmarkt besonders aufgefallen?

Die Baukosten lagen lange dramatisch unter den deutschen Baukosten, aber sie ziehen jetzt an. Die Vorteile der niedrigen Einstiegspreise und damit der höheren Renditen werden sich etwas anpassen, natürlich auch infolge der gestiegenen Baukosten. So wie überall in Europa.

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Alexandra Koch

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Eine Baustelle für die Ewigkeit

Sie ist die berühmteste Baustelle der Welt, weil sie die älteste ist. Seit 1882 wird in Barcelona an einem Objekt gebaut.

„Sühnekirche“, „Heilige Familie“ oder einfach nur „Sagrada Familía“– das sind die vermutlich bekanntesten Bezeichnungen der „Temple Expiatori de la Sagrada Familía“ in Barcelona. Jährlich zieht es zahlreiche Touristen zu der Kathedrale, deren Altar am letztjährigen 7. November von Papst Benedikt XVI. geweiht wurde. Obwohl dies ein wichtiges Etappenziel war, ist die Basilika noch lange nicht fertiggebaut. Bis jetzt sind zwar die zwei beeindruckenden Zierfassaden im Osten und im Westen sowie einige Türme vollendet worden, aber der Großteil befindet sich noch in Planung beziehungsweise Bau, obwohl die Grundsteinlegung schon am 19. März 1882 erfolgte.

Das UNESCO-geschützte Wahrzeichen ist auch gleichzeitig ein Aushängeschild des Baukünstlers Antoni Gaudí, wiewohl die ursprüngliche Idee nicht von ihm stammte, sondern von José María Bocabella y Verdaguer, einem ortsansässigen Besitzer einer religiösen Buchhandlung. Sein Ziel war es, eine Kirche der heiligen Familie zu widmen und sie rein aus Spendengeldern zu errichten, wie er es auf einer Italienreise öfters gesehen hatte. Ursprünglich sollte die Basilika näher zum Stadtkern entstehen, doch musste aufgrund der bereits damals schon hohen Grundstückspreise in den heutigen Stadtteil Eixample ausgewichen werden, der damals noch völlig unbebaut war. Bereits ein Jahr nach Baubeginn übernahm Gaudí das Vorhaben, da es zu Zwistigkeiten zwischen dem Initiator und Gaudís Vorgänger Francisco del Villar kam. Gaudí entwickelte die Konzeption im neukatalanischen Stil (einer Variante der Neugotik) mit „Modernisme“-Einfluss weiter, wodurch sich mehrere Architekturstile vereinigten. Er integrierte eine fast vergessene Technik, indem er ein Tragwerk aus Schnüren machte und das gesamte Bauwerk kopfüber aufhängte, um einen einzigartigen Effekt zu bewirken. Bei ihm stand vor allem die Natur im Fokus, die er als Vorlage für die Basilika heranzog. Das kann nun seit dem Jahr 2010 im Inneren bestaunt werden, wo das hohe Gewölbe mit vielen steinernen Säulen und zahllosen Verzweigungen an das Blätterdach eines Baumes erinnert.

Gaudí selbst arbeitete rund 43 Jahre an der Kirche, die letzten 15 Jahre seines Lebens sogar ausschließlich. Auf die Unmöglichkeit einer baldigen Fertigstellung angesprochen, antwortete Gaudí: „Mein Kunde hat keine Eile.“ Damit spielte er sowohl auf die Baudirektion als auch auf Gott an. Nachdem schon im Jahr 1891 auf der Baustelle eine erste Messe unter freiem Himmel abgehalten worden war, konnten 1893 die Apsis und die Krypta vollendet werden. Gaudí fing mit der Arbeit an der östlichen der drei Fassaden, der „Geburtsfassade“, an. Vor seinem Tod 1926 konnte jedoch nur der eine Turm dieser Fassade vollendet werden. Gaudí starb im Jahre 1926 bei einem Unfall direkt vor der Sagrada Familía. Danach wurden die Bauarbeiten immer wieder unterbrochen, doch 1935 konnten die Arbeiten an der „Geburtsfassade“ endgültig abgeschlossen werden. Zu Beginn des Spanischen Bürgerkriegs gingen die ursprünglichen Baupläne verloren und das einzige Gipsmodell wurde schwer beschädigt. Die späteren Architekten Francesc Quintana, Isidre Puig Boada und Lluís Gari führten den Bau ab etwa 1950 dennoch fort und versuchten sich so gut wie möglich an Gaudís auch mündlich überlieferte Ideen zu halten. 1976 wurden die vier Aposteltürme über der „Passionsfassade“ vollendet. Mittels Computerberechnung hat man herausgefunden, dass die Verwendung weithin industriell vorgefertigter Formen nicht möglich ist; vielmehr muss nahezu jeder Stein speziell angepasst werden. Der Weiterbau bleibt daher schwierig und teuer und finanziert sich weiterhin aus Spenden und Zuwendungen sowie mittlerweile auch durch Eintrittsgelder der „ewigen“ Baustelle. Diese gehört zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten Barcelonas und lockt seit vielen Jahrzehnten zahlreiche Touristen an. Fraglich ist, ob die römisch-katholische Basilika tatsächlich 2026 fertiggestellt sein wird. Denn schließlich wird schon seit über 128 Jahren daran gebaut und auch das Hauptelement– der Jesus Christus gewidmete Hauptturm– besteht bisher nur auf dem Papier. Aber schlussendlich trägt die „Sagrada Familía“ nicht umsonst den Titel der wohl berühmtesten Baustelle der Welt.

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