Herausforderungen und vorsichtige Zuversicht
Das gesamte Marktumfeld ist nach wie vor stark von der geänderten Zinslandschaft und der herausfordernden konjunkturellen Situation geprägt, da Österreich und Deutschland weiterhin in einer Rezession verharren.
Die Unsicherheiten und Zurückhaltung der Investoren sind im Vergleich zu den Jahren vor der Ukrainekrise deutlich zu spüren. Dies ist insbesondere am gesamten, im bisherigen Jahresverlauf verzeichneten Transaktionsvolumen abzulesen, das für die Quartale 1 bis 3 2024 bei lediglich 1,7 Milliarden Euro liegt, während im gleichen Zeitraum des Vorjahres (Q1-Q3 2023) noch über 2,2 Milliarden Euro erzielt wurden.
Trotz dieser schwierigen Ausgangslage gibt es jedoch auch positive Signale für die Zukunft, insbesondere im Hinblick auf spezifische Marktsegmente und Assetklassen. Hier sind sicherlich auch die Zinssenkungen zu erwähnen, die jedoch bislang zu einem Gutteil von den steigende Risikomargen kompensiert wurden. Investitionen in Core-Objekte und solche mit starkem Cashflow sind weiterhin umsetzbar und auch bei baugenehmigten Grundstücken mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung besteht– wenngleich zu stark reduzierten Preisen – in Einzelfällen weiterhin Interesse.
Entwicklung der Assetklassen
Im laufenden Jahr entwickelten sich die einzelnen Assetklassen unterschiedlich, wobei sich Büroimmobilien erneut als stärkstes Segment herauskristallisierten. Der Büroimmobilienmarkt machte rund 50 % des bisherigen Transaktionsvolumens aus, was auf mehrere Großtransaktionen sowie eine Reihe von Deals im Bereich von EUR 20-60 Mio. zurückzuführen ist. Zudem befinden sich weitere Transaktionen in der Pipeline, was darauf hindeutet, dass diese Assetklasse trotz des wirtschaftlich schwierigen Umfelds sich einer beständigen Investmentnachfrage erfreut. Besonders in gut etablierten Lagen sowie bei Objekten mit stabilen Mieteinnahmen bleibt das Interesse der Investoren hoch.
Der Markt für Wohnimmobilien war im bisherigen Jahr 2024 für etwa 25 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Fokus der Investoren liegt dabei hauptsächlich auf Bestandsobjekten, da Forward-Deals – also Investitionen in Projekte, die noch im Bau sind – derzeit auf Grund der geänderten Exit-Renditen nicht umsetzbar sind. Wohnimmobilien bleiben aber weiterhin eine beliebte Anlageklasse, insbesondere gut vermietete Objekte in den urbanen Zentren Österreichs.
DasVolumen von Investitionen in Einzelhandelsimmobilien bleibt im Vergleich zu anderer Assetklassen schwach, was sich im geringen Anteil am bisherigen Transaktionsvolumen von nur 5 % widerspiegelt. Der stationäre Handel insbesondere im Bereich Textil und Schuhe steht weiterhin unter Druck, da sich die Konsumgewohnheiten durch den wachsenden Online-Handelstark verändert haben. Diese Entwicklung wirkt sich negativ auf das Sentiment der Investoren in diesem Segment aus, was zu einer Zurückhaltung bei neuen Einzelhandelsinvestitionen führt.
Die operative Performance im Hotelsegment zeigt hingegen starke Anzeichen einer Erholung. Es gibt erste Hinweise darauf, dass ein Rebound auch im Investmentbereich unmittelbar bevorsteht, was durch mehrere in der Pipeline befindliche Transaktion zu Beginn des vierten Quartals unterstrichen wird. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass das Vertrauen in die Erholung der Tourismusbranche langsam zurückkehrt. Auch bei Serviced Apartments, die eine flexible Nutzung ermöglichen und besonders bei Geschäftsreisenden und Langzeitaufenthalten gefragt sind, zeigt sich ein wachsendes Interesse der Investoren.
Logistikimmobilien bleiben mit einem Marktanteil von ca. 7,5 % eine stabile und gefragte Anlageklasse. Besonders im Bereich der sogenannten Last-Mile-Logistik, die durch den wachsenden E-Commerce-Boom immer wichtiger wird, ist das Interesse der Investoren bei derzeit de facto nicht vorhandenem Angebot groß. Die Nachfrage nach gut gelegenen Logistikflächen bleibt auch im dritten Quartal 2024 unverändert hoch; jedoch kann diese Nachfrage nicht durch das Angebot gedeckt werden, was den Druck auf die vorhandenen Flächen verstärkt und die Attraktivität dieses Sektors weiter steigert.
