Mit insgesamt 26 Mrd. USD musste das globale Hotel-Transaktionsvolumen* 2020 gegenüber dem Vorjahr Einbußen von mehr als 60 Prozent hinnehmen, wobei 43 Prozent aller Transaktionen innerhalb der ersten drei Monate des Jahres abgeschlossen wurden. Der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt fällt um 63 Prozent niedriger aus. Obwohl es eine Herausforderung war, durch ein Null-Cashflow-Umfeld zu navigieren, konnte man beobachten, dass die meisten Kreditgeber kulant waren und, wo möglich, Stundungsvereinbarungen gewährt haben.

Deutliche Unterschiede zeigten die Transaktionsvolumina in den einzelnen Regionen mit allerdings überall hohen prozentualen Einbußen: Amerika kam auf 9 Mrd. USD (- 69 % gegenüber dem Vorjahr), Asien-Pazifik auf 5,8 Mrd. USD (- 59 %). Nach EMEA floss mit 11,1 Mrd. USD das meiste Kapital (- 60 %), dabei konnte sich Deutschland mit 2,41 Mrd. USD auf Platz 1 positionieren, vor UK mit einem Volumen von 1,82 Mrd. USD. 

Private Equity- und institutionelle Investoren waren 2020 maßgeblich für das Transaktionsvolumen verantwortlich. Auf sie entfielen weltweit mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens (54%). „Auch in Deutschland kam mit knapp über 1 Mrd. USD das meiste Kapital von institutionellen Playern. Für Private Equity Unternehmen, die nach notleidenden Objekten suchen, war hierzulande im vergangenen Jahr dagegen noch wenig entsprechendes Angebot vorhanden. Das wird sich aber 2021 voraussichtlich ändern, wenn sich Verkäufer den Preisvorstellungen der Kauf-Interessenten annähern dürften“, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland.

Resort-Hotels kamen immerhin auf einen Anteil am globalen Hotelinvestmentvolumen von etwa 21 Prozent. „Auch solche Nischen-Assets könnten 2021 als Katalysator für den Anstieg des globalen Hotelinvestitionsvolumens um 35-40 Prozent gegenüber dem Pandemiejahr 2020 wirken. Neben den Resorts wird es 2021 vermehrt Opportunitäten in Märkten mit hoher internationaler Nachfrage geben, da diese weiter unter Druck stehen und damit die operativen Ergebnisse belasten wird“, so Heidi Schmidtke.Mehr Produktangebot sei auch anPrimär- und Sekundärstandorten mit einer starken Abhängigkeit von Gruppen- und Geschäftstourismus zu erwarten.

Hotelmarkttrends

• Private-Equity-Gruppen und vermögende Privatpersonen werden aktive Investoren bleiben. Laut dem JLL-Report wurden 2020 weltweit 24,5 Milliarden US-Dollar an Kapital für geschlossene Fonds eingesammelt, deren Fokus auf Hotel- und Hospitality-Assets lag. Darüber hinaus gibt es in allen Regionen der Welt starke Fundraising-Aktivitäten mit opportunistischem Kapital, das nur darauf wartet, in notleidende Hotelobjekte zu investieren und den anschließenden Kapitalzuwachs mit der Erholung der Märkte zu nutzen. „Dadurch wird es diesen nicht-traditionellen Hotelinvestoren ermöglicht, sich ein gutes Stück des Hotelkuchens zu einem wettbewerbsfähigen Preis zu sichern. Wir erwarten, dass dieser Trend den Großteil der Transaktionen im Jahr 2021 ausmachen wird“, so die Hotelexpertin.
• Interesse institutioneller und nicht-traditioneller Investoren an Resorts und Ferienparks („Open Air Hospitality“) nimmt weiter zu. Bereits vor Corona war ein steigendes Interesse an dieser Form von Urlaub zu beobachten. Hinzu kommt nun verstärkt das Reisen im eigenen Land. Das zieht Investoren an, die auf das Potential von Resorts und Ferienparks mit höheren Renditen als in der klassischen Hotelimmobilie bauen. Oft übersteigen solche Transaktionen die 1-Milliarde-USD-Marke, was insbesondere kapitalstarke Investoren abbilden können.
• Präferenzen der Gäste stärken Neukonzeptionierung von Hotels und beschleunigen technologische Weiterentwicklung. In der Pandemie zeigten sich Präferenzen für größere, nicht markengebundene und private Unterkünfte, die Aufenthaltszeiträume wurden länger, Urlaub auf der einen Seite, Arbeiten aus der Ferne auf der anderen Seite. Hotels für Langzeitaufenthalte bzw. mit Ferien-/Wohnungsmietoptionen standen dabei höher im Kurs als die klassische Beherbergungsindustrie. „Hotelbetreiber werden zudem gezwungen, technologische Innovationen voranzutreiben, um Kundenansprüchen gerecht zu werden. Zimmerausstattung und kontaktloser Service, kurzfristige Buchungen sowie digitales Check-In/Out und Essenslieferung gehören zu den Grundvoraussetzungen“, so Heidi Schmidtke. An hybriden Konferenzen für Tagungs- und Veranstaltungsplaner führe kein Weg vorbei. 
• Deutlich größerer Druck, Investitionen zu priorisieren, die auf ESG-Prinzipien beruhen. Das gilt für den gesamten gewerblichen Immobiliensektor, inklusive dem Beherbergungsgewerbe. Die aktuelle öffentliche Debatte zeigt mehr denn je, dass Grundprinzipien wie Diversität und Inklusion sich als feste Bestandteile der Unternehmenswerte etablieren müssen, von der Führungsebene bis zu jedem Mitarbeiter. „Eigentümer, Investoren, Entwickler von Hotelimmobilien müssen diese Veränderungen reflektieren, wollen sie nicht auf der Strecke bleiben“, so die Hotelexpertin.

Es war ein schwieriges Jahr, ein noch nie dagewesener weltweiter Stresstest für das Hotelgewerbe. Traditionelle Marken dürften gezwungen sein, ihr Produktangebot zu überdenken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, denn Verbraucherpräferenzen verändern sich weiter. „Der Weg zur Erholung wird ein langer sein, aber wir werden fraglos weiterhin reisen und in Hotels je nach Gusto, ob im eigenen Land oder Ausland übernachten können. Diese Nachfrage wird die Performance der Hotels in den meisten Märkten allmählich steigern. Und das wird auch die Investoren wieder verstärkt auf den Plan rufen“, meint Heidi Schmidtke abschließend.

*Anmerkungen:

• Die Hotels & Hospitality Group von JLL berücksichtigt alle globalen Einzel- und Portfoliotransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. USD.
• Die Hotels & Hospitality Group von JLL hat in den letzten fünf Jahren weltweit Transaktionen in einer Größenordnung von insgesamt 83 Milliarden US-Dollar beraten. Das in mehr als 20 Ländern über 300-köpfige JLL Team, hat in diesem Zeitraum mehr als 7.350 Beratungs-, Bewertungs- und Asset-Management-Aufträge abgeschlossen.