Angebotsentwicklung
Der starke Einbruch bei der Projektentwicklung, der 2022 mit dem Beginn des rasanten Zinsanstiegs eingesetzt hat, wirkt sich verstärkt auf die Fertigstellungszahlen aus. Dank der noch 2021 begonnenen Projekte lagen 2023 die Fertigstellungszahlen noch mit 15.050 Wohneinheiten beinahe beim starken Vorjahr. Nun gehen die Zahlen deutlich nach unten, sodass die zu Jahresbeginn erstellte Prognose von 13.390 Wohnungen mittlerweile durch einige Unsicherheitsfaktoren belastet ist. Die tatsächlichen Fertigstellungszahlen könnten 2024 aufgrund der aktuellen Entwicklungen deutlich niedriger ausfallen.
Besonders schwach ist das Angebot an Mietwohnungen. Grund dafür ist die Zurückhaltung institutioneller Investoren bei der Akquisition neu errichteter Wohnliegenschaften für die anschließende Vermietung. Daher verwerten Projektentwickler ihre Objekte im Einzelabverkauf, wo zurzeit die Nachfrage von Eigennutzern vorherrscht. Der Optimismus bei Anlegern steigt jedoch aufgrund der besser werdenden Finanzierungsperspektive bei zugleich steigenden Mieten.
Rückläufig ist auch das Angebot an Bestandswohnungen. Das liegt unter anderem am weiter gesunkenen Leerstand und am Mangel passender Wohnungsangebote. Dadurch verschieben sich geplante Umzüge, die Zahl der Mietvertragskündigungen geht zurück und die durchschnittlichen Mietzeiträume steigen dadurch.
Nachfrageentwicklung
Aufgrund der weiterhin rasch steigenden Bevölkerungszahl in Wien gibt es einen hohen strukturellen Mehrbedarf an Wohnraum. Diese Tatsache prägt den Wohnungsmarkt unabhängig von zyklischen Schwankungen und weiteren wirtschaftlichen Einflussfaktoren.
Auch im 1. Quartal 2024 konzentrierte sich die Nachfrage in erster Linie auf das Mietsegment. Wegen der anhaltenden wirtschaftlichen Verunsicherung und der aktuellen Zinslandschaft werden Kaufentscheidungen nach wie vor deutlich konservativer getroffen.
Die starke Mietnachfrage führt dazu, dass die Vermarktungszeiten für freiwerdende Wohnungen deutlich kürzer werden, oft ergeben sich nahtlose Wechsel ohne Leerstandszeiten zwischen Vor- und Nachmieter. Mietinteressenten haben sich daher meist sehr rasch zu entscheiden, da sich Mietgelegenheiten auch wieder rasch schließen.
Das Eigentumssegment erholt sich bereits und die Anzeichen für eine deutlichere Besserung sind unübersehbar: Die Verkaufspreise haben sich über die letzten zwei Jahre nur moderat entwickelt, dazu kommen die bereits günstigeren Finanzierungsmöglichkeiten bei Fixzinsvereinbarungen, Kaufanreize aus dem Wohnbaupaket und die an die Inflation angepassten Gehälter bei einigen Berufsgruppen.
Preisentwicklung
Bei der Preisentwicklung gibt es derzeit eklatante Unterschiede zwischen dem Miet- und dem Eigentumsmarkt. Während die gedämpfte Nachfrage nach Wohnungseigentum für eine sehr moderate Entwicklung bei den Kaufpreisen sorgt, führt das geringe Angebot bei gleichzeitig überdurchschnittlich hoher Nachfrage zu deutlichen Anstiegen bei den Mieten.
Wohnungseigentum im Erstbezug verteuerte sich im Jahresvergleich des ersten Quartals im Schnitt um rund 0,3 Prozent und der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Wien liegt derzeit bei ca. 6.380 Euro (ohne 1. Bezirk). Dabei haben sich die Zentrumsbezirke besser entwickelt als die Randbezirke, am schwächsten performte die Donaustadt mit stagnierendem Preisniveau. Gebrauchte Eigentumswohnungen verzeichnen aktuell keine Preissteigerungen.
Die Mieten stiegen im Erstbezug um rund 7,4 Prozent auf nunmehr durchschnittlich 14,30 Euro netto (ohne 1. Bezirk). Im Bestand wurde (soweit nicht durch Richtwerte oder Kategoriemieten gedeckelt) bei Neuvermietungen ein durchschnittliches Plus von 6,6 Prozent erzielt.
Ausblick
Die Fertigstellungszahlen werden zumindest bis 2026 kontinuierlich sinken, vor allem im Segment Mietwohnungen.
Im 2. Halbjahr ist mit weiteren Projektstopps in Folge von wirtschaftlich erschwerten Rahmenbindungen für Projektentwicklern zu rechnen.
Die Nachfrage nach Wohneinheiten im Eigentum wird im Laufe des Jahres wieder deutlich zunehmen.
Die Wohnungspreise im Eigentum werden sich bis Jahresende weiterhin nur moderat entwickeln, im Mietsegment ist hingegen mit deutlichen Anstiegen zu rechnen.
