Angebotsentwicklung
Die seit 2022 veränderten Rahmenbedingungen bei der Finanzierung, der Planung und dem Bau neuer Projekte dominieren nach wie vor das Marktgeschehen. Die Fertigstellungszahlen und auch die stark rückläufige Bautätigkeit sind durch Projektstopps geprägt, wenn auch die Entwicklung des Neuflächenangebots in den verschiedenen Marktsegmenten recht unterschiedlich verläuft. Während mit einem Rückgang der Gesamtzahl neuer Wohnungen um ca. 8 Prozent auf rund 13.770 Einheiten zu rechnen ist, gibt es in Teilmärkten sogar Anstiege.
Deutlich nach unten zeigte der Trend auch im 2. Quartal im Segment der Mietwohnungen. Die Gesamtzahl wird heuer um ca. 40 Prozent auf 3.170 Einheiten zurückgehen. Hauptverantwortlich dafür ist, dass die Mehrzahl der neu errichteten Projekte in den Einzelabverkauf gelangt. Die spiegelbildliche Entwicklung zeigt sich damit auf dem Markt für Eigentumswohnungen. Die Zahl der neuen Eigentumswohnungen wird dieses Jahr um ca. 1.000 Einheiten höher liegen als im Vorjahr und so die Marke von ca. 7.000 Wohnungen erreichen. Der Anstieg im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus fällt mit einem Plus von ca. 320 Einheiten nur gering aus.
Die neuen Restriktionen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die gemäß der Bauordnungsnovelle seit 1. Juli in Kraft getreten sind, werden voraussichtlich nicht zu einem nennenswert größeren Wohnungsangebot führen. Allenfalls ist zusätzliches Volumen für andere Formen der befristeten Beherbergung (Studentenwohnungen, Serviced Apartments, etc.) zu erwarten, Voraussetzung dafür ist aber eine entsprechende Widmung.
Nachfrageentwicklung
Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist ungebrochen stark, in manchen Berei- chen sogar steigend. Getrieben wird diese durch das anhaltende Bevölkerungs- wachstum und den starken Zuzug. Mietwohnungen sind weiterhin besonders ge- sucht und in Anbetracht des stark rückläufigen Angebots führt das zu sehr kurzen Neu- und Wiedervermietungszeiten, sodass immer öfter gleich mehrere Interes- senten ihren Mietwunsch an einer Wohnung zur selben Zeit bekunden. Daher wer- den mittlerweile die Suchfelder seitens Wohnungssuchender breiter und bei An- mietungsentscheidungen auch häufiger Kompromisse akzeptiert.
Eine Trendwende zum Besseren gibt es bei Eigentumswohnungen, wie die Transak- tionszahlen für Wien klar zeigen. Der bereits im ersten Quartal 2024 feststellbare zarte Aufschwung hat sich im zweiten Quartal ungebrochen fortgesetzt. Verstärkt wird die Aufwärtsentwicklung durch den Zinssenkungsschritt der EZB im Mai, aber auch durch das gestiegene Einkommensniveau.
Da das aktuelle Marktumfeld für Käufer aufgrund des qualitativ hochwertigen Ange- bots besonders attraktiv ist, sondieren neben Eigennutzern auch vermehrt wieder Anleger und Paketkäufer den Markt. Die gute Situation auf dem Vermietungsmarkt mit tendenziell steigenden Mietenniveaus sowie sehr guten Neu- und Wiederver- mietungsaussichten trägt ebenfalls zum verstärkten Interesse dieser Käufergruppe bei. Das Wohnbaupaket hat bisher erst in geringem Maß zu einer Stärkung der Nachfrage beigetragen. Die Anreize zur Schaffung von Eigentum, wie etwa der Ent- fall der Eintragungsgebühr für Eigennutzer, müssen noch aktiver bekanntgemacht werden. Weitere Maßnahmen wie zum Beispiel Zinszuschüsse, wie sie bereits in Niederösterreich gewährt werden, sind dringend erforderlich. Ob die jüngste Lo- ckerung der KIM-Vorordnung einen realen Effekt haben wird, wird sich erst im 2. Halbjahr zeigen. Hierbei wurden nämlich die Rahmenbedingungen für die Inan- spruchnahme der Ausnahmekontingente für die Finanzierungsinstitute entschärft.
Preisentwicklung
Die Entwicklung von Eigentums- und Mietpreisen ist nach wie vor divergierend. Im unteren und im mittleren Qualitätssegment sind die Mieten auch im zweiten Quartal spürbar stärker gestiegen als die Inflation, es kommt also zu realen Verteuerungen. Weniger stark sind die Anstiege im höheren Preissegment.
Im Durchschnitt sind die Mieten seit Jahresbeginn um ca. 5,3 Prozent auf 14,70 Euro gestiegen, wobei es vor allem in guten Wohnlagen auch stärkere Zuwächse gibt. So wurden beispielsweise im Jahr 2023 bei einem Neubauobjekt im 3. Bezirk im Schnitt 15,60 Euro Miete erzielt, waren es in einem im Hinblick auf Lage und Qualität vergleichbaren Objekt heuer bereits 16,40 Euro.
Die Entwicklung der Eigentumspreise verläuft mit einem Plus von ca. 0,5 Prozent im ersten Halbjahr hingegen deutlich moderater. Der Preisabstand vom Neubau zu Bestandswohnungen, bei denen künftig Investitionskosten für die Dekarbonisierung bzw. Wärmeschutzmaßnahmen erforderlich werden, hat sich leicht vergrößert.
Ausblick
2025 wird die Zahl der Fertigstellungen weiter stark sinken und die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen wird erstmals deutlich zurückgehen.
Nach wie vor bleiben die Rahmenbedingungen für Projektentwickler schwierig. Damit wieder mehr Wohnbauprojekte realisiert werden können, ist eine umfassende Verbesserung der Rahmenbedingungen unverzichtbar, etwa durch Durchforstung von Bauvorschriften, raschere Verfahren und Steueranreize.
2025 wird die Angebotslücke bei Mietwohnungen weiter stark wachsen und der Bedarf wird nicht mehr gedeckt werden können.
Private Anleger werden am Eigentumsmarkt wieder deutlich aktiver. Zuwächse sind bei der Nachfrage nach einzelnen Vorsorgewohnungen ebenso zu erwarten wie bei Käufen von Wohnungspaketen.
Mit weiteren Zinssenkungsschritten ist zu rechnen und damit wird auch die Nachfrage nach Eigentum weiter steigen. Im 2. Halbjahr gibt es für Käufer noch ein gutes und vielfältiges Angebot, ab Ende 2025 ist auch in diesem Segment mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen.
