Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) erwartet im nächsten Jahr einen Wendepunkt für den Büro- und Einzelhandelsinvestmentmarkt. Auch in den Assetklassen Wohnen, Logistik und Real Estate Debt bieten sich institutionellen Investoren weiter attraktive Chancen zur Diversifikation.

Das Jahr 2022 birgt eine Vielzahl an geopolitischen und makroökonomischen Chancen und Risiken – von wichtigen Wahlen in Europa über die angespannte Beziehung zwischen den USA und China bis hin zu anhaltenden Störungen in den globalen Lieferketten. Im Rahmen einer von Savills IM durchgeführten Umfrage unter institutionellen Investoren* sehen mehr als vier Fünftel (82 %) der Befragten allerdings die Inflation als die größte Herausforderung für Immobilieninvestitionen im Jahr 2022, noch vor einem möglichen wirtschaftlichen Abschwung (68 %) und neuen COVID-19-Beschränkungen (66 %).

Trotz des schwierigen Umfelds gehen die befragten Investoren von einer deutlichen Zunahme der Immobiliennachfrage im Jahr 2022 aus. Fast drei Viertel (73 %) erwarten eine Steigerung ihrer Investitionen in Immobilien in den kommenden 12 Monaten, verglichen mit lediglich 45 % im vergangenen Jahr.

74 % der befragten Investoren berichten, dass ihre Investments sich im Zuge der COVID-19-Pandemie auch verglichen mit „normalen“ Jahren gut entwickelt haben. Gleich 72 % gaben sogar an, die Performance ihrer Immobilieninvestments sei besser gewesen als zu Beginn der Pandemie erwartet.

Die überwiegende Mehrheit der Teilnehmer denkt, dass das Investmentvolumen im Jahr 2022 wieder steigen wird. Obwohl es an der Spitze sehr eng zugeht, liegen Wohn- sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit knappem Vorsprung an der Spitze. Wachstumspotenzial sehen die Befragten aber auch in den Bereichen Einzelhandel und Büro, was auf eine langsame Rückkehr zu einer gewissen Normalität hoffen lässt.

Der Einzelhandelssektor bietet nach Ansicht von Savills IM weiter viel Potenzial, bedarf jedoch einer deutlich differenzierteren Betrachtung. 2022 wird einen Wendepunkt für den Sektor darstellen, da diverse Opportunitäten im Lebensmitteleinzelhandel, in Fachmarktzentren und Outlet-Malls oder bei der Neupositionierung von Objekten bislang nicht genutzt wurden.

Die Umfrage von Savills IM zeigte auch ein gestiegenes Investorenvertrauen und eine Verschiebung der Risikokurve nach oben. Die Befragten erwarten einen stärkeren Fokus auf Value-Add-Strategien im nächsten Jahr: 63 % nannten sie als ihren bevorzugten Investmentstil. Auch Co-Investitionen (62 %) und opportunistische Strategien (58 %) wurden von den Investoren als attraktive Anlageansätze für das kommende Jahr genannt.

Die Themen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) werden auch 2022 das Anlageuniversum dominieren. Mehr als vier von fünf Befragten (82 %) gaben an, dass der aktuelle Fokus auf den Klimawandel Auswirkungen auf ihre Anlagestrategie haben wird. Die überwiegende Mehrheit der befragten Investoren (79 %) erwartet außerdem einen Anstieg der Nachfrage nach Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikaten in den kommenden 12 Monaten, wobei 26 % sogar mit einem deutlichen Anstieg rechnen.

Andreas Trumpp, Head of Research Europe, Savills IM, dazu:

„ESG ist ein Game Changer für die Immobilienbranche. Für die Verbesserung der ESG-Performance und der langfristigen Stabilität ihrer Investitionen gaben 93 % der von uns befragten Investoren an, kurzfristig einen Renditeabschlag von im Durchschnitt mehr als 95 Basispunkten in Kauf zu nehmen. Die Themenkomplexe Gesundheit und Wohlbefinden, Klimawandel und Energieeffizienz stehen bei den befragten Investoren ebenfalls ganz oben auf der Agenda. So reift auch und gerade in der deutschen Immobilienbranche die Erkenntnis, dass ESG-Anforderungen einerseits legislativer Natur sind, andererseits aber auch einen konkreten kommerziellen Nutzen mit sich bringen.“

Kiran Patel, Global CIO und Deputy Global CEO, Savills IM, sagt: 

„Logistik und Wohnen liegen weiterhin im Trend. Angesichts der niedrigen Renditen für Industrie- und Logistikimmobilien müssen Investoren über den Tellerrand hinausschauen und sollten vielversprechende Teilsektoren wie urbane und Last-Mile-Logistik, Unternehmensimmobilien (Light Industrial) und Kühllogistik stärker in Betracht ziehen. Am Büromarkt erwarten wir eine Polarisierung mit einem starken Fokus auf die zukunftsfähigen Spitzenobjekte.