Investoren
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt bleibt weiterhin stark national geprägt, wobei 93 % der Käufe im bisherigen Jahr 2024 von österreichischen Investoren getätigt wurden. Nur 6 % der Investoren kamen aus Deutschland und 1 % aus der Schweiz, was die zurückhaltende Stimmung internationaler Anleger angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheiten in der Eurozone widerspiegelt. Innerhalb des heimischen Marktes zeigt sich eine klare Verteilung der Käuferstruktur: Family Offices und private Investoren stellen mit ca. 49 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen und zeichnen sich durch eine größere Flexibilität bei ihren Investitionsentscheidungen aus. Sie suchen oft nach langfristigen Anlagemöglichkeiten, die stabile Erträge versprechen, und sind bereit, selektiv in Immobilien zu investieren, die trotz des herausfordernden Marktumfelds zukunftsfähig sind. Institutionelle Investoren, zu denen Spezialfonds, Pensionsfonds und Versicherungen zählen, folgen knapp dahinter mit einem Anteil von ca. 48 %.
Diese Gruppe ist besonders in unsicheren Zeiten auf der Suche nach stabilen, risikoarmen Investments und bevorzugt dabei Core-Objekte. Projektentwickler machten nur 3 % des Transaktionsvolumens aus, was auf die generell zurückhaltende Stimmung im Hinblick auf Neubauprojekte und die schwierige Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen hinweist. Die Unsicherheiten in Bezug auf die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung und steigende Baukosten bremsen hier die Investitionstätigkeit zusätzlich.
Entwicklung der Renditen
Die Renditen am österreichischen Immobilienmarkt haben sich im Laufe des Jahres 2024 weitgehend stabilisiert und bleiben auf einem hohen Niveau. Zinssenkungen bieten zwar einen gewissen Spielraum für Investoren, werden jedoch noch durch die gestiegenen Risikomargen teilweise neutralisiert, was die allgemeinen Investitionsbedingungen weiterhin herausfordernd macht. Dennoch zeigen sich in den verschiedenen Assetklassen unterschiedliche Renditeentwicklungen, die den Zustand des Marktes widerspiegeln.
Im Bürosektor, insbesondere in den zentralen Lagen Wiens (CBD), liegen die Spitzenrenditen aktuell bei 5,00 % bis 5,50 %. Auch in weniger zentralen Lagen (non-CBD) bleibt das Interesse der Investoren erhalten, wobei sich die Spitzenrenditen hier im Bereich von 6,00 % bis 6,50 % bewegen. Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf gut vermietete Objekte mit langfristig gesicherten Mieteinnahmen.
Der Wohnimmobilienmarkt zeigt ebenfalls stabile Renditen. In Wien bewegen sich die Spitzenrenditen für Bestandobjekte zwischen 4,50 % und 5,00%, während sie in den Bundesländern leicht höher liegen und sich im Bereich von 4,75 % bis 5,25 % bewegen. Bestandsobjekte bleiben die bevorzugte Anlageform, während Forward-Deals derzeit kaum zu verzeichnen sind.
Im Einzelhandelssektor, der weiterhin mit strukturellen Herausforderungen zu kämpfen hat, sind die Renditen mangels Referenztransaktionen kaum abzuleiten. Die Spitzenrenditen für etablierte Einkaufs- und Fachmarktzentren in etablierten Lagen dürften bei entsprechender Verfügbarkeit von Produkten zwischen 6,00 % und 6,50 % liegen. Dieser Sektor leidet unter dem anhaltenden Wandel im Konsumverhalten, was sich negativ auf die Renditen auswirkt.
Der Hotelinvestmentmarkt hingegen zeigt Anzeichen einer Erholung, und die Spitzenrenditen in diesem Sektor bewegen sich für Top Betreiber mit langfristigen Pachtverträgen zwischen 5,50 % und 6,00 %.
Im Logistiksektor, der durch den E-Commerce-Boom nach wie vor stark gefragt ist, bleiben die Renditen stabil. Die Spitzenrenditen für Last-Mile- und Standard-Logistikobjekte bewegen sich im Bereich von 5,25 % bis 6,00 %, wobei die Nachfrage nach gut gelegenen Logistikflächen weiterhin hoch ist.
Ausblick
Trotz des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds gibt es für den österreichischen Immobilieninvestmentmarkt auch positive Entwicklungen. Zinssenkungen könnten langfristig zu besseren Finanzierungsmöglichkeiten führen, auch wenn die Risikomargen kurzfristig erhöht bleiben. Der Fokus der Investoren liegt weiterhin auf risikoarmen Investments, insbesondere bei Core-Objekten und Immobilien mit stabilen Cashflows. Auch im Logistiksektor und bei Hotels gibt es verstärktes Investoreninteresse, das im Verlauf des kommenden Jahres in erhöhter Transaktionstätigkeit münden könnte.
Die Entwicklung des Marktes im kommenden Jahr wird maßgeblich von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in der Eurozone sowie von weiteren Zinsschritten abhängen. Sollten sich die makroökonomischen Bedingungen stabilisieren und die Rezession überwunden werden, könnte sich auch das Investitionsklima im Jahr 2025 wieder merkbar verbessern. Anleger bleiben jedoch vorsichtig und konzentrieren sich vorerst auf risikoarme und gut kalkulierbare Investitionen, während spekulative Projekte und Neubauten weiterhin in den Hintergrund treten. Dennoch bietet der österreichische Immobilienmarkt auch in diesen herausfordernden Zeiten Chancen, insbesondere für Investoren, die gezielt auf langfristige Stabilität und Cashflow-Sicherheit setzen.
