Die fortlaufenden Herausforderungen bei einigen großen Entwicklern und die weiterhin schwierige Projektfinanzierung verursachen parallel rückläufige Projektstarts und sinkende Fertigstellungszahlen. Das Interesse privater Anleger am Vorsorgemarkt zieht weiter an, während die institutionellen Investoren, die als Käufer von Gesamtobjekten für eine Ausweitung des Angebots am Mietmarkt sorgen könnten, großteils noch abwartend agieren.
Daher liegt der Anstieg der Mieten weiter über der Inflationsrate, die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich aktuell noch moderater. Allerdings gibt es auch hier wieder mehr Bewegung – in überdurchschnittlichen Lagen ziehen die Preise bereits spürbar an.
Angebotsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2025 blieb die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erneut hinter dem Vorjahr zurück und liegt damit deutlich unter den hohen Vergleichswerten der Jahre 2021 bis 2023.
Speziell das Angebot von Mietwohnungen ist äußerst knapp, da die meisten Neubauprojekte primär in den Einzelabverkauf gehen. Daher ist das Angebot im Bereich Eigentumswohnungen noch quantitativ ausreichend und qualitativ sehr gut.
Ein großer Teil der Wohnungsproduktion entfällt auf die größeren Bezirke mit Flächenreserven, nämlich nördlich der Donau sowie im Süden im 10. und im 23. Bezirk. Das Angebot in den etablierteren Wohnlagen ist hingegen sehr beschränkt, da Lückenverbauungen und Dachbodenausbauten derzeit ebenfalls nur in geringem Maß erfolgen.
Die Folgen der rückläufigen Entwicklung des Neuflächenmarkts werden durch ein geringeres Angebot an Mietwohnungen aus dem Bestand, insbesondere in Zinshäusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, verschärft. Die Aussetzung der Indexierung („Mietpreisbremse“) und Unsicherheit über weitere mögliche Markteingriffe führen auch in diesem Segment zu einer Verschiebung des Angebots von Miete zu Eigentum.
Die seit 2023 stark rückläufigen Projektstarts werden im zweiten Halbjahr und vor allem 2026 weitere empfindliche Rückgänge der Fertigstellungszahlen zur Folge haben und die Angebotsschwäche wird dabei immer stärker auch den Eigentumsbereich erfassen.
Nachfrageentwicklung
Im Gegensatz zur Angebotsseite, die sich kurzfristig kaum verändert hat, zeigten sich auf der Nachfrageseite im zweiten Quartal deutliche Unterschiede zum ersten Quartal. Das Interesse an Eigentumswohnungen ist stark gestiegen, Kaufentscheidungen werden deutlich schneller getroffen und die Zahl der verbücherten Transaktionen ist im Jahresvergleich um mehr als 20 Prozent gestiegen.
Auslöser dieser Entwicklung ist zum einen, dass Kaufinteressenten nicht mehr mit sinkenden Preisen rechnen und sich somit weiteres Zuwarten auch nicht mehr lohnt. Zum anderen erwarten Wohnungssuchende, dass das Angebot in Zukunft deutlich zurückgehen und die eigene Wunschwohnung auch schwerer zu bekommen sein wird.
Die Lage am Mietmarkt spitzt sich weiter zu. Die ungebrochen starke Nachfrage trifft auf ein immer kleineres Angebot und viele Wohnungssuchende müssen daher kompromissbereiter sein. Die Zahl der Mietanfragen je Wohnung steigt weiter, die Neuvermietungen erfolgen in den meisten Fällen innerhalb kürzester Zeit und Mietinteressenten müssen sich sehr rasch entscheiden, um zum Zug zu kommen.
Die starke Mietnachfrage und der deswegen gegen Null tendierende Leerstand befeuern auch das Interesse privater Anleger an Vorsorgewohnungen, auch wenn Kaufentscheidungen nach wie vor konservativ getroffen werden. Institutionelle Investoren, die mittelgroße und große Immobilien kaufen, prüfen den Markt wieder intensiver nach passenden Investmentmöglichkeiten. Aufgrund der analytisch geprägten Vorgehensweise dieser Käufergruppe ist dies als positives Signal für eine zeitnahe Trendwende und eine Erholung des Marktes zu werten. In absehbarer Zeit dürfte sich dies auch wieder in konkreten Transaktionen widerspiegeln. Dies wird jedoch die herrschende Angebotslücke nicht unmittelbar schließen können.
Preisentwicklung
Nach zwei Jahren Stagnation zeichnet sich heuer eine Stabilisierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen ab. Reale Preisanstiege sind insbesondere in guten und sehr guten Lagen zu verzeichnen, da dort die Nachfrage auf ein sehr geringes Angebot trifft. In den Stadtentwicklungsgebieten an der Peripherie fällt die Preisentwicklung im 1. Quartal vergleichsweise noch etwas schwächer aus.
Die Angebotspreise sind über die letzten Monate jedoch weitgehend unverändert geblieben, und Verhandlungsspielräume für Käufer sind zugleich deutlich zurückgegangen. Incentives, wie eine (teilweise) Übernahme der Kaufnebenkosten durch den Verkäufer, nehmen ab, und auch die Preisnachlässe, die im Interesse einer rascheren Verwertung gewährt werden, liegen durchschnittlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Bei den Wohnungsmieten geht der Anstieg weitgehend ungebremst weiter. Die realen Mietzuwächse liegen im Vergleich zum Vorquartal aktuell bei ca. 2,9 Prozent in guten, etablierten Wohnlagen.
Ausblick
Weitere Zinsschritte der EZB werden für ein grundsätzlich positives Umfeld für den Wohnungsneubau sorgen. Auch das Auslaufen der KIM-Verordnung wird kurzfristig zwar keine spürbaren Auswirkungen auf Kaufentscheidungen seitens der Wohnungssuchenden haben, sendet jedoch ein positives Signal an den Markt. Nur ein Teil der Bauträger hat angekündigt, nun wieder mit dem Bau neuer Projekte zu starten, weshalb das Angebot für Wohnungssuchende vorerst überschaubar bleiben wird.
Auch die optimistische Erwartung mancher Marktteilnehmer, dass die geringere Zahl von Bauprojekten durch raschere Entscheidungen seitens der Behörde abgearbeitet werden könnte, bewahrheitet sich bisher nicht. Die Bewilligungsverfahren nehmen weiterhin viel Zeit in Anspruch, was die Planbarkeit zusätzlich erschwert. Es ist daher zu erwarten, dass die Neubauleistung noch zumindest vier bis fünf Jahre unter dem Bedarf liegen wird und sich der Wohnungsmangel weiter verschärfen dürfte.
Sowohl bei den Mieten als auch etwas moderater bei den Eigentumspreisen wird der Aufwärtstrend daher weitergehen. Für 2025 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mieten um ca. 7,3 Prozent zu rechnen, bei den Wohnungspreisen wird ein Plus von rund 2,4 Prozent erwartet. Aufgrund der bereits umgesetzten sowie angekündigten Markteingriffe der neuen Bundesregierung ist davon auszugehen, dass Investitionen weiterhin nur zögerlich erfolgen. Dem Markt fehlt dadurch wichtiges Kapital, was den Preisdruck weiter erhöhen wird.