Im Wohnungssektor versprechen Segmente wie Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime und Gesundheitsimmobilien angemessene risikobereinigte Renditen.

Auch Real Estate Debt bietet attraktive risikobereinigte Renditen bei gleichzeitig weitgehender Absicherung gegenüber Verlusten. Das Eigenkapitalpolster des Kreditnehmers bietet eine komfortable Ausgangsposition in einem Marktumfeld, das von hoher Liquidität, globaler Angebotsverknappung, steigender Inflation sowie dem Risiko einer zunehmenden Immobilienveralterung aufgrund der neuen ESG-Vorgaben geprägt ist.“

Die wichtigsten Themen aus dem „Ausblick 2022“ von Savills IM:

Logistik• Industrie- und Logistikimmobilien bleiben auch 2022 einer der bevorzugten Sektoren für Gewerbeimmobilieninvestments. Wir erwarten ein weiteres Jahr mit überdurchschnittlich hohen Investitionsvolumina.• Angesichts der historisch niedrigen Renditen sind die Erzielung von Erträgen durch die wohlbedachte Auswahl von Objekten und aktives Asset Management zur Erschließung von Mietwachstum jetzt die wichtigsten Faktoren.• Die Preisgestaltung bleibt herausfordernd. Investoren sollten bei den Annahmen zum Mietwachstum umsichtig sein und etwaige Angebots- und Obsoleszenzrisiken im Auge behalten.• Wir sind der Ansicht, dass die Teilsektoren urbane Logistik und Last-Mile-Logistik, Unternehmensimmobilien (Light Industrial) und Kühllogistik den Investoren attraktive Diversifizierungsmöglichkeiten bieten. Sie profitieren von dem langfristigen Trend des schnelleren Warenverkehrs, der angespannten Angebotssituation, der begrenzten Verfügbarkeit und der langfristigen Wertsteigerung städtischer Entwicklungsgrundstücke.

Einzelhandel• Wir sind weiterhin optimistisch für den Sektor und erwarten eine mittelfristige Erholung. Wir sehen für 2022 vermehrt ausgewählte Investmentchancen.• Wir sind der Meinung, dass Fachmarktzentren und Fachmärkte an guten Mikrostandorten mit stabilen Mietverträgen und wettbewerbsfähigen Konzepten (z.B. Omnichannel-Verkaufsformate) gute Ertragschancen für Investoren bieten.• Daneben bevorzugen wir Einzelhandelsformate für Waren des täglichen Bedarfs und Lebensmittel – wie Supermärkte und Lebensmitteldiscounter – sowie größere Fachmarktzentren mit Lebensmittelanbindung und Stadtteilzentren in städtischen Lagen.

Büros• Wir glauben an die Zukunft der Büroimmobilie als Zentrum der Unternehmenstätigkeit und Treiber für Innovation und Wettbewerbsfähigkeit. Büroimmobilien bleiben ein wichtiger Zielsektor für Investoren.• Investoren müssen die Preisgestaltung und den potenziellen künftigen Investitionsbedarf sorgfältig prüfen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Außerdem sind die Ertragsströme potenziell unsicherer, da Mieter flexiblere Mietbedingungen verlangen.• Wir bevorzugen Core-/Core-Plus-Büroimmobilien mit einer diversifizierten Mieterstruktur, die in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten in Innenstadtlagen und gut etablierten Stadtrandlagen in den bedeutenden europäischen Märkten gelegen sind.

Wohnen• Der Sektor bietet sowohl Diversifizierungspotenzial als auch dauerhaft stabile Ertragsströme, die durch ein anhaltendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage gestützt werden.• Der Wohn-Sektor ist nicht mit den technologischen Disruptionen der kommerziellen Sektoren konfrontiert (z.B. dem wachsenden Onlinehandel). Die Mieteinnahmen sind vergleichsweise stabil.• Der schnell wachsende Sektor bietet Investoren länderübergreifend und über das Risikospektrum hinweg erhebliche Chancen.• Wir konzentrieren uns vor allem auf Mehrfamilienhäuser und Studentenwohnheime.

Real Estate Debt• Investitionen in Real Estate Debt bieten weiterhin attraktive risikobereinigte Renditen bei gleichzeitig weitgehender Absicherung gegenüber Verlusten.  

Den vollständigen Report können Sie unter researchandstrategy@savillsim.com anfordern.