„Die Banken sind vorsichtig geworden, wenn es um Kredite geht. Die Eigenkapitalanforderungen für Neuinvestitionen haben sich generell erhöht. Die Eigenkapitalmindestuntergrenze liegt mittlerweile nicht nur im Privatkundenbereich bei 20 Prozent, sondern ist nun auch für neue Kommerzfinanzierungen Standard“, erklärt Gerfried Karner. „In der Realität sieht es allerdings so aus, dass Jungunternehmer mehr als diese 20 Prozent kalkulieren müssen, um gute Chancen auf einen Kredit zu haben. Ein erfolgreicher Antrag für eine staatliche Förderung erhöht diese Chancen zusätzlich.“
Darüber hinaus nennt der Experte von B-I-S/kreditaustria.at drei weitere Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche gewerbliche Finanzierung. Zunächst ein sauberer Track Record bzw. ein möglichst konkreter Nachweis dieses Track Records, etwa aus einer bestehenden Gesellschaft oder auch aus der Vita des künftigen Geschäftsführers, sofern dieser auf eine langjährige Erfahrung zurückblicken kann. Des Weiteren ein fundierter, auf die gesamte Kreditlaufzeit ausgelegter realistischer Businessplan. Und zu guter Letzt eine detaillierte Darlegung der künftigen Kundenstruktur sowie Geschäftsstrategie.
Ausgewogener Finanzierungsmix und verhaltene Risikopolitik
„Natürlich entscheiden in erster Linie die Bonitätsprüfung und die Eigenkapitalstruktur bzw. die – immer häufiger nicht mehr akzeptierten – Eigenkapitalsurrogate, aber Track Record, Businessplan und Kundenprognose können im Zweifelsfall den Ausschlag geben“, so Karner. „Darüber hinaus sollten Jungunternehmer offen für individuelle Finanzierungskonzepte sein. Oft bringt ein Kredit allein nicht das erwünschte Ergebnis. Erfolgsversprechender ist ein ausgewogener Mix aus freien Bankfinanzierungen, Förderungstranchen und ergänzenden Leasingoptionen. Das gilt umso mehr, da im Business-Segment planbare, langfristige Fixzinstranchen mittlerweile nur noch ausgewählten Kundengruppen zur Verfügung stehen.“
Generell zeigt der Trend in Richtung verstärkte Standardisierung und Regulierung. So werden etwa fremdfinanzierte Käufe im Versicherungsbereich und zum Teil auch im Wertpapierbereich von einzelnen Banksektoren tendenziell positiv eingestuft, da es standardisierte Vergleichswerte und Bewertungsansätze gibt. Anders im Bereich Vermögensberatung, wo die Bewertung von fremdfinanzierten Käufen sehr individuell ausfällt.
Die verhaltene Risikopolitik der Banken wird sich voraussichtlich auch 2023 fortsetzen, ebenso das defensive Investitionsbestreben auf Kundenseite.
Bauträgerfinanzierungen
„Ein weiteres Spezialgebiet der B-I-S/kreditaustria.at ist die Bauträgerfinanzierung. Hier sehen wir, dass kleinere Bauträger oder Bauträger ohne Referenzprojekte im Regelfall nur noch einen Kredit auf Basis derzeit noch erhöhter Eigenkapitaleinbringung und/oder Eigenkapitalersatzsicherheiten erhalten“, erläutert Gerfried Karner. „Bei größeren Unternehmen ist inzwischen die transparente und aufwendige Darlegung der gesamten Gruppe notwendig. Die reine Darstellung der einzelnen zu finanzierenden Projektgesellschaft ist in vielen Fällen nicht mehr ausreichend. Einzelne, langjährige Referenzprojekte fließen allerdings für gewöhnlich positiv in die Bewertung ein.
Aber nicht nur der Unterschied zwischen großen und kleinen Bauträgern sind zu berücksichtigen. So muss etwa auch zwischen der BTVG-Abwicklung und der reinen Projektabwicklung außerhalb des BTVG differenziert werden. Ebenso zwischen spekulativer Immobilienfinanzierung und der Finanzierung von Vermietungsobjekten, wobei letztere beispielsweise bessere Chancen für langfristige Absicherungskonzepte für das Zinsänderungsrisiko haben. „Dass sich viele Institute seit Mitte 2022 aus dem Segment der spekulativen Immobilienfinanzierung zurückgezogen haben, liegt aber vor allem an der Überproduktion im ersten Halbjahr 2022, verstärkt durch die aktuellen Unsicherheiten im Immobilienbereich ab dem zweiten Halbjahr 2022“, so Karner.
Den Markt 2023 sieht der B-I-S/kreditaustria.at-Gesellschafter von Inflation, unplanbaren Baukosten und verminderter Nachfrage geprägt. „Der Markt wird sich voraussichtlich noch weiter verengen und somit die Kreditvergabepolitik der Banken noch weiter verschärfen. Bei touristisch orientierten Projekten wird die positive Umsetzungswahrscheinlichkeit neben den typischen Kennzahlen der Bonitätsprüfung noch stärker von den Faktoren Lage, Widmungsart, Vertriebskonzept und Referenzqualität des Projektanten abhängen“, führt Karner weiter aus. „Umso wichtiger also, ein Experten-Team an seiner Seite zu wissen, das jahrzehntelange Erfahrung in diesem Bereich mitbringt, neue Trends und Entwicklungen voraussieht und die empfohlene Strategie blitzschnell danach ausrichtet.“
