Heimische Neubauwohnungen sind meist hell, hochwertig gebaut und punkten oft sogar mit einem kleinen Balkon. Wunderschön, doch sie sind für viele Menschen leider nicht mehr zu bezahlen. Der technische Fortschritt und ein Dschungel an Normen treiben die Baukosten immer weiter nach oben. Die starren Regelkorsette genügen nun zwar höchsten Ansprüchen in punkto Komfort, Sicherheit und Energieeffizienz, wirken aber oft überdimensioniert und behindern neuartige Ansätze, die Wohnraum wieder billiger machen würden.

Auch Deutschland leidet in urbanen Zonen unter einem akuten Mangel an leistbaren Wohnungen und versucht die Problemlösung über den neuen Gebäudetyp E. Sein innovativer Planungsansatz erlaubt Abweichungen von technischen Baubestimmungen und soll kostengünstiges wie ressourcen-schonendes Bauen fördern, ohne sicherheitsrelevante technische Abstriche. 

Wofür steht das E im Gebäudetyp E?

Weil nach gängiger österreichischer Praxis derzeit aber noch jede Wohnung ein Kellerabteil, einen Auto-, Kinderwagen- und Fahrradabstellplatz braucht, ist das Bauen teuer und kompliziert. Doch könnte darauf verzichtet werden, wenn die Wohnung dadurch deutlich billiger würde? Ein anderes Beispiel für die Verteuerung von Wohnraum: Holz-Decken im Neubau werden regelmäßig mit einem Estrich gebaut. Dabei könnten sie auch ohne Letzteren eingezogen werden. Das kann zwar Einschränkungen beim Komfort- und Qualitätsstandard bedeuten, muss aber im spezifischen Nutzungsfall nicht immer ein Nachteil sein und Geld sparen.

Während der Gebäudetyp E in Deutschland bereits gemauerte Praxis ist, wird er in Österreich noch diskutiert. Mathias Mühlhofer, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG und Sanierungsexperte, ist ein Befürworter. „Ich definiere das E als Ehrlichkeit, obwohl es offiziell für Einfachheit steht..“ So müssten nicht immer alle Wohnungen rollstuhlgerecht sein. Es reichen pro Haus meist einige wenige.  Und ein Kindergarten habe andere Erfordernisse an das Gebäude als ein Seniorenheim. „Nicht jede Immobilie muss alles können. Ohne die derzeit vorgeschriebenen eierlegenden Wollmilchsäue wären Bauen und Wohnen günstiger.“ Weil sich die Schaffung von Wohnraum aufgrund aktueller Vorschriften für keine Seite rechnet, pausiert die auf Upcycling spezialisierte IMMOBILIENRENDITE AG in diesem Segment.

Auf das Wesentliche reduziert

Eine Kosten-Reduktion würde auch die Neuberechnung der Heizlast anhand konkreter Energie-verbrauchs-Bedürfnisse bringen. Damit könnten Wärmepumpen kleiner ausgelegt werden, sich wegen ihrer hohen Leistung nicht ständig ein- wie ausschalten und ihre Lebensdauer verlängern. Eine Lösung im Sinne von Umwelt und Bewohnern. An der Universität Innsbruck läuft gerade ein Forschungsprojekt zum Gebäudetyp E. Es zeigt erneut, wie durch sinnvolles Abweichen von der Norm eine gute Qualität zu geringeren Kosten erreicht werden kann.

Markus Kitz-Augenhammer ist Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG und kennt als Makler-Profi die Bedürfnisse von Mietern wie Käufern. „Alle suchen eine schöne Wohnung, doch sie muss in erster Linie leistbar sein. Die besten Baustandards und Gebäude sind nutzlos, wenn niemand mehr die Miete oder den Kaufpreis berappen kann. Denn derzeit bezahlen Menschen für überbordende Vorschriften, die ihnen oft keinen großen Komfortgewinn bescheren.“ So seien die Anzahl der Steckdosen und die Verlegung von CAT-5-Leitungen in Baunormen vorgeschrieben. Doch nicht jeder wolle überall sein Handy laden und benötige Highspeed-Internet. „Optisch würden sich die Wohnungen beim Gebäudetyp E nicht groß verändern. Denn natürlich soll und darf die Entwicklung nicht in Richtung Plattenbau gehen. Aber so wie nicht jeder Austern und Champagner kauft, sollten auch verschiedene Qualitätsstandards bei Wohnungsausstattungen existieren.“ Die gesetzlichen Mindesstandards könnten auf Unverzichtbares wie Brandschutz, Statik und Gesundheitsgefärdung reduziert werden.

Von der Stange statt Couture

Jedes Gebäude ist ein Einzelstück, was naturgemäß teuer ist. Nun aber schreitet das serielle modulare Bauen voran. Die Entwicklung könnte Wohnraum ebenfalls günstiger machen. Michael Rajtora ist Berater der IMMOBILIENRENDITE AG und rechnet als Betriebswirt vor. „Standardisierte vorgefertigte Hausteile oder -Wände senken für Mieter oder Käufer den Preis, weil die Planungs-kosten nur einmal anfallen und dann herunterskaliert werden können, anstatt für jedes Objekt alles ständig teuer neu planen, bewilligen und bauen zu müssen.“ In Österreich und Deutschland boomen Unternehmen, die auf serielles modulares Bauen spezialisiert sind. Ein weiter Vorteil in Richtung Kostenreduktion sei der Umstand, dass auch im Winter gebaut werden könne, da die Bauteile in der Fabrik vorgefertigt werden. „Wer rechnen kann, begrüßt die Standardisierung im Bauwesen und wünscht sich auch für Österreich den Gebäudetyp E.“